Festpreisvereinbarung: Preisanpassung beim Bauvertrag aufgrund von Materialkostensteigerungen

Das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken hat entschieden: Ein Bauunternehmen kann die zu einem Festpreis vereinbarte Errichtung eines Massivhauses nicht unter Verweis auf unvorhersehbare Materialpreissteigerungen verweigern, wenn es eine Formularklausel in den Bauvertrag eingebracht hat, die ihm eine unbegrenzte einseitige Anpassung der Vergütung ermöglicht.

Bauvertrag des Bauunternehmens unterzeichnet

Das klagende Ehepaar und das beklagte Bauunternehmen schlossen im Dezember 2020 einen Vertrag, in dem sich das Unternehmen dazu verpflichtete, auf dem Grundstück der Kläger ein Massivhaus zu einem Pauschalpreis von rund 300.000 Euro zu errichten. Hierzu verwendeten die Parteien ein Vertragsmuster des Unternehmens, in dem es heißt, dass beide Seiten bis zum Ablauf eines Jahres ab Vertragsunterzeichnung an den vereinbarten Preis gebunden seien, wenn innerhalb von drei Monaten nach Vertragsschluss mit den Bauarbeiten begonnen werde. Unter Verweis auf diese Bestimmung teilte das Unternehmen den Eheleuten im Juni 2021 mit, dass sich der vereinbarte Preis um etwa 50.000 Euro erhöhe. Es begründete den Schritt mit außerordentlichen und nicht vorhersehbaren Preissteigerungen beim Baumaterial.

Bauherren akzeptierten Preiserhöhung nicht

Das Ehepaar akzeptierte die Preiserhöhung nicht und forderte das Unternehmen seinerseits auf, mit den Bauarbeiten zu beginnen. Auf die Weigerung des Unternehmens erklärten die Eheleute die Vertragskündigung und beauftragten ein anderes Bauunternehmen mit der Errichtung eines Massivhauses zu einem höheren als dem mit der Beklagten vereinbarten Festpreis.

Wer trägt Mehrkosten?

Mit ihrer Klage haben die Eheleute verlangt, festzustellen, dass das beklagte Bauunternehmen verpflichtet ist, ihnen Mehrkosten bei der Errichtung des Hauses zu ersetzen, die deshalb entstehen, weil das Unternehmen sich geweigert hat, den Vertrag zum vereinbarten Preis zu erfüllen.

So entschieden die gerichtlichen Instanzen

Das Landgericht (LG) hat der Klage stattgegeben. Hiergegen hat das Bauunternehmen Berufung eingelegt. Es hat im Wesentlichen geltend gemacht, dass eine Errichtung des Hauses zum ursprünglich vereinbarten Preis existenzbedrohend und ihm daher nicht zumutbar gewesen sei.

Das OLG hat das Bauunternehmen auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung hingewiesen, woraufhin es sein Rechtsmittel zurückgenommen hat. Zur Begründung hat das OLG ausgeführt, dass den Eheleuten der geltend gemachte Ersatz zustehe. Die Weigerung des Unternehmens, zum vereinbarten Preis zu erfüllen, habe sie zur Vertragskündigung und zur Beauftragung eines anderen Unternehmens veranlasst. Hierauf zurückzuführende Mehrkosten des Baus müsse das Unternehmen ersetzen.

Bauunternehmen schuldete den Hausbau zum Festpreis

Das Bauunternehmen habe den Bau des Hauses zum vereinbarten Festpreis geschuldet. Die Preisanpassungsklausel im Vertrag sei unwirksam gewesen. Sie benachteilige die Kunden des Unternehmens unangemessen, wenn es die vereinbarte Vergütung durch die Festlegung der Listenpreise ohne Begrenzung einseitig anheben könne. Die Kunden könnten der Bestimmung bei Vertragsschluss nicht entnehmen, mit Preissteigerungen welchen Umfangs sie zu rechnen hätten.

