Der Beschluss über die Genehmigung der Erweiterung einer Dachterrasse ist zu unbestimmt, wenn nicht ersichtlich ist, welche konkreten Veränderungen hiermit genehmigt werden, insbesondere im Hinblick auf die optische Gestaltung der Dachterrasse, der Außenbegrenzung sowie auch hinsichtlich des konkreten Ausmaßes der Erweiterung. So hat es das Amtsgericht (AG) Bonn entschieden.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschloss mehrheitlich Folgendes: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die Erweiterung der Dachterrasse. Die Genehmigung durch die Verwaltung kann den Miteigentümern erteilt werden, wenn die folgenden Vorgaben erfüllt werden: Vor Genehmigung durch die Verwaltung ist eine Baugenehmigung vorzulegen. Die Installation erfolgt auf Veranlassung des Sondereigentümers zu dessen Lasten. Für die Erweiterung der Dachterrasse ist eine Beseitigung des vorhandenen Kieses erforderIich. Die Erweiterung der Dachterrasse hat sach- und fachgerecht durch ein Fachunternehmen unter größtmögIicher Schonung des gemeinschaftlichen Eigentums, hier insbesondere die Abdichtung der Dachfläche, zu erfolgen. … Der Eigentümer bzw. Rechtsnachfolger ist verpflichtet, die Installation jeweils ordnungsgemäß instand zu halten. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, entweder im Wege der Ersatzvornahme das Erforderliche veranlassen oder aber den Rückbau und die ordnungsgemäße Wiedererrichtung des ursprünglichen Zustands verlangen.“

Ein Wohnungseigentümer hatte den Beschluss wegen Unbestimmtheit angefochten. Seine Klage vor dem AG hatte Erfolg. Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, vor allem weil ein Sonderrechtsnachfolger an die Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Die Eigentümerbeschlüsse müssen „aus sich heraus“ auszulegen sein und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

Soweit die Gemeinschaft die Erweiterung der Dachterrasse genehmigt hat, ist der Beschluss nach Ansicht des AG zu unbestimmt, da nicht ersichtlich ist, welche konkreten Veränderungen hiermit genehmigt werden. Das gelte insbesondere im Hinblick auf die optische Gestaltung der Dachterrasse, wie etwa die Außenbegrenzung sowie auch das konkrete Ausmaß der Erweiterung. Insoweit wird die Erweiterung der Dachterrasse genehmigt, ohne konkret zu bezeichnen, welche Bereiche des Dachs von dieser Genehmigung erfasst sein sollen.

Quelle: AG Bonn, Urteil vom 1.4.2022, 210 C 44/21

Bei einem Gebäude aus den 1960iger Jahren sind trotz erfolgter Sanierungsmaßnahmen (hier: im Jahr 2009) hinsichtlich der Schadensempfindlichkeit und seiner Anfälligkeit für Schimmelbefall höhere Anforderungen an das Nutzerverhalten zu stellen als bei einem Neubau. Der Mieter ist hier zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das diesem konkreten Gebäudezustand Rechnung trägt. Dazu zählen ein ausreichendes Lüften und Beheizen sämtlicher Räume und eine schadensverhütende Möblierung. So hat es das Landgericht (LG) Hanau entschieden.

Es ging um eine Genossenschaftswohnung in einem Gebäude aus den 1960iger Jahren, das 2009 saniert worden war. Die Mieter minderten die Miete wegen Schimmelbefall. Sie hielten bauliche Mängel, insbesondere Rohrleckagen, Undichtigkeiten der Außenwände und der Kellerdecke sowie ein fehlerhaftes Lüftungskonzept im Rahmen der erfolgten Sanierung (Verstoß gegen DIN 1946-6 wegen Fehlen einer nutzerunabhängigen Grundlüftung) für ursächlich.

Die Zahlungsklage der Vermieterin hatte schon vor dem Amtsgericht (AG) Erfolg. Dort hatte ein Sachverständiger verbindlich festgestellt, dass die Schimmelbildung ausschließlich auf einem fehlerhaften Nutzerverhalten der Mieter beruhte.

Das LG in zweiter Instanz: Angesichts des Alters des Gebäudes und der verhältnismäßig geringen Miete können die Mieter keinen Neubaustandard erwarten. Sie sind zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem konkreten Gebäudezustand Rechnung trägt. Dazu zählen ein ausreichendes Lüften und Beheizen sämtlicher Räume und eine schadensverhütende Möblierung (z.B. Abrücken größerer Möbelstücke von der Außenwand oder Platzierung an anderer Stelle).

Selbst aus der etwaigen Nichteinhaltung der DIN 1946-6 kann nicht ohne Weiteres auf einen Mangel der Wohnung geschlossen werden. Da die Mieter die Schimmelbildung mit zumutbaren Maßnahmen hätten vermeiden können, bestand kein Mietminderungsrecht.

