Räumungsklage: Fortsetzung eines Mietverhältnisses unter Berufung auf fehlenden Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen

Das LG Berlin II hat der Berufung gegen ein erstinstanzliches Urteil des Amtsgerichts (AG) Berlin-Mitte teilweise stattgegeben. Dieses hatte eine von der Vermieterin erhobene Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, die von der Vermieterin ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei formunwirksam. Das LG hat die gegen dieses Urteil eingelegte Berufung der Vermieterin anders als zuvor das AG zwar für wirksam erachtet, jedoch zugleich die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Dauer von zwei Jahren angeordnet.

Zweijährige Verlängerung der Mietdauer

Die angeordnete Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Dauer von zwei Jahren begründete das LG damit, dass es den beklagten Mietern in dem vorliegenden Fall nicht möglich gewesen sei, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen. Demzufolge können Mieter unter Berufung auf die sog. Sozialklausel des Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier: § 574 Abs. 1 und 2 BGB) nach Abwägung mit den Vermieterinteressen unter gewissen Voraussetzungen die Fortsetzung ihres Mietverhältnisses verlangen, auch wenn die zuvor ausgesprochene Kündigung wirksam ist.

Mieter fanden keinen Ersatzwohnraum in Berlin

Das LG hat darauf abgestellt, dass sich die Mieter nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung über einen Zeitraum von fast zwei Jahren auf eine Vielzahl von Wohnungen im gesamten Berliner Stadtgebiet beworben haben, jedoch aufgrund der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt sowie des nur noch geringen Angebotes freier Wohnungen mit ihren Bewerbungen keinen Erfolg hatten. Zudem hat das LG bei seiner Entscheidung berücksichtigt, dass auch über das sog. Geschützte Marktsegment (GMS) in absehbarer Zeit kein freier Alternativwohnraum in Berlin für die Mieter zur Verfügung stand.

Schließlich hat das LG auch den Umstand, dass das gesamte Stadtgebiet von Berlin durch eine Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV Bln) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist, als weiteren Beleg für die Richtigkeit des Mietervortrags gewertet und außerdem berücksichtigt, dass der von der Vermieterin geltend gemachte Eigenbedarf nicht besonders dringlich war.

Landgericht: Vertragsbedingungen angepasst und Miete angehoben

Das LG hat bei seiner Entscheidung die bisherigen Vertragsbedingungen von Amts wegen geändert und neben der Anordnung der befristeten Fortdauer des Mietverhältnisses auch die von den Mietern bisher geschuldete Nettokaltmiete auf ein marktübliches Niveau angehoben.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 25.1.2024, 67 S 264/22, PM 5/24

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WEG-Versammlung: Online-Teilnahme ohne Beschluss und schriftliche Vollmacht

Die Video-Teilnahme an einer Versammlung ohne Gestattungsbeschluss ist kein Anfechtungsgrund. Die fehlende Vorlage einer Vollmacht bei anderweitiger Information ist unschädlich. So entschied es das Landgericht (LG) München.

„Hybride“ WEG-Versammlung

In der Wohnungseigentümerversammlung waren einige Wohnungseigentümer und der Verwalter persönlich anwesend, ein weiterer Eigentümer war so der Verwalter „inoffiziell“ per „Video“ zugeschaltet. Die Gemeinschaft hatte keine Online-Teilnahme gestattet. In der Versammlung hörte und sprach der Online-Teilnehmer trotz schlechter Übertragungsqualität mit, nahm aber nicht an der Abstimmung teil, weil er dem Verwalter sein Stimmrecht mündlich übertragen hatte. Beschlossen wurde eine Fassadensanierung für rund 65.000 Euro. Der Beschluss wurde angefochten, u. a. wegen der Online-Teilnahme. Vor dem Amtsgericht (AG) hatte die Klage Erfolg.