Bauunternehmen hatte Risikoabsicherung in der Hand

Gerade Besteller eines Neubaus seien darauf aber in besonderem Maße angewiesen. Häufig sei die Finanzierung auf den Festpreis ausgerichtet, sodass schon vermeintlich geringfügige Änderungen die Kunden an die Grenzen ihrer Leistungsfähigkeit bringen könnten. Das Unternehmen habe die Vertragserfüllung zum vereinbarten Preis auch nicht verweigern dürfen, weil sich die Vertragsgrundlage aufgrund unvorhersehbarer Materialpreissteigerungen geändert habe, denn es habe bei Vertragsschluss die Möglichkeit gehabt, sich mit einer Bestimmung gegen dieses Risiko abzusichern, die auch den Interessen seiner Kunden Rechnung getragen hätte.

Quelle: OLG Zweibrücken, Beschluss vom 13.7.2023, 5 U 188/22, PM vom 15.2.2024

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Brandschutz: Fenster in Brandwänden sind unzulässig und zu verschließen

Öffnungen in Brandwänden sind unzulässig und deshalb auf Aufforderung der Bauaufsichtsbehörde auch zu verschließen, wenn der angrenzende Nachbar sich mit diesen einverstanden erklärt hat und die Behörde erst nach längerer Zeit gegen den baurechtswidrigen Zustand vorgeht. Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Mainz.

Nachbar stimmte Einbau von Fenstern zu

Das Wohngebäude der klagenden Grundstückseigentümer steht auf der Grenze zum Nachbargrundstück. Die grenzständige Brandwand des Gebäudes wies zunächst an zwei Stellen Glasbauflächen auf. Im Jahr 2009 wurde eine Glasbaufläche durch ein öffenbares Fenster ersetzt, einige Jahre später kam es an der zweiten Stelle zu einem Fenstereinbau. Daraufhin gab der Beklagte, die Bauaufsichtsbehörde, den Klägern auf, die Fenster zu beseitigen und die dabei entstehenden Öffnungen feuerbeständig zu verschließen. Die Kläger wandten sich gegen die Anordnung und machten geltend, der unmittelbar angrenzende Grundstücksnachbar habe schriftlich erklärt, mit den Fenstern einverstanden zu sein. Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid im Wesentlichen zurückgewiesen, verlangte aber nur noch einen hochfeuerhemmenden Abschluss der Brandwand. Die Kläger verfolgten die Aufhebung der Anordnung mit einer Klage weiter. Sie führten zusätzlich an, infolge der Zustimmung des Nachbarn und des jahrelangen Nichteinschreitens der Bauaufsichtsbehörde sei bei ihnen ein Vertrauenstatbestand entstanden, der eine baubehördliche Anordnung ausschließe. Das VG wies die Klage ab.

Brandwände: Öffnungen unzulässig

In Brandwänden seien Öffnungen von Gesetzes wegen unzulässig. Von der gesetzlichen Vorgabe dürfe nur ausnahmsweise unter Beachtung des öffentlichen Interesses des Schutzes der Allgemeinheit vor Brandgefahr und des Bauinteresses des Bauherrn abgewichen werden. Das Einverständnis eines Nachbarn zur Abweichung von dem Öffnungsverbot allein mindere das allgemeine Brandschutzbedürfnis nicht, zumal wenn wie hier ein weiterer Nachbar durch die betreffende Brandschutzwand gesetzlich geschützt werde, dieser der Baumaßnahme aber nicht zugestimmt habe.

Der Beklagte habe seine Befugnis zum Einschreiten gegen den baurechtswidrigen Zustand auch nicht verwirkt, weil er trotz dessen Kenntnis über längere Zeit hinweg nicht eingeschritten sei. Eingriffsbefugnisse auf dem Gebiet der Gefahrenabwehr unterlägen nicht der Verwirkung durch die Verwaltung. Die bloße Untätigkeit der Bauaufsichtsbehörde könne auch kein Vertrauen beim Bauherrn begründen, dass die Behörde nicht mehr gegen die rechtswidrige Baumaßnahme vorgehen werde. Die Kläger könnten sich deshalb auch nicht auf ein schutzwürdiges Vertrauen berufen, weil sie eigenmächtig die Glasbausteine durch Fenster ersetzt hätten, ohne zuvor den notwendigen Bauantrag gestellt oder die Baubehörde sonst einbezogen zu haben.

