Werkvertragsrecht: Beginnt mit der Mangelbeseitigung die Gewährleistung neu?

Eine Frage, die Mandanten öfter stellen: Ein Mangel ist beseitigt worden. Beginnt damit die Gewährleistungsfrist neu?

Antwort: „Jein“. Und zwar deshalb, weil im Tagesgeschäft von den Beteiligten oft unterschiedliche Verabredungen getroffen werden.

  • In vielen Fällen einigen sich Bauüberwachung und ausführende Firma „auf dem kleinen Dienstweg“, dass Mängel beseitigt werden. Eine solche Einigung reicht nicht aus, um die Gewährleistungsfrist zu unterbrechen und neu starten zu lassen. Die Richter des OLG Oldenburg formulieren das in einer aktuellen Entscheidung so: „In der Erklärung des Auftragnehmers, dass er sich um die Verfärbungen kümmern werde, liegt kein zum Neubeginn der Verjährung führendes Anerkenntnis.“
  • Anders sieht es aus, wenn der ausführende Unternehmer konkrete Maßnahmen ergreift, die unmittelbar der Vorbereitung der Mängelbeseitigung dienen. Dann darf davon ausgegangen werden, dass die Gewährleistung für den von der Mängelbeseitigung betroffenen Bereich zum Abnahmedatum der Mängelbeseitigung neu startet. Das Gleiche gilt bei Anerkenntnis eines Mangels und der konkreten Zusage, dass er beseitigt wird. (OLG Oldenburg, Beschluss vom 14.12.2018, 12 U 44/18)

Aktuelle Gesetzgebung: Bundesrat möchte Betriebsverbot für Ölheizungen ausweiten

Der Bundesrat möchte das von der Bundesregierung beabsichtigte Betriebsverbot für Ölheizungen ausweiten. Seiner Ansicht nach sollte es auch für Heizkessel gelten, die mit festen fossilen Brennstoffen beschickt werden, da deren Verbrennung sehr treibhausgasintensiv ist.

Wärmesektor für synthetische Energieträger öffnen

Dies geht aus einer Stellungnahme hervor, die der Bundesrat zu dem geplanten Gebäudeenergiegesetz beschlossen hat. Darin fordern die Länder außerdem, den Wärmesektor auch für synthetische Energieträger zu öffnen. Um die Klimaschutzziele zu erreichen, müssten alle Technologien zum Einsatz kommen, unterstreichen sie. Den erneuerbaren Energien gleichstellen möchte der Bundesrat Grubengas aus dem stillgelegten Steinkohlebergbau. So könne es ökologisch sinnvoll verwertet werden.

Praktikablere Regelungen

Darüber hinaus schlägt der Bundesrat an verschiedenen Stellen praktikablere Regelungen vor. Dies betrifft unter anderem die Durchführung der Energieberatung und die Angaben im Energieausweis. Verschärfungen verlangt er bei den Stichprobenprüfungen von Klimaanlagen. Die geplante Frist bei der Nachrüstungspflicht für Heizungsanlagen lehnt er als unbegründet ab.

Vorgesehen: Austauschprämie für Ölheizungen

Das geplante Gebäudeenergiegesetz ist Teil des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung. Neben dem Einbauverbot für Ölheizungen ab 2026 schreibt der Gesetzentwurf vor, dass Gas- und Ölheizungen, die seit 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, nur 30 Jahre lang betrieben werden dürfen. Außerdem sieht er für diejenigen, die ihre alte Ölheizung durch ein klimafreundlicheres Modell ersetzen lassen, eine Austauschprämie vor.

Einheitliches Regelwerk

Um den Primärenergiebedarf von Gebäuden zu minimieren, definiert die Bundesregierung einheitliche Regelungen für die energetischen Anforderungen an Neubauten, Bestandsgebäuden und den Einsatz erneuerbarer Energien zu ihrer Wärme- und Kälteversorgung.

