Eigentumserwerb: Mietvertrag und Schadenersatzverzicht bei verzögertem Wohnungsverkauf sittenwidrig

Kann der Verkäufer einer Eigentumswohnung den Kaufvertrag selbstverursacht nicht erfüllen, ist das Angebot eines Mietvertrags unter der Bedingung eines Schadenersatzverzichts unter Umständen sittenwidrig. So sieht es das Amtsgericht (AG) Hanau.

Fehlgeschlagener Eigentumserwerb

Die Parteien schlossen einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Kurz vor dem vereinbarten Stichtag informierte die Käuferin die Käufer, dass die Vormerkung wegen eines Fehlers der Teilungserklärung nicht im Grundbuch eingetragen wird, sodass der Vertrag vorerst nicht vollzogen werden kann. Sie bot ihnen stattdessen den Abschluss eines Mietvertrags über die Wohnung an unter der Bedingung, dass sie auf alle Schadenersatzansprüche wegen der Verzögerung verzichten. Die Käufer erklärten sich hierzu bereit, weil ihre Mietwohnung bereits gekündigt und die Käuferin zudem schwanger war. Sie zahlten vorerst die Mieten vollständig und rechneten diese sodann teilweise gegen die Finanzierungskosten ihrer Bank auf, welche den Kaufpreis weiterhin zur Auszahlung bereithielt.

Verkäufer handelt sittenwidrig

Das AG: Der Verkäufer einer Eigentumswohnung handelt sittenwidrig, wenn er die Wohnung nicht fristgerecht veräußern kann und den Käufern stattdessen einen Mietvertrag bei Verzicht auf alle Schadenersatzansprüche anbietet. Eine solche Verzichtserklärung ist zudem beurkundungspflichtig.

Die Verkäuferin durfte folglich die weiteren Mieten nicht fordern. Denn sowohl der Mietvertrag als auch die Verzichtserklärung sind sittenwidrig. Es habe an sich überhaupt keinen Grund für die Käufer gegeben, diese Verträge einzugehen, weil die Klägerin für die Verzögerung verantwortlich war, zumal die Mieten zumindest auf den Kaufpreis hätten verrechnet werden müssen. Die Klägerin habe vielmehr deren Zwangslage ausgenutzt. Zwar hätten die Beklagten die laufenden Kosten der Eigentumswohnung ohnehin tragen müssen. Diese waren jedoch durch die erbrachten Zahlungen getilgt. Der Verzicht auf Schadenersatz unterlag zudem der notariellen Beurkundungspflicht, weil er den Kaufvertrag inhaltlich ändert.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Quelle: AG Hanau, Urteil vom 15.3.2024, 32 C 243/21, PM vom 8.10.2024

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Benachteiligungsverbot: Mieterdiskriminierung kann teuer werden!

Das Landgericht (LG) Berlin II hat eine Wohnungsbaugesellschaft zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 11.000 Euro wegen einer Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verurteilt. Die Vermieterin habe den Mieter wegen seiner Behinderung diskriminiert.

Mieter war auf Rollstuhl angewiesen

Der Mieter sitzt im Rollstuhl. Um sein Wohnhaus eigenständig verlassen oder betreten zu können, verlangten er und sein Ehemann von der Vermieterin die Zustimmung zum Bau einer Rampe. Die Vermieterin verweigerte diese, sodass die Frage in einem anderen gerichtlichen Verfahren geklärt werden musste. Laut der dortigen Entscheidung des LG musste die Vermieterin die Zustimmung zum Bau einer Rampe erteilen. Im weiteren Verfahren sprach das LG dem Mieter nun eine Entschädigung zu, weil die Vermieterin ihn aufgrund seiner Behinderung diskriminiert habe. Grundlage ist das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot nach § 19 AGG. Danach ist eine Benachteiligung, z.B. wegen einer Behinderung, auch in zivilrechtlichen Massengeschäften unzulässig. Vermietung von Wohnraum fällt darunter, sofern Vermieter insgesamt mehr als 50 Wohnungen vermieten, was vorliegend der Fall ist.