Quelle: VG Mainz, Urteil vom 6.12.2023, 3 K 39/23.MZ, PM 1/24

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Naturschutz: Zulässigkeit nachträglicher artenschutzrechtlicher Beschränkungen des Betriebs von Windenergieanlagen

Die Naturschutzbehörden sind grundsätzlich befugt, gegenüber Betreibern bestandskräftig genehmigter Windenergieanlagen nachträgliche Anordnungen zur Verhinderung von Verstößen gegen das artenschutzrechtliche Tötungs- und Verletzungsverbot gemäß des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) zu treffen, wenn sich die Sach- oder Rechtslage nach Genehmigungserteilung wesentlich geändert hat. Dies hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entschieden.

Zeitweise Abschaltung der Anlage

Die Klägerin wendet sich gegen nachträgliche zeitliche Beschränkungen des Betriebs ihrer bestandskräftig genehmigten Windenergieanlagen, die die Beklagte gestützt aus Gründen des Fledermausschutzes angeordnet hat. Die im Jahr 2006 erteilte immissionsschutzrechtliche Genehmigung enthält keine Betriebsbeschränkungen zum Schutz von Fledermäusen. Nachdem später Totfunde verschiedener Fledermausarten im Bereich der Anlagen gemeldet und Bestandserfassungen zu Fledermäusen angestellt worden waren, verfügte die Beklagte unter näheren Maßgaben zu meteorologischen Rahmenbedingungen eine nächtliche Abschaltung der Anlagen vom 15. April bis zum 31. August eines Jahres. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) hat die dagegen gerichtete Klage abgewiesen.

Wenn sich die Sach- oder Rechtslage ändert, sind nachträgliche Anordnungen möglich

Das BVerwG hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Eine bestandskräftige immissionsschutzrechtliche Genehmigung steht nachträglichen artenschutzrechtlichen Anordnungen auf der gesetzlichen Grundlage (hier: § 3 Abs. 2 BNatSchG) nicht generell entgegen. Das BNatSchG (§ 44 Abs. 1 Nr. 1) begründet eine unmittelbare und dauerhafte Verhaltenspflicht, die auch bei Errichtung und Betrieb immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftiger Windenergieanlagen zu beachten ist.

Zwar ist aufgrund der immissionsschutzrechtlichen Genehmigung der Anlagenbetrieb auch als rechtmäßig anzusehen. Das gilt aber nur in den Grenzen der auf den Zeitpunkt der Genehmigungserteilung bezogenen Feststellungswirkung der Genehmigung, wonach die genehmigte Anlage mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar ist. Aufgrund der Anknüpfung an den Genehmigungszeitpunkt erstreckt sich diese Feststellungswirkung nicht auf nachträgliche Änderungen der Sach- oder Rechtslage, wie im vorliegenden Fall. Die streitige Anordnung bewirkt auch keine der immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsbehörde vorbehaltene (Teil-)Aufhebung der Genehmigung.

Es war rechtlich auch einwandfrei, so das BVerwG, dass das OVG hier einen Verstoß gegen § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG bejaht hat, weil durch den Betrieb der Windenergieanlagen das Tötungs- und Verletzungsrisiko von Exemplaren der besonders geschützten Fledermausarten signifikant erhöht sei.

Quelle: BVerwG, Urteil vom 19.12.2023, 7 C 4.22, PM 95/23

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Bauantrag: Eintrag in Baulastenverzeichnis hindert Erteilung einer Baugenehmigung

Der Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes an der Grundstücksgrenze fehlt es an dem erforderlichen Rechtsschutzinteresse, wenn eine Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen ist, die für den Grenzbereich die Freihaltung von jeglicher Bebauung regelt. Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Mainz.

