Vermieterpflicht: Das Treppenhaus darf nicht zur Falle werden

Ist das Treppenhaus so zugestellt, dass die Mieter nicht mehr gefahrlos ins Freie gelangen können, muss die örtliche Bauaufsicht einschreiten. Aber: Kann der Vermieter sich gegenüber einer sofort vollziehbaren Beseitigungsverfügung auf Besitz- und Eigentumsrechte seiner Mieter berufen? Nein, sagt nun das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster.

Dem Vermieter wurde mit für sofort vollziehbar erklärter Ordnungsverfügung unter Zwangsgeldandrohung aufgegeben, die von seinen Mietern im Treppenhaus des Hauses abgestellten Gegenstände aus Brandschutzgründen zu entfernen. Sein Antrag, vorläufigen Rechtsschutz hiergegen zu gewähren, scheiterte in zweiter Instanz. Das OVG: Mit der Vollstreckung der Ordnungsverfügung ist kein unzulässiger Eingriff in das Eigentum oder den Besitz bzw. ein Besitzrecht der Wohnungsmieter verbunden. Bei sachgerechter Auslegung ist die Anordnung der Antragsgegnerin, die Gegenstände seien zu entfernen, dahin zu verstehen, dass sie ohne Substanzverletzung an einen sicheren Ort zu verbringen sind, an dem sie den im Brandfall erforderlichen ersten Rettungsweg durch das Treppenhaus nicht beeinträchtigen. Die dazu notwendigen Handlungen sind dem Vermieter auch ohne Mitwirkung der Mieter zivilrechtlich gestattet. Eine Notstandslage i.S. dieser Norm ist gegeben, weil nach der Rechtsprechung des OVG bei hier wegen Beeinträchtigung der Passierbarkeit des ersten Rettungswegs im Brandfall gegebenen erheblichen Brandschutzmängeln regelmäßig eine akute Gefahrenlage anzunehmen ist.

In der Praxis passiert es immer wieder, dass Mieter Gegenstände (Blumenständer, Fahrräder, Kinderwagen, Rollatoren, Rollstühle, Schränke etc.) mit oder ohne Gestattung/Duldung des Vermieters in Treppenraum und Hausflur abstellen. Je nach Fallgestaltung kann der Mietgebrauch mit dem öffentlich rechtlichen Brandschutz kollidieren. Lässt die bauliche Gestaltung des Treppenhauses eine Nutzung als Abstellfläche nicht zu oder sind die Gegenstände so abgestellt, dass sie im jederzeit möglichen Brandfall, insbesondere bei Rauchentwicklung zu einer Stolperfalle für die Bewohner werden können, besteht aus Sicht des OVG wegen der Beeinträchtigung des Fluchtwegs eine akute Gefahrenlage. Das Recht zur Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen erlaubt keine Mitbenutzung, wenn von dieser Gefahren ausgehen. Fazit: Der Vermieter darf die störenden Gegenstände dann auch ohne Mitwirken des Mieters entfernen. (OVG Münster, Beschluss vom 10.8.2021, 7 B 1083/21)

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Mietvertragsende: Wohnungsauszug: Farbige Wände nicht immer ein Schaden

Farbige Wände (auch in Form von Fototapeten) sind in der Mietwohnung nicht als Beschädigung anzusehen. Voraussetzung: Die Wohnung wurde in einer nicht neutralen Dekoration an den Mieter übergeben. So sieht es das Landgericht (LG) Oldenburg. |

Das LG hat die erstinstanzliche Entscheidung des Amtsgerichts (AG) bestätigt. Es hat die Schadenersatzklage des Vermieters abgewiesen. Begründung: Zwar sei grundsätzlich ein Schadenersatz denkbar, wenn der Vermieter eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung mit einem farbigen Anstrich zurückgebe. Aus der Tatsache, dass die Wohnung bei der Übernahme durch den Mieter allerdings zumindest zweifarbig gestrichene Wände hatte, durfte dieser davon ausgehen, dass auch er die Räumlichkeiten nicht in einem „neutralen“ Zustand zurückgeben müsse. Daher fehle es an einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters.