Erreicht werden sollen die Energieeinsparungen durch eine effiziente Anlagetechnik und einen energetisch hochwertigen baulichen Wärmeschutz. Der verbleibende Energiebedarf soll zunehmend durch erneuerbare Energien gedeckt werden.

Wie es weitergeht

Die Stellungnahme des Bundesrats wurde an die Bundesregierung weitergeleitet. Sobald sie sich dazu geäußert hat, leitet sie sie einschließlich ihrer Gegenäußerung zur Beratung an den Bundestag weiter. (Plenarsitzung des Bundesrats vom 20.12.2019)

Öffentliche Aufträge: EuGH: Subunternehmerleistung darf nicht begrenzt werden

Die Frage, mit welchem Anteil am Gesamtauftrag ein Subunternehmer bei VgV-Verfahren (Vergabe öffentlicher Aufträge) maximal beauftragt werden darf, ist seit Jahren umstritten. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat jetzt klargestellt, dass nationale Begrenzungen nicht zulässig sind. Damit ist die Unsicherheit beendet.

Der EuGH führt u. a. Folgendes aus: „Eine nationale Vorschrift, die den Teil des Auftrags, den der Bieter als Unterauftrag an Dritte vergeben darf, auf 30 Prozent beschränkt, verstößt gegen Europarecht“. Die Entscheidung gilt nicht nur für ausführende Firmen, sondern auch für Generalplaner. (EuGH, Urteil vom 26.9.2019, C-63/18)

Haftungsrecht: Wie hoch ist der Toleranzrahmen bei einer Kostenschätzung?

Bei einer Kostenschätzung liegt der Spielraum des Architekten im Bereich von 30 bis 40 Prozent. Der Toleranzrahmen kann aber nicht generell einheitlich festgelegt werden. Die für eine größere Quadratmeterfläche erstellte Kostenschätzung kann nicht auf die geringere Fläche anhand der Kosten pro Quadratmeter umgerechnet werden.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Dresden mit Billigung des Bundesgerichtshofs entschieden. Die Richter begründen das damit, dass bei einem größeren Auftragsumfang auch der Preis für den einzelnen Quadratmeter deutlich geringer sein kann. (OLG Dresden, Beschluss vom 24.11.2016, 10 U 1128/15)

Baumaßnahmen: Fassadendämmung darf nicht über die Grenze gehen

Ein Nachbar muss einen Überbau durch eine Außendämmung nicht dulden, wenn eine Innendämmung mit vertretbarem Aufwand möglich ist.

Das stellt das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Fall zweier Nachbarn klar. Der Kläger möchte nachträglich an der Fassade seines Hauses außen eine Wärmedämmung mit einer Stärke von 18 cm anbringen. Weil die Fassade unmittelbar an der Grenze zum Grundstück der Beklagten steht, muss er dafür das benachbarte Grundstück überbauen. Der Kläger hat behauptet, eine vergleichbare Wärmedämmung sei auf andere Weise, nämlich durch Innendämmung, nicht schon gar nicht mit vertretbarem Aufwand zu erreichen.

Das zuständige Amtsgericht hat der Klage erstinstanzlich teilweise stattgegeben. Es hat die beklagten Nachbarn verurteilt, zu dulden, dass eine Außendämmung von 5 cm Stärke angebracht wird. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat zu den nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) erforderlichen Dämmmaßnahmen ein Sachverständigengutachten eingeholt. Daraufhin hat es die Klage insgesamt abgewiesen.

Das BayObLG hat diese Entscheidung bestätigt. Es liegen die nach dem Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen der Duldungspflicht des Nachbarn nicht vor. Eine Duldungspflicht besteht insbesondere nur, soweit und solange eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise als durch eine Außendämmung mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann. Dies zu beurteilen, ist eine Tatsachenfrage des jeweiligen Einzelfalls.

