Bauvorschriften: Neuer VOB/B-Entwurf

Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heim (BMI) hat dem Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) den Entwurf einer neuen Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B) vorgelegt. Die VOB/B soll dem Vernehmen nach schon so weit abgestimmt ist, dass der Änderungsbedarf überschaubar ist und diese somit Anfang 2022 in Kraft treten kann.

Eine Überarbeitung der VOB/B wurde erforderlich, weil sie in zentralen Punkten vom Wortlaut der Neuregelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) aus dem Jahr 2018 abweicht. Der Entwurf des BMI orientiert sich daher augenscheinlich an zwei Leitplanken: Zum einen sollen das Anordnungsrecht sowie die anknüpfende Vergütungs- und Abschlagsberechnung auch unabhängig von der Privilegierung einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten können. Zum anderen sollen die Vorschriften praxisorientiert und ausgewogen sein und Schwächen des Gesetzes ausgleichen.

Diesen „schmalen Grat“ sollen folgende Regelungen überwinden:

  • unmittelbares Anordnungsrecht bleibt erhalten
  • sofortige Befolgungspflicht der Anordnung nur noch bei Eilbedürftigkeit
  • Befolgungspflicht im Übrigen suspendiert, solange über Vergütung verhandelt wird
  • jede Partei kann Scheitern von Verhandlungen über Vergütung erklären
  • Vergütung wird anhand tatsächlich erforderlicher Kosten berechnet mit der Vermutung, dass die fortgeschriebene Kalkulation diesen entspricht. (Planungsbüro professionell 7/21, S. 2)
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Rom-I-Verordnung: Welches Recht gilt bei Baustellen im Ausland?

Hat der Dienstleister seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland, findet das deutsche materielle Recht Anwendung. Dies ergibt sich laut dem Oberlandesgericht (OLG) Köln aus der sog. Rom-I-Verordnung. Diese gelte auch für reine Bau- und Werkverträge.

Dass die Baustelle im Ausland liegt, ist für sich genommen kein Umstand, der eine engere Verbindung zu diesem Staat im Sinne der o. g. Verordnung begründet, so das OLG. Folge: Die Frage, ob der als Dienstleister in Anspruch genommene Beklagte seine Vertragserklärung im eigenen Namen oder als Stellvertreter für ein anderes Unternehmen abgegeben hat, bestimmt sich in diesem Fall ebenfalls nach materiellem deutschen Recht. (OLG Köln, Urteil vom 22.3.2021, 16 U 165/20)

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Architektenhonorar: So verteilt sich die Darlegungs- und Beweislast

Verlangt der Architekt oder Ingenieur ein nach den Mindestsätzen berechnetes Honorar, muss er darlegen und gegebenenfalls nachweisen, dass er mit den von ihm nach den Mindestsätzen abgerechneten Leistungen beauftragt worden ist. Diese klare Aussage des Bundesgerichtshofs (BGH) muss ab sofort beachtet werden.

Welche Architektenleistungen vereinbart sind, ergibt sich durch Auslegung des Architektenvertrags. Umfang und Inhalt des Auftrags bestimmen sich allein nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Die sog. Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) als gesetzliches Preisrecht enthält keine Leitbilder für den Inhalt von Architektenverträgen. Die Leistungsbilder der HOAI können daher bei Bezugnahme im Vertrag lediglich als Auslegungshilfe zur Bestimmung der vertraglich geschuldeten Leistungen herangezogen werden.

Architekten sollten daher darlegen, nach welchen Grundsätzen sich ihr Honorar bestimmt. Das verschafft beiden Vertragsparteien Sicherheit und vermeidet (teure) Auseinandersetzungen getreu dem Motto „wer schreibt, der bleibt“. (BGH, Urteil vom 14.5.2020, VII ZR 205/19)

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Planungs- und Bauüberwachungsfehler: Zustimmung zur Verrechnung kann Schuldanerkenntnis sein

Stehen sich Honoraransprüche des Architekten einerseits und Schadenersatzansprüche des Bauherrn andererseits in aufrechenbarer Weise gegenüber und stimmt die Haftpflichtversicherung des Architekten einer Verrechnung zu, liegt darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf festgestellt.