Wirksame Stimmabgabe durch den Verwalter

Das LG sah es anders: Die Stimmabgabe durch den Verwalter für den online teilnehmende Miteigentümer sei wirksam gewesen. Die nicht erfolgte Vorlage der Vollmacht im Original in der Eigentümerversammlung sei unschädlich. Zwar bedürfe es nach dem Wohnungseigentumsgesetz (hier: § 25 Abs. 3 WEG) der Textform. Zwischen dem Vorhandensein einer Vollmacht und der Vorlage derselben sei jedoch zu unterscheiden. So könne ein Bevollmächtigter, der seine Vollmachtsurkunde nicht vorlege, gemäß § 174 BGB mit der Folge zurückgewiesen werden, dass er trotz Vorhandensein der Vollmacht von der Vollmacht keinen Gebrauch machen könne.

Es könne dahinstehen, ob nur der Verwalter ein solches Zurückweisungsrecht habe oder jeder Miteigentümer. Gemäß § 174 S. 2 BGB (analog) bestehe kein Zurückweisungsrecht, wenn der Bevollmächtigende die übrigen Wohnungseigentümer über die Vollmachtserteilung anderweitig informiert habe. Dass die Miteigentümerin dem Kläger gegenüber per Videotelefonat die Vollmacht über ihr Handy, wenn auch für den Kläger nicht sichtbar bekundet habe, trage er selber vor. Eine Unwirksamkeit des mit Vollmacht ausgeübten Stimmrechts komme daher nicht in Betracht.

Video-Teilnahme des Eigentümers begründet keinen Beschlussmangel

Der Umstand, dass die Eigentümerversammlung von ihrer Beschlusskompetenz nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG keinen Gebrauch gemacht habe, sei unerheblich. Denn auf die Möglichkeiten der Beschlussanfechtung, die bei der Gestattung einer Online-Teilnahme in Verbindung mit der Frage des Funktionierens der Übertragung und der Ausübung der Teilnahmerechte einhergehe, komme es hier nicht an, da ein solcher Beschluss gerade nicht vorliege.

Kein Verstoß gegen das Teilnahmerecht

Auch sei nicht gegen das Teilnahmerecht verstoßen worden. Die Meinungskundgabe sei Ausfluss des Teilnahmerechts und nicht per se Ausdruck einer Rechtswidrigkeit. Damit die Ausübung des Rederechts einen formellen Mangel begründe, bedürfe es daher eines Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift. Weder bestehe eine Pflicht des Verwalters, ein über ein Telefon ausgeübtes Rederecht eines Wohnungseigentümers zu unterbinden, noch ohne Weiteres eine Pflicht, ein solches vorbehaltlich einer Beschlussfassung der Eigentümerversammlung zuzulassen.

Vielmehr sei es Aufgabe des Verwalters, unter Berücksichtigung der Interessen der Wohnungseigentümer die Meinungsbildung untereinander zu ermöglichen. Gerade bei einer sehr übersichtlichen Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer sei ein Redebeitrag über eine Internetverbindung gerade bei hinreichender Identifizierung des Wohnungseigentümers und vorbehaltlich entgegenstehender Geschäftsordnungsanträge nicht ausgeschlossen. Vorliegend ergebe sich aus der Anwesenheitsliste, dass neben den Vertretenen, die nicht präsent waren nur zwei Wohnungseigentümer in persona anwesend waren. Der Umstand, dass der (insoweit dritte) Miteigentümer an der Versammlung über das Videotelefonat teilgenommen und Aussagen gemacht habe, begründe damit nicht von vornherein eine fehlerhafte Durchführung der Versammlung.

Quelle: LG München I, Urteil vom 9.8.23, 1 S 16489/2022

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WEG-Verkehrssicherungspflicht: Freie Fahrt in der Tiefgarage nur bei „Grün“

Im Streit um Schadenersatz aufgrund eines Vorfalls in einer Tiefgarage einer Wohnanlage wies das Amtsgericht (AG) München die Klage einer Frau auf Zahlung von rd. 9.000 Euro ab.

