Schadenersatz: Energieberater schuldet korrekte Beratung

Ein Energieberater schuldet zwar keinen Erfolg seiner Beratung in Form der tatsächlichen Förderung. Er muss aber korrekt beraten, sodass hieraus energetische Maßnahmen hervorgehen, die die Voraussetzungen der gesetzlichen Förderungsgrundlage erfüllen. Stellt er jedoch für die einzuhaltenden Wärmedurchgangskoeffizienten irrtümlicherweise auf die Werte des GEG ab, obwohl für die Förderung die Werte des BEG EM maßgeblich sind, sieht das Landgericht (LG) Berlin darin eine Verletzung seiner Beratungspflicht. Und das LG sieht den Berater sogar in der Pflicht, Schadenersatz zu leisten. |

Dienstvertragsrecht einschlägig

Das LG: Ein Energieberatungsvertrag ist als entgeltliche Geschäftsbesorgung einzuordnen, auf die Dienstvertragsrecht anzuwenden ist. Zwar wird angenommen, dass ein Energieberater in der Regel grundsätzlich keinen Erfolg in Form der tatsächlichen Förderung schulde oder dafür gar eine Garantie übernehme. Der Energieberater schuldet aber eine fachlich zutreffende Beratung, aus der energetische Maßnahmen hervorgehen, die die Voraussetzungen der gesetzlichen Förderungsgrundlage erfüllen.

Beratung zur Förderfähigkeit Hauptleistungspflicht

Diese Beratung im Hinblick auf förderfähige Maßnahmen stellt für den Verbraucher, der auf eine Förderung angewiesen ist, bei lebensnaher Betrachtung sogar eine Hauptleistungspflicht dar. Aufgabe einer Energie-Effizienz-Expertin im Rahmen der KfW-Förderung ist es regelmäßig, den Antragsteller über die passenden und aufeinander abgestimmten Sanierungsmaßnahmen für sein Gebäude zu beraten und gerade zu prüfen, ob diese technisch förderfähig sind, die Bestätigung zum Antrag und den späteren Verwendungsnachweis zu erstellen.

Konsequenzen

Gegenstand der Vertragsleistung war im Fall des LG die Beratung der energetischen Sanierung des Hauses in fachlicher Hinsicht und die Begleitung der Antragstellung beim Zuschussgeber mit dem Ziel der Förderungsfähigkeit der Baumaßnahmen. Der Energieberater hätte mithin gerade zutreffend und vollständig dazu beraten und darauf hinwirken müssen, dass die vorgeschlagenen Maßnahmen auch wirklich förderungsfähig sind. Nicht umsonst hatte er ihr Honorar von einem Förderzuschuss abhängig gemacht und sogar unter die Bedingung einer Förderungsgewährung gestellt.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 18.2.2025, 30 O 197/23

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Baufenster: Nicht überall im Wochenendhausgebiet müssen entsprechende Gebäude erlaubt sein

Beschränkt ein Bebauungsplan über ein Wochenendhausgebiet mittels sog. Baufenster die Bebaubarkeit von Flächen, kann für ein Grundstück, das außerhalb eines Baufensters gelegen ist, kein Bauvorbescheid erteilt werden. Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Mainz.

Das war geschehen

Die Klägerin ist Pächterin eines Grundstücks, das im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, der ein Wochenendhausgebiet und hierfür überbaubare Flächen (sog. Baufenster) festsetzt. Das Pachtgrundstück ist danach nicht mit einem Wochenendhaus bebaubar, sondern nur mit Nebengebäuden, etwa zum Unterstellen von Gegenständen zur Freizeitnutzung.