Darüber hinaus sei das Verlangen auf Rückgabe in einem „neutralen“ Zustand treuwidrig, weil der Vermieter dann mehr begehre als er ursprünglich bei Übergabe der Wohnung hatte. Die Ansicht des LG entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). (LG Oldenburg, Urteil vom 18.2.2021, 4 S 2/21)

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Mietvertragsende: Wohnung samt Einbauten weitervermietet: Kein Schadenersatz gegen den Vormieter

Sieht der Vermieter davon ab, gegen seinen Willen zurückgelassene Einbauten des scheidenden Wohnungsmieters (z. B. Badewannen-Glasaufsatz, Einbauschrank, Laminatboden) auszubauen und vermietet er die Wohnung mitsamt der Einbauten an einen Nachmieter, steht ihm gegen den Vormieter nicht ohne Weiteres ein Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der fiktiven Rückbaukosten zu. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.

Anlässlich der Rückgabe der Wohnung einigten sich die Mietvertragsparteien darauf, dass der Mieter nicht zum Rückbau verpflichtet ist, wenn und soweit er die Mieträume komplett streicht. So geschah es. Bei der Übergabe rügte der Vermieter lediglich Verschmutzungen im Hausflur, deren Beseitigung er forderte. Nach Auszug des Mieters verblieben sämtliche Einbauten in der Wohnung und wurden vom Nachmieter als vertragsgerecht akzeptiert, wovon der Vormieter Kenntnis hatte. Der Vermieter verlangt gegenüber dem ehemaligen Mieter fiktive Rückbaukosten als Schadenersatz nach Ansicht des Amtsgerichts (AG) in erster Instanz und des LG zu Unrecht.

Das LG argumentiert: Der Mieter durfte darauf vertrauen, dass er die Einbauten nicht mehr entfernen musste, sondern der Vermieter den Zustand der Wohnung als ordnungsgemäß akzeptierte. Dies gelte umso mehr, als sämtliche Einbauten auch nach der Wohnungsrückgabe tatsächlich in den Räumlichkeiten verblieben und von den Nachmietern weiter verwendet wurden. (LG Berlin Urteil vom 21.6.2021, 64 S 219/20)

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Gewerberaummiete: Äußerung „Entmieten durch Vergasen“ in öffentlich einsehbarer Facebook-Gruppe rechtfertigt eine fristlose Kündigung

Das Absetzen des Kommentars „Entmieten durch Vergasen“ auf einer öffentlich einsehbaren Facebook-Gruppe stellt einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Das stellte das Landgericht (LG) München I nun klar.

Sachverhalt

Zwischen Vermieter und Mieter bestand ein Mietvertrag über Ladenräume, den der Vermieter mit mehreren Kündigungen versucht hat, zu beenden. Als bei einem Feuerwehreinsatz in dem Mietgebäude Gaswerte gemessen wurden, kommentierte der Mieter dies mit einem Post in einer öffentlichen Facebook-Gruppe wie folgt: „Entmieten durch Vergasen … die 2.“. Der Vermieter sah aufgrund des Vergleichs mit dem Nazi-Regime im nationalsozialistischen Deutschland eine Rufschädigung und eine Beleidigung, die ihn zu einer fristlosen Kündigung berechtige.

Landgericht sieht wichtigen Grund für fristlose Kündigung

Das LG gab ihm Recht. Der Post auf einer öffentlich einsehbaren Internetseite rechtfertige eine fristlose Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund. Beleidigungen und Verleumdungen stellten einen wichtigen Grund für eine Kündigung dar, wenn die Unzumutbarkeitsgrenze überschritten sei.

Stütze sich eine Kündigung im Wesentlichen auf eine Äußerung, müsse zunächst eine der Meinungsfreiheit gerecht werdende Ermittlung ihres Sinns und eine abwägende Gewichtung der Beeinträchtigungen erfolgen, die der persönlichen Ehre auf der einen und der Meinungsfreiheit auf der anderen Seite drohen. Die Meinungsfreiheit trete dabei nur ausnahmsweise bei herabsetzenden Äußerungen, die die Menschenwürde anderer antasten oder sich als Formalbeleidigung oder Schmähung darstellen, zurück, ohne dass es einer Einzelfallabwägung bedürfe. Bei schriftlichen Äußerungen im Internet könne dabei ein höheres Maß an Bedacht und Zurückhaltung erwartet werden.