Baulast seit 40 Jahren eingetragen

Die Klägerin stellte einen Bauantrag zur Errichtung eines Wohngebäudes an der Grenze zum Nachbargrundstück. Im Baulastenverzeichnis ist seit mehr als 40 Jahren eine Baulast eingetragen, nach der das Baugrundstück der Klägerin in der Länge eines (seinerzeit geplanten und genehmigten) Anbaus an ein Wohngebäude auf dem Nachbargrundstück und in einer Breite von drei Metern von jeglicher Bebauung freizuhalten ist.

Unter Hinweis auf diese Baulastregelung lehnte der Beklagte, die Baugenehmigungsbehörde, den im vereinfachten Genehmigungsverfahren gestellten Bauantrag ab. Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob die Klägerin Klage, mit der sie u.a. die Erteilung der Baugenehmigung beanspruchte. Sie machte im Wesentlichen geltend, die Baulast sei hinsichtlich der Länge der freizuhaltenden Fläche unbestimmt und deshalb unwirksam. Jedenfalls sei die Baulast in dem Baulastenverzeichnis zu löschen, weil zwischenzeitlich in der Umgebung nahezu auf allen Grundstücken grenzständige Bauten entstanden seien. Das VG wies die Klage ab.

Kein Rechtsschutzbedürfnis gegeben

Es fehle der Klage an einem sog. Rechtsschutzinteresse. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren sei der Prüfungsumfang der Bauaufsichtsbehörde gesetzlich beschränkt. So seien Vorschriften nach der Landesbauordnung grundsätzlich nicht zu prüfen. Dementsprechend blieben auch eingetragene Baulasten generell unberücksichtigt.

Baulast war unmissverständlich

Gleichwohl sei die Baubehörde im vereinfachten Genehmigungsverfahren nicht verpflichtet, bauordnungsrechtliche Fragen gänzlich auszublenden. So dürfe sie im vereinfachten Verfahren die Erteilung einer Baugenehmigung versagen, wenn das Bauvorhaben offensichtlich gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften verstoße und deshalb nicht verwirklicht werden könne. So sei es hier. Die in Rede stehende Baulast enthalte die unmissverständliche Aussage, dass der Grenzbereich auf dem Klägergrundstück, auf dem das geplante Wohngebäude zu stehen kommen solle, von jeglicher Bebauung freizuhalten sei. Unter verständiger objektiver Würdigung sei auch bestimmbar, in welcher Länge das Bauverbot gelte: Diese ergebe sich aus den seinerzeitigen Baugenehmigungsunterlagen zu dem Nachbaranbau. Sei eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen, entfalte sie ihre Wirksamkeit. Sie sei anders als bei einer hier nicht gegebenen Nichtigkeit nicht ständig auf ihre Rechtmäßigkeit zu prüfen.

Bauantragsteller muss handeln

Erst im Fall der Eintragung eines (allerdings in einem eigenem Verwaltungsverfahren nach Wegfall eines öffentlichen Interesses durch die Bauaufsichtsbehörde auszusprechenden) Verzichts auf die Baulast entfalle ihre Wirksamkeit. Es sei Sache des Bauantragstellers, ein solches Verzichtsverfahren (ggf. nach zivilrechtlicher Abklärung von Nachbarrechtspositionen) anzustoßen. Die Baugenehmigungsbehörde sei indes nicht verpflichtet, mit der Bescheidung eines Bauantrags zuzuwarten, bis der Erteilung der Baugenehmigung entgegenstehende Hindernisse ausgeräumt seien.