Die Klägerin stellte einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids zur Klärung der Frage, ob ihr Grundstück mit einem Wochenendhaus bebaubar sei, und beantragte hilfsweise eine Befreiung von der Festsetzung über die überbaubaren Flächen. Sie machte zur Begründung ihres Antrags geltend: Für jedes andere Grundstück in der Straße sehe der Bebauungsplan ein Baufenster vor, nicht aber für ihres an vielen Stellen des Plangebiets seien nicht überbaubare Flächen zwischenzeitlich mit Gebäuden bebaut worden. Für ihr Grundstück sei sogar eine Hausnummer vergeben worden. Die Baugenehmigungsbehörde lehnte das Begehren ab. Das Widerspruchsverfahren blieb ohne Erfolg.

So entschied das Verwaltungsgericht

Das VG wies die Klage ab. Die Errichtung eines Wochenendhauses auf dem Pachtgrundstück sei nicht genehmigungsfähig, denn für dieses sehe der Bebauungsplan keine Fläche vor, die mit einem solchen Gebäude bebaut werden dürfe.

Keine verdichtetete Bebauung im Erholungsgebiet gewünscht

Die Beschränkung der Bebaubarkeit der Flächen über das gesamte Plangebiet hinweg diene nach dem Willen der Gemeinde als Plangeberin der Verhinderung einer verdichteten Bebauung in dem Erholungsgebiet und dem Erhalt von Waldflächen. Damit liege eine städtebaulich legitimierte Planung vor, die auch das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) der von der Beschränkung betroffenen Eigentümer nicht verletze. Ohne den Bebauungsplan wären im Außenbereich Gebäude zur privaten Freizeitnutzung generell bauplanungsrechtlich unzulässig. Die Festsetzung über die beschränkte Bebaubarkeit, an deren Geltung die Gemeinde ausdrücklich weiter festhalte, sei auch nicht funktionslos geworden, sie könne die bauliche Entwicklung in dem Plangebiet auch künftig noch beeinflussen. Denn es gebe noch unbebaute Grundstücke, für die ebenfalls ein Baufenster festgesetzt sei. Der überwiegende Teil der Bebauung sei auch innerhalb der Baufenster verwirklicht worden.

Großer Teil hielt Regeln nicht ein: Bebauungsplan gilt trotzdem

Unerheblich sei hingegen, dass in einer Vielzahl von Fällen Grundstücke entgegen der Festsetzung zu den Baufenstern bebaut worden seien. Der Geltungsanspruch einer Norm, wie der eines Bebauungsplans, gehe nicht bereits dadurch unter, dass sich ein großer Teil der Betroffenen nicht an die Regelung halte. Die Vergabe einer Hausnummer diene allein ordnungsrechtlichen Belangen und begründe keine Baurechte für ein Grundstück. Eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans über die beschränkte Bebaubarkeit der Grundstücke scheide aus, weil diese angesichts der Gesamtkonzeption einen Grundzug der Planung betreffe, über den die Baugenehmigungsbehörde auch zur Vermeidung eines Präzedenzfalls nicht hinweggehen könne. Allein die Gemeinde könne eine Umplanung des Bebauungsplans vornehmen.

Quelle: VG Mainz, Urteil vom 25.9.2024, 3 K 746/23.MZ, PM 8/24

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Auftrag für die Genehmigungsplanung: Sind auch die Leistungsphasen 1 bis 3 abrechenbar?

Ein Auftrag zur Genehmigungsplanung ist so zu verstehen, dass auch die Beauftragung mit vorangehenden Leistungsphasen erfasst ist, sofern diese nicht bereits von Dritten erbracht und dem Architekten zur Verfügung gestellt wurden. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe entschieden.

Ein Architekt war mündlich damit beauftragt worden, die Baugenehmigung für die Erweiterung eines Gasthofs einzuholen. Damit war klar, dass er die Leistungsphase 4 im Leistungsbild Gebäude und Innenräume sowie Tragwerksplanung erbringen musste. Da er vom Auftraggeber nur Bestandszeichnungen erhalten hatte, die nicht an eine Vor- oder Entwurfsplanung heranreichten, verlangte er auch das Honorar für diese notwendigen Leistungen. Der Auftraggeber weigerte sich. Er meinte, er habe nur die Genehmigungsplanung beauftragt.

