Honorarvertrag: Bauhandwerkersicherung: Unternehmer muss nur schlüssig darlegen

Bauunternehmer können von ihrem Auftraggeber Sicherheit für das gesamte noch nicht gezahlte Honorar verlangen. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 650f BGB). Sie können kündigen, wenn der Bauherr die Sicherheit nicht innerhalb einer angemessenen Frist stellt. Ihr Sicherungsverlangen ist berechtigt, wenn sie den Anspruch schlüssig darlegen. Ob die erforderlichen Annahmen dann auch tatsächlich zutreffen, ist jedoch nicht im Sicherungsverfahren zu klären. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Celle klargestellt.

Das war geschehen

Ein Bauplaner war mit Architektenleistungen beauftragt worden. Dann zerstritten sich Auftragnehmer und Auftraggeber. Die Situation eskalierte. Der Auftraggeber kündigte den Planervertrag außerordentlich aus wichtigem Grund und verlangte zu viel gezahltes Honorar zurück. Der Planer erhobt Widerklage und forderte den Auftraggeber auf, ihm eine Sicherheit zu stellen. Darüber hinaus machte er geltend, dass ihm ein Honorar auf Grundlage der Mindestsätze gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) oberhalb des vereinbarten Pauschalhonorars zustehe.

So entschied das Oberlandesgericht

Das OLG gab dem Planer Recht. Seine Darlegungen zur Höhe der Sicherheit (unter Berücksichtigung erhaltener Abschlagszahlungen) seien ausreichend gewesen. Im Sicherheitenprozess stehe im Vordergrund, dem Unternehmer zu einer schnellen Sicherheit zu verhelfen. Rechtlich anspruchsvolle Fragen seien dort dagegen nicht aufzuklären. Als solche gelten die Fragen, ob sich die Höhe der Vergütung nach dem Preisrecht der HOAI oder nach der Honorarvereinbarung richte, und ob die Angaben zur Honorarzone und zu den anrechenbaren Kosten zutreffen.

Quelle: OLG Celle, Urteil vom 27.4.2022, 14 U 96/19

Projektförderung: Fußballverein kann öffentlicher Auftraggeber werden

Ein Fußballverein, der von der öffentlichen Hand Mittel erhält, mit denen der Bau eines Nachwuchsleistungszentrums zu mehr als 50 Prozent subventioniert wird, ist öffentlicher Auftraggeber im Sinne des Vergaberechts. Folge: Er muss die Planungsleistungen EU-weit ausschreiben. Das hat die Vergabekammer (VK) Berlin klargestellt.

Im konkreten Fall hatte sich die öffentliche Förderung nach den 2019 geschätzten Gesamtkosten gemäß Bauplanungsunterlage auf 58 Prozent belaufen. Die Ausschreibung hatte der Verein auch Mitte 2021 im EU-Amtsblatt veröffentlicht. Als ein übergangener Bieter einen Nachprüfungsantrag stellte, bestritt der Verein aber, öffentlicher Auftraggeber zu sein. Er berief sich darauf, dass die Gesamtkosten zum Zeitpunkt der Veröffentlichung schon so weit gestiegen waren, dass die Förderquote nur noch bei 48,6 Prozent gelegen habe. Somit sei er kein öffentlicher Auftraggeber (mehr).

Das sah die VK anders. Entscheidend sei, dass der Verein im maßgeblichen Zeitpunkt der Auftragsbekanntmachung mit einer Förderquote von 58 Prozent kalkuliert habe. Damit war er öffentlicher Auftraggeber. Dem stehe nicht entgegen, dass die Gesamtkosten des Vorhabens ggf. bereits vor der Veröffentlichung der Bekanntmachung auf einen höheren Betrag zu schätzen gewesen wären. Nachträglich erstellte oder angepasste Prognosen seien irrelevant. Andernfalls wären rechtssichere Ergebnisse kaum erzielbar.