Quelle: VG Mainz, Urteil vom 6.12.2023, 3 K 47/23.MZ, PM 2/24

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Architektenleistung: Architekt ist kein Rechtsberater des Bauherrn

Der Architekt ist kein Rechtsberater des Bauherrn. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Architekt formulierte Klauseln

Der Architekt hat die Pflicht, die Leistungen zu erbringen, die erforderlich sind, um die mit dem Besteller vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Dieses Aufgabengebiet hat zwar Berührungspunkte zu Rechtsdienstleistungen. So kann es zum Erreichen der Ziele notwendig sein, über Kenntnisse des öffentlichen und privaten Baurechts zu verfügen, um den Bauherrn zu beraten.

Im Fall des BGH verlangte die Klägerin vom beklagten Architekten Schadenersatz. Anfang 2010 beauftragte der Rechtsvorgänger der Klägerin den Architekten mit Architektenleistungen der Leistungsphasen 1 bis 8 hinsichtlich des Neubaus eines Fabrikations- und Verwaltungsgebäudes. Der Beklagte stellte der Klägerin unter anderem einen Bauvertragsentwurf mit einer von ihm formulierten Skontoklausel zur Verfügung, den diese bei der Beauftragung von zumindest vier bauausführenden Unternehmern verwandte.

Unter Verwendung dieses Bauvertragsentwurfs beauftragte die Klägerin im März 2011 auch ein Unternehmen mit Erd- und Kanalisations- sowie Rohbauarbeiten. Dieser Vertrag enthält unter „E. Auftragsbestätigung“ folgende Vereinbarung: „Die Fa. … gewährt … ein Skonto von 3 Prozent bei Zahlungen der durch die Bauleitung geprüften und angewiesenen Abschlagszahlungen bzw. Schlussrechnung innerhalb 10 Arbeitstagen nach Eingang bei der Bauherrschaft.“

Rechtsstreit durch die Instanzen

Von der Schlussrechnung des Unternehmens behielt die Klägerin einen solchen Skontoabzug von 105.125,00 Euro netto (125.098,75 Euro brutto) ein. In einem Rechtsstreit der Klägerin gegen das Unternehmen erhob diese Widerklage auf Zahlung von 125.098,75 Euro mit der Begründung, die Skontoklausel sei als AGB unwirksam, sodass die Klägerin diesen Betrag zu Unrecht von der Schlussrechnung einbehalten habe. In diesem Prozess schlossen die Klägerin und das Unternehmen einen Vergleich, in dem sich die Klägerin den von der Schlussrechnung zurückbehaltenen Betrag auf die von ihr gegen das Unternehmen geltend gemachten Ansprüche anrechnen ließ. Die Klägerin ist der Auffassung, ihr sei der auf die Schlussrechnung des Unternehmens vorgenommene Skontoabzug nur deshalb nicht verblieben, da die vom beklagten Architekten vorgeschlagene Skontoklausel unwirksam gewesen sei. Der Beklagte sei deshalb zum Schadenersatz in Höhe von 125.098,75 Euro verpflichtet.

Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz

Der BGH hat festgestellt, dass der Architekt durch die Zurverfügungstellung der von ihm selbst entworfenen Skontoklausel gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (RFD) verstoßen hat. Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt hatte das Berufungsgericht den Sachverhalt nicht geprüft und deshalb eine hierauf gestützte Haftung des Beklagten in seine Erwägungen nicht einbezogen.

Keine Erlaubnis zur Rechtsberatung

Der BGH betont: Ein Architekt ist kein Rechtsberater des Bauherrn. Seine rechtsberatende Tätigkeit war auch nicht durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gedeckt. Daran ändert auch nichts, dass sich der Architekt zur Formulierung der Skontoklausel der Hilfe eines Rechtsanwalts bedient hatte.

Gericht muss erneut entscheiden

Der BGH konnte allerdings nicht in der Sache selbst entscheiden, sondern hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses erforderliche weitere Feststellungen treffen kann.

Quelle: BGH, Urteil vom 9.11.2023, VII ZR 190/22

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Leistungszeitbestimmung: Bauvertrag: Entbehrlichkeit der Mahnung

Eine Klausel in einem Bauvertrag, die vorsieht, dass die Ausführungszeit zwölf Monate beträgt und vier Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung, spätestens vier Wochen nach Abruf der Leistung durch den Bauherrn beginnt, beinhaltet keine den Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier: § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB) genügende Leistungszeitbestimmung. So sieht es das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken.