Die Frau ist Eigentümerin einer Wohnung der beklagten Eigentümergemeinschaft und besitzt dort auch einen Tiefgaragenstellplatz. Mit der Klage machte sie geltend, ihr Porsche Coupé 911 sei bei der ordnungsgemäßen Ausfahrt aus der Tiefgarage beschädigt worden. Die Frau behauptete, sie habe zunächst von innen das Tor mit ihrem Sensorschlüssel geöffnet. Als die zum Tor gehörende Ampel auf „Grün“ gewechselt sei, sei sie die Ausfahrtsrampe hinaufgefahren. Als sie sich im Bereich des Rolltors befand, sei dieses völlig unerwartet auf dem Dach ihres Fahrzeugs aufgeschlagen. Sie sei nach dem Aufprall mit ihrem Fahrzeug schockiert stehengeblieben und ausgestiegen. Das Rolltor habe das Dach des Porsches mittig getroffen und deutlich beschädigt.

Die Frau war der Ansicht, die Eigentümergemeinschaft habe ihre Verkehrssicherungspflichten nicht erfüllt. Sie sei beweispflichtig und müsse sich entlasten.

Die Eigentümergemeinschaft bestritt den streitgegenständlichen Vorfall einschließlich der daraus geltend gemachten Schäden mit Nichtwissen. Weiter trug sie vor, das Tor habe zum Zeitpunkt des behaupteten Unfallgeschehens den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen und fehlerfrei funktioniert.

Das AG wies die Klage ab. Es spreche kein sog. Beweis des ersten Anscheins für eine Verletzung von Verkehrssicherungspflichten durch die Eigentümergemeinschaft, denn es liege keineswegs auf der Hand, dass das schädigende Ereignis nur auf einem Versagen von Haltevorrichtung und/oder Sicherheitssystemen des Ausfahrtstores beruhen kann. Rein hypothetisch könne der Vorfall durch ein Versagen der Halte- und/oder Sicherungssysteme des Tores ausgelöst worden sein. Ebenso könne es zu dem schädigenden Ereignis gekommen sein, weil die Frau die Auffahrtsrampe erst bei sich schließendem Tor befahren hat. Sie müsse beweisen, dass sie bei auf „Grün“ stehender Lichtzeichenanlage ihre Fahrt die Auffahrtsrampe hinauf angetreten hat und das Rolltor ohne Verzögerung passiert hat bzw. passieren wollte. Diesen Beweis habe sie nicht erbracht.

Das Gericht musste nicht abschließend die Frage klären, ob die Frau bei „Grün“ oder bei „Rot“ die Ausfahrt hinauffuhr. Eine Klageabweisung erfolgt bereits, wenn sie den Nachweis nicht erbringt, dass sie ordnungsgemäß bei „Grün“ gefahren ist. Dies sei hier der Fall gewesen. Falls die Klägerin die Rampe bei „Rot“ angefahren hat und das Tor passieren wollte, müsse die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Verkehrssicherungspflichten keine Sicherungssysteme bereithalten.

Quelle: AG, Urteil vom 28.4.2023, 1290 C 17690/22 WEG

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Mieterrechte: Untervermietung bei einer Einzimmerwohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über die Frage entschieden, ob ein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten (Untervermietung) auch im Fall einer Einzimmerwohnung gegeben sein kann. Er hat den Anspruch des Mieters bestätigt.

Das war geschehen

Der Mieter einer in Berlin gelegenen Einzimmerwohnung bat mit Schreiben von März 2021 seinen Vermieter wegen eines beruflichen Auslandsaufenthalts um die Gestattung der Untervermietung an eine namentlich benannte Person vom 15.6.2021 bis zum 30.11.2022. Die Vermieter lehnten dies ab.

Mit der im Mai 2021 erhobenen, auf die Erlaubnis der Untervermietung „eines Teils der Wohnung“ an den bezeichneten Untermieter gerichteten Klage hat der Mieter vorgetragen, er wolle für die Dauer seiner berufsbedingten Abwesenheit einen Teil der Wohnung an die benannte Person untervermieten, jedoch persönliche Gegenstände weiter in der Wohnung lagern. Während seines Auslandaufenthalts lagere er seine in der (untervermieteten) Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters. Ferner blieb er im Besitz eines Wohnungsschlüssels.

Die Klage hatte beim Amtsgericht (AG) keinen Erfolg. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht (LG) die Vermieter antragsgemäß verurteilt, die Untervermietung „eines Teils der Wohnung“ an die vom Mieter benannte Person zu gestatten. Mit der Revision begehren die Vermieter die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

So entschied der Bundesgerichtshof

Die Revision der Vermieter hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass dem Mieter ein Anspruch auf Gestattung der befristeten, teilweisen Gebrauchsüberlassung an den von ihm benannten Dritten zusteht.