Quelle: VK Berlin, Beschluss vom 25.3.2022, VK B 2-53/21

Abgabenstreit: Keine Ausbaubeiträge für ungenutzte Grundstücke, die nicht an einer Verkehrsanlage angrenzen

Das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz hat jetzt entschieden: Die Erhebung von wiederkehrenden Beiträgen für Grundstücke, die keinen Zugang bzw. keine Zufahrt zu einer Verkehrsanlage haben und auch nicht genutzt werden, scheidet aus. Dies gilt auch, wenn die Eigentümer dieses Grundstücks und des Anliegergrundstücks identisch sind.

Das war geschehen

Die Klägerin ist Eigentümerin zweier Grundstücke, von dem eines unmittelbar an eine Straße ihrer Gemeinde angrenzt. Direkt hinter diesem Grundstück befindet sich das zweite Grundstück, das weder eine Zufahrt oder Zuwegung zu einer Straße hat noch unmittelbar über das vordere Grundstück der Klägerin angefahren werden kann. Dieses Grundstück wird von der Klägerin nicht genutzt; Wiese und Sträucher wachsen dort wild.

Die beklagte Gemeinde erhob im Jahr 2019 wiederkehrende Ausbaubeiträge für beide Grundstücke. Nachdem der hiergegen erhobene Widerspruch der Klägerin keinen Erfolg hatte, verfolgte sie ihr Begehren im Klageweg weiter.

Hinterliegergrundstück nicht genutzt: keine Beiträge

Die Klage hatte in Bezug auf das Hinterliegergrundstück Erfolg. Während das an die Straße angrenzende Grundstück der Klägerin ohne Weiteres beitragspflichtig sei, hätten, so das VG, für das dahinterliegende Grundstück keine Beiträge erhoben werden dürfen. Zwar sei ein Hinterliegergrundstück, das im (Mit)Eigentum derselben Person stehe, wie das selbstständig bebaubare Anliegergrundstück, beitragspflichtig, wenn es zusammen mit diesem einheitlich genutzt werde oder tatsächlich eine Zufahrt zu der Anbaustraße besitze. Von einer einheitlichen Nutzung sei aber nur auszugehen, wenn ein Eigentümer sein Hinterliegergrundstück als private Grünfläche (Hausgarten mit Nebengebäude) für das mit einem Wohnhaus bebaute Anliegergrundstück nutze. Dies sei bei dem Hinterliegergrundstück der Klägerin jedoch nicht der Fall. Es werde überhaupt nicht genutzt. Beide Parzellen seien durch einen Maschendrahtzaun voneinander getrennt, sodass sie nicht einheitlich umfriedet seien. Eine Gartennutzung finde ausschließlich auf der Fläche südwestlich des Wohnhauses der Klägerin auf dem Anliegergrundstück statt.

Gegen die Entscheidung steht den Beteiligten die Zulassung der Berufung durch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz zu.

Quelle: VG Koblenz, Urteil vom 21.2.2022, 4 K 1019/21.KO, PM 18/22

Verbraucherbauvertrag: Oberlandesgericht stärkt Rechte von Bauherren

Ein Verbraucherbauvertrag liegt auch vor, wenn Bauherren beim Neubau eines Wohnhauses die Gewerke an einzelne Handwerksunternehmen vergeben. Diese höchstrichterlich bislang nicht geklärte Rechtsfrage hat das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken jetzt im Sinne der Bauherren entschieden. Damit können diese sich auf die hieraus ergebenden Verbraucherrechte berufen und sind nicht verpflichtet, einem Handwerksunternehmen eine sog. Bauhandwerkersicherung zu stellen.

Nachdem es zwischen einem Handwerksunternehmen und einem Bauherren-Ehepaar zum Streit über die Qualität der erbrachten Handwerksleistungen gekommen war, verweigerten die Eheleute, den Restbetrag in Höhe von ca. 8.000 Euro zu zahlen. Auch der Forderung des Handwerkers nach einer Sicherheitsleistung für diese ausstehende Summe, z. B. durch eine Bankbürgschaft, wollten sie nicht nachkommen. Das in erster Instanz angerufene Landgericht (LG) hatte die Bauherren noch verurteilt, die Bauhandwerkersicherung zu stellen.