Grundsatz

Der außergerichtliche Eintritt des Verzugs setzt als Regel eine Mahnung in Form eines ernsthaften Leistungsverlangens voraus. Die Mahnung ist allerdings in den Fällen des § 286 Abs. 2 BGB entbehrlich.

Ausnahme

Neben der kalendermäßigen Bestimmung eines konkreten Datums für die Leistungserbringung begründet die Entbehrlichkeit der Mahnung auch, dass der Leistung ein Ereignis vorausgehen muss und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt. Das OLG hat diese Voraussetzungen verneint, weil es mit den o. g. alternativen Möglichkeiten an einer hinreichenden Bestimmtheit des Fristbeginns fehle.

Leistungszeitpunkt stand bei Vertragsschluss nicht fest

Für den Fristbeginn wird an die Erteilung der Baugenehmigung angeknüpft. Für sich genommen würde dies den Anforderungen eines Ereignisses i. S. v. § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB genügen. Die Alternative des Abrufs durch den Bauherrn kann nach dem OLG aber nur dahingehend verstanden werden, dass der Auftraggeber durch einen späteren Abruf der Leistung den Ausführungsbeginn und damit auch das Ende der Ausführungsfrist hinauszögern konnte, sodass zu dem maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Leistungszeitpunkt nicht auch nicht mittelbar über den Eintritt eines bestimmten Ereignisses feststand.

Quelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 11.10.23, 2 U 196/22

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Architektenleistung: Wärmeschutz und Energiebilanzierung keine Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude

Fragen des Wärmeschutzes und der Energiebilanzierung gehören zu den speziellen Ingenieurleistungen für Bauphysik. Sie unterfallen der Fachplanung durch Sonderfachleute. Daher stellen sie keine Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude dar. Das hat jetzt das OLG (OLG) Frankfurt a. M. entschieden.

Wurden Leistungen zum Wärmeschutz und zur Energiebilanzierung nicht beauftragt, ist der Architekt für diesen fachlichen Bereich allerdings insoweit verantwortlich, wie seine Fachkenntnisse dies ermöglichen. Zu mehr ist er jedoch nicht verpflichtet.

Quelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 4.5.2021, 15 U 142/18

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Honorarordnung: Volles Honorar, auch wenn nicht alle Grundleistungen erbracht wurden

Allein mit der Rüge, es seien nicht alle gemäß Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (hier: § 34 HOAI) aufgeführten Grundleistungen erbracht worden, kann der Auftraggeber das Honorar nicht wirksam mindern. Es sind nicht alle in den Leistungsbildern aufgeführten Leistungen bei jedem Objekt notwendig, um die Vertragsziele zu erreichen. Das OLG Celle hat sich damit gegen die bisherige Teilleistungs- und Kürzungsrechtsprechung gestellt.

Um diese Problematik ging es

Ein Bauherr hatte einen Architekten beauftragt, für den Umbau und die Modernisierung seines Wohnhauses Grundleistungen der Leistungsphasen 1 bis 3 und 5 bis 8 nach der HOAI 2013 zu erbringen. Der Architekt rechnete nach Mindestsätzen ab. Weil der Auftraggeber nur einen Teil zahlte, erhob der Architekt Klage.

Der Auftraggeber wehrte sich mit dem Argument, die Kürzung sei berechtigt, weil der Architekt nicht alle Grundleistungen (= Teilleistungen) aus der jeweiligen Leistungsphase erbracht habe.

