Bebauungsplan: Minischweine sind in allgemeinem Wohngebiet unzulässig

Ein Landkreis hatte einem Ehepaar untersagt, im Garten ihres Wohngrundstücks Minischweine zu halten. Das Ehepaar klagte dagegen vor dem Verwaltungsgericht (VG) Frankfurt a. M. erfolglos.

Anwohner beschwerten sich

Die Kläger sind Eigentümer eines Wohngrundstücks, das in einem durch Bebauungsplan festgesetzten allgemeinen Wohngebiet liegt. Sie halten im Garten ihres Grundstücks seit 2022 sogenannte Minischweine. Nach Anwohnerbeschwerden forderte der Beklagte die Kläger im November 2023 auf, die beiden Schweine von ihrem Grundstück zu entfernen, da das Halten von Schweinen in allgemeinen Wohngebieten unzulässig sei.

Klage der Eigentümer abgewiesen

Das VG hat die Klage abgewiesen. Das Halten von zwei Minischweinen im Garten ihres in einem allgemeinen Wohngebiet gelegenen Wohnanwesens sei bauplanungsrechtlich unzulässig. Der Bebauungsplan weise das Gebiet als allgemeines Wohngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO) aus. Anlagen zur Tierhaltung gehörten nicht zu den in allgemeinen Wohngebieten zulässigen Anlagen. Allgemeine Wohngebiete dienten vorwiegend dem Wohnen.

Gebietsuntypische Störungen unzulässig

Die gebietstypische Schutzwürdigkeit und Störempfindlichkeit werde in allgemeinen Wohngebieten im Wesentlichen von der störempfindlichen Hauptnutzungsart bestimmt. Das Wohnen dürfe keinen gebietsunüblichen Störungen ausgesetzt werden.

Zwar seien nach der Baunutzungsverordnung (hier: § 14 BauNVO) in Wohngebieten untergeordnete Nebenanlagen zulässig, die dem Nutzungszweck der in dem allgemeinen Wohngebiet gelegenen Grundstücke oder des Wohngebiets selbst dienten und die seiner Eigenart nicht widersprächen. Zu diesen untergeordneten Nebenanlagen gehörten auch solche für die Kleintierhaltung. Allerdings ermögliche § 14 BauNVO als Annex zum Wohnen eine Kleintierhaltung nur, wenn sie in dem betreffenden Baugebiet üblich und ungefährlich sei und den Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nicht sprenge.

Ziegen, Schweine, Schafe: Haltung in Wohngebieten heutzutage unüblich

Kleintiere seien Nutztiere ebenso wie Hobbytiere, die zum Schutz, zur Unterhaltung oder zur Ernährung gehalten würden. In den durch Wohnnutzung geprägten Baugebieten dürften nur solche Kleintiere gehalten werden, die der für eine Wohnnutzung charakteristischen Freizeitbeschäftigung entsprächen. Als Kleintiere würden im Allgemeinen etwa Katzen und Hunde angesehen. Dagegen sei in den durch Wohnnutzung geprägten Baugebieten die Haltung von Ziegen, Schafen und Schweinen in der heutigen Zeit nicht mehr üblich und unzulässig. Eine unterschiedliche Behandlung zwischen sogenannten Hausschweinen, Hängebauchschweinen und Minischweinen sei dabei nicht angezeigt. Minischweine könnten bis zu einem Meter lang werden und bis zu 100 kg wiegen.

Geräusch- und Geruchsbelästigungen

Das Halten von Schweinen in einem allgemeinen Wohngebiet führe typischerweise zu Geräusch- und Geruchsbelästigungen, die in Wohngebieten unüblich seien. Von Schweinen, die sich ganzjährig rund um die Uhr hauptsächlich im Freien aufhielten, gingen ungefilterte Gerüche und Geräusche aus, die unmittelbar die Umgebung belasteten. Aufgrund ihrer Größe und Anzahl komme es bei Schweinen zudem zu erheblichen Ausscheidungen, die gebietsuntypische Gerüche verbreiteten.