Unmittelbare Benachteiligung des Mieters

Da die Vermieterin die Zustimmung zum Bau der Rampe über zwei Jahre bis zur Entscheidung des LG verwehrte, habe sie den Mieter durch Unterlassen unmittelbar benachteiligt. Sie sei nach § 5 AGG verpflichtet gewesen, die Benachteiligung des Klägers durch positive Maßnahmen zu beseitigen, z.B. die Erteilung der Zustimmung zum Bau einer Rampe. Dieser Handlungspflicht sei die Vermieterin nicht nachgekommen. Im Vergleich zu anderen Mietern ohne (körperliche) Behinderung sei ihm der Zugang zur Wohnung rechtswidrig versagt worden.

Die Höhe der Entschädigung begründet das Gericht mit den gravierenden Folgen der Benachteiligung für den Kläger und dem Verhalten der Vermieterin. Aus Sicht des Gerichts handelte diese nicht problemorientiert, sondern verweigerte zwei Jahre lang hartnäckig die Zustimmung zum Bau der Rampe aus pauschalen Gründen, die nicht ansatzweise zu überzeugen vermochten. Ohne Hilfe Dritter war es dem Kläger nicht möglich, die vorhandenen sechs Treppenstufen zu überwinden und er konnte das Haus nicht spontan verlassen oder betreten. Er war dadurch in seiner Bewegungs- und Handlungsfreiheit stark eingeschränkt.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 30.9.2024, 66 S 24/24, PM 32/24

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Gesamtschuldnerhaftung: Vermieter können für Abfallgebühren haften

Das Verwaltungsgericht (VG) Freiburg hat entschieden: Es ist nicht zu beanstanden, wenn eine Kommune in ihrer Abfallsatzung bestimmt, dass nach vergeblicher Zahlungsaufforderung gegenüber einem Mieter dessen Vermieter zur Zahlung der Abfallgebühren in Anspruch genommen wird.

Mieter und Vermieter können in Anspruch genommen werden

Das VG Freiburg stellte fest: Nach der Abfallwirtschaftssatzung schuldet der Kommune neben dem Mieter auch der Vermieter die Abfallgebühren. Beide haften danach als Gesamtschuldner. Bis die Gebühr vollständig erbracht sei, könne mithin jeder in Anspruch genommen werden.

Vermieter kann Mieter in Anspruch nehmen

Oft ist es ohnehin so, dass der Vermieter die Kosten unmittelbar trägt und sie nach dem Mietvertrag als Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann. Der Vermieter hat dann, bei einer Satzungsregelung wie im Fall des VG, gegen den Mieter einen sog. Gesamtschuldnerausgleichanspruch. Allerdings trägt er auch das Liquiditätsrisiko seines Mieters.

Quelle: VG Freiburg, Urteil vom 11.7.2024, 4 K 1957/23

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Unklare Formulierung: Auslegung von Vermieter-AGB: im Zweifel Betriebskostenpauschale

Bei unklaren Formulierungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Vermieters dazu, ob Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind, ist im Fall einer Nachforderung des Vermieters im Zweifel eine Pauschale anzunehmen. So hat es das Amtsgericht (AG) Düsseldorf entschieden.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 305c Abs. 2 BGB) gehen Zweifel bei der Auslegung von AGB zulasten des Verwenders. Diese Regelung bewirkt nicht nur, dass eine unklar formulierte Geschäftsbedingung im Zweifel unwirksam ist, sondern auch, dass bei in jedem Fall gegebener Wirksamkeit die dem Kunden günstigste Auslegung zum Tragen kommt. Was die günstige Auslegung ist, ergibt sich dabei aus der individuellen Situation des Kunden im jeweiligen Individualprozess.

Verlange der Vermieter eine Nachzahlung von Neben- und Betriebskosten, gehe diese Auslegung dahin, dass eine Pauschale vereinbart sei, so das AG.

Quelle: AG Düsseldorf, Urteil vom 6.5.2024, 37 C 285/23

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WEG: Müllabwurfanlage kann nicht durch Mehrheitsbeschluss stillgelegt werden

Die Stilllegung einer Müllabwurfanlage kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluss erreicht werden. So entschied es das Amtsgericht (AG) Königsstein.