Dabei sind in den Vergleich zwischen Aufwand für eine Außendämmung und eine Wärmedämmung auf andere Art und Weise nicht lediglich die Kosten der jeweiligen Baumaßnahme einzustellen. Auch die Möglichkeit einer Innendämmung ist in Betracht zu ziehen. Ein grundsätzlicher Vorrang der Außendämmung ist der landesgesetzlichen Regelung nicht zu entnehmen. Ziele europäischer Richtlinien zur Energieeffizienz und das im Grundgesetz verankerte Staatsziel des Umweltschutzes gebieten keinen grundsätzlichen Vorrang der Außendämmung, wenn ohne Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks eine vergleichbare Dämmwirkung in vertretbarer Weise erreicht werden kann.

Im konkreten Fall können nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Grenzwerte der EnEV mit einer Innendämmung eingehalten werden. Das Berufungsgericht hat berücksichtigt, dass dabei besondere Maßnahmen zur Vermeidung bauphysikalischer Nachteile zu ergreifen sind. Der im Gesetz verwendete Begriff des vertretbaren Aufwands wurde zudem ausreichend berücksichtigt. (BayObLG, Urteil vom 1.10.2019, 1 ZRR 4/19)

Architektenrecht: Leistungsverzeichnis des Architekten muss Regeln der Technik einhalten

Ein Architekt, der nur mit der Bauleitung und Mitwirkung an der Vergabe zur Modernisierung einer Wohnanlage beauftragt ist, macht sich schadenersatzpflichtig, wenn er in seinem Leistungsverzeichnis für eine Brandwand statt eines „nicht brennbaren“ Wärmedämmverbundsystems eine nur „schwer entflammbare“ Variante vorsieht. Dies gilt auch, wenn ihm der Auftraggeber keine Planungsunterlagen ausgehändigt hat.

Das hat das Kammergericht (KG) in Berlin klargestellt. Im konkreten Fall wollte ein Bauträger eine Wohnanlage energetisch modernisieren lassen. Der Architekt sollte die Ausführung überwachen und zuvor Angebote einholen und bei der Vergabe mitwirken. Obwohl das Gebäude mit einer Außenwand auf der Grenze zu einem Nachbargrundstück stand, die als Brandwand nur ein nicht brennbares Wärmedämmverbundsystem (WDVS) tragen darf, sah der Architekt im Leistungsverzeichnis nur eine „schwer entflammbare“ Dämmung vor. Nach der Aufbringung bemängelte die Behörde die Ausführung und forderte den Rückbau. Der Bauträger tat wie befohlen und machte beim Architekten Schadenersatz geltend.

Vor dem KG gewann er in allen Bereichen. Der Architekt habe mangelhaft geleistet, indem er mit seinem Leistungsverzeichnis ein nur „schwer entflammbares“ Verbundsystem ausgeschrieben habe. Dass er von seinem Auftraggeber keine Genehmigungsplanungen erhalten hatte, entlastete ihn nicht. Mit Blick auf seinen Auftrag und seine speziellen Kenntnisse hätte der Architekt die richtigen Schlüsse ziehen müssen. Der Bauträger war deshalb über den Schadenersatz so zu stellen, wie wenn der Architekt das WDVS im Leistungsverzeichnis von vornherein als nicht brennbar aufgeführt hätte. Dabei habe er auch Anspruch auf Erstattung der Umsatzsteuer, die ihm mit den Kosten der Mangelbeseitigung entstanden sei. Die Umsatzsteuer würde ihm nämlich nicht im Wege des Vorsteuerabzugs erstattet, da seine Umsätze als Bauträger umsatzsteuerfrei seien. (KG Berlin, Urteil vom 1.2.2019, 21 U 70/18)

Objektüberwachung: Architekt muss Putzarbeiten bei Kälte untersagen

Das Auftragen von Innenputz stellt zwar eine einfache Leistung dar, die nicht überwacht werden muss. Anders sieht die Sache aber aus, wenn Putzarbeiten im Winter ausgeführt werden.