Wie der Senat in der Vergangenheit bereits (zu Wohnungen mit mehreren Zimmern) entschieden hat, stellt das Bürgerliche Gesetzbuch (hier: § 553 Abs. 1 BGB) weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist daher regelmäßig bereits auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.

Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein. Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB ergibt sich weder aus dem Gesetzeswortlaut, der Gesetzesgeschichte noch aus dem mieterschützenden Zweck der Vorschrift. Letzterer liefe für Mieter einer Einzimmerwohnung andernfalls gänzlich leer. Sachgerechte Gründe dafür, solche Mieter insoweit als weniger schutzwürdig anzusehen als Mieter einer Mehrzimmerwohnung, erschließen sich indes nicht, denn auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung kann es, namentlich bei wie hier befristeter Abwesenheit, darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten.

Die Beurteilung des LG, dass der Mieter dem Untermieter die Einzimmerwohnung nur teilweise überlassen wollte, ist laut BGH nicht zu beanstanden. Der Mieter hat seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben. Denn er hat persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen, die seiner alleinigen Nutzung vorbehalten waren, und sich den Zugriff hierauf zudem durch Zurückbehaltung eines Wohnungsschlüssels gesichert. Hinzu tritt der Wille des Mieters, die Wohnung nur für die Zeit seines Auslandsaufenthalts teilweise einem Dritten zu überlassen.

Quelle: BGH, Urteil vom 13.9.2023, VIII ZR 109/22, PM 158/2023 vom 14.9.2023

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Mietvertragsklausel: Vermieter darf nicht nach freiem Ermessen die Zustimmung zur Tierhaltung versagen

Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit rechtmäßig, als die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ abzielen. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.

Fehlt es an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters ausrichten muss und ist die Klausel mieterfeindlich dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters „in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbaren Voraussetzungen gebundenes Ermessen“ gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Folge: Die Klausel ist unwirksam und die Haustierhaltung hängt dann nicht von einer Zustimmung des Vermieters ab.

Das LG folgt dem Bundesgerichtshof (BGH). Danach sind mietvertragliche Tierhaltungsklauseln, die die Zustimmung des Vermieters vorsehen, immer unwirksam, wenn die Entscheidung des Vermieters an keine überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen gebunden ist. Er hat kein berechtigtes Interesse an einem derart schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt. Ist die Klausel unwirksam, kommt es darauf an, ob die Tierhaltung zum sog. „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache gehört. Es bedarf dann einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall. Kriterien sind u. a. Art, Größe, Anzahl und Verhalten der Tiere, Zustand und Lage der Wohnung, persönliche Fähigkeiten des Mieters und berechtigte Interessen anderer Hausbewohner.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 7.12.2022, 64 S 151/22

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Mietminderung: Taubenkot auf Balkon kein Mietmangel

Das Amtsgericht (AG) Hanau hat entschieden: Der Mieter einer Wohnung kann bei einer Verunreinigung seines Balkons mit Taubenkot die Miete nicht mindern und vom Vermieter auch nicht dessen Reinigung verlangen. So sieht es das Amtsgericht (AG) Hanau in einer inzwischen rechtskräftigen Entscheidung.

Das war geschehen

Der Balkon der Mieterin einer Wohnung war durch Taubenkot verunreinigt worden. Weil der Vermieter dieses nicht verhindert habe und auch keine Reinigung des Balkons vornahm, hat sie die Miete anteilig gekürzt. Der Vermieter klagte nun die restliche Miete ein.