Denn darin liege weder eine Gebrauchsregelung noch eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (hier: §§ 19 und 20 WEG). Es verstoße gegen ordnungsgemäße Verwaltung, wenn gemeinschaftliches Eigentum nur durch Mehrheitsbeschluss dem Gebrauch entzogen wird, also die Grenzen der bloßen Gebrauchsregelung oder baulichen Änderung überschritten werden. Der Fall sei eher vergleichbar mit einer Änderung der Teilungserklärung, so das AG. Eine solche bedürfe der Einstimmigkeit und Bewilligung aller Betroffenen.

Quelle: AG Königstein, Urteil vom 21.12.2023, 21 C 833/23 WEG

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Bundesgerichtshof: Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts: Rückforderung überzahlter Miete

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein auf Rückerstattung überzahlter Miete gerichteter Anspruch des Wohnraummieters, der Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts – hier Arbeitslosengeld II (nun: Bürgergeld) – als Bedarf für seine Unterkunft bezieht, auf den Sozialleistungsträger übergeht.

Das war geschehen

Der Kläger war vom 1.9.2018 bis Ende Juni 2020 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der Kläger, der zuvor in einer Flüchtlingsunterkunft gelebt hatte, bezog bereits während dieser Zeit Leistungen nach Maßgabe des SGB II. Den neben einem Mitmieter auf ihn entfallenden Teil der Miete für den Monat September 2018 entrichtete der Kläger noch selbst; für die Folgemonate übernahm das zuständige Jobcenter die Zahlung der Miete.

Der Kläger hat unter anderem geltend gemacht, die Miete sei sittenwidrig überhöht; zudem sei sie von Mitte September 2019 bis in den März 2020 hinein wegen eines Wasserschadens in vollem Umfang gemindert gewesen.

So entschieden die Vorinstanzen

Mit der Klage hat der Kläger die Rückerstattung überzahlter Miete für den Zeitraum von September 2018 bis Juni 2020 an sich (und seinen Mitmieter) verlangt. Das Amtsgericht (AG) hat der Klage im Wesentlichen nämlich in Höhe von rund 11.000 Euro stattgegeben, weil die vereinbarte Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als das Doppelte überstiegen und die Beklagte bei den Vertragsverhandlungen die Unterlegenheit des Klägers ausgenutzt habe. Zudem sei die Wohnung wegen eines Wasserschadens zeitweise nicht nutzbar und die Miete deshalb in dieser Zeit vollständig gemindert gewesen.

Während des von der Beklagten angestrengten Berufungsverfahrens hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers das Jobcenter wiederholt vergeblich um die Rückübertragung übergegangener Ansprüche auf den Kläger gebeten.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht (LG) das amtsgerichtliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des LG stünden dem Kläger die von ihm erhobenen Bereicherungsansprüche auf Rückerstattung überzahlter Miete nicht zu, weil sie nach dem Sozialgesetzbuch (hier: § 33 Abs. 1 SGB II) auf den Sozialleistungsträger übergegangen seien. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Das sagte der Bundesgerichtshof

Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass (etwaige) Ansprüche auf Rückerstattung überzahlter Miete gemäß § 33 Abs. 1 S. 1 SGB II in Höhe der geleisteten Aufwendungen auf den Sozialleistungsträger übergegangen sind. Der gesetzliche Forderungsübergang nach dieser Vorschrift soll den Grundsatz des Nachrangs der Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II sichern. Die Voraussetzungen des Forderungsübergangs waren hier erfüllt. Der Bereicherungsanspruch eines Mieters auf Rückerstattung überzahlter Miete gegen seinen Vermieter unter dem Gesichtspunkt der sog. ungerechtfertigten Bereicherung ist ein Anspruch gegen einen anderen, der nicht Leistungsträger ist. Die geltend gemachten Bereicherungsansprüche sind für die Zeit entstanden, in der das Jobcenter dem Kläger Leistungen zur Sicherung seines Lebensunterhalts gewährt hat. Bei rechtzeitiger Rückerstattung der überzahlten Miete durch die Vermieterin wären diese Sozialleistungen auch nicht erbracht worden; hätte die Beklagte die überzahlten Summen nämlich rechtzeitig zurückerstattet, hätte der Kläger sich diese Beträge zur Deckung seines Bedarfs anrechnen lassen müssen.