Die hiergegen gerichtete Berufung der Eheleute hatte Erfolg. Das OLG: Der Anspruch des Handwerksunternehmens besteht bereits deshalb nicht, weil es sich hier um einen Verbraucherbauvertrag handelt. In dieser Situation greife ein gesetzlicher Ausschlusstatbestand zugunsten der Verbraucher. In der Rechtsprechung gebe es bislang keine Einigkeit darüber, ob der Anfang 2018 in das Gesetz eingeführte Verbraucherbauvertrag auch die gewerkeweise Vergabe von Aufträgen an verschiedene Bauunternehmer umfasst. Aus Gründen des Verbraucherschutzes könne es jedoch keinen Unterschied machen, ob ein Unternehmer alle Leistungen aus einer Hand erbringe oder die Bauherren die Leistungen einzeln vergeben würden. Zudem könnten Bauträger oder Generalübernehmer die Verbraucherschutzvorschriften ansonsten durch Herausnahme einzelner Leistungen umgehen. Dies sei vom Gesetzgeber nicht gewollt, so der Senat. Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Sie wurde bereits eingelegt.

Quelle: OLG Zweibrücken, Urteil vom 29.3.2022, 5 U 52/21, PM vom 9.5.2022

Genehmigungsverfahren: Kein Außenaufzug an denkmalgeschütztem Gebäude

Die Errichtung eines gläsernen Außenaufzugs im Innenhof eines denkmalgeschützten Gebäudes kann im Einzelfall dessen Erscheinungsbild derart beeinträchtigen, dass die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung hierfür ausscheidet. Dies hat das Verwaltungsgericht (VG) Berlin entschieden.

Der Kläger ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Eigentum ein Grundstück in Berlin Pankow steht. Das Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen Wohnhaus aus dem Jahr 1873 bebaut, das Teil eines denkmalgeschützten Ensembles ist. Die Eigentümergemeinschaft beabsichtigt, einen Aufzug anzubauen, und beantragte einen Bauvorbescheid zur Zulässigkeit eines Außenaufzugs im Innenhof. U.a. gegen die Feststellung der denkmalrechtlichen Unzulässigkeit der Planung hat der Kläger Klage erhoben, die insoweit ohne Erfolg blieb.

Das VG bestätigte die Einschätzung der Denkmalbehörde. Die Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes sei mehr als nur geringfügig. Auch der Hofraum des Gebäudes sei als räumliches Element ein erhaltenswertes Dokument der Berliner Mietshausarchitektur des ausgehenden 19. Jahrhunderts. Grundsätzlich könne dem Denkmalschutz bei Außenaufzügen zwar durch verglaste Aufzüge Rechnung getragen werden, welche die Fassade und Sichtachsen möglichst wenig verdeckten. Im konkreten Fall sei die Hoffassade aber bereits durch früher angebaute Balkone im Erscheinungsbild beeinträchtigt worden. Wenn aber die städtebauliche Aussagekraft eines Gebäudes bereits geschmälert sei, ohne dass wie hier die Denkmalwürdigkeit ganz entfallen wäre, steige das relative Gewicht weiterer Beeinträchtigungen. In derartigen Fällen trete das öffentliche Interesse an der unveränderten Erhaltung des Denkmals stärker in den Vordergrund. Die Behörde hatte auch die Zulässigkeit eines Innenaufzugs aus erhaltungs- und denkmalrechtlichen Gründen für unzulässig gehalten. Dies machte das Gericht allerdings nicht mit.

Quelle: VG Berlin, Urteil 19.5.2022, VG 13 K 247.19, PM 22/22 vom 20.6.2022

Baugenehmigung: Parkplatz für E-Autos kann rücksichtslos sein

Das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme gilt auch für Vorhaben zur Errichtung von Parkplätzen für Elektrofahrzeuge im Innenstadtbereich. Dies hat das Verwaltungsgericht (VG) Berlin entschieden.

Das war geschehen

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin-Prenzlauer Berg. Das Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen Vorder- und einem viergeschossigen Hinterhaus bebaut, die ganz überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Im zweiten Hinterhof befindet sich eine Remise, die bis 2019 als Autowerkstatt diente. Die Klägerin beantragte 2016, u.a. fünf Parkplätze im zweiten Hof mit zwei Elektroanschlüssen errichten zu dürfen.

