Eine Frage, die Mandanten öfter stellen: Ein Mangel ist beseitigt worden. Beginnt damit die Gewährleistungsfrist neu?

Antwort: „Jein“. Und zwar deshalb, weil im Tagesgeschäft von den Beteiligten oft unterschiedliche Verabredungen getroffen werden.

• In vielen Fällen einigen sich Bauüberwachung und ausführende Firma „auf dem kleinen Dienstweg“, dass Mängel beseitigt werden. Eine solche Einigung reicht nicht aus, um die Gewährleistungsfrist zu unterbrechen und neu starten zu lassen. Die Richter des OLG Oldenburg formulieren das in einer aktuellen Entscheidung so: „In der Erklärung des Auftragnehmers, dass er sich um die Verfärbungen kümmern werde, liegt kein zum Neubeginn der Verjährung führendes Anerkenntnis.“
• Anders sieht es aus, wenn der ausführende Unternehmer konkrete Maßnahmen ergreift, die unmittelbar der Vorbereitung der Mängelbeseitigung dienen. Dann darf davon ausgegangen werden, dass die Gewährleistung für den von der Mängelbeseitigung betroffenen Bereich zum Abnahmedatum der Mängelbeseitigung neu startet. Das Gleiche gilt bei Anerkenntnis eines Mangels und der konkreten Zusage, dass er beseitigt wird. (OLG Oldenburg, Beschluss vom 14.12.2018, 12 U 44/18)

Die Frage, mit welchem Anteil am Gesamtauftrag ein Subunternehmer bei VgV-Verfahren (Vergabe öffentlicher Aufträge) maximal beauftragt werden darf, ist seit Jahren umstritten. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat jetzt klargestellt, dass nationale Begrenzungen nicht zulässig sind. Damit ist die Unsicherheit beendet.

Der EuGH führt u. a. Folgendes aus: „Eine nationale Vorschrift, die den Teil des Auftrags, den der Bieter als Unterauftrag an Dritte vergeben darf, auf 30 Prozent beschränkt, verstößt gegen Europarecht“. Die Entscheidung gilt nicht nur für ausführende Firmen, sondern auch für Generalplaner. (EuGH, Urteil vom 26.9.2019, C-63/18)

Ein Nachbar muss einen Überbau durch eine Außendämmung nicht dulden, wenn eine Innendämmung mit vertretbarem Aufwand möglich ist.

Das stellt das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Fall zweier Nachbarn klar. Der Kläger möchte nachträglich an der Fassade seines Hauses außen eine Wärmedämmung mit einer Stärke von 18 cm anbringen. Weil die Fassade unmittelbar an der Grenze zum Grundstück der Beklagten steht, muss er dafür das benachbarte Grundstück überbauen. Der Kläger hat behauptet, eine vergleichbare Wärmedämmung sei auf andere Weise, nämlich durch Innendämmung, nicht schon gar nicht mit vertretbarem Aufwand zu erreichen.

Das zuständige Amtsgericht hat der Klage erstinstanzlich teilweise stattgegeben. Es hat die beklagten Nachbarn verurteilt, zu dulden, dass eine Außendämmung von 5 cm Stärke angebracht wird. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat zu den nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) erforderlichen Dämmmaßnahmen ein Sachverständigengutachten eingeholt. Daraufhin hat es die Klage insgesamt abgewiesen.

Das BayObLG hat diese Entscheidung bestätigt. Es liegen die nach dem Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen der Duldungspflicht des Nachbarn nicht vor. Eine Duldungspflicht besteht insbesondere nur, soweit und solange eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise als durch eine Außendämmung mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann. Dies zu beurteilen, ist eine Tatsachenfrage des jeweiligen Einzelfalls.

Dabei sind in den Vergleich zwischen Aufwand für eine Außendämmung und eine Wärmedämmung auf andere Art und Weise nicht lediglich die Kosten der jeweiligen Baumaßnahme einzustellen. Auch die Möglichkeit einer Innendämmung ist in Betracht zu ziehen. Ein grundsätzlicher Vorrang der Außendämmung ist der landesgesetzlichen Regelung nicht zu entnehmen. Ziele europäischer Richtlinien zur Energieeffizienz und das im Grundgesetz verankerte Staatsziel des Umweltschutzes gebieten keinen grundsätzlichen Vorrang der Außendämmung, wenn ohne Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks eine vergleichbare Dämmwirkung in vertretbarer Weise erreicht werden kann.

Im konkreten Fall können nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Grenzwerte der EnEV mit einer Innendämmung eingehalten werden. Das Berufungsgericht hat berücksichtigt, dass dabei besondere Maßnahmen zur Vermeidung bauphysikalischer Nachteile zu ergreifen sind. Der im Gesetz verwendete Begriff des vertretbaren Aufwands wurde zudem ausreichend berücksichtigt. (BayObLG, Urteil vom 1.10.2019, 1 ZRR 4/19)

Das Auftragen von Innenputz stellt zwar eine einfache Leistung dar, die nicht überwacht werden muss. Anders sieht die Sache aber aus, wenn Putzarbeiten im Winter ausgeführt werden.

Dann muss der Objektüberwacher nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Köln zumindest stichprobenartig prüfen, dass keine Arbeiten bei Temperaturen unter fünf Grad Celsius vorgenommen werden. Arbeiten gemäß der DIN 18550 (Anlage B 7/ALH I) und den Merkblättern der Berufsverbände (Anlagen B 6 und B 8/ALH I) bei Luft- und Bauteiltemperaturen unter fünf Grad Celsius dürfen nach den DIN-Vorgaben und den Merkblättern der Berufsverbände dann nämlich nicht vorgenommen werden. Anderenfalls ist mit Baumängeln zu rechnen. Der Objektüberwacher ist auch nicht deshalb von seiner Überwachungspflicht befreit, weil auch der Generalunternehmerin beziehungsweise deren Subunternehmern der Inhalt der DIN und der Merkblätter bekannt sein musste. (OLG Köln, Urteil vom 8.9.2017, 19 U 133/16)

Die Baugenehmigung wird unbeschadet der Rechte Dritter erteilt. Sie verleiht dem Bauherrn daher zivilrechtlich nicht die Befugnis, ein Bauvorhaben gegen den Willen des Grundstückseigentümers zu verwirklichen. Die Baugenehmigungsbehörde muss deshalb nicht prüfen, ob der Bauherr zivilrechtlich befugt ist, den Bau herzustellen.

Das hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen klargestellt. Die Richter machten deutlich, dass eine Baugenehmigung den Bauherrn nur öffentlich-rechtlich dazu berechtigt, das Vorhaben durchzuführen. Zivilrechtlich kann das ganz anders aussehen, z. B. wenn die Grundstückseigentumsverhältnisse entsprechend sind. Es gilt also der Grundsatz: Bauen darf der Bauherr nur, wenn er dazu sowohl öffentlich-rechtlich als auch zivilrechtlich befugt ist. Sonst läuft er Gefahr, sich zivilrechtlichen Abwehransprüchen des/der betroffenen Grundstückseigentümer auszusetzen. (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 20.5.2019, 10 A 1998/18)