WEG: Einheitliche Jahresabrechnung bei Untergemeinschaften in Mehrhausanlage

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden: Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.

Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss nach dieser Entscheidung zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.

Der BGH: Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft. (BGH, Urteil vom 16.7.2021, V ZR 163/20)

Mietnebenkosten: Kosten für Treppenhausreinigung auf alle Mieter umlegbar

Der Vermieter kann die Kosten der Reinigung des Treppenhauses als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umlegen, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses Treppenhauses benutzen. Das hat das Amtsgericht (AG) Brandenburg jetzt entschieden.

Wenn die Tätigkeiten des Hausmeisters und/oder Gärtners mangelhaft bzw. nur unzulänglich sind, kann der Vermieter zwar ggf. nicht die vollen Kosten hierfür bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern ansetzen. Dies setzt aber ein Verschulden des Vermieters voraus.

Die Beweislast für die Behauptung, dass der Hausmeister/Gärtner seinen dienstvertraglichen Verpflichtungen nur unzureichend bzw. mangelhaft nachgekommen ist, tragen die Mieter. (AG Brandenburg, Urteil vom 27.5.2021, 31 C 295/19)

Mietsache: Kein Anspruch des Mieters auf Verplombung oder Stilllegung von Heizkörpern

Ein Anspruch des Mieters auf Verplombung oder Stilllegung einzelner Heizkörper besteht nicht. Umgekehrt hat der Mieter die Pflicht, die Mieträume im Rahmen seiner nebenvertraglichen Obhutspflicht entsprechend zu beheizen und zu lüften, sodass die Räume keinen Schaden nehmen. Das hat das Amtsgericht (AG) München entschieden.

Der Mieter einer zentralbeheizten Wohnung wollte zeigen, dass die Verbrauchswerte in einzelnen Räumen stets mit 0 zu veranschlagen seien, weil dort die Heizkörper immer abgestellt waren. Entsprechend forderte er vom Vermieter, Heizkörper zu verplomben oder zu demontieren.

Das AG hat einen Anspruch des Mieters auf Veränderung der Mietsache verneint. Zwar ist der Mieter nicht zur Nutzung der Mieträume verpflichtet. Mit der Übergabe der Mietsache geht aber die Obhutspflicht auf ihn über. Er muss sein Nutzungsverhalten so einrichten, dass an der Mietsache keine Schäden entstehen. Das bedeutet gerade für Feuchträume eine Beheizungspflicht (neben der Lüftungspflicht), um z.B. das Aufkommen von Schimmelpilzen zu vermeiden.

Einen Anspruch auf Änderung des Vertragsinhalts hinsichtlich der zu nutzenden mitvermieteten Gegenstände sieht das Gesetz nur für die bestimmte Fälle vor: Barrierefreiheit, Elektromobilität und Einbruchschutz. Im Umkehrschluss ist daraus zu entnehmen, dass weitere (einseitige) Forderungsrechte des Mieters auf Veränderung der Mietsache nicht bestehen.

Darüber hinaus ist es dem Vermieter nicht zumutbar, bei jedem Mieterwechsel die Heizkörper entweder neu anzubringen oder zu deinstallieren. Schließlich würde auch das gesamte Heizsystem durch die Herausnahme einzelner Heizkörper gestört. Ebenso besteht im Falle einer Verplombung und Stilllegung der Heizkörper die Situation, dass benachbarte Mieter mit unverhältnismäßig hohen Heizkosten belangt werden. Wenn nämlich ein Mieter manche Räume gar nicht mehr heizt, ergibt sich für den benachbarten Mieter eine erhöhte Heizbelastung, um die entsprechenden angrenzenden Räume von Feuchtigkeitsschäden freizuhalten. (Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 21.10.2020, 416 C 10714/20)

Mietverhältnis: Beschimpfung rechtfertigt nicht ohne Weiteres eine fristlose Kündigung

Die einmalig gegenüber einem Hausverwalter geäußerten Worte „fuck you“ unter Berücksichtigung der angespannten Situation während eines Räumungsrechtsstreits begründen keine außerordentliche Kündigung. Es handelt sich um eine jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung, die nicht derart schwerwiegend und ehrverletzend ist, dass sie die Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Mietverhältnisses begründet. So sieht es jedenfalls das Amtsgericht (AG) Berlin-Köpenick.

Beleidigungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Dann ist aber grundsätzlich zunächst eine Abmahnung erforderlich. Ein erstmaliger Vorfall berechtigt also nur zur fristlosen Kündigung, wenn die Beleidigung als so schwerwiegend anzusehen ist, dass eine Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich ist. Wenn der „Beleidigte“ die Beleidigung gar nicht als solche versteht, sind die Kündigungsvoraussetzungen nicht erfüllt.