Das OLG gab dem Architekten Recht und sprach ihm das Honorar für die Leistungsphasen 1 bis 4 zu. Es komme nicht auf die Regelungen der HOAI, sondern auf den Inhalt des konkreten Auftrags an. Nicht entscheidend sei, ob die Parteien einen schriftlichen oder mündlichen Vertrag geschlossen, sondern was sie tatsächlich vereinbart haben. Ein Auftrag zur Genehmigungsplanung müsse dann so verstanden werden, dass auch die Beauftragung mit vorangehenden Leistungsphasen erfasst ist, da diese notwendige Voraussetzung für die Erstellung der Genehmigungsplanung ist. Etwas anderes gelte nur, wenn die vorangehenden Planungsleistungen bereits von Dritten erbracht wurden und dem Architekten zur Verfügung gestellt werden.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.10.2022, 4 U 142/20

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Wohnflächenberechnung: Unklares Haftungsrisiko bei unpräzisem Vertrag

Beauftragt ein Bauträger einen Architekten, eine Wohnflächenberechnung auf der Grundlage einer als fehlerhaft erkannten Vermessung zu erstellen und verlangt vom Architekten nur die Überprüfung einzelner Maße, übernimmt der Bauträger das mit der begrenzten Überprüfung verbundene Risiko selbst. Er kann den Architekten bei Verwirklichung dieses Risikos nicht haftbar machen. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart klargestellt.

Das war geschehen

Die Klägerin als Bauträgerin machte gegen den beklagten Architekten im Wege einer Schadenersatzklage i. H. v. 100.000 Euro wegen mangelhafter Architektenleistungen bei der Planung einer Wohnungseigentumsanlage geltend. Die Klägerin ist der Auffassung, die die Pläne des Vermessungsingenieurs überarbeitende Wohnflächenberechnung des Beklagten für bestimmte Bestandsgebäude habe eine zu geringe Wohnfläche ausgewiesen. Der Beklagte habe zugesichert, dass die Abweichungen der Wohnflächen von den Bestandsplänen des Vermessers unter einem Prozent lägen, tatsächlich gebe es Abweichungen bis zu 8%. Zahlreiche Wohnungen seien daher mit zu geringer Flächenangabe verkauft worden und deshalb sei ein Mindererlös entstanden.

Der Beklagte bestreitet eine fehlerhafte Flächenermittlung, die sich ohnehin nur auf die örtliche Überprüfung der Maße aus den Bestandsplänen des Vermessers hinsichtlich der für die Werkplanung entscheidenden Stellen bezogen habe. Ein Auftrag zu einer kompletten Neuvermessung des Bestands sei gerade nicht erteilt worden.

Zudem meint die Klägerin, der Beklagte habe bei der Grundlagenermittlung übersehen, dass die Geschossdecken in einem Bestandsgebäude Betonhohlkörperdecken waren, die einen unerwartet hohen Sanierungsaufwand erforderten, und es versäumt, vor Baubeginn die Fundamente an der Seite zu einem anderen Grundstück zu überprüfen. Infolge dieser Planungsfehler hätten sich die Baukosten für das Bestandsgebäude deutlich erhöht. Die Umbaukosten beliefen sich somit auf mindestens 950.000 Euro. Ein vollständiger Abriss und Neubau hätte dagegen (nur) 752.499 Euro gekostet und wäre im Vergleich zu den tatsächlich entstandenen Kosten günstiger gewesen. Bei erzielbaren Verkaufserlösen abzüglich der Kosten für Abriss/Neubau hätte sich bei einem Neubau ein hoher sechsstelliger Überschuss ergeben. Der tatsächliche Überschuss durch den Umbau habe lediglich 107.000 Euro betragen.

