BGH-Rechtsprechung: Unzulässiger Mietendeckel: Der Staat haftet nicht

Mietern stehen keine Amtshaftungsansprüche zu, wenn eine Landesregierung hier das Land Hessen eine Mietenbegrenzungsverordnung mit weitem räumlichem und persönlichem Geltungsbereich erlässt, diese Verordnung keine Begründung enthält, also unwirksam ist. Das gilt auch, wenn der Mieter sich deshalb einer berechtigten Mieterhöhung ausgesetzt sieht und eine nach der (unwirksamen) Begrenzungsverordnung überhöhte Miete nicht zurückverlangen kann. Das hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Gesetze und Verordnungen enthalten generelle und abstrakte Regeln. Daher nimmt der Gesetzgeber in der Regel ausschließlich Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit wahr, denen die Richtung auf bestimmte Personen oder Personenkreise fehlt. Deshalb ist der Mieter kein sog. geschützter Dritter und kann keine Amtshaftungsansprüche haben. Auch unmittelbar aus einem Grundrechtsverstoß ergibt sich kein Haftungsanspruch gegen den Staat. (BGH, Urteil vom 28.1.2021, III ZR 25/20)

Eigenbedarfskündigung: Platz für das Au Pair kann Eigenbedarf begründen

Das Amtsgericht (AG) München hat jetzt eine beklagte Mieterin verurteilt, ihre Zwei-Zimmer-Mietwohnung von 59 qm zu räumen und an den auf Eigenbedarf klagenden Vermieter herauszugeben.

Sachverhalt

Zum Hintergrund: Au-pair sind junge Menschen, die gegen „Kost und Logis“ bei einer Gastfamilie häufig im Ausland tätig sind. Im Gegenzug erlernen sie Sprache und Kultur des Gastlandes. Der Sachverhalt: Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte seit 2002 Mieterin der Wohnung. Der Kläger lebt mit der von zuhause aus berufstätigen Ehefrau und drei Kindern, von denen zwei die Grundschule besuchen und eines erst ein Jahr alt ist, in einer Eigentumswohnung, die nur etwa knapp 700 Meter und damit wenige Gehminuten von seiner vermieteten Wohnung entfernt liegt. Er kündigte das Mietverhältnis und begründete dies damit, dass er und seine Frau ein Au-pair einstellen wollten. In ihrer Wohnung, die aus einem Elternschlafzimmer, drei Kinderzimmern, einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche sowie Bad und einem Büro bestehe, gebe es keine Möglichkeit zur Unterbringung des Au-pair, da sämtliche Räume bereits genutzt würden.

Argumentation der Mieterin

Die Beklagte meinte, eine Unterbringung des Au-pair in der Wohnung des Klägers müsse möglich sein. Weiter könne das Au-pair in einer in vergleichbarer Distanz anzumietenden Wohnung untergebracht werden. Sie selbst gelte mit einem Grad der Behinderung von 60 als schwerbehindert. Da sie zudem Hartz-IV-Leistungen beziehe, sei sie auf dem freien Wohnungsmarkt chancenlos. Sie habe sich um Ersatzwohnraum bemüht. Auch drohe eine Verschlechterung ihres mittelgradigen depressiven Syndroms.

Kündigungsgrund lag vor

Das AG gab dem Kläger Recht. In der Rechtsprechung sei anerkannt, dass der Wunsch des Vermieters, ein Au-pair zur Kinderbetreuung in seinen Haushalt aufzunehmen, grundsätzlich vernünftig und nachvollziehbar ist. Entgegen der Ansicht der Beklagten sei auch ein anerkennenswerter Kündigungsgrund gegeben, wenn der Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die fußläufig von seinem bewohnten Eigenheim entfernt liegt. Der Kläger habe überzeugend dargelegt, nur mithilfe eines Au-pairs könne seine Frau ihrem Beruf wieder nachgehen und sei die Kinderbetreuung gleichzeitig sichergestellt. Es sei auch nicht erforderlich, dass das Bedürfnis für die Hilfskraft bereits bei Ausspruch der Kündigung besteht, sondern es genüge, dass aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden muss, dass der Vermieter die Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung benötigt.

Raumaufteilung private Angelegenheit

Die Argumentation der Beklagten, aufgrund des jungen Alters der Kinder, gerade des Kleinkindes, benötigten diese kein eigenes Zimmer, überzeugte das AG nicht. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung sei allein Sache des Klägers und seiner Familie. Diese unterliege nur einer Missbrauchskontrolle dahingehend, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, sodass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraums werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen. Dafür seien hier aber keine Anhaltspunkte erkennbar. Würde man zudem verlangen, dass ein Au-pair stets im selben Haus oder derselben Wohnung lebt, wie die Gastfamilie, würde dies zu einer Schlechterstellung von Familien führen, die kinderreich sind, aber über kein Haus verfügen, sondern in einer Wohnung leben. Ihnen wäre die Anstellung und Unterbringung eines Au-pair als Hilfestellung, damit beide Elternteile wieder berufstätig sein können, praktisch verwehrt.