Dies gelte unter Berücksichtigung der konkreten Kommunikationsumstände auch für textliche Äußerungen in den sozialen Netzwerken im Internet. Dabei sei die beeinträchtigende Wirkung einer Äußerung z. B. gesteigert, wenn sie besonders sichtbar in einem der allgemeinen Öffentlichkeit zugänglichen Medium, insbesondere im Internet, getätigt wird, wobei auf die konkrete Breitenwirkung abzustellen sei.

Freie Meinungsäußerung hat ihre Grenzen

Der Kommentar „Entmieten durch Vergasen …“ überschreitet die Unzumutbarkeitsgrenze insofern bei Weitem. Nach dem objektiven Verständnishorizont eines durchschnittlich verständigen und gebildeten Lesers sticht der Bezug zur NS-Herrschaft ohne Zweifel jedenfalls spätestens auf den zweiten Blick heraus. Es handelt sich um eine allgemeinkundige Tatsache, dass das NS-Regime auch zur Verwirklichung von Bauvorhaben Juden aus ihren Wohnungen „entmietet“ und Juden „vergast“ hatte. Eine solche Äußerung überschreitet die Grenzen einer (aufgrund der zwischen den Parteien angespannten Stimmungslage) zulässigen zugespitzten Meinungsäußerung bzw. einer hinzunehmenden heftigen Kritik mittels Werturteils und kann nach tatrichterlicher Würdigung zu einem außerordentlichen Kündigungsgrund führen. (LG München I, Urteil vom 21.12.2020, 31 O 5646/18)

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WEG: Einheitliche Jahresabrechnung bei Untergemeinschaften in Mehrhausanlage

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden: Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.

Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss nach dieser Entscheidung zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.

Der BGH: Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft. (BGH, Urteil vom 16.7.2021, V ZR 163/20)

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Mietnebenkosten: Kosten für Treppenhausreinigung auf alle Mieter umlegbar

Der Vermieter kann die Kosten der Reinigung des Treppenhauses als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umlegen, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses Treppenhauses benutzen. Das hat das Amtsgericht (AG) Brandenburg jetzt entschieden.

Wenn die Tätigkeiten des Hausmeisters und/oder Gärtners mangelhaft bzw. nur unzulänglich sind, kann der Vermieter zwar ggf. nicht die vollen Kosten hierfür bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern ansetzen. Dies setzt aber ein Verschulden des Vermieters voraus.

Die Beweislast für die Behauptung, dass der Hausmeister/Gärtner seinen dienstvertraglichen Verpflichtungen nur unzureichend bzw. mangelhaft nachgekommen ist, tragen die Mieter. (AG Brandenburg, Urteil vom 27.5.2021, 31 C 295/19)

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Mietsache: Kein Anspruch des Mieters auf Verplombung oder Stilllegung von Heizkörpern

Ein Anspruch des Mieters auf Verplombung oder Stilllegung einzelner Heizkörper besteht nicht. Umgekehrt hat der Mieter die Pflicht, die Mieträume im Rahmen seiner nebenvertraglichen Obhutspflicht entsprechend zu beheizen und zu lüften, sodass die Räume keinen Schaden nehmen. Das hat das Amtsgericht (AG) München entschieden.

Der Mieter einer zentralbeheizten Wohnung wollte zeigen, dass die Verbrauchswerte in einzelnen Räumen stets mit 0 zu veranschlagen seien, weil dort die Heizkörper immer abgestellt waren. Entsprechend forderte er vom Vermieter, Heizkörper zu verplomben oder zu demontieren.

Das AG hat einen Anspruch des Mieters auf Veränderung der Mietsache verneint. Zwar ist der Mieter nicht zur Nutzung der Mieträume verpflichtet. Mit der Übergabe der Mietsache geht aber die Obhutspflicht auf ihn über. Er muss sein Nutzungsverhalten so einrichten, dass an der Mietsache keine Schäden entstehen. Das bedeutet gerade für Feuchträume eine Beheizungspflicht (neben der Lüftungspflicht), um z.B. das Aufkommen von Schimmelpilzen zu vermeiden.

