Mit dem Baukindergeld wird der erstmalige Erwerb von Wohneigentum oder die Neuanschaffung von Wohnraum gefördert. Handwerkerleistungen sind nicht Inhalt der Förderung. Daher schließt die Gewährung von Baukindergeld eine Inanspruchnahme der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nicht aus – im Unterschied zu anderen Förderprogrammen der KfW-Bankengruppe für investive Maßnahmen der Bestandssanierung.

Hintergrund: Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen erhalten Steuerpflichtige eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 Prozent der Aufwendungen (nur Lohnkosten), höchstens 1.200 EUR im Jahr. Dies gilt nach dem gesetzlichen Ausschluss jedoch nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse beansprucht werden. (FinMin Schleswig-Holstein, Verfügung vom 18.6.2019, VI 3012 – S 2296b – 025)

Hinter einer auch als Notausgang gekennzeichneten Außentür dürfen sich grundsätzlich keine erheblichen Niveauunterschiede befinden.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle im Fall einer Sporthalle. In deren Umgebung wurden Bauarbeiten ausgeführt. Unter anderem wurde im Rahmen dieser Bauarbeiten das Erdreich unmittelbar hinter dem Notausgang der Sporthalle abgetragen. Bei einer Tanzveranstaltung in der Sporthalle wollte eine Zuschauerin die Luft in der Halle verbessern. Zu diesem Zweck wollte sie die Tür des Notausgangs öffnen. Dabei stürzte sie in die unmittelbar hinter dem Notausgang im Außenbereich befindliche Baugrube. Sie erlitt verschiedene Verletzungen.

Die Richter sprachen ihr Schadenersatz zu. Hier seien die Verkehrssicherungspflichten verletzt worden. Es seien im Rahmen der Bauarbeiten keine ausreichenden Sicherungsmaßnahmen ergriffen worden. Zum einen sei nicht auf den hinter dem Notausgang befindlichen Erdaushub und die damit verbundene Gefahr hingewiesen worden. Zum anderen müsse der Bereich eines Notausgangs so beschaffen sein, dass die sich in einem Gebäude aufhaltenden Personen dieses bei Auftreten eines Notfalls ungefährdet verlassen können. Dabei kommt ein strenger Maßstab zum Tragen. Denn gerade bei einem Notfall verlassen Besucher das Gebäude fluchtartig. Sie können deshalb Einzelheiten der Örtlichkeit in der Regel nicht sorgfältig in den Blick nehmen. Deshalb müssen der Notausgang und der Bereich außerhalb der Notausgangstür so beschaffen sein, dass Menschen auch in einer Ausnahmesituation das Gebäude sicher verlassen können. (OLG Celle, Urteil vom 13.6.2019, 8 U 15/19)

Bei der Abnahme von Bauleistungen wird oft darüber gestritten, ob kleinere gestalterische Mängel als ein Mangel gelten, der komplett beseitigt werden muss. Das Oberlandesgericht (OLG) München hat das mit rechtskräftiger Entscheidung am Beispiel zu betonierender Wandflächen verneint.

Selbst wenn man die Arbeit sorgfältig ausführt, wird man es nach Auffassung der Richter nie vermeiden können, dass es bei sichtbaren Betonoberflächen „kleinere Störstellen“ gibt. Die seien hinnehmbar. Anders sieht es aus, wenn die gestalterischen Beeinträchtigungen von größerem Ausmaß sind. Dann liegt ein Mangel vor, den der Auftragnehmer auf eigene Kosten beseitigen muss. (OLG München, Urteil vom 16.2.2016, U 4919/12)

Die Baunutzungsverordnung ermöglicht nur dann eine Kleintierhaltung als Annex zum Wohnen, dem auch das allgemeine Wohngebiet vom Gebietscharakter her vorwiegend dient, wenn sie in dem betreffenden Baugebiet üblich und ungefährlich ist und den Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nach Art und Anzahl der Tiere nicht sprengt.

Hierauf wies das Oberverwaltungsgericht (OVG) Saarland im Fall eines Grundstückseigentümers hin, der auf seinem Grundstück bis zu 10 Hunde eines Huskyrudels hielt. Daraufhin forderte ihn die Behörde auf, die Anzahl der gehaltenen Hunde auf die im Wohngebiet zulässige Anzahl von zwei Hunden zu reduzieren. Der Eigentümer meldete darauf die Tiere auf Verwandte und Bekannte um. Gleichwohl waren die Tiere weiterhin die überwiegende Zeit auf dem Grundstück zugegen. Die Behörde untersagte daraufhin die Nutzung des Grundstücks „hinsichtlich der Haltung von mehr als zwei Hunden sowie auch für den regelmäßigen Aufenthalt von mehr als zwei Hunden zu Besuchszwecken“. Für den Fall des Verstoßes drohte sie ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 EUR an.

Das OVG bestätigte nun diese Anordnung. Die Richter wiesen darauf hin, dass eine das übliche Ausmaß überschreitende Tierhaltung in ausgewiesenen oder faktisch reinen oder allgemeinen Wohngebieten unzulässig ist. Eine solche Tierhaltung löst auch nachbarliche Ansprüche auf Gebietserhaltung unabhängig von Fragen der Zumutbarkeit oder der Einhaltung des Gebots der Rücksichtnahme aus. Nach allgemeinen polizeirechtlichen Grundsätzen ist davon auszugehen, dass objektive, durch tatsächliche Feststellungen belegte Anhaltspunkte für eine das Maß des Zulässigen insoweit überschreitende Tierhaltung der Bauaufsichtsbehörde ausreichend Anlass bieten, dagegen einzuschreiten. Dem Einwand des Pflichtigen, die Tiere hielten sich auf seinem Grundstück lediglich „zu Besuch“ auf, kommt demgegenüber keine Bedeutung zu. Das Halten wie auch der regelmäßige Aufenthalt einer solch hohen Anzahl von Hunden stört typischerweise das Wohnen der Nachbarn. Es widerspricht damit der Eigenart eines allgemeinen Wohngebiets. Die Nachbarn haben grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die Eigenart des Gebiets erhalten bleibt. Im vorliegenden Fall seien seitens der Nachbarschaft wiederholt erhöhte Lärmimmissionen angezeigt worden. Ein gesteigerter Lärmpegel habe sich auch im Rahmen der vor Ort durchgeführten Kontrollen bestätigt. Nach diesen Kriterien erscheint die Haltung von mehr als zwei dem Welpenalter entwachsenen Tieren angesichts der rassetypischen Größe der gehaltenen Huskys unzulässig. (OVG Saarland, Beschluss vom 18.4.2019, 2 A 2/18)

In Zeiten von Dauerniedrigzinsen sind Immobilien oft eine begehrte Form der Geldanlage. Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und die steuerlichen Aspekte. Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten.

„So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend thematisiert“, sagt Dr. Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm als neuem Eigentümer fortgesetzt. Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen. „Um im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen zwischen Verkäufer und Käufer zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, sagt Dr. Raff. Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten.

Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei übergeben werden soll, rät Dr. Raff, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind.

Besondere Vorsicht ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geboten. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.

Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt. (Hamburger Notarkammer)