Ursprünglich dörflicher Charakter der Gemeinde unerheblich

Hieran ändere auch nichts, dass die betreffende Gemeinde ursprünglich einen dörflichen Charakter gehabt habe oder gar mit dem Spruch „Größtes Dorf der Welt“ werbe. Gegenwärtig zeichne sich die unmittelbare Umgebung des streitgegenständlichen Grundstücks – auf die es im vorliegenden Fall allein ankomme – durch weit überwiegende Wohnnutzung aus.

Zwar könne im Einzelfall die Üblichkeit der Kleintierhaltung abweichend von der typisierenden Betrachtung bejaht werden, wenn eine konkrete Betrachtung ergebe, dass in der Nachbarschaft vergleichbare Nutzungen vorhanden seien und sich die Bewohner des Baugebiets damit abgefunden hätten. Letzteres sei hier jedoch nicht der Fall.

Quelle: VG Neustadt a. M., Urteil vom 11.9.2024, 5 K 427/24, PM 14/24

Kulturdenkmal: Denkmalrechtliche Genehmigung für Solarzaun

Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Wohngebäudes hat Anspruch auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung für die Errichtung eines Solarzaunes auf seinem Grundstück. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz.

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks mit einem Wohngebäude, das seit 1998 als Kulturdenkmal unter Schutz gestellt ist. Seinen Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung für die Errichtung eines Solarzauns auf der bestehenden, zwischen einem und 1,60 Meter hohen Einfriedungsmauer entlang der Straße lehnte die beklagte Stadt ab. Seine entsprechende Klage wies das Verwaltungsgericht (VG) ab. Auf seine Berufung hob das OVG das Urteil des VG auf und verpflichtete die Beklagte, ihm die beantragte Genehmigung zu erteilen.

Es stehe außer Frage, dass der Solarzaun einer Genehmigung bedürfe. Diese werde nach dem rheinland-pfälzischen Denkmalschutzgesetz (hier: § 13 Abs. 2 DSchG) nur erteilt, wenn entweder (1.) Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstünden oder wenn (2.) andere Erfordernisse des Gemeinwohls oder private Belange diejenigen des Denkmalschutzes überwiegen würden und diesen überwiegenden Interessen nicht anders Rechnung getragen werden könne. Zwar sei mit dem VG davon auszugehen, dass Belange des Denkmalschutzes im Sinne des § 13 Abs. 2 Nr. 1 DSchG einer Genehmigung entgegenstünden. Das Vorhaben des Klägers erfülle aber die Anforderungen des § 13 Abs. 2 Nr. 2 DSchG, weil andere Erfordernisse des Gemeinwohls vorrangig seien und diesen überwiegenden Interessen nicht anders Rechnung getragen werden könne.

Das öffentliche Interesse an der Errichtung des Solarzauns sei vorliegend von solchem Gewicht, dass das Interesse an der unveränderten Erhaltung des Erscheinungsbildes des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes zurückzustehen habe und die Erteilung der Genehmigung geboten erscheine. Dies folge aus § 2 des Gesetzes für den Ausbau erneuerbarer Energien (Erneuerbare-Energien-Gesetz) EEG. Danach lägen die Errichtung und der Betrieb von Anlagen sowie den dazugehörigen Nebenanlagen im überragenden öffentlichen Interesse und dienten der öffentlichen Sicherheit. Besondere atypische Umstände, die ein abweichendes Ergebnis der Abwägung nach sich zögen, seien nicht ersichtlich.

Den somit bestehenden überwiegenden Interessen des Gemeinwohls könne auch nicht auf sonstige Weise Rechnung getragen werden. Der Schutzzweck des § 2 EEG stehe einer Prüfung von alternativen Standorten für Anlagen der erneuerbaren Energien an anderen Stellen des klägerischen Grundstücks von vornherein entgegen. Unabhängig davon komme ein Alternativstandort für eine Solaranlage auf dem Grundstück des Klägers auch tatsächlich nicht in Betracht.