Nach Ansicht des OLG Düsseldorf bindet dieses Anerkenntnis den Architekten und verpflichtet die Versicherung, dessen Honorar zu zahlen. Der Bauherr hatte im konkreten Fall mit seinem Schadenersatzanspruch wegen Planungs- und Bauüberwachungsfehlern aufgerechnet und die Versicherung des Architekten hatte dem zustimmend die überschießende Schadenersatzforderung ausgeglichen. Der Architekt begehrte und erhielt nun von der Versicherung sein Honorar, weil die Versicherung für den Gesamtschaden einstehen müsse. Die Versicherung ließ sich Zug um Zug den Honoraranspruch abtreten und machte diesen weil nun Zweifel an der Haftung aufkamen gegen den Bauherrn geltend. Erfolglos.

Das steht auch im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die Regulierungszusage des Haftpflichtversicherers gegenüber dem Geschädigten ist dahin zu verstehen, dass der Versicherer seinem Versicherungsnehmer gegenüber deckungspflichtig ist und in dessen Namen den Haftpflichtanspruch anerkennt. Darin liegt ein sog. deklaratorisches (kausales) Anerkenntnis gegenüber dem Geschädigten. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.11.2020, 5 U 356/19)

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Unzumutbarkeit: Nachbarklage gegen Shisha-Bar bleibt ohne Erfolg

Das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz hat eine Klage von Nachbarn gegen die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Shisha-Bar im unbeplanten Innenbereich (hier: faktisches Mischgebiet) abgewiesen. Das Vorhaben verletze keine nachbarschützenden Vorschriften.

Sachverhalt

Die Kläger sind Eigentümer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks, in dessen näherer Umgebung sich neben Wohnbebauung eine Apotheke, ein Kebab-Haus, eine Bäckerei, eine Eisdiele sowie Einzelhandelsbetriebe befinden. Auf dem unmittelbar an das Grundstück der Kläger angrenzenden Anwesen, das in der Vergangenheit gastronomisch genutzt wurde, genehmigte die Beklagte eine Nutzungsänderung zur Shisha-Bar. Hiergegen wenden sich die Kläger.

So argumentieren die Wohnhaus-Eigentümer

Nach erfolglos durchgeführtem Widerspruchsverfahren haben sie Klage beim VG erhoben, mit der sie u. a. geltend machen, das Vorhaben liege in einem allgemeinen Wohngebiet, in dem der Betrieb einer Shisha-Bar nicht zulässig sei. Es komme zu einer Veränderung der Gebietscharakteristik. Selbst, wenn man von einem Mischgebiet ausgehe, könne die Shisha-Bar, die eine Vergnügungsstätte darstelle, nicht im Einzelfall genehmigt werden. Zudem verstoße das Vorhaben gegen das Gebot der Rücksichtnahme. So komme es z. B. durch die Entlüftung zu unzumutbaren Geruchsbelästigungen.

Verwaltungsgericht: Keine unzumutbare Beeinträchtigung durch Tabakrauch

Das VG folgte dieser Argumentation nicht und wies die Klage ab. Das Vorhaben befinde sich nach der Eigenart der näheren Umgebung mit den dort vorgefundenen Betrieben in einem faktischen Mischgebiet. In einem solchen sei eine Shisha-Bar allgemein zulässig. Hinsichtlich ihres Störungsgrades bewege sie sich mit ihrer besonderen Form des Rauchkonsums zwischen einer Schank- und Speisewirtschaft einerseits und einer Vergnügungsstätte andererseits. Eine Shisha-Bar, die, wie im vorliegenden Fall, keine weiteren Freizeitangebote anbiete, sei daher als besondere Gaststättenart einzustufen, die nicht wesentlich störend und damit mischgebietsverträglich sei. Der durch den Konsum von Wasserpfeifen-Tabak auftretenden Rauchentwicklung könne grundsätzlich durch eine Entlüftungsanlage begegnet werden. Durch das Vorhaben werde die typische Prägung des Mischgebiets nicht verändert und auch im Einzelfall sei ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme nicht feststellbar. Insbesondere aus der Installation einer Be- und Entlüftungsanlage über die östliche Dachgaube des Vorhabengebäudes folge für das auf der gegenüberliegenden Westseite gelegene Gebäude der Kläger auch angesichts der vornehmlichen Windrichtung (Süd/Südwest) keine unzumutbare Beeinträchtigung durch Tabakrauch.