Der Beklagte trägt hierzu vor, ihm sei vom Geschäftsführer der Klägerin mitgeteilt worden, dass es sich bei sämtlichen Bestandsdecken um Stahlbetonrippendecken handele. Eine Pflicht zur Überprüfung dieser Tatsache habe es nicht gegeben. Zudem habe sich die Klägerin in Kenntnis der Mehrkosten für eine Sanierung und gegen einen Abriss entschieden. Hinsichtlich des Fundaments sei die Klägerin bereits vor Beauftragung des Beklagten in Kenntnis gesetzt worden, dass dessen Tragfähigkeit ein Risiko darstelle. Sie habe dennoch entschieden, das Fundament erst im Zuge der Aushubarbeiten zu untersuchen, um Kosten einzusparen.

So sah es das Oberlandesgericht

Das OLG stellte klar: Wie bei einem Bauvertrag kann auch zwischen einem Architekten und seinem Auftraggeber eine von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichende Ausführung vereinbart werden, wenn der Auftragnehmer den Auftraggeber auf die Bedeutung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken hinweist, es sei denn, diese sind dem Auftraggeber bekannt oder ergeben sich ohne Weiteres aus den Umständen.

Beauftragt eine Bauträgerin einen Architekten, eine Wohnflächenberechnung auf der Grundlage einer als fehlerhaft erkannten Vermessung zu erstellen und verlangt sie vom Architekten, einzelne Maße zu überprüfen, übernimmt die Bauträgerin sehenden Auges das mit der begrenzten Überprüfung der Maße verbundene Risiko und kann den Architekten bei Verwirklichung dieses Risikos nicht haftbar machen. Weist der Architekt seinen Auftraggeber darauf hin, dass die zu planende Wohnung ohne Sonnenschutz nicht funktioniert, muss der Auftraggeber erkennen, dass bei Umsetzung der Planung eine im Hinblick auf den Wärmeschutz nicht ausreichend funktionstüchtige Wohnung errichtet wird, und es bedarf keines weiteren Hinweises, dass dann (auch) die allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten sind.

Macht der Auftraggeber eines Architekten geltend, dass er im Fall einer mangelfreien Beratung von der Sanierung eines Gebäudes abgesehen und einen profitableren Neubau errichtet hätte, schafft der Auftraggeber für eine Schadensschätzung bzw. Begutachtung nur dann eine ausreichende Grundlage, wenn er nachvollziehbar darlegt, welches Gebäude mit welchen Eigenschaften er statt der Sanierung errichtet hätte.

Macht ein Auftraggeber geltend, bei einem mangelfreien Architektenwerk hätte er die zu errichtenden Wohnungen teurer verkaufen können, ist ein Schaden nur schlüssig dargelegt, wenn die Kalkulationsgrundlagen für den erzielten und den geltend gemachten Kaufpreis offengelegt werden und nachvollziehbar vorgetragen wird, dass ein höherer Kaufpreis am Markt hätte durchgesetzt werden können.

Quelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 17.12.2024, 10 U 38/24

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Erneuerbare Energien: Denkmalschutz steht Solaranlagen regelmäßig nicht entgegen

Die Eigentümerin eines Wohnhauses hat ebenso, wie die Eigentümerin eines Baudenkmals, einen Anspruch auf eine denkmalrechtliche Erlaubnis für die Installation von Solaranlagen. Dies hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster in zwei Grundsatzurteilen zum nordrhein-westfälischen Denkmalrecht entschieden. Es hat darauf verwiesen, dass bei der Errichtung von Solaranlagen auf denkmalgeschützten Gebäuden regelmäßig das öffentliche Interesse am Ausbau der erneuerbaren Energien die Belange des Denkmalschutzes überwiegt.