Fehlende Nachweise

Aufgrund des vorgelegten Attests stehe fest, dass die Beklagte nicht in durchgehender ärztlicher Behandlung war. Sie habe nicht im Ansatz substanziiert dargestellt, dass sie wegen einer Krankheit an der Räumung gehindert sei. Auch die Tatsache, dass sie zu 60 Prozent schwerbehindert ist, reiche für sich genommen nicht aus. Ein Sachverständigengutachten sei daher nicht einzuholen gewesen.

Die Beklagte habe fast ausschließlich nur im zentralsten Innenstadtbereich und nur in besonders beliebten Vierteln nach Ersatzwohnraum gesucht und so nicht nachgewiesen, alles Erforderliche und Zumutbare unternommen zu haben, eine Ersatzwohnung zu erlangen.

Entgegenkommen wegen Pandemiesituation

Da der Kündigungsgrund nicht von ihr zu verantworten sei, Ersatzwohnraum infolge der Corona-Pandemie und des aktuellen Lockdowns derzeit noch erheblich schwerer zu finden sei, andererseits die Kündigungsfrist bereits abgelaufen sei, hat das AG die Räumungsfrist noch einmal um etwa ein halbes Jahr verlängert.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. (AG München, Urteil vom 12.1.2021, 473 C 11647/20, PM 3/21 vom 22.1.2021)

Mietvertrag: Immer wieder Ärger bei Flächenabweichungen „nach unten“

Weicht die im Mietvertrag ausgewiesene Fläche der Wohnung oder der Gewerbeimmobilie von den tatsächlichen Gegebenheiten ab, kommt es oft zu gerichtlichen Auseinandersetzungen der Mietvertragsparteien bis hin zu den höchsten Gerichten. Meist wollen die Mieter dann, dass die Miete an die tatsächliche Fläche angepasst wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun ein Machtwort für zwei in der Praxis häufige Konstellationen gesprochen.

Unterschreitung der Fläche: Sachmangel

Der BGH hat zum einen klargestellt: Unterschreitet die vertraglich vereinbarte Fläche die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene, stellt dies einen Sachmangel der Mietsache dar. Dies gilt auch dann, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.

Mietminderung mit Darlegungspflicht

Zum anderen hat der BGH entschieden: Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 Prozent unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar grundsätzlich möglich. Der Mieter muss in diesem Fall jedoch konkret darlegen und gegebenenfalls auch beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird. (BGH, Urteil vom 25.11.2020, XII ZR 40/19)

Eigenbedarfskündigung: Wie lange muss der Vermieter den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinweisen?

Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt, muss er den Mieter wenn er ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vermeiden will auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinweisen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Aber Achtung: Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hinweispflicht grundsätzlich auch maßgebend, wenn die Parteien in einem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren. Der BGH lehnt also eine nachvertragliche Hinweispflicht des Vermieters ab. Er begründet dies mit Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes.

Darüber hinaus hat der BGH noch klargestellt: Der ersatzfähige (Kündigungsfolge-)Schaden eines Mieters nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter umfasst nicht die zum Zwecke des Eigentumserwerbs einer Wohnung angefallenen Maklerkosten. Das Landgericht (LG) hatte das noch anders gesehen und dem Mieter auch die Maklerkosten zugesprochen. Doch der BGH lehnte dies auch in einer Entscheidung vom gleichen Tag in einer anderen Sache ab. (BGH, Urteil vom 9.12.2020, VIII ZR 238/18)

Schadenersatz: Nichträumung durch den Untermieter

Gibt ein Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht heraus und wird ihm eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm Schadenersatz verlangen, und zwar in Höhe der vom Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung. So hat es nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Der BGH: Für den Vermieter wäre es unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führte, dass er trotz Vorenthaltung der gesamten Wohnung eine Nutzungsentschädigung nur in Höhe des Untermietzinses bzw. der ortsüblichen Miete für die untervermieteten Teile der Wohnung erhielte. Er stünde dann schlechter als im Verhältnis zum Hauptmieter, der während der Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung in voller Höhe schuldet. (BGH, Urteil vom 11.12.2020, V ZR 26/20)

WEG: Anspruch auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung auch in Corona-Zeiten?