Dann muss der Objektüberwacher nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Köln zumindest stichprobenartig prüfen, dass keine Arbeiten bei Temperaturen unter fünf Grad Celsius vorgenommen werden. Arbeiten gemäß der DIN 18550 (Anlage B 7/ALH I) und den Merkblättern der Berufsverbände (Anlagen B 6 und B 8/ALH I) bei Luft- und Bauteiltemperaturen unter fünf Grad Celsius dürfen nach den DIN-Vorgaben und den Merkblättern der Berufsverbände dann nämlich nicht vorgenommen werden. Anderenfalls ist mit Baumängeln zu rechnen. Der Objektüberwacher ist auch nicht deshalb von seiner Überwachungspflicht befreit, weil auch der Generalunternehmerin beziehungsweise deren Subunternehmern der Inhalt der DIN und der Merkblätter bekannt sein musste. (OLG Köln, Urteil vom 8.9.2017, 19 U 133/16)

Werkvertragsrecht: Mängelanzeigen müssen keine Mängelursachen enthalten

Eine Mängelanzeige ist ausreichend verständlich, wenn sie die Erscheinungsbilder des Mangels benennt. Es ist nicht erforderlich, dass der Bauüberwacher auch die Mangelursachen benennt, die er vermutet.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart klargestellt. Für alle Planer, insbesondere Bauüberwacher, bedeutet das, dass sie nur die Mangelerscheinungen und die Verortung im Bauwerk benennen müssen. Denn der Mangel muss auch ohne Weiteres aufgefunden werden können.

Die Anzeige des Mangels hat weitreichende Folgen: Bis zur Abnahme liegt die Beweislast für die Mangelfreiheit beim Auftragnehmer. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um, dann ist der Bauherr beweispflichtig. (OLG Stuttgart, Urteil vom 23.11.2016, 3 U 65/16)

Öffentliches Baurecht: Genehmigungsbehörde prüft nicht das Eigentum am Grundstück

Die Baugenehmigung wird unbeschadet der Rechte Dritter erteilt. Sie verleiht dem Bauherrn daher zivilrechtlich nicht die Befugnis, ein Bauvorhaben gegen den Willen des Grundstückseigentümers zu verwirklichen. Die Baugenehmigungsbehörde muss deshalb nicht prüfen, ob der Bauherr zivilrechtlich befugt ist, den Bau herzustellen.

Das hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen klargestellt. Die Richter machten deutlich, dass eine Baugenehmigung den Bauherrn nur öffentlich-rechtlich dazu berechtigt, das Vorhaben durchzuführen. Zivilrechtlich kann das ganz anders aussehen, z. B. wenn die Grundstückseigentumsverhältnisse entsprechend sind. Es gilt also der Grundsatz: Bauen darf der Bauherr nur, wenn er dazu sowohl öffentlich-rechtlich als auch zivilrechtlich befugt ist. Sonst läuft er Gefahr, sich zivilrechtlichen Abwehransprüchen des/der betroffenen Grundstückseigentümer auszusetzen. (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 20.5.2019, 10 A 1998/18)

Aktuelle Gesetzgebung: Energetische Gebäudesanierung soll ab 2020 gefördert werden

Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum sollen schon ab 2020 für einen Zeitraum von zehn Jahren durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert werden. Dazu soll das EStG um § 35c ergänzt werden. So steht es in Art. 1 des Referentenentwurfs für ein „Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht“.

Förderfähig sind danach Maßnahmen, die auch von der KfW als förderfähig eingestuft sind, wie z. B.

  • die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken,
  • die Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
  • der Einbau, die Erneuerung einer Lüftungs- bzw. Heizungsanlage,
  • der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und
  • die Optimierung bestehender Heizungsanlagen.

Je Objekt beträgt die Steuerermäßigung 20 Prozent der Aufwendungen, maximal insgesamt 20.000 EUR (über drei Jahre verteilt zweimal 7.000 EUR und einmal 6.000 EUR als Abzug von der Steuerschuld). Die konkreten Mindestanforderungen sollen in einer Rechtsverordnung festgelegt werden. Das soll sicherstellen, dass die steuerlichen Anforderungen der noch zu konzipierenden Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) entsprechen. („Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht“)