WEG-Verkehrssicherungspflicht: Freie Fahrt in der Tiefgarage nur bei „Grün“

Im Streit um Schadenersatz aufgrund eines Vorfalls in einer Tiefgarage einer Wohnanlage wies das Amtsgericht (AG) München die Klage einer Frau auf Zahlung von rd. 9.000 Euro ab.

Die Frau ist Eigentümerin einer Wohnung der beklagten Eigentümergemeinschaft und besitzt dort auch einen Tiefgaragenstellplatz. Mit der Klage machte sie geltend, ihr Porsche Coupé 911 sei bei der ordnungsgemäßen Ausfahrt aus der Tiefgarage beschädigt worden. Die Frau behauptete, sie habe zunächst von innen das Tor mit ihrem Sensorschlüssel geöffnet. Als die zum Tor gehörende Ampel auf „Grün“ gewechselt sei, sei sie die Ausfahrtsrampe hinaufgefahren. Als sie sich im Bereich des Rolltors befand, sei dieses völlig unerwartet auf dem Dach ihres Fahrzeugs aufgeschlagen. Sie sei nach dem Aufprall mit ihrem Fahrzeug schockiert stehengeblieben und ausgestiegen. Das Rolltor habe das Dach des Porsches mittig getroffen und deutlich beschädigt.

Die Frau war der Ansicht, die Eigentümergemeinschaft habe ihre Verkehrssicherungspflichten nicht erfüllt. Sie sei beweispflichtig und müsse sich entlasten.

Die Eigentümergemeinschaft bestritt den streitgegenständlichen Vorfall einschließlich der daraus geltend gemachten Schäden mit Nichtwissen. Weiter trug sie vor, das Tor habe zum Zeitpunkt des behaupteten Unfallgeschehens den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen und fehlerfrei funktioniert.

Das AG wies die Klage ab. Es spreche kein sog. Beweis des ersten Anscheins für eine Verletzung von Verkehrssicherungspflichten durch die Eigentümergemeinschaft, denn es liege keineswegs auf der Hand, dass das schädigende Ereignis nur auf einem Versagen von Haltevorrichtung und/oder Sicherheitssystemen des Ausfahrtstores beruhen kann. Rein hypothetisch könne der Vorfall durch ein Versagen der Halte- und/oder Sicherungssysteme des Tores ausgelöst worden sein. Ebenso könne es zu dem schädigenden Ereignis gekommen sein, weil die Frau die Auffahrtsrampe erst bei sich schließendem Tor befahren hat. Sie müsse beweisen, dass sie bei auf „Grün“ stehender Lichtzeichenanlage ihre Fahrt die Auffahrtsrampe hinauf angetreten hat und das Rolltor ohne Verzögerung passiert hat bzw. passieren wollte. Diesen Beweis habe sie nicht erbracht.

Das Gericht musste nicht abschließend die Frage klären, ob die Frau bei „Grün“ oder bei „Rot“ die Ausfahrt hinauffuhr. Eine Klageabweisung erfolgt bereits, wenn sie den Nachweis nicht erbringt, dass sie ordnungsgemäß bei „Grün“ gefahren ist. Dies sei hier der Fall gewesen. Falls die Klägerin die Rampe bei „Rot“ angefahren hat und das Tor passieren wollte, müsse die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Verkehrssicherungspflichten keine Sicherungssysteme bereithalten.

Quelle: AG, Urteil vom 28.4.2023, 1290 C 17690/22 WEG

Mieterrechte: Untervermietung bei einer Einzimmerwohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über die Frage entschieden, ob ein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten (Untervermietung) auch im Fall einer Einzimmerwohnung gegeben sein kann. Er hat den Anspruch des Mieters bestätigt.

Das war geschehen

Der Mieter einer in Berlin gelegenen Einzimmerwohnung bat mit Schreiben von März 2021 seinen Vermieter wegen eines beruflichen Auslandsaufenthalts um die Gestattung der Untervermietung an eine namentlich benannte Person vom 15.6.2021 bis zum 30.11.2022. Die Vermieter lehnten dies ab.