Haben Eigentümer einen Anspruch auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen auch während der Corona-Pandemie? Ja, sagt eindeutig das Landgericht (LG) Frankfurt a. M. Es sei aber auch nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung Vertretungsmöglichkeiten bewerbe und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiere.

Es darf allerdings nicht dazu kommen, dass nur die Teilnahme einzelner Personen gewährleistet ist oder direkt zu einer Vertreterversammlung geladen wird. Denn die Eigentümer haben nicht nur das Recht, ihren Willen durch Abstimmungsverhalten auszudrücken, sondern auch, durch Wortmeldungen auf der Versammlung die Mehrheit in Richtung der von ihnen gewünschten Willensbildung zu beeinflussen. Die Teilnahme an einer Versammlung ist ein elementares Kernrecht der Eigentümer. (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 17.12.2020, 2-13 S 108/20)

Mietminderung: Wenn das Fenster nicht ganz zu öffnen ist …

Einbauten des Vermieters nach Vorgaben der Denkmalschutzbehörde können eine Mietminderung rechtfertigen. Das hat jetzt das Landgericht (LG) Berlin in einem ungewöhnlichen Fall entschieden.

Der Vermieter (Beklagter) hatte in die Wohnung des Mieters (Kläger) nach den Auflagen des Denkmalschutzes neue Fenster eingebaut. Diese lassen sich nur einen Spalt öffnen. Zudem sind sie sehr geruchs- und lärmdurchlässig. Der Mieter minderte die Miete um 5 Prozent nach dem LG zu Recht. Denn es sei nur darauf abzustellen, ob die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt sei. Das war hier gegeben. Auf ein Verschulden des Vermieters, öffentlich-rechtliche Vorgaben oder Beschränkungen komme es dabei nicht an. (LG Berlin, Urteil vom 27.2.2020, 64 S 270/18)

WEG-Recht: Ein Imbiss ist kein Laden

Ein Dönergrill darf im Teileigentum „Laden“ nicht betrieben werden. Denn er stört typischerweise mehr als ein Ladengeschäft. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) München entschieden.

In einem solchen Fall liegt eine sog. zweckbestimmungswidrige Nutzung vor. Das AG räumt zwar ein, dass sich die Bedeutung des Begriffs „Laden“ geändert haben könnte, etwa nach Wegfall der Ladenschlusszeiten. Das bedeute aber nicht, dass ein Imbiss wie ein Laden zu qualifizieren sei. Ein Imbiss habe generell ein größeres Störpotenzial. Ob tatsächlich Störungen stattfinden, sei unerheblich. (AG München, Urteil vom 31.10.2020, 483 C 8260/19)

Mietnebenkosten: Baumfällkosten sind auf den Mieter umlegbar

Die erforderlichen Kosten für das Fällen abgestorbener oder absterbender Bäume sowie deren Abfuhr und Entsorgung stellen umlagefähige Betriebskosten dar. So sieht es anders als erst kürzlich das Amtsgericht (AG) Leipzig das Landgericht (LG) München.

Nach § 2 Nr. 10 BetrKV gehören die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen zu den umlegbaren Kosten. Die gärtnerisch notwendige Erneuerung eines Baums setzt, so das LG, dessen Beseitigung voraus. Für die Umlegbarkeit solcher Baumfällkosten auf den Mieter ist eine Neu- bzw. Ersatzanpflanzung nicht erforderlich. Das LG hebt hervor: Es kommt nicht auf die Intervalle an, in denen bestimmte Arbeiten zu erledigen sind, sondern darauf, ob bestimmte Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen laufend ausgeführten Gartenpflege gehören. Da ein Absterben von Bäumen eine natürliche Entwicklung ist, handele sich nicht um außergewöhnliche Kosten, denen es an der Berechenbarkeit fehlt. (LG München I, Urteil vom 19.11.20, 31 S 3302/20)

Hausfriedensstörung: Dem Mieter droht die Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Doch wann liegt ein solches Interesse vor? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt: Ein solches Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Mieter Mit-Mieter beleidigt („Du Arschloch“) und bedroht.

Eine Abmahnung ist keine Voraussetzung für die Kündigung, kann aber eine gewisse Rolle spielen, etwa wenn sich der Mieter über den Inhalt der Abmahnung hinwegsetzt. Schließlich hält der BGH fest: Eine Abmahnung ist lediglich ein einzelner Gesichtspunkt bei der umfassenden Prüfung, ob eine schuldhafte, erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Auch das Verhalten von Besuchern des Mieters kann in diesem Zusammenhang Relevanz erlangen. (BGH, Beschluss vom 25.8.20, VIII ZR 59/20)