Eigentümerin eines Einfamilienhauses

Die Eigentümerin eines Einfamilienhauses in einer Siedlung in Düsseldorf, für die eine Denkmalbereichssatzung gilt, möchte auf einer aus dem Straßenraum teilweise einsehbaren Dachfläche ihres Hauses eine Solaranlage errichten. Die Stadt Düsseldorf lehnte es ab, die dafür nach dem Denkmalschutzgesetz NRW erforderliche Erlaubnis zu erteilen. Das Verwaltungsgericht (VG) Düsseldorf verpflichtete die Stadt auf die Klage der Eigentümerin, die Genehmigung zu erteilen.

Eigentümerin eines Baudenkmals

Demgegenüber bestätigte das VG Arnsberg in dem zweiten Fall die Entscheidung der Stadt Siegen, die der Klägerin eine denkmalrechtliche Erlaubnis für eine Solaranlage auf der weithin sichtbaren Dachfläche versagt hatte. Hierbei geht es um ein Wohngebäude, das als ehemalige Schule als Baudenkmal in die Denkmalliste der Stadt Siegen eingetragen ist.

So sah es das Oberverwaltungsgericht

In beiden Fällen waren Solarmodule in einer denkmalschonenden Ausgestaltung gewählt worden. Nach der Entscheidung des OVG können nun beide Denkmaleigentümer die denkmalrechtliche Erlaubnis beanspruchen.

Offentliches Interesse am Ausbau der erneuerbaren Energien versus Denkmalschutz

Das OVG: Das öffentliche Interesse am Ausbau der erneuerbaren Energien überwiegt in beiden Fällen die Belange des Denkmalschutzes. Nach einer im Juli 2022 in Kraft getretenen Regelung im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) sollen, bis die Stromerzeugung im Bundesgebiet nahezu treibhausneutral ist, die erneuerbaren Energien als vorrangiger Belang in die jeweils durchzuführenden Schutzgüterabwägungen eingebracht werden. Diese Vorgabe, für die dem Bund eine Gesetzgebungskompetenz zukommt, beeinflusst auch das nordrhein-westfälische Denkmalschutzrecht. In die weiterhin erforderliche Abwägung zwischen den denkmalschutzrechtlichen Belangen und dem Interesse am Ausbau der erneuerbaren Energien sind letztere als regelmäßig vorrangiger Belang einzustellen. Nur, wenn besondere Umstände des Denkmalschutzes der Errichtung von Solaranlagen entgegenstehen, darf die Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis ausnahmsweise versagt werden.

Bei der Prüfung, ob solche besonderen Umstände vorliegen, kommt es auf die Gründe an, aus denen die denkmalrechtliche Unterschutzstellung erfolgt ist.

Wohnhaus: keine wesentlichen optischen Nachteile

In dem Düsseldorfer Fall wird durch die beantragte Solaranlage auf der straßenabgewandten Dachfläche nicht in einem Maß in das denkmalwerte einheitliche äußere Erscheinungsbild der Siedlung eingegriffen, dass ausnahmsweise die Erlaubnis zu versagen wäre. Dass die Solaranlage aus dem öffentlichen Straßenraum sichtbar ist, reicht dafür grundsätzlich nicht aus. Hier sind die in die bestehende Dachstruktur eingefügten und in der Farbe angepassten Solarpaneele zudem nur am Rande, in zweiter Reihe und nur in Teilausschnitten wahrnehmbar. Die betroffene Dachfläche liegt auch nicht in einer der von der Satzung geschützten Sichtachsen und beeinträchtigt die rheinseitige Silhouette der Siedlung nicht.

Ehemalige Schule: Erscheinungsbild des Baukörpers nicht wesentlich geändert

Bei der ehemaligen Schule in Siegen werden die denkmalwertbegründenden Eigenschaften des Gebäudes durch die Solaranlage schon nicht beeinträchtigt. Für die Eintragung als Baudenkmal hat zwar der vorhandene Dachreiter, nicht aber die Dachfläche und ihre Gestaltung eine Rolle gespielt. In das geschützte Erscheinungsbild des Baukörpers als Kapellenschule wird durch die Solaranlage nicht eingegriffen. Ein Ausnahmefall, in dem der Denkmalschutz überwiegt, wäre bei dem konkreten Vorhaben selbst dann nicht gegeben, wenn die Schieferdachfläche als auch denkmalwertbegründend angesehen würde.