Dem gesetzlichen Anspruchsübergang steht es nicht entgegen, dass das Jobcenter die Bereicherungsansprüche gegen die Vermieterin weder selbst realisiert noch von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, die Ansprüche zur gerichtlichen Geltendmachung auf den Kläger zurückzuübertragen. Dies betrifft ausschließlich den Verwaltungsvollzug, berührt jedoch nicht die Voraussetzungen des gesetzlichen Anspruchsübergangs auf den Leistungsträger.

Quelle: BGH, Urteil vom 5.6.2024, VIII ZR 150/23, PM 124/24

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Mietmangel: Baustelle auf Nachbargrundstück rechtfertigt keine Mietminderung

Ein Vermieter muss nicht schon für jede mehr als unerhebliche Beeinträchtigung des bis zur Veränderung der äußeren Umstände gewohnten Nutzens der Mietsache einstehen. Er haftet nur für solche Umfeldveränderungen, die er selber nach Maßgabe des Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier: § 906 BGB) abwehren kann oder nur gegen Ausgleichszahlung hinnehmen muss. Die Freiheit von dahinter zurückbleibenden Einwirkungen auf das Grundstück, die ein Grundstückseigentümer ausgleichslos hinnehmen muss, sind danach gar nicht Gegenstand des vertraglichen Leistungsversprechens des Vermieters und der Gewährleistung. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.

Vorinstanz: Mieterin hat nicht genug vorgetragen

Die Wohnungsmieterin verlangte von der Vermieterin eine Mietminderung. Sie behauptete, die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück erheblich beeinträchtigt. Vor dem AG hatte sie damit keinen Erfolg. Sie habe nicht schlüssig dargetan, dass der Nutzen der Wohnung durch die Baustelle über das hinzunehmende Maß hinaus beeinträchtigt gewesen sei, so das AG. Darüber hinaus habe die Mieterin zur konkreten Beeinträchtigung des Wohnungsnutzens nicht ausreichend vorgetragen, sondern nur geltend gemacht, dass sie die Mieträume lediglich in Baupausen habe lüften können. Soweit sie die Unbenutzbarkeit des Balkons wegen Lärm und Staub behauptet habe, sei das unschlüssig, weil unklar bleibe, wo sich der Balkon im Verhältnis zur Baustelle auf dem Nachbargrundstück befinde.

Im Berufungsverfahren argumentierte die Mieterin, dass sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ausreichend zu den Auswirkungen der Baumaßnahmen vorgetragen habe; das Gericht müsse sich nun in einer Beweisaufnahme davon überzeugen, ob ein Mangel vorliege oder nicht.

So sah es das Landgericht

Das sah das LG anders und wies die Berufung zurück. Die Baumaßnahmen hätten nicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung geführt, die die Vermieterin nicht gemäß § 906 Abs. 2 S. 1 BGB hätte unterbinden können oder gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB nur gegen eine angemessene Ausgleichszahlung hätte dulden müssen.

Beeinträchtigung war durch Dritte verursacht

Das Risiko einer nach Mietvertragsschluss auch zufällig eintretenden Verringerung des Nutzens der Mietsache sei nicht dem Vermieter zuzuordnen, da es sich bei einer durch Dritte verursachten Nutzungsbeeinträchtigung aus Sicht beider Vertragsparteien um ein unabwendbares Ereignis handeln könne, für das ein Vermieter erkennbar keine Haftung übernehmen wolle und billigerweise auch nicht übernehmen müsse.

An die Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung sei der in der Rechtsprechung entwickelte strenge Maßstab anzulegen, der auch bei der unmittelbaren Anwendung des § 906 BGB im Nachbarschaftsrecht gelte. Andernfalls liefe das Kriterium nicht nur weitgehend leer, sondern der Vermieter wäre Gewährleistungsansprüchen ausgesetzt, ohne erfolgreich gegen den Grundstücksnachbarn als Verursacher der Störungen vorgehen und diesen gegebenenfalls in Regress nehmen zu können.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 8.2.2024, 64 S 319/21

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Instandsetzungskosten: Wohnungseigentum: Wem gehört das Dach?