Mit der im Mai 2021 erhobenen, auf die Erlaubnis der Untervermietung „eines Teils der Wohnung“ an den bezeichneten Untermieter gerichteten Klage hat der Mieter vorgetragen, er wolle für die Dauer seiner berufsbedingten Abwesenheit einen Teil der Wohnung an die benannte Person untervermieten, jedoch persönliche Gegenstände weiter in der Wohnung lagern. Während seines Auslandaufenthalts lagere er seine in der (untervermieteten) Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters. Ferner blieb er im Besitz eines Wohnungsschlüssels.

Die Klage hatte beim Amtsgericht (AG) keinen Erfolg. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht (LG) die Vermieter antragsgemäß verurteilt, die Untervermietung „eines Teils der Wohnung“ an die vom Mieter benannte Person zu gestatten. Mit der Revision begehren die Vermieter die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

So entschied der Bundesgerichtshof

Die Revision der Vermieter hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass dem Mieter ein Anspruch auf Gestattung der befristeten, teilweisen Gebrauchsüberlassung an den von ihm benannten Dritten zusteht.

Wie der Senat in der Vergangenheit bereits (zu Wohnungen mit mehreren Zimmern) entschieden hat, stellt das Bürgerliche Gesetzbuch (hier: § 553 Abs. 1 BGB) weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist daher regelmäßig bereits auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.

Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein. Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB ergibt sich weder aus dem Gesetzeswortlaut, der Gesetzesgeschichte noch aus dem mieterschützenden Zweck der Vorschrift. Letzterer liefe für Mieter einer Einzimmerwohnung andernfalls gänzlich leer. Sachgerechte Gründe dafür, solche Mieter insoweit als weniger schutzwürdig anzusehen als Mieter einer Mehrzimmerwohnung, erschließen sich indes nicht, denn auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung kann es, namentlich bei wie hier befristeter Abwesenheit, darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten.

Die Beurteilung des LG, dass der Mieter dem Untermieter die Einzimmerwohnung nur teilweise überlassen wollte, ist laut BGH nicht zu beanstanden. Der Mieter hat seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben. Denn er hat persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen, die seiner alleinigen Nutzung vorbehalten waren, und sich den Zugriff hierauf zudem durch Zurückbehaltung eines Wohnungsschlüssels gesichert. Hinzu tritt der Wille des Mieters, die Wohnung nur für die Zeit seines Auslandsaufenthalts teilweise einem Dritten zu überlassen.

Quelle: BGH, Urteil vom 13.9.2023, VIII ZR 109/22, PM 158/2023 vom 14.9.2023

Mietvertragsklausel: Vermieter darf nicht nach freiem Ermessen die Zustimmung zur Tierhaltung versagen

Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit rechtmäßig, als die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ abzielen. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.

Fehlt es an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters ausrichten muss und ist die Klausel mieterfeindlich dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters „in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbaren Voraussetzungen gebundenes Ermessen“ gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Folge: Die Klausel ist unwirksam und die Haustierhaltung hängt dann nicht von einer Zustimmung des Vermieters ab.

Das LG folgt dem Bundesgerichtshof (BGH). Danach sind mietvertragliche Tierhaltungsklauseln, die die Zustimmung des Vermieters vorsehen, immer unwirksam, wenn die Entscheidung des Vermieters an keine überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen gebunden ist. Er hat kein berechtigtes Interesse an einem derart schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt. Ist die Klausel unwirksam, kommt es darauf an, ob die Tierhaltung zum sog. „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache gehört. Es bedarf dann einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall. Kriterien sind u. a. Art, Größe, Anzahl und Verhalten der Tiere, Zustand und Lage der Wohnung, persönliche Fähigkeiten des Mieters und berechtigte Interessen anderer Hausbewohner.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 7.12.2022, 64 S 151/22

Mietminderung: Taubenkot auf Balkon kein Mietmangel

Das Amtsgericht (AG) Hanau hat entschieden: Der Mieter einer Wohnung kann bei einer Verunreinigung seines Balkons mit Taubenkot die Miete nicht mindern und vom Vermieter auch nicht dessen Reinigung verlangen. So sieht es das Amtsgericht (AG) Hanau in einer inzwischen rechtskräftigen Entscheidung.