Quelle: OVG Münster, Urteile vom 27.11.2024, 10 A 2281/23 und 10 A 1477/23, PM vom 27.11.2024

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Landwirt: Keine nachträgliche Baugenehmigung für Errichtung eines „Portalrahmens“ im Außenbereich

Das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz hat die Klage eines im Nebenerwerb tätigen Landwirts auf Erteilung einer Baugenehmigung für einen bereits errichten „Portalrahmen“ im Außenbereich abgewiesen.

Landwirt hatte Bauwerk schon errichtet

Der „Portalrahmen“ besteht aus zwei Sandsteinsäulen (je 3,53 Meter hoch), an denen ein schmiedeeisernes doppelflügeliges Einfahrtstor befestigt ist. Auf den Säulen befindet sich jeweils eine Metallskulptur. Die Säulen sind mit zwei Einzelfundamenten im Boden verankert. Das gesamte Bauwerk ist fünf Meter breit. Den Antrag auf Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung lehnte der Landkreis ab. Bei dem „Portalrahmen“ handele es sich nicht um ein im Außenbereich bevorrechtigt zulässiges Vorhaben.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren klagte der Landwirt und trug hierzu vor, das Vorhaben sei bereits deshalb genehmigungsfrei, weil es seinem landwirtschaftlichen Betrieb diene. Das Tor gewährleiste den Zugang und die Zufahrt zu dem von ihm bewirtschafteten Grundstück. Es füge sich auch optisch in die Umgebung ein.

Klage ohne Erfolg

Das sah das VG anders: Der „Portalrahmen“ sei im Außenbereich nicht bevorrechtigt zulässig, weil er dem landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers nicht diene. Er sei optisch auffallend und solle offensichtlich die Kunden des Klägers beeindrucken. Ein vernünftiger Landwirt würde unter Berücksichtigung des Gebotes größtmöglicher Schonung des Außenbereichs kein solches Bauwerk zur Einfriedung errichten. Der Kläger könne sich überdies nicht mit Erfolg darauf berufen, er führe einen „Adelshof“. Eine Bevorzugung aufgrund der Abstammung widerspreche dem allgemeinen Gleichheitssatz. Der „Portalrahmen“ beeinträchtige zudem die natürliche Eigenart der Landschaft. Das Vorhabengrundstück liege in einem Naturpark, dessen landschaftliche Eigenart zu bewahren sei.

Quelle: VG Koblenz, Urteil vom 31.10.2024, 4 K 282/24.KO, PM 22/24

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Honorarordnung für Architekten und Ingenieure: Ist ein Ententeich ein Ingenieurbauwerk?

Kann das Honorar für Planungsaufträge für Baumaßnahmen und Anlagen, die in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) nicht beschrieben sind, frei vereinbart werden? Gilt die HOAI dann nicht? Antworten hierzu lieferte jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg.

Das war geschehen

Ein Ententeich sollte von einem stehenden Gewässer zu einer wasserwirtschaftlichen Anlage umgewidmet werden. Der bereits im Verlauf eines Trennsystems genutzte Teich sollte als künftiger Retentionsraum genutzt werden. Die Parteien stritten über die Berücksichtigung eines Umbauzuschlags. Der Auftraggeber meinte, dass ein Objekt i. S. d. HOAI 2013 vorhanden sein müsse, andernfalls sei ein Umbau nicht möglich. Hier läge jedoch kein solches „Objekt“ vor. Daher sei ein Umbauzuschlag ausgeschlossen. Daran ändere auch nichts, dass der Teich durch Menschenhand geschaffen worden sei.