Quelle: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 15.8.2024, 1 A 10604/23.OVG, PM 14/24

Unterlassungsklage: Anwohner müssen Kirchenglocken dulden

Das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg hat entschieden: Eine Kirche muss das Zeitschlagen der Kirchenglocken nicht unterlassen.

Jede Viertelstunde läuten die Glocken

Der Kläger wohnt in der Nähe einer katholischen Pfarrkirche in einer im Landkreis Kelheim gelegenen Marktgemeinde. Die Pfarrkirche läutet neben dem liturgischen Läuten auch mit Zeitschlagen zwischen 6:00 Uhr und 22:00 Uhr zu jeder Viertelstunde. Der Anwohner begehrte von der beklagten Kirchenstiftung das Unterlassen des aus seiner Sicht zu lauten Glockengeläuts. Das Zeitschlagen der Kirchenglocken, das bei ihm zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führe, sei eine unzumutbare Lärmbelästigung.

Zumutbarkeitsgrenze nicht überschritten

Das Landgericht (LG) hatte in erster Instanz die Unterlassungsklage des Anwohners abgewiesen, weil es nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung kam, dass die durch das Zeitläuten verursachten Geräuscheinwirkungen nicht die Grenze der Zumutbarkeit überschreiten. Ein gerichtlich beauftragter Sachverständiger hatte Geräuschmessungen vor Ort vorgenommen. Nach seinem Gutachten hält das beanstandete Glockengeläut die maßgeblichen Richtwerte der Verwaltungsvorschrift der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) ein.

Kläger war erst vor Kurzem zugezogen

Zudem berücksichtigte das LG sowohl die Ortsüblichkeit und Art und Weise des Glockenläutens als auch den Umstand, dass der Kläger erst vor wenigen Jahren und in Kenntnis der dort seit 125 Jahren befindlichen Pfarrkirche in das Wohnhaus eingezogen war. Gegen das klageabweisende Urteil legte der Kläger Berufung zum OLG ein.

Oberlandesgericht konnte keine Fehler des Landgerichts erkennen

Das OLG hat das Rechtsmittel als unbegründet zurückgewiesen. Die Nachprüfung des Urteils hat weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht Fehler ergeben, insbesondere hatte das Erstgericht in seiner angefochtenen Entscheidung alle für die Bewertung der Zumutbarkeit maßgeblichen Umstände berücksichtigt. Auch nach Auffassung des OLG muss der Kläger im konkreten Einzelfall das Zeitschlagen der Kirchenglocken dulden.

Das Urteil des LG ist damit rechtskräftig.

Quelle: OLG Nürnberg, Hinweisbeschluss vom 15.2.2024 und Zurückweisungsbeschluss vom 10.4.2024, 4 U 2356/23, PM 15/24

Gewährleistung: Verhandlungen können die Verjährung hemmen

Die Regelverjährungsfrist beim Werkvertrag für Planung und Bauüberwachung beträgt fünf Jahre. Doch Achtung: Diese Frist kann durch eine sog. Hemmung verlängert werden. Die Folge: Planer und Architekten können länger in der Gewährleistung bleiben und unter Umständen in Anspruch genommen werden. So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Köln.

Ernsthafter Meinungsaustausch erforderlich

Voraussetzung: Die Verjährung hemmende Verhandlungen erfordern einen ernsthaften Meinungsaustausch über den Anspruch oder seine tatsächlichen Grundlagen.

Nicht ausreichend: bloße Erklärungen

Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, wenn eine der Parteien Erklärungen abgibt, die der jeweils anderen nicht die Annahme gestatten, der Erklärende lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruchs oder dessen Umfang ein. Ein solcher Meinungsaustausch hemmt die Verjährung nicht.

Quelle: OLG Köln, Beschluss vom 2.3.2023, 19 U 55/22

Vertragsrecht: Wann und wie werden neue Planliefer- oder Ausführungsfristen verbindlich vereinbart?