Das war geschehen

Der Balkon der Mieterin einer Wohnung war durch Taubenkot verunreinigt worden. Weil der Vermieter dieses nicht verhindert habe und auch keine Reinigung des Balkons vornahm, hat sie die Miete anteilig gekürzt. Der Vermieter klagte nun die restliche Miete ein.

Vermieter hat keinen Einfluss auf Verhalten von Tauben

Das AG hat die Mieterin verurteilt, die Miete vollständig zu zahlen. So wie hier keine anderslautenden Abreden zwischen den Parteien vorliegen, sei der Vermieter nicht verpflichtet, das Einfliegen von Tauben und eine mögliche Verunreinigung einer vermieteten Wohnung durch diese zu verhindern. Hierauf habe er grundsätzlich keinen Einfluss. Es handle sich vielmehr um ein allgemeines Risiko, das nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt, zumal die Wohnung ohne entsprechende Abwehreinrichtungen, etwa ein Taubennetz, gemietet wurde. Auch schulde der Vermieter nicht die Reinigung des Balkons. Zwar habe er für den ordnungsgemäßen Zustand der Liegenschaft zu sorgen, das erfordere entsprechende Säuberungsarbeiten jedoch nur auf den Gemeinschaftsflächen; für die Reinigung der gemieteten Wohnung sei der Mieter zuständig.

Quelle: AG Hanau, Urteil vom 25.10.2022, 94 C 21/22, PM vom 9.11.2023

WEG: Keine Entlastung des Verwalters ohne ordnungsmäßigen Vermögensbericht

Hat der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft keinen ordnungsmäßigen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Jahresabrechnung mit einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist nicht ausreichend. So entschied es das Landgericht (LG) Frankfurt/Main.

Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses

Es ging um die Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses, mit dem Argument, der Verwalter habe keinen Vermögensbericht vorgelegt. Der Verwalter verweist auf umfangreiche Abrechnungsunterlagen und eine nachträglich vorgelegte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.

Die Entlastung hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses und es werden zumindest Ansprüche ausgeschlossen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt waren. Daher entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn noch Ansprüche aus dem Entlastungszeitraum bestehen. Zu diesen gehören Auskünfte oder Erklärungen, die der Verwalter der Eigentümergemeinschaft schuldet. Erfasst ist also auch die Verpflichtung, einen Vermögensbericht zu erstellen.

Klage war erfolgreich

Die Anfechtungsklage war erfolgreich. Eine Entlastung könne, so das LG, nur erteilt werden, wenn der Bericht umfassend und zutreffend erstellt ist. Denn andernfalls könnte die Eigentümergemeinschaft den fortbestehenden Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Vorlage oder Korrektur nicht (mehr) erfüllen.

Vermögensbericht informiert über wirtschaftliche Lage der WEG

Hier fehlte aber ein Vermögensbericht, der den Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (hier: § 28 Abs. 4 WEG) genügte selbst, wenn man auf die (im Prozess) nachgereichten Unterlagen abstellte. Der Vermögensbericht soll die Eigentümer in die Lage versetzen, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage zu erhalten. Mindestinhalt ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, wozu Forderungen und Verbindlichkeiten und die wesentlichen Vermögenswerte gehören. Der Vermögensbericht ist nicht Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern ein separates Dokument, das den Anforderungen des § 28 Abs. 4 WEG genügen müsse, so das LG.

Quelle: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.11.2023, 2-13 S 3/23

Spielhallen: Illegale Nutzung von vermieteten Räumlichkeiten

Die illegale Nutzung von vermieteten Räumlichkeiten begründet erst dann einen Mangel, wenn die Behörde die Nutzung des Objekts untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat Minderungsansprüche des Mieters eines Anwesens zurückgewiesen, das zum Spielhallenbetrieb genutzt worden war und nach Inkrafttreten des neuen hessischen Spielhallengesetzes (HSpielhG) nicht mehr genehmigt werden kann.