Vermieter hat keinen Einfluss auf Verhalten von Tauben

Das AG hat die Mieterin verurteilt, die Miete vollständig zu zahlen. So wie hier keine anderslautenden Abreden zwischen den Parteien vorliegen, sei der Vermieter nicht verpflichtet, das Einfliegen von Tauben und eine mögliche Verunreinigung einer vermieteten Wohnung durch diese zu verhindern. Hierauf habe er grundsätzlich keinen Einfluss. Es handle sich vielmehr um ein allgemeines Risiko, das nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt, zumal die Wohnung ohne entsprechende Abwehreinrichtungen, etwa ein Taubennetz, gemietet wurde. Auch schulde der Vermieter nicht die Reinigung des Balkons. Zwar habe er für den ordnungsgemäßen Zustand der Liegenschaft zu sorgen, das erfordere entsprechende Säuberungsarbeiten jedoch nur auf den Gemeinschaftsflächen; für die Reinigung der gemieteten Wohnung sei der Mieter zuständig.

Quelle: AG Hanau, Urteil vom 25.10.2022, 94 C 21/22, PM vom 9.11.2023

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WEG: Keine Entlastung des Verwalters ohne ordnungsmäßigen Vermögensbericht

Hat der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft keinen ordnungsmäßigen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Jahresabrechnung mit einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist nicht ausreichend. So entschied es das Landgericht (LG) Frankfurt/Main.

Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses

Es ging um die Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses, mit dem Argument, der Verwalter habe keinen Vermögensbericht vorgelegt. Der Verwalter verweist auf umfangreiche Abrechnungsunterlagen und eine nachträglich vorgelegte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.

Die Entlastung hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses und es werden zumindest Ansprüche ausgeschlossen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt waren. Daher entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn noch Ansprüche aus dem Entlastungszeitraum bestehen. Zu diesen gehören Auskünfte oder Erklärungen, die der Verwalter der Eigentümergemeinschaft schuldet. Erfasst ist also auch die Verpflichtung, einen Vermögensbericht zu erstellen.

Klage war erfolgreich

Die Anfechtungsklage war erfolgreich. Eine Entlastung könne, so das LG, nur erteilt werden, wenn der Bericht umfassend und zutreffend erstellt ist. Denn andernfalls könnte die Eigentümergemeinschaft den fortbestehenden Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Vorlage oder Korrektur nicht (mehr) erfüllen.

Vermögensbericht informiert über wirtschaftliche Lage der WEG

Hier fehlte aber ein Vermögensbericht, der den Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (hier: § 28 Abs. 4 WEG) genügte selbst, wenn man auf die (im Prozess) nachgereichten Unterlagen abstellte. Der Vermögensbericht soll die Eigentümer in die Lage versetzen, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage zu erhalten. Mindestinhalt ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, wozu Forderungen und Verbindlichkeiten und die wesentlichen Vermögenswerte gehören. Der Vermögensbericht ist nicht Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern ein separates Dokument, das den Anforderungen des § 28 Abs. 4 WEG genügen müsse, so das LG.

Quelle: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.11.2023, 2-13 S 3/23

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Spielhallen: Illegale Nutzung von vermieteten Räumlichkeiten

Die illegale Nutzung von vermieteten Räumlichkeiten begründet erst dann einen Mangel, wenn die Behörde die Nutzung des Objekts untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat Minderungsansprüche des Mieters eines Anwesens zurückgewiesen, das zum Spielhallenbetrieb genutzt worden war und nach Inkrafttreten des neuen hessischen Spielhallengesetzes (HSpielhG) nicht mehr genehmigt werden kann.

Das war geschehen

Die Klägerin vermietete 2012 für zehn Jahre Räumlichkeiten in Büdingen „zur Benutzung als Spielothek/Billard-Sammlung/Wettbüro“ an eine Gesellschaft. Der Spielbetrieb war zunächst auf Basis des alten hessischen Spielhallengesetzes (Fassung Juni 2012) genehmigt worden. Den am 1.1.2018 in Kraft getretenen Anforderungen des neuen HSpielhG entsprach das Anwesen nicht mehr. Die Räumlichkeiten hielten nicht den gesetzlich geforderten Abstand einer Luftlinie von mindestens 300 Metern zu den drei umliegenden Schulen ein (§ 2 Abs. 3 HSpielhG).