Quelle: LG Hanau, Urteil vom 13.7.2022, 2 S 2/21

Gewährleistungsansprüche wegen Flächenabweichungen scheiden aus, wenn der Mietvertrag neben einer konkreten Quadratmeterangabe den (Formular-)Zusatz „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“ enthält. Das entschied nun das Landgericht (LG) Berlin.

Das LG: Mit dieser Regelung haben die Parteien unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache ausschließlich nach der Raumanzahl und nicht nach der Quadratmeteranzahl richten soll. Aus einer Auslegung der vertraglichen Vereinbarung ergebe sich zweifelsfrei, dass die Fläche der Wohnung nicht zum Gegenstand einer solchen Vereinbarung erhoben werden sollte, sodass tatsächliche Flächenabweichungen keine Gewährleistungsansprüche auslösten. Auch eine Prüfung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) führe zu keinem anderen Ergebnis, da die vereinbarte Regelung weder unklar sei, noch Zweifel bei der Auslegung bestünden, die zulasten des Vermieters gehen würden.

Quelle: LG Berlin 21.6.22, 67 S 96/22

Wird ein größerer, zur Wohnung gehörender Kellerraum mitvermietet, zählt seine Fläche zur mietvertraglich vereinbarten „Wohn- und Nutzfläche“. Das hat das Landgericht (LG) Saarbrücken klargestellt.

Im Mietvertrag über eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit Keller war die „Wohn- und Nutzfläche“ mit „ca. 55 qm“ angegeben. Nach ihrem Einzug maßen die Mieter nach: Dabei stellten sie fest, dass die Wohnfläche lediglich 42,32 qm betrug. Sie verlangten von den Vermietern Rückzahlung der überzahlten Miete.

Die Vermieter lehnten das jedoch ab. Sie wiesen darauf hin, dass die Größe des Kellers als zur Wohnung gehörende „Nutzfläche“ hinzuzurechnen sei. Dies sei den Mietern auch bereits bei der Besichtigung so gezeigt und erklärt worden. Damit gaben sich die Mieter aber nicht zufrieden. Sie erhoben Zahlungsklage, die auch in erster Instanz Erfolg hatte. Das Amtsgericht (AG) hatte eine Zeugenbeweisaufnahme zur Frage durchgeführt, ob bereits vor schriftlichem Mietvertragsschluss die Kellerfläche als zur „Wohn- und Nutzfläche“ gehörig vereinbart worden war.

Doch in zweiter Instanz entschied das LG anders. Den Mietern stehe kein Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Miete zu. Eine relevante Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnungsgröße liege nicht vor. Die Parteien hätten im Mietvertrag bei der Beschreibung des Mietgegenstands den Kellerraum angegeben und die Quadratmeter-Angabe auf die „Wohn- und Nutzfläche“ bezogen. Die Angabe von „ca. 55 qm“ beziehe sich schon nach dem Vertragswortlaut nicht auf die bloße Wohnfläche, sondern sie umfasst auch die Nutzfläche. Einschließlich der Kellerräumlichkeiten ergebe sich eine tatsächliche Wohn- und Nutzfläche der Mietsache von (42,32 + 8,95 + 1,15 =) 52,42 qm, die keine relevante Abweichung von den mietvertraglich vereinbarten „ca. 55 qm“ beinhalte.

Quelle: LG Saarbrücken, Urteil vom 23.6.2022, 10 S 136/21

Der Eigentümer einer Immobilie muss sich nicht darauf verweisen lassen, die Wohnverhältnisse erst anpassen zu dürfen, wenn bereits körperliche Einschränkungen eingetreten sind. Gerade Umbau- und Umzugsarbeiten werden sich nach Eintritt körperlicher Einschränkungen besonders schwierig gestalten. So sieht es das Amtsgericht (AG) Wetzlar.

Ein Vermieter-Ehepaar (59 bzw. 60 Jahre alt) kündigte dem langjährigen Mieter wegen Eigenbedarf, um die ebenerdige Wohnung für ein altersgerechtes Wohnen umzugestalten und dann dort einzuziehen. Der Mieter meinte, es handle sich um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht körperlich beeinträchtigt waren.

Die Räumungsklage war erfolgreich. Der geltend gemachte Nutzungswunsch werde auf nachvollziehbare Gründe gestützt, so das AG. Es sei vernünftig, die künftigen Wohnverhältnisse im Hinblick auf das Alter rechtzeitig zu planen und frühzeitig umzusetzen. Es komme nicht darauf an, ob die Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung bereits körperlich beeinträchtigt seien.

Quelle: AG Wetzlar, Urteil vom 13.1.2022, 35 C 118/21