Einen Anspruch auf Änderung des Vertragsinhalts hinsichtlich der zu nutzenden mitvermieteten Gegenstände sieht das Gesetz nur für die bestimmte Fälle vor: Barrierefreiheit, Elektromobilität und Einbruchschutz. Im Umkehrschluss ist daraus zu entnehmen, dass weitere (einseitige) Forderungsrechte des Mieters auf Veränderung der Mietsache nicht bestehen.

Darüber hinaus ist es dem Vermieter nicht zumutbar, bei jedem Mieterwechsel die Heizkörper entweder neu anzubringen oder zu deinstallieren. Schließlich würde auch das gesamte Heizsystem durch die Herausnahme einzelner Heizkörper gestört. Ebenso besteht im Falle einer Verplombung und Stilllegung der Heizkörper die Situation, dass benachbarte Mieter mit unverhältnismäßig hohen Heizkosten belangt werden. Wenn nämlich ein Mieter manche Räume gar nicht mehr heizt, ergibt sich für den benachbarten Mieter eine erhöhte Heizbelastung, um die entsprechenden angrenzenden Räume von Feuchtigkeitsschäden freizuhalten. (Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 21.10.2020, 416 C 10714/20)

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Mietverhältnis: Beschimpfung rechtfertigt nicht ohne Weiteres eine fristlose Kündigung

Die einmalig gegenüber einem Hausverwalter geäußerten Worte „fuck you“ unter Berücksichtigung der angespannten Situation während eines Räumungsrechtsstreits begründen keine außerordentliche Kündigung. Es handelt sich um eine jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung, die nicht derart schwerwiegend und ehrverletzend ist, dass sie die Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Mietverhältnisses begründet. So sieht es jedenfalls das Amtsgericht (AG) Berlin-Köpenick.

Beleidigungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Dann ist aber grundsätzlich zunächst eine Abmahnung erforderlich. Ein erstmaliger Vorfall berechtigt also nur zur fristlosen Kündigung, wenn die Beleidigung als so schwerwiegend anzusehen ist, dass eine Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich ist. Wenn der „Beleidigte“ die Beleidigung gar nicht als solche versteht, sind die Kündigungsvoraussetzungen nicht erfüllt.

Hier hatte der Hausverwalter gesagt, dass es sich bei „fuck you“ um „keine guten Worte“ handle. Das reichte nicht aus, um eine Beleidigung ihm gegenüber anzunehmen. (AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 6.10.2020, 3 C 201/19,)

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Eigenbedarfskündigung: Schutz alter und verwurzelter Mieter

Das Landgericht (LG) Berlin hat jetzt entschieden: Mieter können vom Vermieter unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Das war geschehen

Mieter und Vermieter stritten darüber, ob die 89jährige beklagte Mieterin die 1997 von den Rechtsvorgängern der klagenden Vermieterin gemietete Wohnung räumen musste. Die Klägerin hatte bereits mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Beklagte und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann widersprachen den Kündigungen jeweils. Sie verwiesen auf ihr hohes Alter, ihren schlechten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre begrenzten Mittel, sich Ersatzwohnraum zu beschaffen.

So ging es durch die Instanzen

Das Amtsgericht (AG) hatte die Räumungsklage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte zunächst keinen Erfolg. Denn das LG Berlin meinte, der Beklagten stehe allein aufgrund ihres hohen Lebensalters ein Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu.

Das hatte der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch anders gesehen: Allein das hohe Alter eines Mieters ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen stellten für Mieter noch keine Härte dar. Zudem sei eine „tiefe Verwurzelung“ am Ort der Mietwohnung von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters abhängig.

Das entschied nun das LG

Die Sache ging also zurück zum LG. Dieses wies die Berufung der Klägerin jetzt erneut zurück. Es sei unerheblich, ob die gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich derartig erheblich sind, wie vom AG angenommen. Denn Mieter könnten sich im Einzelfall auch ohne gesundheitliche Beeinträchtigungen berechtigt auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses berufen, zum Beispiel, wenn sie sich zum Zeitpunkt des Wohnungsverlustes bereits in einem hohen Lebensalter befänden und zudem wegen eines langjährigen Mietverhältnisses tief am Ort der Mietsache verwurzelt seien.