Das Dach eines Flachdachanbaus einer WEG-Anlage ist selbst dann Gemeinschaftseigentum, wenn alle darunterliegenden Räume zu einer Sondereigentumseinheit gehören. Für die Gültigkeit eines Grundlagenbeschlusses ist es daher nicht erforderlich, dass der Beschlussersetzungsantrag auch die inhaltliche Konkretisierung umfasst. Diese Konkretisierungen können den Eigentümern überlassen werden. So sieht es das Landgericht (LG) Karlsruhe.

Das Dach sollte instand gesetzt werden

Gestritten wurde um die Instandsetzung des Dachs über einer Gaststättenküche in einer WEG-Anlage, die im Sondereigentum eines Eigentümers steht und ein eigenes Flachdach hat. In der Teilungserklärung ist das Sondereigentum als „Einrichtungen und Anlagen“ definiert, soweit diese nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sondern nur dem Sondereigentümer zu dienen bestimmt sind. Der Eigentümer begehrte durch Beschlussersetzung, dass die Instandsetzung des Dachs beschlossen wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war der Ansicht, dass der Eigentümer die Instandsetzungskosten allein tragen müsse. Für die Beschlussersetzung fehle es an der sogenannten Ermessensreduzierung auf Null.

Beschluss war ungültig

Das Amtsgericht (AG) hatte der Klage zunächst stattgegeben. Die Berufung vor dem LG hatte ebenfalls keinen Erfolg. Der Negativbeschluss sei ungültig, so das LG in zweiter Instanz. Die Ablehnung einer positiven Beschlussfassung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel gegeben sei. Das habe schon der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffe, bestehe nur, wenn sich das Ermessen der Gemeinschaft im Einzelfall auf Null reduziert habe, sich also jede andere Entscheidung als ermessensfehlerhaft darstellte. Die abgelehnte Sanierung sei dringend erforderlich und stelle eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme dar.

Konstruktive Bestandteile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig

Bei dem Dach handele es sich auch nicht um Sondereigentum.

Das LG hat klargestellt, dass die konstruktiven Bestandteile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig sind, selbst wenn alle Räume des Gebäudes dem Sondereigentum eines Eigentümers unterliegen. Unerheblich ist eine mögliche widersprechende Regelung in der Teilungserklärung. Denn eine Regelung, die nicht sondereigentumsfähige Gebäudeteile zum Inhalt des Sondereigentums erklärt, ist nichtig.

Zulässig sei es, lediglich einen Grundlagenbeschluss zu treffen, also anzuordnen, dass eine Instandsetzung bestimmter Bauteile zu erfolgen habe, und den Wohnungseigentümern im Übrigen die weitere inhaltliche Konkretisierung (Auswahl des Fachunternehmens, Finanzierung der Maßnahme, etc.) zustehe. Es sei also nicht zu beanstanden, dass der Beschlussersetzungsantrag nur auf das „Ob“ der Instandsetzung, nicht jedoch bereits auf das „Wie“ ziele.

Quelle: LG Karlsruhe, Urteil vom 8.3.2024, 11 S 53/22

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Mietminderung: Feuchtigkeitserscheinungen: Mangel auch in Altbauwohnung

Das Landgericht (LG) Paderborn hat in einem Mietrechtsstreit über Feuchtigkeitserscheinungen in einer Altbauwohnung Klartext gesprochen. Es gab dem Mieter überwiegend recht.

Baujahr ändert nichts an Mangel

Das LG: Erheblich durchfeuchtete Wände mit sichtbaren Salzausblühungen und feuchtigkeitsbedingt zerbröselndem Putz stellen auch in einer Altbauwohnung aus den 1920er Jahren einen Mietmangel dar. Dabei hat das LG berücksichtigt, dass die Wände teils erst ab einer Höhe von ca. einem Meter über dem Fußboden „normal“ trockene Messwerte zeigen und die Feuchtigkeit ausschließlich bauliche Ursachen hat.