Auch wenn Elektroautos selbst leise sind…

Das Bezirksamt lehnte dies wegen Schallimmissionen ab, die auch von Elektrofahrzeugen ausgehen könnten. Hiergegen klagte die Klägerin. Sie meint, Elektroautos beeinträchtigten die Umgebung kaum, und von einer Ruhezone im Hinterhofbereich könne nicht die Rede sein. Die Richtwerte eines allgemeinen Wohngebiets würden tagsüber eingehalten, und in den Nachtzeiten seien die Parkplätze wegen der vormaligen Werkstattnutzung als Vorbelastung nicht rücksichtslos. Die im Übrigen von den Fahrzeugen bzw. ihren Nutzern ausgehende Lärmbelästigung, etwa durch Türen- oder Kofferraumschlagen, sei bei modernen Autos zu vernachlässigen.

… kann Türen- oder Kofferraumschlagen unzumutbar sein

Das VG hat die auf die Erteilung der Baugenehmigung gerichtete Klage abgewiesen. In Ermangelung eines Bebauungsplans sei das Vorhaben keinem ausgewiesenen Baugebiet zuzuordnen, sondern an seiner konkreten Umgebung zu messen; insgesamt bestehe hier eine Gemengelage, in die sich das Vorhaben zwar einfüge. Es sei aber wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme unzulässig. Unter Berücksichtigung der gesamten Situation und nach Abwägung der schutzwürdigen Belange der beteiligten Grundstücke seien hier die Betroffenen unzumutbar beeinträchtigt. Zwar gingen von den allein zugangsberechtigten Elektroautos keine störenden Fahrgeräusche oder akustische Warnsignale aus; aller Voraussicht nach würden aber, wie sich aus mehreren gerichtlich eingeholten Gutachten ergebe, die Geräusche des Türen- und Kofferraumschlagens die zulässigen nächtlichen Werte überschreiten. Auch wenn einzelne Elektrofahrzeuge zwischenzeitlich über elektrisch verschließende Türen und Kofferraumklappen verfügten, sei dies überwiegend noch nicht der Fall. Eine Auflage des Inhalts, lautes Türenschlagen des nachts zu vermeiden, sei bei lebensnaher Betrachtung nicht umzusetzen.

Gegen das Urteil ist der Antrag auf Zulassung der Berufung an das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg möglich.

Quelle: VG Berlin, Urteil 31.3.2022, VG 13 K 184/19, PM 17/22 vom 17.5.2022

Bauvertrag: Abweichungen von der vertraglich zugesicherten Eigenschaft

Ein Bauherr muss Abweichungen von den vertraglich zugesicherten Eigenschaften nicht hinnehmen. Das gilt, selbst wenn die Ausführung im Ergebnis mangelfrei ist. Will der Auftragnehmer vom Vertrag abweichen, muss er den Auftraggeber unbedingt beteiligen. Dieser muss zustimmen. Das hatte das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig schon 2020 klargestellt. Da der Bundesgerichtshof (BGH) die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen hat, ist der OLG-Beschluss nun rechtskräftig.

Quelle: BGH, Beschluss vom 21.7.2021, VII ZR 325/20; OLG Schleswig, Beschluss vom 2.12.2020, 12 U 66/20

Bauausführung: Mehrmengen müssen bezahlt werden

Nicht immer treffen Mengenermittlungen zu, die das Planungsbüro im Zuge der Leistungsphase 6 erarbeiten muss. Das gilt vor allem, wenn zum Zeitpunkt der Berechnung noch nicht alle Planungsgrundlagen vorgelegen haben. Dann kann der Auftragnehmer Mehrmengen, die beim Bodenaustausch angefallen sind, abrechnen, ohne den Auftraggeber vorher darüber informieren zu müssen. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) München im Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Sind ohne ändernde Anordnung des Auftraggebers lediglich Mehrmengen zu bewältigen, weil die Mengenangabe im Leistungsverzeichnis falsch war, handelt es sich nicht um Zusatzleistungen nach der VOB/B. Denn trotz der ungenauen Mengenangabe war die in der Leistungsverzeichnis-Position beschriebene Leistung vereinbart und auch notwendig. Im Ergebnis muss der Auftraggeber die Mengenmehrung hinnehmen und die Mehrmengen nach dem vertraglich vereinbarten Einheitspreis vergüten.