Das war geschehen

Die Klägerin vermietete 2012 für zehn Jahre Räumlichkeiten in Büdingen „zur Benutzung als Spielothek/Billard-Sammlung/Wettbüro“ an eine Gesellschaft. Der Spielbetrieb war zunächst auf Basis des alten hessischen Spielhallengesetzes (Fassung Juni 2012) genehmigt worden. Den am 1.1.2018 in Kraft getretenen Anforderungen des neuen HSpielhG entsprach das Anwesen nicht mehr. Die Räumlichkeiten hielten nicht den gesetzlich geforderten Abstand einer Luftlinie von mindestens 300 Metern zu den drei umliegenden Schulen ein (§ 2 Abs. 3 HSpielhG).

Der Antrag der Gesellschaft auf Verlängerung der Spielhallenerlaubnis wurde Mitte 2018 abgelehnt. Die Stadt verwies dabei auf die fehlende gewerbliche Zuverlässigkeit der Betreibergesellschaft. Zum 1.1.2019 übernahm die Beklagte als Mieterin den zugleich bis 2032 verlängerten Mietvertrag. Ab 2020 stellte sie die Mietzahlungen im Wesentlichen ein. Zur Begründung führte sie an, dass das Objekt aufgrund seiner Lage, der die Einhaltung eines Mindestabstands nach neuer Rechtslage nicht gewährleiste, mangelhaft sei. Die Klägerin kündigte daraufhin den Vertrag wegen Zahlungsrückständen und klagt offene Mieten in Höhe von rd. 11.000 Euro ein.

Landgericht: keine Mangelhaftigkeit der Mietsache

Das Landgericht (LG) hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung hatte vor dem OLG bei geringer Forderungskorrektur keinen Erfolg. Die Klägerin könne die Zahlung der offenen Mieten verlangen, so das OLG. Die Miete sei nicht wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache gemindert. Allein die Unzulässigkeit des Spielhallenbetriebs nach dem neuen HSpielhG führe nicht zu einem Mangel. Eine formell rechtswidrige Nutzung stelle noch keinen Sachmangel dar. „Voraussetzung hierfür ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat“, so das OLG. Solange die Behörde eine formell illegale Nutzung dulde, sei der vertragsgemäße Gebrauch nicht beeinträchtigt. Ein Sachmangel liege erst vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersage oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten sei. Gewährleistungsansprüche seien hier ausgeschlossen, da die Beklagte der langfristigen Fortsetzung des Mietvertrags trotz Kenntnis der fehlenden Genehmigung des Spielhallenbetriebs zugestimmt habe.

Grob fahrlässige Unkenntnis der Regelungen

Zudem seien die Verschärfungen der neuen gesetzlichen Bedingungen für den Betrieb von Spielhallen in der Fachpresse besprochen worden. Es liege grob fahrlässige Unkenntnis hinsichtlich der örtlichen Unzulässigkeit vor. Schließlich sei die Duldung nicht wegen der örtlichen Beschaffenheit, sondern der fehlenden persönlichen Eignung verweigert worden. Dies falle nicht in die Risikosphäre der Vermieterin.

Das Urteil ist nicht anfechtbar.

Quelle: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 24.10.2023, 2 U 5/23, PM 64/23

WEG: Betriebskosten eines nachträglich eingebauten Aufzugs

Im Streit um die Umlage von Betriebskosten erklärte das Amtsgericht (AG) München einen Beschluss der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig. Danach mussten die Kläger anteilig die Kosten für den Betrieb eines nachträglich eingebauten Aufzugs tragen.

Alte Teilungserklärung regelt die Betriebskosten

Die Kläger sind Eigentümer einer Erdgeschosswohnung in der betroffenen Eigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung der aus zehn Wohneinheiten bestehenden Eigentümergemeinschaft von 1968 findet sich eine Regelung, wonach zu den Betriebskosten auch der „Betrieb des Personenaufzugs, sofern vorhanden, (Erdgeschoß-Wohnungen sind hiervon freigestellt)“ gehört.

Über einen Personenaufzug verfügte das Anwesen in den ersten Jahrzehnten seines Bestehens nicht. Auf einer Eigentümerversammlung im August 2011 wurde der Einbau eines Personenaufzugs beschlossen. Dabei wurde auch der Beschluss gefasst, dass die Betriebskosten des Aufzugs auf Grundlage der Teilungserklärung von allen Eigentümern getragen werden. Mit dem anschließend eingebauten Aufzug sind Untergeschoss, Erdgeschoss sowie erster und zweiter Stock des Hauses erreichbar.