So sah es das Oberlandesgericht

„Objekt“ oder nicht „Objekt“ das war hier die Frage. Das OLG stützte sich zur Beantwortung auf ein Gerichtsgutachten. Der Sachverständige hatte festgestellt, dass der Ententeich von der Beklagten schon über einen längeren Zeittraum zur Ableitung von Mischwässern genutzt würde und überschüssige Wässer über ein Mönchsbauwerk in ein nahe gelegenes Gewässer abgeleitet werden. Es handele sich deshalb um eine ungenehmigte Anlage des Wasserbaus. Das Gericht bewilligte daher den Umbauzuschlag. Es handele sich um ein Ingenieurbauwerk (Anlage des Wasserbaus). Zwar würde durch die Planung nicht in die Konstruktion des Teichs eingegriffen, wohl aber in den Bestand. Dieser sei wesentlich, weil aus einer Anlage des Wasserbaus eine Anlage der Abwasserentsorgung entstehen sollte (Nutzungsänderung). Denn der Teich sollte bei dem umzustellenden Mischsystem in ein Trennsystem künftig nur noch den kontrollierten Abfluss von Regenwasser sicherstellen.

Das OLG: Durch die geplante Vertiefung des Teichs werde zwar auch in die Konstruktion eingegriffen. Die Wesentlichkeit dieses Eingriffs sei aber nicht vorgetragen worden, sodass sich das Wesentlichkeitskriterium nicht prüfen ließ. Wesentlich sei ein Eingriff, wenn er gegenüber dem Bestand einen Anteil von 10 bis 20 Prozent der Substanz ausmacht.

Quelle: OLG Naumburg, Urteil vom 16.5.2024, 2 U 96/23

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Grundsteuer B: Kein Grundsteuererlass bei Sanierung eines baufälligen Denkmals

Das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz hat einem Mann den Erlass der Grundsteuer verwehrt, obwohl er herangezogen worden war, ein Baudenkmal zu erhalten.

Für den Erhalt eines Fachwerkhauses begehrte der Kläger Grundsteuererlass

Der Kläger erwarb im Jahr 2012 ein Grundstück, das mit einem barocken Fachwerkhaus aus dem 18. Jahrhundert bebaut ist. Für dieses zog ihn die beklagte Ortsgemeinde für das Kalenderjahr 2022 zur Zahlung von Grundsteuer B in Höhe von 110,60 Euro heran. Der Kläger beantragte daraufhin den Erlass der Grundsteuer, weil die Erhaltung des Gebäudes wegen seiner Denkmaleigenschaft im öffentlichen Interesse liege und für ihn unrentabel sei.

Den Antrag des Klägers auf Erlass der Grundsteuer lehnte die Beklagte ab. Insbesondere habe der Kläger die Unrentabilität des Gebäudes nicht hinreichend belegt.

Erfolgloser Widerspruch

Hiergegen wandte sich der Kläger zunächst erfolglos mittels Widerspruch und dann mit seiner Klage. Er habe denkmalschutzbedinge Sanierungsmaßnahmen vorgenommen, unter anderem das Fachwerk freigelegt. Ohne die Denkmaleigenschaft hätte er das Gebäude abgerissen und das Grundstück anderweitig verwertet. Es seien zudem Rückstellungen für weitere Sanierungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Aus Rentabilitätsgründen habe er überwiegend Eigenleistungen erbracht. Er erziele inzwischen Mieteinnahmen in angemessener Höhe, dennoch sei ihm ein Verlust entstanden.

Verwaltungsgericht sah Voraussetzungen für Erlass nicht gegeben

Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Kläger habe keinen Anspruch auf Grundsteuererlass für das Jahr 2022, so das VG. Das Grundsteuergesetz (hier: § 32 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 GrStG) sehe dies nur für Grundbesitz vor, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liege, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten lägen. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor. Zwar bestehe ein öffentliches Interesse am Erhalt des Fachwerkhauses des Klägers. Der Grundbesitz sei jedoch nicht unrentabel. Der Kläger habe in erster Linie im weitaus überwiegenden Umfang Kosten aufgewendet, um das Gebäude im Sinne seiner eigentlichen Bestimmung zu Wohnzwecken zu ertüchtigen. Es sei deshalb prognostisch nicht davon auszugehen, dass der Grundbesitz was für einen Grundsteuererlass vorausgesetzt wird dauerhaft unrentabel sei. Eine valide Bewertung der Unrentabilität sei zudem nicht möglich, weil der Kläger nicht alle dazu benötigten Unterlagen vorgelegt habe.