Diese Voraussetzungen hat das LG nach erneuter Tatsachenfeststellung bejaht. Die Folgen des Wohnungsverlustes seien für die Beklagte so gravierend, dass sie auf eine Verletzung ihrer grundgesetzlich garantierten Menschenwürde hinausliefen.

Die Interessen der Vermieterin müssten dahinter zurückstehen. Anderes könne nur gelten, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestands des Mietverhältnisses geltend mache, die zumindest gleichrangig mit den Interessen des betagten und an seinem Wohnort tief verwurzelten Mieters seien. Ein solches hohes Erlangungsinteresse konnte die Klägerin aber nicht geltend machen. Denn die von ihr beabsichtigte Eigennutzung der Wohnung war nur auf bloßen Komfortzuwachs gerichtet und darauf, unerhebliche wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden. (LG Berlin, Urteil vom 25.5.2021, 67 S 345/18, PM 24/21 vom 27.5.2021)

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Zweckentfremdung von Wohnungen: Airbnb: Pflicht zur Übermittlung von Vermieterdaten bei Anfangsverdacht

Behörden dürfen die Betreiber von Internet-Plattformen zur Buchung und Vermietung privater Unterkünfte bei einem Anfangsverdacht für eine Zweckentfremdung verpflichten, die Daten der Vermieter zu übermitteln. Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Berlin entschieden.

Das war geschehen

Die Klägerin betreibt eine Internetplattform, auf der die Vermietung von Ferienwohnungen auch in Berlin angeboten wird. Ein Berliner Bezirksamt hatte die Klägerin verpflichtet, u. a. Namen und Anschriften von Anbietern zu übermitteln, deren Inserate in online veröffentlichten Listen aufgezählt waren, und die genaue Lage der von ihnen angebotenen Ferienwohnungen. Dies begründete das Bezirksamt mit einem Verdacht für einen Verstoß gegen zweckentfremdungsrechtliche Vorschriften. Denn die Inserate enthielten keine oder falsche Registriernummern. Sie ließen zudem die Geschäftsdaten gewerblicher Vermieter nicht erkennen.

Hiergegen setzte sich die Klägerin mit ihrer Klage zur Wehr. Sie meint, die Norm, auf die das Auskunftsverlangen gestützt werde, sei verfassungswidrig. Zudem sei der Bescheid rechtswidrig. Er betreffe als Sammelabfrage keinen Einzelfall. Zudem liege keine konkrete Gefahr einer Zweckentfremdung vor. Überdies missachte er unionsrechtliche Vorgaben und verlange von der Klägerin, dass sie gegen irisches Datenschutzrecht verstoße, dem allein sie verpflichtet sei.

So sieht es das Verwaltungsgericht

Das VG hat die Klage überwiegend abgewiesen. Denn die vom Bezirksamt herangezogene Rechtsgrundlage unterliege keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Sie greife zwar in das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung ein. Dieser Eingriff sei aber verhältnismäßig, hinreichend bestimmt und normenklar. Auch mit Unionsrecht sei die Bestimmung vereinbar.

Das Auskunftsverlangen betreffe in einem Bescheid gebündelte Einzelfälle. Denn es beziehe sich auf jeweils genau bezeichnete Unterkünfte und Vermieter. Wegen der Anonymität der Angebote seien an den hinreichenden Anlass für ein Auskunftsersuchen nur geringe Anforderungen zu stellen. Ein solcher könne angenommen werden, wenn Anbieter ganzer Unterkünfte in ihren Inseraten keine oder eine ersichtlich falsche Registriernummer anzeigten oder sich eine gewerbliche Vermietung nicht bereits aus dem jeweiligen Angebot selbst, vor allem durch die Angabe von Geschäftsdaten ergebe.

Das irische Datenschutzrecht könne die Klägerin nicht entgegenhalten. Denn das sog. Herkunftslandprinzip, auf das sie sich in der Sache berufe, sei hier nicht anzuwenden.

Das VG hat wegen grundsätzlicher Bedeutung die Berufung zum Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg zugelassen. (VG Berlin, Urteil vom 23.6.2021, VG 6 K 90/20, PM 41/2021 vom 24.6.2021)

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