Das wollten die Kläger

Die von der Eigentümergemeinschaft im November 2021 beschlossene und von den Klägern angefochtene Jahreseinzelabrechnung für das Jahr 2020 berechnete den Klägern erstmalig anteilig entsprechend ihrem Miteigentumsanteil die Kosten für den Betrieb des Aufzugs in Höhe von 234,70 Euro. Zur Anfechtung des Beschlusses trugen die Kläger vor, sie seien an den Betriebskosten des Aufzugs nicht zu beteiligen, da es hierfür keine Rechtsgrundlage gebe. Nach der Regelung in der Teilungserklärung seien die Kläger als Eigentümer einer der Erdgeschosswohnungen von den Betriebskosten einer Aufzugsanlage freigestellt. Eine andere Rechtsgrundlage zur Auferlegung der genannten Kosten bestünde nicht.

Die Beklagte war der Auffassung, die fragliche Regelung in der Teilungserklärung sei dahingehend auszulegen, dass der Bauträger ersichtlich keine Regelung für den Fall treffen konnte und wollte, falls die Wohnungseigentümer sich zu späterer Zeit für den Einbau eines Personenaufzugs entscheiden sollten. Die Formulierung „sofern vorhanden“ beziehe sich ausschließlich auf den damaligen Zustand, eine Regelung für die Zukunft sei nicht gewollt gewesen.

So sah es das Amtsgericht

Das AG erklärte den angefochtenen Beschluss für ungültig. Für die Umlage i.H.v. 234,70 Euro als anteilige Kosten für „Wartung/Notruf Aufzug“ auf die Kläger fehle es an einer tragfähigen Rechtsgrundlage. Nach der unverändert gültigen Teilungserklärung seien die Wohnungen im Erdgeschoss von den Betriebskosten eines Personenaufzugs freigestellt. Das Gericht mochte der Auffassung nicht folgen, die Teilungserklärung habe nur den Zustand im Jahr 1968 geregelt. Der Wortlaut der Teilungserklärung enthalte keine Einschränkungen hinsichtlich seiner Geltung, weder zeitlich noch sonst (z. B. ob dieser den Keller anfährt oder nicht), sondern eine Regelung zu den Betriebskosten eines Personenaufzugs, sofern ein solcher vorhanden sei. Nun ist ein solcher vorhanden, also ist die Regelung anzuwenden. Dass dies nur damals gelten sollte, insbesondere (nur) für den damaligen Fall, dass noch ein Personenaufzug eingebaut würde, jetzt aber nicht mehr, sei nicht ersichtlich. Ob es wirtschaftlich angemessen ist, dass der nachgerüstete Aufzug auch das Kellergeschoss erreicht, müsse dahinstehen. Eine abweichende Kostentragungsregelung würde eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung voraussetzen, die nicht erfolgt ist.

Quelle: AG München, Urteil vom 8.7.2022, 1290 C 19698/21 WEG, PM vom 9.10.2023

WEG: Rechtswidrige bauliche Veränderung durch Verwalter

Eine vom Verwalter veranlasste bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum ohne Ermächtigungsbeschluss ist rechtswidrig. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann deren Beseitigung aber nur erreichen, indem er in der Eigentümerversammlung den Beschluss fassen lässt, dass auf Veranlassung der Gemeinschaft die bauliche Veränderung wieder beseitigt wird. So hat es das Amtsgericht (AG) Bergisch Gladbach entschieden.