Gegen diese Entscheidung können die Beteiligten die Zulassung der Berufung durch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz beantragen. (VG Koblenz, Urteil vom 4.3.2021, 4 K 694/20.KO, PM Nr. 12/21)

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Fehlende Baugenehmigung: Hausboote sind keine Ferienwohnungen

Hausboote auf dem Wannsee in Berlin zu Übernachtungszwecken ohne Baugenehmigung zu vermieten, ist untersagt. Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Berlin jetzt entschieden.

Die Klägerin ist mit ihrem Ehemann Eigentümerin eines Grundstücks am Großen Wannsee, wo sie ein Restaurant betreibt. Von ihrem Grundstück führt eine 100 m lange Steganlage in den See. An dieser sind mit Seilen drei containerartige Hausboote befestigt, die im Internet als Ferienwohnungen angeboten werden. Diese Nutzung untersagte das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf. Die Nutzung als Ferienhaus weise im konkreten Fall eine Verbindung zum Festland auf, weshalb Bauplanungsrecht eingreife. Es fehle der Nachweis, dass die Boote tatsächlich zum Fahren benutzt würden. Daher bedürfe die Klägerin einer Baugenehmigung, über die sie nicht verfüge.

Hiergegen setzte sich die Klägerin vor dem VG zur Wehr. Sie macht im Wesentlichen geltend, ihre Hausboote seien als Sportboote zugelassen und würden auch für Ausfahrten genutzt. Die Vermietung von Sportbooten sei zulässig. Das VG hat die Klage abgewiesen. Die Nutzungsuntersagung sei rechtmäßig und verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Hausboote seien als bauliche Anlagen einzustufen, da sie überwiegend ortsfest benutzt würden. Den gegenteiligen Angaben der Klägerin folgte das VG nicht. Daher bedürfe die konkrete Nutzung einer Baugenehmigung, die fehle. Schon das rechtfertige den Erlass der ergangenen Nutzungsuntersagung. Ermessensfehler seien nicht ersichtlich, zumal die Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig sei. Der konkrete örtliche Standort der Hausboote sei als Außenbereich im Sinne des Baugesetzbuchs zu werten. Einer dortigen Zulassung der Hausboote stünden offensichtlich öffentliche Belange etwa des Naturschutzes und der Landschaftspflege entgegen. Es sei zudem eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft und des Erholungswerts zu befürchten, unter anderem wegen schädlicher Umwelteinwirkungen.

Gegen das Urteil kann der Antrag auf Zulassung der Berufung zum Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg gestellt werden. (VG Berlin, Urteil vom 18.3.2021, VG 13 K 326.18, PM Nr. 22/21 vom 19.4.2021)

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Vergaberecht: Preisprüfung bei 20 Prozent Differenz zum Zweitplatzierten

Umstände, die die Unangemessenheit des Preises indizieren können, sind die Höhe des Preises und der Abstand zum nächstgünstigen Angebot. Eine Aufklärung kann geboten sein, wenn der Preis erheblich unterhalb einer qualifizierten Kostenschätzung oder Erfahrungswerten liegt. Eine Prüfung der Preisbildung ist angezeigt, wenn der Abstand zwischen dem best- und dem zweitplatzierten Bieter mehr als 20 Prozent beträgt, bestätigte nun das Bayerische Oberlandesgericht (BayObLG).