Quelle: OLG München, Beschluss vom 13.5.2019, 28 U 3906/18 Bau

Bauhandwerkersicherung: 14-Tages-Frist kann zu kurz sein!

Unternehmer können von ihrem Auftraggeber Sicherheit für das gesamte noch nicht gezahlte Honorar verlangen zzgl. zehn Prozent für Nebenforderungen. Sie können kündigen, wenn der Bauherr die Sicherheit nicht innerhalb einer von ihnen vorgegebenen angemessenen Frist stellt. Doch was heißt „angemessen“? Hierzu hat das Landgericht (LG) Neuruppin nun eine bemerkenswerte Feststellung getroffen.

Bisher ging man davon aus, dass „angemessen“ fünf bis acht Tage heißt. Aber selbst eine Frist von 14 Tagen kann noch zu kurz sein. Welche Frist angemessen ist, lässt sich nicht allgemein, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmen. Bei der Prüfung, ob eine angemessene Frist zur Sicherheitsleistung vorliegt, muss in die Erwägung einfließen, ob die Rechtslage klar ist. Auch ist die Beschaffung einer Bürgschaft nicht an Wochenenden möglich. Eine gesetzte Frist von 14 Tagen kann daher unangemessen kurz sein, wenn dem Auftraggeber lediglich neun Tage zur Verfügung stehen, um die geforderte Sicherheit zu stellen.

Quelle: LG Neuruppin, Beschluss vom 21.2.2022, 1 O 44/21

Verkehrssicherungspflicht: Zerstörung des Wurzelgeflechts eines Baums des Nachbarn: Haftet der Bauherr?

Bauherren müssen dafür sorgen, dass von ihrem Bauvorhaben keine Gefahren ausgehen, durch die Dritte Schäden erleiden können, da sie in erster Linie die Gefahrenquelle eröffnen. Diesen Grundsatz hat das Landgericht (LG) Karlsruhe jetzt noch einmal bekräftigt.

Bauherren werden von ihrer Verkehrssicherungspflicht auch nicht befreit, wenn sie die Bauplanung, -aufsicht und -ausführung einem bewährten Architekten und einem zuverlässigen und leistungsfähigen Bauunternehmer übertragen. Voraussetzung: Die Gefahrenlage muss für sie erkennbar sein.

Folge: Sie sind dann dafür verantwortlich, wenn durch Aushub der Baugrube am Grundstücksrand das Wurzelgeflecht eines Nussbaums auf dem Nachbargrundstück so verletzt wird, dass er gefällt werden muss.

Jedenfalls muss der Bauherr darlegen, inwiefern er sich im Einzelfall durch Verhandlung mit den Bauunternehmern oder dem Architekten vergewissert hat, dass die ihm obliegende Pflicht durch jene auch wirklich erfüllt wird. Diese Darlegung ist zu prüfen und zu würdigen, ob die gebotenen Maßnahmen aus den Auflagen der Baugenehmigung auch sichergestellt sind.

Zudem betonte das LG: Bauherren müssen klarstellen, inwiefern sie sich im Einzelfall durch Verhandlung mit Bauunternehmen oder Architekten vergewissert haben, dass die ihn treffenden Pflichten durch diese auch tatsächlich erfüllt wurden.

Im Fall des LG waren die Bauherren, ein Ehepaar, beide Architekten. Diese sind folglich keine Laien. Aufgrund ihrer Ausbildung und Berufserfahrung mussten sie beim Hausbau die Bedeutung des Schutzes der Nachbargrundstücke beim Aushub zum Hausbau kennen.

Quelle: LG Karlsruhe, Urteil vom 4.2.2022, 6 O 280/19