Oberlandesgericht: keine Honorarkürzungen

Das OLG gab dem Architekten Recht: Nach § 3 Abs. 2 HOAI sind Grundleistungen, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags im Allgemeinen erforderlich sind, in Leistungsbildern erfasst. Die Bezeichnung als „im Allgemeinen erforderlich sind“ soll klarstellen, dass nicht alle in den Leistungsbildern aufgeführten Leistungen bei jedem Objekt zur Erreichung des Vertragsziels notwendig sind. Insbesondere sind nicht alle (in § 34 Abs. 3 HOAI (Anhang 10.1) aufgeführten) Grundleistungen vollständig zu erbringen, wenn die Beauftragung und die notwendig damit verbundenen Leistungen zum vertraglichen Leistungsumfang dies nicht erforderlich machen. Dies ergibt sich aus der Erfolgsbezogenheit des Architektenvertrags, der die Entstehung einer umfassenden gebrauchsfähigen Architektentätigkeit voraussetzt.

Der Auftraggeber hatte bereits nicht behauptet, dass der Kläger bestimmte Grundleistungen nicht erbracht hat, die aber erforderlich gewesen wären, um die vertraglich geschuldete Leistung zu erbringen. Allein die vom Auftraggeber erhobene Rüge, es seien nicht alle Grundleistungen erbracht worden, führt ohne einen Mangel in der Bauwerksleistung nicht zu einer Vergütungsminderung bzw. einem Schadenersatzanspruch gegen den Architekten.

Quelle: OLG Celle, Urteil vom 2.8.2023, 14 U 200/19

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Betretungsverbot: Kein eigenmächtiges Einschreiten zum Schutz von Bäumen bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück

Das Amtsgericht (AG) Hannover hat jetzt im Wege einer sog. einstweiligen Verfügung ein Betretungsverbot für eine Baustelle im Zuge einer nachbarschaftlichen Auseinandersetzung ausgesprochen. Es hat einem Nachbarn untersagt, eine Baustelle zu betreten, um Bäume zu schützen.

Das war geschehen

Die Beteiligten des Verfahrens sind Nachbarn. Die Antragsteller errichten auf ihrem Grundstück einen Neubau. Für das Bauvorhaben besteht eine Baugenehmigung. Auf dem Grundstück der Antragsgegnerin befinden sich mehrere Bäume, unter anderem eine Birke, deren Wurzelwerk bis auf das Nachbargrundstück reicht.

An zwei Tagen betrat die Antragsgegnerin das Grundstück der Antragsteller und behinderte die dort durchgeführten Baggerarbeiten. Im Verfahren hat die Antragsgegnerin sich darauf berufen, dass sie zum Schutz des Wurzelwerks der auf ihrem Grundstück befindlichen Bäume eingeschritten sei. Sie sei davon ausgegangen, dass die sich aus der Baugenehmigung ergebenden Bestimmungen zum Schutz der auf den benachbarten Flächen befindlichen Gehölzen, Bäumen und Hecken nicht eingehalten worden seien. Daher habe sie befürchtet, dass es durch die Baggerarbeiten zu irreparablen Schäden am Wurzelwerk ihrer Bäume komme.

So sah es das Gericht

Das AG hat den Antragstellern Recht gegeben und der Antragsgegnerin aufgegeben, das Betreten des Nachbargrundstücks zu unterlassen. Zur Begründung hat es unter anderem ausgeführt, dass allein das bloße Betreten eines Grundstücks durch unbefugte Personen ohne den Willen des Besitzers unzulässig sei (sog. Besitzstörung). Auch der angestrebte Schutz der Bäume der Antragsgegnerin ändere daran nichts.

Selbsthilfemaßnahmen verstießen gegen Besitzschutzrechte

Das AG betonte: Unabhängig von der Frage, ob der Antragsgegnerin wegen der ihrerseits befürchteten Schädigung des Wurzelwerkes des auf ihrem Grundstück befindlichen Baumbewuchses überhaupt Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche zustehen, wären sie selbst, wenn sie bestünden keine taugliche Grundlage für die von der Antragsgegnerin vorgenommenen Selbsthilfemaßnahmen. Dies erkläre sich insbesondere aus dem Sinn und Zweck der von Antragstellerseite geltend gemachten Besitzschutzansprüche. Sie sollen die Kontinuität der bestehenden Besitzlage gegen Eingriffe schützen und so den allgemeinen Rechtsfrieden wahren. Die Besitzschutzrechte erschöpften sich daher darin, verbotene Übergriffe rückgängig zu machen und den eigenmächtig Handelnden in die Bahnen des justizförmigen Verfahrens zur Durchsetzung seines Rechts zu zwingen.