Hier hatte der Hausverwalter gesagt, dass es sich bei „fuck you“ um „keine guten Worte“ handle. Das reichte nicht aus, um eine Beleidigung ihm gegenüber anzunehmen. (AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 6.10.2020, 3 C 201/19,)

Eigenbedarfskündigung: Schutz alter und verwurzelter Mieter

Das Landgericht (LG) Berlin hat jetzt entschieden: Mieter können vom Vermieter unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Das war geschehen

Mieter und Vermieter stritten darüber, ob die 89jährige beklagte Mieterin die 1997 von den Rechtsvorgängern der klagenden Vermieterin gemietete Wohnung räumen musste. Die Klägerin hatte bereits mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Beklagte und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann widersprachen den Kündigungen jeweils. Sie verwiesen auf ihr hohes Alter, ihren schlechten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre begrenzten Mittel, sich Ersatzwohnraum zu beschaffen.

So ging es durch die Instanzen

Das Amtsgericht (AG) hatte die Räumungsklage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte zunächst keinen Erfolg. Denn das LG Berlin meinte, der Beklagten stehe allein aufgrund ihres hohen Lebensalters ein Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu.

Das hatte der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch anders gesehen: Allein das hohe Alter eines Mieters ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen stellten für Mieter noch keine Härte dar. Zudem sei eine „tiefe Verwurzelung“ am Ort der Mietwohnung von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters abhängig.

Das entschied nun das LG

Die Sache ging also zurück zum LG. Dieses wies die Berufung der Klägerin jetzt erneut zurück. Es sei unerheblich, ob die gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich derartig erheblich sind, wie vom AG angenommen. Denn Mieter könnten sich im Einzelfall auch ohne gesundheitliche Beeinträchtigungen berechtigt auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses berufen, zum Beispiel, wenn sie sich zum Zeitpunkt des Wohnungsverlustes bereits in einem hohen Lebensalter befänden und zudem wegen eines langjährigen Mietverhältnisses tief am Ort der Mietsache verwurzelt seien.

Diese Voraussetzungen hat das LG nach erneuter Tatsachenfeststellung bejaht. Die Folgen des Wohnungsverlustes seien für die Beklagte so gravierend, dass sie auf eine Verletzung ihrer grundgesetzlich garantierten Menschenwürde hinausliefen.

Die Interessen der Vermieterin müssten dahinter zurückstehen. Anderes könne nur gelten, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestands des Mietverhältnisses geltend mache, die zumindest gleichrangig mit den Interessen des betagten und an seinem Wohnort tief verwurzelten Mieters seien. Ein solches hohes Erlangungsinteresse konnte die Klägerin aber nicht geltend machen. Denn die von ihr beabsichtigte Eigennutzung der Wohnung war nur auf bloßen Komfortzuwachs gerichtet und darauf, unerhebliche wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden. (LG Berlin, Urteil vom 25.5.2021, 67 S 345/18, PM 24/21 vom 27.5.2021)

Zweckentfremdung von Wohnungen: Airbnb: Pflicht zur Übermittlung von Vermieterdaten bei Anfangsverdacht

Behörden dürfen die Betreiber von Internet-Plattformen zur Buchung und Vermietung privater Unterkünfte bei einem Anfangsverdacht für eine Zweckentfremdung verpflichten, die Daten der Vermieter zu übermitteln. Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Berlin entschieden.

Das war geschehen

Die Klägerin betreibt eine Internetplattform, auf der die Vermietung von Ferienwohnungen auch in Berlin angeboten wird. Ein Berliner Bezirksamt hatte die Klägerin verpflichtet, u. a. Namen und Anschriften von Anbietern zu übermitteln, deren Inserate in online veröffentlichten Listen aufgezählt waren, und die genaue Lage der von ihnen angebotenen Ferienwohnungen. Dies begründete das Bezirksamt mit einem Verdacht für einen Verstoß gegen zweckentfremdungsrechtliche Vorschriften. Denn die Inserate enthielten keine oder falsche Registriernummern. Sie ließen zudem die Geschäftsdaten gewerblicher Vermieter nicht erkennen.

Hiergegen setzte sich die Klägerin mit ihrer Klage zur Wehr. Sie meint, die Norm, auf die das Auskunftsverlangen gestützt werde, sei verfassungswidrig. Zudem sei der Bescheid rechtswidrig. Er betreffe als Sammelabfrage keinen Einzelfall. Zudem liege keine konkrete Gefahr einer Zweckentfremdung vor. Überdies missachte er unionsrechtliche Vorgaben und verlange von der Klägerin, dass sie gegen irisches Datenschutzrecht verstoße, dem allein sie verpflichtet sei.