Vertragsfristen können nicht nur bei Abschluss des Bauvertrags, sondern auch während der Bauausführung vereinbart werden. So kann einem gestörten Bauablauf dadurch Rechnung getragen werden, dass überholte oder nicht mehr einhaltbare Fristen durch eine Terminplanfortschreibung einvernehmlich angepasst werden, wobei diese Fortschreibung wiederum Vertragsfristen und unverbindliche Kontrollfristen beinhalten kann. Das hat das Kammergericht (KG) Berlin klargestellt.

Beachten Sie: Die Entscheidung des KG gilt auch für Planungsterminpläne. Sie ist durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH rechtskräftig geworden.

Quelle: KG Berlin, Urteil vom 24.01.2023, 27 U 154/21

Architektenleistung: Objektüberwachung beinhaltet auch Wärmedämmarbeiten

Stichprobenartige Prüfungen von Wärmedämmarbeiten reichen nicht aus, um eine mangelfreie Objektüberwachung zu gewährleisten. So sieht es das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg.

Im konkreten Fall hatte der Architekt nicht bemerkt, dass nur 8 cm PUR-Dämmung statt der vertraglich geschuldeten 9 cm eingebaut wurden. Das hätte aber sogar eine Stichprobe ergeben müssen, so das OLG. Es machte den Architekten daher für den Austausch der Dämmung haftbar.

Es sprach Klartext: Umfang und Intensität der geschuldeten Überwachung hängen von den Anforderungen der Baumaßnahme sowie den konkreten Umständen ab. Einfache Arbeiten bedürfen keiner Überwachung. Demgegenüber unterliegt die Überwachung von Wärmedämmarbeiten höheren Anforderungen.

Die Entscheidung ist jetzt rechtskräftig.

Quelle: OLG Oldenburg, Urteil vom 8.11.2022, 2 U 10/22

Architektenvertrag: Verbraucher nicht belehrt: Planer kann nur Basishonorarsatz abrechnen

Wer mit Verbrauchern einen Architektenvertrag schließt, muss zum einen vermeiden, dass diese ihr Widerrufsrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 312b BGB) ausüben. Zum anderen ist die neue Belehrungspflicht der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (hier: § 7 Abs. 2 HOAI 2021) zu beachten. Sonst kann der Architekt maximal das Honorar nach den Basishonorarsätzen der HOAI abrechnen. Dies gilt, selbst wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben. Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Köln.

Das sagt die HOAI zur Form und zum Fehlen einer Vereinbarung

§ 7 HOAI sagt, dass sich das (Architekten-)Honorar nach der Vereinbarung richtet, die die Vertragsparteien in Textform treffen. Sofern keine Vereinbarung über die Höhe des Honorars in Textform getroffen wurde, gilt für Grundleistungen der jeweilige Basishonorarsatz als vereinbart.

Das sagt die HOAI zur Aufklärungspflicht des Architekten

Außerdem schreibt die Norm vor, dass der Auftragnehmer, also der Architekt, den Auftraggeber, falls dieser Verbraucher ist, vor Abgabe von dessen verbindlicher Vertragserklärung zur Honorarvereinbarung in Textform darauf hinweisen muss, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als die in den Honorartafeln dieser Verordnung enthaltenen Werte vereinbart werden kann. Folge: Ohne diese (rechtzeitige) Belehrung gilt für die zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Grundleistungen anstelle eines höheren Honorars ein Honorar in Höhe des jeweiligen Basishonorarsatzes als vereinbart.

Diese Konsequenzen zog das Oberlandesgericht

Im Fall des OLG gab es diese Aufklärung nicht. Das OLG: Die Aufklärungspflicht gilt auch, wenn ein Zeit- oder Pauschalhonorar vereinbart worden ist. Ohne Belehrung kann der Planer nur den Basishonorarsatz abrechnen.

Quelle: OLG Köln, Urteil vom 8.4.2024, 11 U 215/22

Unwirksamkeit: AGB dürfen Bauhandwerkersicherungshypothek nicht erschweren

Regelt der Auftraggeber in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) Erschwernisse, um von ihm eine Bauhandwerkersicherungshypothek zu verlangen, ist dies unwirksam. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.

Anspruch nur bei Verzug?