Ein Wohnungseigentümer verlangte mittels einstweiliger Verfügung von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Sanierungsmaßnahmen an vier Blumenkübeln rückgängig zu machen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Der Verwalter hatte als Vertretungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft die Maßnahmen ohne Ermächtigungsbeschluss ausführen lassen. Der Eigentümer hatte damit keinen Erfolg: Er könne gegen die Gemeinschaft keinen Anspruch auf Unterlassung der Sanierungsmaßnahme geltend machen, so das AG. Nur der Verband sei für die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche prozessführungsbefugt. Da sich die Gemeinschaft nicht selbst auf Beseitigung der baulichen Veränderung in Anspruch nehmen könne, scheide die vom Antragsteller gewählte Möglichkeit der Rechtsverfolgung aus. Ein einzelner Eigentümer könne die Beseitigung der baulichen Veränderung nur erreichen, indem er im Rahmen einer Eigentümerversammlung zur Abstimmung stellen lässt, dass auf Veranlassung der Gemeinschaft eben diese unrechtmäßige bauliche Veränderung wieder beseitigt werde. Prozessführungsbefugt ist insoweit allein die Eigentümergemeinschaft.

Quelle: AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 19.4.2023, 71 C 9/23

Betriebskostenabrechnung: Widerspruchsrecht bei Anmietung von Messgeräten

Der Vermieter wollte nach Ablauf der Eichfrist neue Messgeräte für Heizung und Warmwasser anmieten. Darüber und über die anfallenden Kosten informierte er seine Mieter. Etwa ein Jahr nach dieser Mitteilung widersprachen die Mieter der Anmietung von Messgeräten. Der Vermieter stellte die Mietkosten in seine Betriebskostenabrechnung ein. Da die Zahlungen ausblieben, erhob er Klage. Sie blieb vor dem Amtsgericht (AG) Erfurt ohne Erfolg.

Das AG: Der Vermieter habe nicht das in der Heizkostenverordnung (hier: § 4 HeizKV) vorgeschriebene Verfahren für die Anmietung von Messgeräten eingehalten. Es reiche nicht aus, nur die Absicht der Anmietung unter Hinweis auf die anfallenden Mietkosten mitzuteilen.

Der Vermieter müsse auf das Widerspruchsrecht der Mieter hinweisen. Zwar enthalte der Wortlaut der Norm keine solche Hinweispflicht. Aber um sein in der Norm enthaltenes Widerspruchsrecht ausüben zu können, sei es erforderlich, die Mieter auf diese Möglichkeit hinzuweisen. Ansonsten liefe das Recht ins Leere, da ein nicht juristisch vorgebildeter Laie im Regelfall hiervon keine Kenntnis habe.

Quelle: AG Erfurt, Urteil vom 7.12.2022, 5 C 145/21

Formerfordernis: Nebenkostenabrechnung muss nicht unterschrieben werden

Erstellt ein Vermieter von Gewerberaum eine Nebenkostenabrechnung und ist diese undatiert, nicht unterschrieben und enthält keine Anschrift des Mieters, ist sie dennoch nicht mangelhaft. So sieht es das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Ein Problem stellt die fehlende Adressangabe nur dar, wenn ein Mieter möglicherweise verzogen ist.

Die Mieterin hatte vom Vermieter im Jahr 2015 ein Gewerbeobjekt gemietet. Später klagte diese wegen fehlerhafter Nebenkostenabrechnungen und forderte Beträge zurück. Sie bemängelte u. a., die Abrechnungen seien undatiert und ohne Anschrift erstellt. Zudem seien die Abrechnungen nicht unterschrieben, sodass nicht erkennbar sei, ob der Vermieter sie ausgestellt habe. Klage und Berufung der Mieterin blieben jedoch ohne Erfolg.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) muss eine solche Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier: § 259 BGB) entsprechen. Eine fehlende Unterschrift ist daher unschädlich. Anders als bei preisgebundenem Wohnraum ist Schriftform nicht vorgeschrieben, die Parteien hatten dies auch nicht vertraglich vereinbart. Auch, wenn die Abrechnung schriftlich erteilt werden muss, ergibt sich daraus keine Pflicht, dass sie die vollständige Anschrift des Mieters enthalten muss vor allem, wenn die Abrechnung die Adresse des Mietobjekts und den Namen der Mieterin aufführt. Ebenso ist ein Ausstellungsdatum entbehrlich, da die Klägerin die Abrechnungen problemlos prüfen kann. Es kommt insoweit allein auf den Zugang und nicht auf das Ausstellungsdatum an.

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 23.5.2023, 3 U 94/22