Der Antrag der Gesellschaft auf Verlängerung der Spielhallenerlaubnis wurde Mitte 2018 abgelehnt. Die Stadt verwies dabei auf die fehlende gewerbliche Zuverlässigkeit der Betreibergesellschaft. Zum 1.1.2019 übernahm die Beklagte als Mieterin den zugleich bis 2032 verlängerten Mietvertrag. Ab 2020 stellte sie die Mietzahlungen im Wesentlichen ein. Zur Begründung führte sie an, dass das Objekt aufgrund seiner Lage, der die Einhaltung eines Mindestabstands nach neuer Rechtslage nicht gewährleiste, mangelhaft sei. Die Klägerin kündigte daraufhin den Vertrag wegen Zahlungsrückständen und klagt offene Mieten in Höhe von rd. 11.000 Euro ein.

Landgericht: keine Mangelhaftigkeit der Mietsache

Das Landgericht (LG) hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung hatte vor dem OLG bei geringer Forderungskorrektur keinen Erfolg. Die Klägerin könne die Zahlung der offenen Mieten verlangen, so das OLG. Die Miete sei nicht wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache gemindert. Allein die Unzulässigkeit des Spielhallenbetriebs nach dem neuen HSpielhG führe nicht zu einem Mangel. Eine formell rechtswidrige Nutzung stelle noch keinen Sachmangel dar. „Voraussetzung hierfür ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat“, so das OLG. Solange die Behörde eine formell illegale Nutzung dulde, sei der vertragsgemäße Gebrauch nicht beeinträchtigt. Ein Sachmangel liege erst vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersage oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten sei. Gewährleistungsansprüche seien hier ausgeschlossen, da die Beklagte der langfristigen Fortsetzung des Mietvertrags trotz Kenntnis der fehlenden Genehmigung des Spielhallenbetriebs zugestimmt habe.

Grob fahrlässige Unkenntnis der Regelungen

Zudem seien die Verschärfungen der neuen gesetzlichen Bedingungen für den Betrieb von Spielhallen in der Fachpresse besprochen worden. Es liege grob fahrlässige Unkenntnis hinsichtlich der örtlichen Unzulässigkeit vor. Schließlich sei die Duldung nicht wegen der örtlichen Beschaffenheit, sondern der fehlenden persönlichen Eignung verweigert worden. Dies falle nicht in die Risikosphäre der Vermieterin.

Das Urteil ist nicht anfechtbar.

Quelle: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 24.10.2023, 2 U 5/23, PM 64/23

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WEG: Betriebskosten eines nachträglich eingebauten Aufzugs

Im Streit um die Umlage von Betriebskosten erklärte das Amtsgericht (AG) München einen Beschluss der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig. Danach mussten die Kläger anteilig die Kosten für den Betrieb eines nachträglich eingebauten Aufzugs tragen.

Alte Teilungserklärung regelt die Betriebskosten

Die Kläger sind Eigentümer einer Erdgeschosswohnung in der betroffenen Eigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung der aus zehn Wohneinheiten bestehenden Eigentümergemeinschaft von 1968 findet sich eine Regelung, wonach zu den Betriebskosten auch der „Betrieb des Personenaufzugs, sofern vorhanden, (Erdgeschoß-Wohnungen sind hiervon freigestellt)“ gehört.

Über einen Personenaufzug verfügte das Anwesen in den ersten Jahrzehnten seines Bestehens nicht. Auf einer Eigentümerversammlung im August 2011 wurde der Einbau eines Personenaufzugs beschlossen. Dabei wurde auch der Beschluss gefasst, dass die Betriebskosten des Aufzugs auf Grundlage der Teilungserklärung von allen Eigentümern getragen werden. Mit dem anschließend eingebauten Aufzug sind Untergeschoss, Erdgeschoss sowie erster und zweiter Stock des Hauses erreichbar.

Das wollten die Kläger

Die von der Eigentümergemeinschaft im November 2021 beschlossene und von den Klägern angefochtene Jahreseinzelabrechnung für das Jahr 2020 berechnete den Klägern erstmalig anteilig entsprechend ihrem Miteigentumsanteil die Kosten für den Betrieb des Aufzugs in Höhe von 234,70 Euro. Zur Anfechtung des Beschlusses trugen die Kläger vor, sie seien an den Betriebskosten des Aufzugs nicht zu beteiligen, da es hierfür keine Rechtsgrundlage gebe. Nach der Regelung in der Teilungserklärung seien die Kläger als Eigentümer einer der Erdgeschosswohnungen von den Betriebskosten einer Aufzugsanlage freigestellt. Eine andere Rechtsgrundlage zur Auferlegung der genannten Kosten bestünde nicht.