Schließlich fehle es jedenfalls an der erforderlichen Kausalität zwischen (unterstellter) Unrentabilität und öffentlichem Erhaltungsinteresse. Denn der Kläger habe das Gebäude in Kenntnis des Sanierungsbedarfs zum Marktwert erworben. Das Gebäude sei wegen seines mehr oder weniger veralteten und teilweise maroden Zustands sanierungsbedürftig gewesen, nicht aufgrund der Denkmaleigenschaft.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Quelle: VG Koblenz, Urteil vom 25.6.2024, 5 K 172/24.KO, PM 16/24

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(Kein) Formerfordernis: Tücken bei der Kündigung eines Architektenvertrags

Die Kündigung eines nach dem 31.12.2017 geschlossenen Architektenvertrags bedarf der Schriftform. Das regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (hier: §§ 650q, 650h BGB). Eine formwidrige Kündigung ist allerdings folgenlos, wenn die andere Partei die Kündigung hinnimmt. Es ist dann in der Regel eine stillschweigende Vertragsaufhebung anzunehmen. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt klargestellt.

Das OLG sagt aber auch: Ruft der Auftraggeber über einen längeren Zeitraum keine weiteren Planungs- und Beratungsleistungen beim Auftragnehmer ab, kann darin keine Kündigung gesehen werden.

Quelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 11.5.2023, 22 U 19/22, rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde, BGH, Beschluss vom 15.5.2024, VII ZR 118/23

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Honorarordnung für Architekten und Ingenieure: Zwischen Bauleitung und Bauüberwachung ist zu differenzieren

Objektüberwachung und Bauleitung sind inhaltlich „zwei Paar Schuhe“. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt festgestellt.

Architekt verlangte Honorar für Bauleitung

Ein Architekt rechnete Honorar für „Bauleitung“ ab. Er bezog sich auf die Leistungsphase 8 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Er konnte aber nicht nachweisen, entsprechende Objektüberwachungsleistungen erbracht zu haben.

So sahen es die Gerichte

Die Gerichte kamen dagegen zu der Auffassung, dass er als Bauleiter nach der Hessischen Bauordnung (hier: § 59 HBO) tätig sein sollte. Diese Person muss u. a. darüber wachen, dass die Baumaßnahme nach den genehmigten Bauvorlagen bzw. soweit eine bauaufsichtliche Prüfung entfällt nach den eingereichten Bauvorlagen ausgeführt wird.

Bei der Überwachungstätigkeit muss der Bauleiter auf den sicheren Betrieb der Baustelle achten. Dazu zählt, dass die Arbeiten der Unternehmen ohne gegenseitige Gefährdung und ohne Gefährdung Dritter durchgeführt werden können. Über die HOAI können diese Leistungen so sie denn erbracht wurden nicht abgerechnet werden.

Der Bauleiter, so das OLG, sei nach dem allgemeinen Sprachverständnis dafür zuständig, zu überwachen, dass die Baumaßnahme entsprechend den öffentlich-rechtlichen Anforderungen durchgeführt wird. Der Objektüberwacher dagegen schuldet eine Ausführung des Objekts gemäß der vertraglichen zivilrechtlichen Vereinbarung mit dem Bauherrn.

Der Architekt ging also leer aus. Da der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell eine Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen hatte, ist die Entscheidung des OLG nun auch rechtskräftig.

Quelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 11.5.2023, 22 U 19/22

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