So sieht es das Verwaltungsgericht

Das VG hat die Klage überwiegend abgewiesen. Denn die vom Bezirksamt herangezogene Rechtsgrundlage unterliege keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Sie greife zwar in das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung ein. Dieser Eingriff sei aber verhältnismäßig, hinreichend bestimmt und normenklar. Auch mit Unionsrecht sei die Bestimmung vereinbar.

Das Auskunftsverlangen betreffe in einem Bescheid gebündelte Einzelfälle. Denn es beziehe sich auf jeweils genau bezeichnete Unterkünfte und Vermieter. Wegen der Anonymität der Angebote seien an den hinreichenden Anlass für ein Auskunftsersuchen nur geringe Anforderungen zu stellen. Ein solcher könne angenommen werden, wenn Anbieter ganzer Unterkünfte in ihren Inseraten keine oder eine ersichtlich falsche Registriernummer anzeigten oder sich eine gewerbliche Vermietung nicht bereits aus dem jeweiligen Angebot selbst, vor allem durch die Angabe von Geschäftsdaten ergebe.

Das irische Datenschutzrecht könne die Klägerin nicht entgegenhalten. Denn das sog. Herkunftslandprinzip, auf das sie sich in der Sache berufe, sei hier nicht anzuwenden.

Das VG hat wegen grundsätzlicher Bedeutung die Berufung zum Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg zugelassen. (VG Berlin, Urteil vom 23.6.2021, VG 6 K 90/20, PM 41/2021 vom 24.6.2021)

Wohnungseigentum: Verwalter darf über Versorgungsverträge entscheiden

Der Verwalter darf über den Abschluss eines Versorgungsvertrags regelmäßig aus eigener Befugnis entscheiden und muss keinen Eigentümerbeschluss einholen. So sieht es das Landgericht (LG) Frankfurt am Main.

Die Eigentümer hatten den Verwalter zur Kündigung und zum Abschluss von Versorgungsverträgen ermächtigt. Der Anfechtungskläger meint, der Beschluss sei zu unbestimmt und bringe unkontrollierbare Befugnisse für die Verwaltung mit sich; insbesondere fehle eine finanzielle Obergrenze.

Nach Auffassung des LG entspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung. Für den Abschluss und die Kündigung von Versorgungsverträgen sei eine Budgetobergrenze regelmäßig nicht erforderlich. Bei den geringen Preisunterschieden für Strom, Gas etc. und wegen der bei Versorgungsverträgen üblichen kurzen Laufzeiten, sei die Gefahr gering, dass der Verwalter der Gemeinschaft hohe Verbindlichkeiten aufbürdet. (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 25.2.2021, 2-13 S 146/19)

Mietmangel: Vermieter sollten keine Informationsblätter zum richtigen Lüften herausgeben

Ein Mietmangel liegt auch vor, wenn sich Schimmel in der Wohnung nicht baubedingt bildet, sondern weil der Vermieter fehlerhaft über Lüftungsverhalten informiert. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.

Der Vermieter hatte der Mieterin ein Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgehändigt. Danach komme Feuchtigkeit fast immer von innen und müsse durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden. Die Mieterin beanstandete, dass sich im Sommer Schimmel gebildet hatte, und verlangte vom Vermieter, ein Viertel der gezahlten Miete zurückzuzahlen. Des Weiteren wollte sie ihre Aufwendungen für die Schimmelbeseitigung ersetzt haben. Denn sie habe sich an die Vorgaben des Informationsblatts gehalten.

Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger stellte fest: Der Schimmelbefall war zwar nicht auf Baumängel zurückzuführen. Das Informationsblatt zum Lüftungsverhalten sei aber falsch. Denn gerade die warme Luft im Sommer führe viel Feuchtigkeit mit sich, die beim Lüften tagsüber an den kälteren Innenwänden kondensiert. Der Sachverständige hielt ein nächtliches Lüften nach Abkühlen der Temperaturen für erforderlich. Dies sei für einen Laien aber nicht erkennbar.

Das LG sah den Schaden daher im Verantwortungsbereich des Vermieters und bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. (LG Berlin, Urteil vom 6.4.2021, 67 S 358/20)

Nachbarstreitigkeiten: Abschneiden überhängender Äste bei Gefahr für Standfestigkeit des Baums

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Ein Grundstücksnachbar darf vorbehaltlich naturschutzrechtlicher Beschränkungen von seinem Selbsthilferecht auch dann Gebrauch machen, wenn durch das Abschneiden überhängender Äste das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht.

Das war geschehen

Die Parteien sind Nachbarn. Auf dem Grundstück der Kläger steht unmittelbar an der gemeinsamen Grenze seit rund 40 Jahren eine inzwischen etwa 15 Meter hohe Schwarzkiefer. Ihre Äste, von denen Nadeln und Zapfen herabfallen, ragen seit mindestens 20 Jahren auf das Grundstück des Beklagten hinüber. Nachdem dieser die Kläger erfolglos aufgefordert hatte, die Äste der Kiefer zurückzuschneiden, schnitt er überhängende Zweige selbst ab. Mit der Klage verlangen die Kläger vom Beklagten, es zu unterlassen, von der Kiefer oberhalb von fünf Meter überhängende Zweige abzuschneiden. Sie machen geltend, dass das Abschneiden der Äste die Standsicherheit des Baums gefährde. Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich.

