In einem gewerblichen Mietvertrag kann vereinbart werden, dass die Mieträume in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben sind. Damit ist ein Zustand gemeint, in dem ein neuer Mietinteressent sie ohne Beeinträchtigungen nutzen kann und nicht auf eine bestimmte Nutzungsform festgelegt ist. Daher müssen auch Veränderungen an den Mieträumen, die ausschließlich der individuellen Nutzung des Mieters dienten und für eine anderweitige Nutzung hinderlich sind, entfernt werden.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz. Dass der Mieter die Räume bereits bei Anfang des Mietverhältnisses renoviert und damit die Gebrauchsspuren seines Vormieters beseitigt hatte, schadet nach Ansicht des Gerichts nicht. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter hierfür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Im Fall des OLG Koblenz hatte der Vermieter dem Mieter zwei Monatsmieten erlassen und die Schlüssel vorzeitig ausgehändigt. Überdies war eine lange Vertragsdauer vorgesehen.  (OLG Koblenz, Urteil vom 22.6.2017, 1 U 1155/16)

Wird ein Wohnungssuchender aufgrund seiner ethnischen Herkunft nicht zur Wohnungsbesichtigung eingeladen, steht ihm nach § 21 Abs. 2 AGG eine Entschädigung von drei Monatsmieten zu.

Dies entschied das Amtsgericht Hamburg-Barmbeck im Fall einer Mutter, die für sich und ihr Kind eine Wohnung suchte. Sie bewarb sich dabei für mehrere Wohnungen einer Vermieterin. Da die Bewerbungen jedoch sämtlich mit einer Absage endeten, kam ihr der Verdacht, dass dies mit ihrem türkischen Namen zu tun haben könne. Ein Freund bestätigte diesen Verdacht. Er schickte jeweils am selben Tag einer Absage weitere Anfragen für die Wohnungen per E-Mail. Dabei verwendete er jeweils erfundene deutsch oder türkisch klingende Namen. Alle türkisch klingenden Namen erhielten eine Absage und alle deutsch klingenden Namen eine Einladung zur Wohnungsbesichtigung. Das Amtsgericht sah einen klaren Verstoß gegen das AGG. Die Klägerin habe Indizien darlegen und beweisen können, dass sie allein aufgrund ihres türkischen Namens und somit ihrer ethnischen Herkunft keine Einladung zu einem Besichtigungstermin erhalten hat. Damit spreche ein Anschein für eine Benachteiligung wegen ihrer ethnischen Herkunft.

Beachten Sie: Das vom Freund der Klägerin durchgeführte sog. Testing-Verfahren ist im Bereich der Wohnungsmiete ausdrücklich zulässig. (AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 3.2.2017, 811b C 273/15)

Der Vermieter kann dem Mieter bei Zahlungsverzug fristlos kündigen. Kündigt er gleichzeitig vorsorglich fristgemäß, ist diese hilfsweise erklärte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet wird.

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Diese Differenzierung ist nach Ansicht der Richter von Bedeutung, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Nach dem Gesetz wird die fristlose Kündigung dadurch unwirksam. Nach der Auffassung des LG bleibt es in diesem Fall dem Vermieter verwehrt, sich auf die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zu berufen. Das LG hat daher im zugrunde liegenden Fall die Klage der Vermieter auf Räumung der Wohnung gegen den Hauptmieter abgewiesen.

Das LG Berlin argumentierte damit, dass zum Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung des Vermieters zuging, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist gehe ins Leere. Die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrags entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder „aufleben“. (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017, 66 S 90/17)

Nimmt der Ersteher die ersteigerte Immobilie eigenmächtig in Besitz, ist er verpflichtet, ein Verzeichnis über die in der Immobilie vorgefundenen, von dem Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Gegenstände zu erstellen. Zudem muss er deren Wert schätzen lassen. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, inwieweit die Angaben des Schuldners zu dem Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände, die sich im Zeitpunkt der Räumung in dem Haus befunden haben sollen, unzutreffend sind, soweit dessen Angaben plausibel sind.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem der Beklagte in einer Zwangsversteigerung ein Haus ersteigert hatte. Ohne einen Gerichtsvollzieher hinzuzuziehen nahm er das Haus in Besitz und ließ es durch eine private Firma räumen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände gab er in ein Auktionshaus. Die bisherigen Eigentümer verlangten Herausgabe ihrer Gegenstände, hilfsweise Schadenersatz. Vor dem OLG hatte die Klage überwiegend keinen Erfolg. Die Kläger hätten nicht nachweisen können, welche Gegenstände in dem Haus gewesen seien.

Der BGH sah das anders. Zwar müsse nach den allgemeinen Regeln der Beweislastverteilung grundsätzlich derjenige, der einen anderen wegen verbotener Eigenmacht auf Schadenersatz in Anspruch nimmt, die anspruchsbegründenden Tatsachen darlegen und beweisen. In den Fällen der „kalten Räumung“, also wenn ein Vermieter die Wohnung im Wege verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, hat der BGH eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zulasten des Vermieters angenommen. Diese Grundsätze gelten entsprechend, wenn ein Ersteher in der Zwangsversteigerung die ersteigerte Immobilie und die von dem Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Einrichtungsgegenstände eigenmächtig in Besitz nimmt, ohne einen Gerichtsvollzieher hinzuzuziehen. Der Ersteher muss daher Schadenersatz leisten, soweit er die im Wege der verbotenen Eigenmacht in Besitz genommenen Gegenstände nicht oder nur in beschädigtem Zustand herausgeben kann.

(BGH, Urteil vom 23.6.2017, V ZR 175/16)