Unterschiedliche Einschätzungen bestehen nur darüber, ob diese Aufgreifschwelle immer erst bei einem Preisabstand von 20 Prozent zum nächsthöheren Angebot erreicht ist. So haben es z. B. das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf und die Vergabekammer (VK) Rheinland entschieden. Bei einem Preisabstand von unter zehn Prozent zum nächsthöheren Angebot besteht regelmäßig kein Anlass für eine Aufklärung der Angemessenheit der Preise. (BayObLG, Beschluss vom 9.4.2021, Verg 3/21, Abruf-Nr. 222138 unter www.iww.de; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.4.2012, Verg 61/11; VK Rheinland, Beschluss vom 29.7.2019, VK 26/19)

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Hinweispflicht: Planer müssen sich ständig über neue Vorschriften informieren

Ändern sich anerkannte Regeln der Technik oder Anforderungen an den Arbeitsschutz nach Abschluss des Architektenvertrags, muss der Architekt den Auftraggeber darauf unmissverständlich hinweisen. Auf dieser Basis muss der Auftraggeber dann entscheiden. Diese Beratungs- bzw. Hinweispflicht gilt unberührt von der Höhe des Honorars und unberührt von etwaigen Leistungsbildern. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg klargestellt.

Der Auftraggeber hat einen Anspruch darauf, dass die realisierte Planungslösung zum Zeitpunkt der Abnahme (= Fertigstellung) den Anforderungen des Baurechts entspricht. Schwebt dem Auftraggeber eine nicht praktikable oder nicht den Vorschriften entsprechende Lösung vor, müssen Planer ihn noch intensiver beraten. (OLG Brandenburg, Urteil von 27.1.2021, 4 U 86/19)

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Vertragskündigung: Honorarsicherung: Zehn-Tages-Frist reicht aus

Das Kammergericht (KG) Berlin hat aktuell bestätigt, dass nach der Vorstellung des Gesetzgebers in der Regel eine Frist von sieben bis zehn Tagen ausreichend ist, eine Bauhandwerkersicherheit zu stellen und die Kündigung eines Architekten aus wichtigem Grund für zulässig erachtet. Dem Auftraggeber war es zuvor nicht gelungen, binnen der gestellten Zehn-Tages-Frist die Sicherheit beizubringen.

In dem Fall des KG ging es um einen „Sicherungsfall“, der mittlerweile in der Praxis üblich ist: Architekt versus Projektentwickler. Der Architekt verlangte vom Projektentwickler einen Tag nach Vertragsschluss Sicherheit für den gesamten Honoraranspruch aus dem Vertrag und setzte ihm dafür eine Frist. Diese Frist hielt der Projektentwickler nicht ein. Also kündigte der Architekt den Vertrag aus wichtigem Grund.

Die Folgen einer Kündigung sind dieselben wie bei einer freien Kündigung des Auftraggebers: Der Architekt hat für erbrachte Leistungen Anspruch auf die volle Vergütung und für nicht erbrachte Leistungen die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs. So war es auch hier, weil das KG die Kündigung als wirksam erachtete. (KG Berlin, Beschluss vom 5.1.2021, 27 W 1054/20)

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Planungsfehler: Betriebsbeschreibung kann Vertragsgegenstand sein

Betriebsbeschreibungen als Anlage zum Planungsvertrag in allgemeiner textlicher Beschreibung sind bedeutender als bislang angenommen. Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm. Es hat eine Betriebsbeschreibung vertragsrechtlich als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet. Die Folge: Ihre Nichteinhaltung hat das OLG als einen Planungsfehler gewertet.

Im Fall des OLG war in der Betriebsbeschreibung vereinbart worden, dass behindertengerechte, barrierefreie Wohnungen und Zugänge geplant werden sollten. Am Ende waren aber nicht alle Wohnungen barrierefrei erreichbar. Das OLG unterstellte einen Planungsfehler, weil die Anforderungen aus der Betriebsbeschreibung nicht durchgehend erfüllt waren. Selbst, wenn die Anforderungen textlich nur allgemein gehalten worden seien, handele es sich doch um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die einzuhalten sei.

Beachten Sie: Die Folge für Planungsbüros: Bei allgemein gehaltenen textlichen Beschaffenheitsvereinbarungen bilden nicht das subjektive Verständnis, sondern die rechtlichen und technischen Normen den alleinigen Maßstab. (OLG Hamm, Urteil vom 28.1.2021, 21 U 54/19)

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