Die Beklagte war der Auffassung, die fragliche Regelung in der Teilungserklärung sei dahingehend auszulegen, dass der Bauträger ersichtlich keine Regelung für den Fall treffen konnte und wollte, falls die Wohnungseigentümer sich zu späterer Zeit für den Einbau eines Personenaufzugs entscheiden sollten. Die Formulierung „sofern vorhanden“ beziehe sich ausschließlich auf den damaligen Zustand, eine Regelung für die Zukunft sei nicht gewollt gewesen.

So sah es das Amtsgericht

Das AG erklärte den angefochtenen Beschluss für ungültig. Für die Umlage i.H.v. 234,70 Euro als anteilige Kosten für „Wartung/Notruf Aufzug“ auf die Kläger fehle es an einer tragfähigen Rechtsgrundlage. Nach der unverändert gültigen Teilungserklärung seien die Wohnungen im Erdgeschoss von den Betriebskosten eines Personenaufzugs freigestellt. Das Gericht mochte der Auffassung nicht folgen, die Teilungserklärung habe nur den Zustand im Jahr 1968 geregelt. Der Wortlaut der Teilungserklärung enthalte keine Einschränkungen hinsichtlich seiner Geltung, weder zeitlich noch sonst (z. B. ob dieser den Keller anfährt oder nicht), sondern eine Regelung zu den Betriebskosten eines Personenaufzugs, sofern ein solcher vorhanden sei. Nun ist ein solcher vorhanden, also ist die Regelung anzuwenden. Dass dies nur damals gelten sollte, insbesondere (nur) für den damaligen Fall, dass noch ein Personenaufzug eingebaut würde, jetzt aber nicht mehr, sei nicht ersichtlich. Ob es wirtschaftlich angemessen ist, dass der nachgerüstete Aufzug auch das Kellergeschoss erreicht, müsse dahinstehen. Eine abweichende Kostentragungsregelung würde eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung voraussetzen, die nicht erfolgt ist.

Quelle: AG München, Urteil vom 8.7.2022, 1290 C 19698/21 WEG, PM vom 9.10.2023

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WEG: Rechtswidrige bauliche Veränderung durch Verwalter

Eine vom Verwalter veranlasste bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum ohne Ermächtigungsbeschluss ist rechtswidrig. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann deren Beseitigung aber nur erreichen, indem er in der Eigentümerversammlung den Beschluss fassen lässt, dass auf Veranlassung der Gemeinschaft die bauliche Veränderung wieder beseitigt wird. So hat es das Amtsgericht (AG) Bergisch Gladbach entschieden.

Ein Wohnungseigentümer verlangte mittels einstweiliger Verfügung von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Sanierungsmaßnahmen an vier Blumenkübeln rückgängig zu machen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Der Verwalter hatte als Vertretungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft die Maßnahmen ohne Ermächtigungsbeschluss ausführen lassen. Der Eigentümer hatte damit keinen Erfolg: Er könne gegen die Gemeinschaft keinen Anspruch auf Unterlassung der Sanierungsmaßnahme geltend machen, so das AG. Nur der Verband sei für die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche prozessführungsbefugt. Da sich die Gemeinschaft nicht selbst auf Beseitigung der baulichen Veränderung in Anspruch nehmen könne, scheide die vom Antragsteller gewählte Möglichkeit der Rechtsverfolgung aus. Ein einzelner Eigentümer könne die Beseitigung der baulichen Veränderung nur erreichen, indem er im Rahmen einer Eigentümerversammlung zur Abstimmung stellen lässt, dass auf Veranlassung der Gemeinschaft eben diese unrechtmäßige bauliche Veränderung wieder beseitigt werde. Prozessführungsbefugt ist insoweit allein die Eigentümergemeinschaft.

Quelle: AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 19.4.2023, 71 C 9/23

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