Vor diesem Hintergrund hätte es der Antragsgegnerin oblegen, sich zur Durchsetzung etwaiger zivilrechtlicher Ansprüche (zivil-)gerichtlicher Hilfe zu bedienen. Alternativ hätte sie gegenüber den zuständigen Behörden auf ein behördliches Einschreiten notfalls mittels verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzes hinwirken können und müssen.

Quelle: AG Hannover, Urteil vom 16.10.2023, 435 C 8845/23, PM vom 17.10.2023

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Wohnraum: Zweckentfremdungsverbot kann auch für Bauruine gelten

Das Verwaltungsgericht (VG) Berlin hat entschieden: Ein ursprünglich zu Wohnzwecken errichtetes Gebäude kann allein durch bewussten jahrelangen Leerstand und dadurch bedingten baulichen Verfall nicht der Geltung des Zweckentfremdungsverbots entzogen werden.

Eine Bauentwicklungsgesellschaft kaufte im Jahr 1998 ein Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte, um ein Investitionsvorhaben mit dem Ziel der Sanierung und Wiederherstellung von 23 Wohnungen durchzuführen. Das Haus stand spätestens seit 1998 leer. Von einer beantragten und erteilten Baugenehmigung zur Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes machte sie keinen Gebrauch. Vielmehr teilte sie dem Bezirksamt 2015 mit, dass das Wohngebäude zur dauernden Wohnnutzung nicht mehr geeignet sei, weil es weder über eine Heizung noch über Bäder und Toiletten verfüge und die Böden einsturzgefährdet seien. Im Jahr 2019 beantragte die Bauentwicklungsgesellschaft einen sog. Negativattest mit dem Inhalt, dass es sich bei den Räumlichkeiten nicht um schützenswerten Wohnraum handle, der dem Zweckentfremdungsverbot unterfalle, und kündigte an, das Gebäude beseitigen zu wollen. Das Bezirksamt lehnte die Erteilung des Negativattests ab.

Die dagegen gerichtete Klage hat das VG abgewiesen. Das betroffene Gebäude stelle zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum dar, weil es weiterhin zur dauernden Wohnnutzung geeignet sei. Zwar sei das Gebäude in seinem derzeitigen stark sanierungsbedürftigen und baufälligen Zustand aktuell nicht bewohnbar. Zu Wohnzwecken errichtete Gebäude unterfielen aber auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch mit objektiv zumutbarem Aufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen ließen. Davon sei hier auszugehen, weil die Bauentwicklungsgesellschaft nicht nachgewiesen habe, dass ihr eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit unzumutbar sei. Dies sei nur der Fall, wenn die ansetzbaren Wiederherstellungskosten höher seien als die in zehn Jahren erzielbare Rendite. Von den tatsächlichen Wiederherstellungskosten seien dabei solche nicht berücksichtigungsfähig, die auf in der Vergangenheit unterlassene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen zurückzuführen seien.

Denn andernfalls wäre es möglich, durch gezielten Leerstand Wohnraum zu vernichten und das Zweckentfremdungsverbot zu umgehen. Wenn wie hier Räumlichkeiten über einen erheblichen Zeitraum leer gestanden hätten, ohne dass Maßnahmen zur Instandhaltung ergriffen worden seien, sei zu vermuten, dass Kosten für eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit vermeidbar gewesen wären und deshalb nicht zu berücksichtigen seien.

Das Gericht hat gegen das Urteil die Berufung zum Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg zugelassen.

Quelle: VG Berlin, Urteil vom 12.7.2023, VG 6 K 264/21, PM vom 18.9.2023

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