So entschied der Bundesgerichtshof

Das sah der BGH jedoch anders: Die vom Berufungsgericht gegebene Begründung, die Kläger müssten das Abschneiden der Zweige nicht dulden, weil das Gesetz nur unmittelbar von den überhängenden Ästen ausgehende Beeinträchtigungen erfasse, nicht aber mittelbare Folgen, wie den Abfall von Nadeln und Zapfen, sei durch eine ältere BGH-Rechtsprechung überholt. Schon aus diesem Grund sei das Berufungsurteil aufzuheben gewesen.

Zurückverweisung an das Berufungsgericht

Das Berufungsgericht wird nun klären müssen, ob die Nutzung des Grundstücks des Beklagten durch den Überhang beeinträchtigt wird. Ist dies der Fall, dann ist die Entfernung des Überhangs durch den Beklagten für die Kläger zumutbar, selbst wenn dadurch das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht, so der BGH.

Selbsthilferecht des einen versus Pflichtverletzung des anderen Nachbarn

Das sog. Selbsthilferecht sollte nach der Vorstellung des Gesetzgebers nämlich einfach und allgemein verständlich ausgestaltet sein. Es unterliegt daher insbesondere keiner Verhältnismäßigkeits- oder Zumutbarkeitsprüfung. Zudem liegt die Verantwortung, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen des Grundstücks hinauswachsen, bei dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Baum steht dies ist im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung seines Grundstücks. Kommt er dieser Pflicht, wie hier die Kläger, nicht nach und lässt er die Zweige des Baums über die Grundstücksgrenze wachsen, kann er nicht unter Verweis darauf, dass der Baum (nun) droht, durch das Abschneiden der Zweige an der Grundstücksgrenze seine Standfestigkeit zu verlieren oder abzusterben, von seinem Nachbarn verlangen, das Abschneiden zu unterlassen und die Beeinträchtigung seines Grundstücks hinzunehmen.

Selbsthilferecht versus Naturschutz

Das Selbsthilferecht kann aber durch naturschutzrechtliche Regelungen, etwa durch Baumschutzsatzungen oder -verordnungen, eingeschränkt sein. Ob dies hier der Fall ist, wird das Berufungsgericht ebenfalls noch prüfen müssen. (BGH, Urteil vom 11.6.2021, V ZR 234/19, PM Nr. 109/21 vom 11.6.2021)

BGH-Entscheidung: Erste Musterfeststellungsklage in Mietsachen gescheitert

Modernisierungsmaßnahmen, die dem Mieter bis 31.12.18 angekündigt werden, rechtfertigen eine Mieterhöhung nach altem, bis zum 31.12.2018 geltenden Recht, auch wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Ankündigung und der Ausführung der Arbeiten fehlt. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Um sich die höhere Modernisierungsmiete nach altem Recht zu erhalten, kündigte die Musterbeklagte, eine große Münchener Wohnungsgesellschaft, den Mietern noch Ende Dezember 2018 Modernisierungsmaßnahmen an, die in mehreren Bauabschnitten von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Denn während bis zum 31.12.18 die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten möglich war, kann seit dem 1.1.19 die Miete um höchstens 8 Prozent erhöht werden. Zudem sieht das neue Recht eine Kappungsgrenze vor. Stichtag für die Anwendung der 11 Prozent-Erhöhung ist der Zugang der Modernisierungsmitteilung bis zum 31.12.18.

Der Mieterverein München wollte diese „Trickserei“ nicht hinnehmen und hat vor dem Oberlandesgericht (OLG) München Musterklage auf Feststellung erhoben, dass die angekündigte Mieterhöhung nicht nach altem Recht erfolgen könne. Das OLG hatte der Klage noch stattgegeben.

Doch der BGH hat zugunsten des Vermieters entschieden. Er hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Der Vermieter habe sich an die gesetzlichen Voraussetzungen gehalten. Diese setzen keinen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn voraus. Das Verhalten des Vermieters sei auch dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Beweggrund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen kurz vor dem Jahresende 2018 in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Sicherung der Anwendbarkeit des bis zum 31.12.18 geltenden, für den Vermieter deutlich günstigeren Rechts, gelegen haben sollte.

Folge: Die Entscheidung bedeutet eine saftige Mieterhöhung für die betroffenen Mieter. (BGH, Urteil vom 18.3.2021, VIII ZR 305/19)