Anspruch auf Beseitigung und Minderung

Der klagenden Mieterin sprach das LG deshalb einen Anspruch gegen ihren Vermieter auf Beseitigung der Feuchtigkeit in den Wohnungswänden zu. Es nahm aufgrund der feuchten Wände und den damit einhergehenden Nachteilen u.a. für Wohnklima und Optik anders als das erstinstanzliche Gericht zudem eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs an und bejahte ein Mietminderungsrecht der Klägerin.

Keinen Mangel sah das LG hingegen im konkreten Fall in den ebenfalls durchfeuchteten Kellerwänden des Mietobjekts. Daher wies es die Berufung der Klägerin insofern zurück.

Quelle: LG Paderborn, Urteil vom 6.3.2024, 1 S 72/222, PM vom 6.3.2024

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Kostenerstattungsanspruch: Tatortreinigung im Mietobjekt: Mieter muss zahlen

Der Vermieter darf, um vom Mieter verursachte Blutlachen im Treppenhaus und Eingangsbereich zu beseitigen, eine teure Spezialfirma für die Reinigung eines Tatorts nach Suizid oder Unfall mit den Reinigungsarbeiten beauftragen. Er muss auch nicht zuvor den Mieter beauftragen, um die Kosten gering zu halten, wenn der Mieter nicht über die ausreichende Qualifikation verfügt, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen. So hat es das Amtsgericht (AG) Frankfurt/Main entschieden.

Mieter hatte Blutspuren versuracht

Der Wohnungsmieter stand unter Betreuung. Eines Tages trat er nach einer Verletzung stark blutend aus seiner Wohnung in das Treppenhaus und anschließend durch die Haustür nach draußen. Dabei hinterließ er massive Blutspuren. Daraufhin beauftragte die Vermieterin eine Spezialfirma mit der Reinigung und Desinfektion des Treppenhauses und des Eingangsbereichs. Die Vermieterin stellte dem Mieter über seinen Betreuer die Kosten in Höhe von rd. 1.930 Euro in Rechnung. Der Mieter zahlte nicht, daher klagte die Vermieterin.

Kostenerstattungsanspruch des Vermieters

Mit Erfolg: Die Vermieterin habe gegen den Mieter einen Kostenerstattungsanspruch nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 280 Abs. 1 BGB) in Verbindung mit dem Mietvertrag, so das AG. Der Mieter habe dadurch, dass er nach einer Verletzung stark blutend durch das Treppenhaus und durch die Hauseingangstür ging und dabei größere Mengen Blut ungehindert auf den Boden laufen ließ, schuldhaft gegen den Mietvertrag verstoßen. Die Vermieterin war verpflichtet, unverzüglich die Blutspuren beseitigen zu lassen, zum einen, um die Gefahr von Stürzen infolge des Ausrutschens auf den Blutlachen zu vermeiden und zum anderen, um einer Infektionsgefahr bei Kontakt mit dem Blut entgegenzutreten.

Sie habe den Mieter nicht selbst beauftragen können, um die Kosten gering zu halten, da dieser nicht über die ausreichende Qualifikation verfügte, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen. Zudem hätte die Entfernung nicht unverzüglich erfolgen können, da der Mieter offenkundig verletzt war. Die Vermieterin habe auch nicht gegen eine ihr obliegende Schadensminderungspflicht verstoßen, indem sie ein Fachunternehmen für Tatortreinigung beauftragte. Sie war gehalten, sicherzustellen, dass keine Gefahr für Mitbewohner und Besucher bestehen bleibt, was nur durch ein spezialisiertes Reinigungsunternehmen gewährleistet war.

Vergleichsangebote nicht nötig

Es stellt auch keinen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht dar, dass die Vermieterin keine (drei) Vergleichsangebote eingeholt hat. Denn sie musste unverzüglich tätig werden, um die Gefahrenquelle zu beseitigen.

Qualität der Fachfirma nicht „kriegsentscheidend“

Auch kommt es nicht darauf an, ob die von der Vermieterin beauftragte Fachfirma möglicherweise unsachgemäß oder unwirtschaftlich gearbeitet hat und dadurch höhere Kosten entstanden sind. Denn ein Schädiger muss solche Kosten auch dann ersetzen, wenn den Geschädigten kein Auswahl- oder Überwachungsverschulden trifft.

Quelle: AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.8.2023, 33 C 1898/23

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