Der Auftraggeber hatte einen Planer für Technische Gebäudeausrüstung mit Leistungen über knapp 4,7 Mio. Euro beauftragt. In seinen AGB hieß es u. a.: „Einen Anspruch aus § 650e BGB kann der Auftragnehmer nur geltend machen, wenn sich der Auftraggeber in Verzug befindet und die angemahnte Zahlung trotz Nachfristsetzung innerhalb von zwei Wochen nicht fristgemäß leistet. Die Geltendmachung des Anspruchs aus § 650e BGB setzt ferner voraus, dass der Auftragnehmer bei Nachfristsetzung oder danach dies mit einer Frist von drei Wochen angekündigt hat.“

Nachdem mehrere Rechnungen nicht bezahlt worden waren, verlangte der Planer erst eine Sicherheit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 650f BGB, Bauhandwerkersicherung). Die brachte der Auftraggeber nicht bei. Daher beantragte der Planer ohne erneute Fristsetzung im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch zur Sicherung des Anspruchs nach § 650e BGB (Sicherungshypothek an dem Baugrundstück) i. H. v. ca. 340.000 Euro. Der Auftraggeber berief sich auf seine o. g. AGB-Klausel und wollte nicht leisten.

Landgericht gab Planer Recht

Die Klausel im Vertrag war unwirksam, denn sie benachteiligte den Planer als Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Sie war mit den wesentlichen Grundgedanken des § 650e BGB nicht vereinbar.

Der Anspruch auf Vormerkung einer Sicherungshypothek soll den vorleistungspflichtigen Unternehmer schützen und gewährt ihm hierzu einen im Eilverfahren zügig durchsetzbaren Anspruch. Diesen Grundgedanken stehen die mit den AGB aufgestellten Anforderungen, Verzug nach Fristsetzung und weitere Ankündigungsfrist, entgegen. Vor allem könnte der Auftraggeber ansonsten versuchen, bis zum Abschluss eines zuvor angekündigten einstweiligen Verfügungsverfahrens einen Eigentumswechsel herbeizuführen. Das könnte den Anspruch des Unternehmens vereiteln.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 6.7.2023, 19 O 101/23

Strenge Förderrichtlinien: „Vorzeitiger Maßnahmenbeginn“ beim Bauen mit Fördermitteln

Ein (fördermittelschädlicher) vorzeitiger Maßnahmenbeginn liegt vor, wenn die einschlägige Förderrichtlinie eine klare Linie bei der Leistungsphase 6 zieht und der Mittelempfänger darüber informiert wurde, dass er eingeschaltete Planer vor Erhalt der Förderzusage nur mit Planungs- und Vorbereitungsleistungen bis einschließlich Leistungsphase 6 beauftragen soll. Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Magdeburg entschieden.

Bauherr verlor Förderung

Das Urteil war für den Bauherrn besonders „bitter“. Denn er verlor die gesamte Förderung in Höhe von 240.000 Euro, weil er den Planer entgegen den Förderbestimmungen schon mit kleinen Leistungen der Leistungsphase 7 beauftragt hatte.

Bauherren informieren!

Konsequenz aus dem Urteil ist u. a.: Planer sollten Bauherren stets darüber informieren, wie streng Fördermittelgeber darauf achten, dass Förderbestimmungen eingehalten werden.

Quelle: VG Magdeburg, Urteil vom 25.3.2024, 3 A 155/21

Nachtragsforderung: Riskant: Rechtsberatung durch Architekten

In letzter Zeit häufen sich die Entscheidungen dazu, dass es nicht zu den Aufgaben des Architekten gehört, Rechtsfragen zu bearbeiten. Jetzt hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt eine neue Variante hinzugefügt und sich klar positioniert.

Das OLG: Ob eine Nachtragsforderung des bauausführenden Unternehmers berechtigt ist, liegt außerhalb der Fragestellungen, für deren Richtigkeit der Architekt mit seiner Rechnungsprüfung im Verhältnis zum Auftraggeber einzustehen hat.

Quelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 2.3.2023, 21 U 69/21