Wohnungseigentumsrecht: Fälligkeit der Sonderumlage

WEG-Sonderumlagen werden erst durch einen Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage und den anschließenden Abruf durch den Verwalter fällig. So sieht es das Landgericht (LG) Karlsruhe.

Allerdings können die Eigentümer etwas anderes bestimmen. Dies muss aber in der Eigentümerversammlung geschehen. Die Beschlusskompetenz zur abweichenden Fälligkeitsbestimmung hat die Eigentümerversammlung auch nach neuem Wohnungseigentumsrecht (jetzt: § 28 Abs. 3 WEG).

Quelle: LG Karlsruhe, Urteil vom 1.6.2022, 11 T 22/22

Grobe Fahrlässigkeit: Regressanspruch eines Gebäudeversicherers gegen die Mieter

Wird eine Mietsache beschädigt, kann die Gebäudeversicherung vom Mieter nur Regress verlangen, wenn der Mieter den Schaden grob fahrlässig verursacht hat. So entschied es nun das Landgericht (LG) Oldenburg.

Bei dem Versuch des Mieters, einen in dem angemieteten Wohnhaus vorhandenen Kamin wieder zu entflammen, entstand ein Brand. Im Zuge dieses Versuchs griff der Mieter auf Brennspiritus zurück, wobei der konkrete Einsatz des Spiritus streitig ist. Die Mieterin, die nichteheliche Lebenspartnerin des Mieters, war am Entfachen des Kamins nicht unmittelbar beteiligt. Sie hatte zuvor den Brennspiritus gekauft. Neben dem Kamin lagerten beide eine Flasche Brennspiritus, als der Brand ausbrach. Ein Ermittlungsverfahren gegen den Mieter wurde eingestellt.

Wichtig: Steht fest, dass nur einer der Mieter den Schaden grob fahrlässig verursacht hat, kann die Gebäudeversicherung gleichwohl Regress gegen alle aus dem Mietvertrag haftenden Mitmieter nehmen.

Quelle: LG Oldenburg, Urteil vom 22.6.2021, 16 O 4029/20

Sozialgesetzbuch II: Gasheizofen als einmaliger Bedarf anerkannt

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Mietsache nicht die Heizungsanlage umfasst, handelt es sich bei der Anschaffung und Installation des Ofens um Kosten für die Heizung i. S. d. Sozialgesetzbuchs II (hier: § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II „Bedarf für Unterkunft und Heizung). Dies hat das Landessozialgericht (LSG) jetzt entschieden.

Das war geschehen

Die Klägerin bezog Grundsicherungsleistungen nach dem SGB II vom beklagten Jobcenter. Zwischen den Beteiligten war u.a. ein Anspruch auf Übernahme der Kosten für die Ersatzanschaffung eines Gasheizofens streitig. Das Sozialgericht (SG) Köln wies die Klage ab.

Landessozialgericht: einmaliger Bedarf

Das LSG hat der Berufung der Klägerin nun teilweise stattgegeben und festgestellt, dass ihr ein Anspruch auf Übernahme der Kosten für die Anschaffung und Installation eines Gasheizofens i. H. v. rund 1.800 Euro als einmaliger Bedarf zusteht. Die Vermieterin sei nicht verpflichtet, den 48 Jahre alten, nicht zu reparierenden Gasheizofen durch einen neuen Gasheizofen zu ersetzen. Zwar werde ein Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter müsse die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.

Hier sei zwischen der Vermieterin und der Klägerin vereinbart gewesen, dass die Mietsache nicht die Heizung umfasse, also auch nicht die Heizkörper. Mithin sei die Vermieterin mietvertraglich nicht verpflichtet, einen gebrauchsfähigen Heizkörper zur Verfügung zu stellen. Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter seien nur dann bei der Ermittlung der übernahmefähigen Kosten für Unterkunft und Heizung unbeachtlich, wenn entweder im konkreten Fall rechtskräftig ihre Unwirksamkeit festgestellt worden oder wenn die zivilrechtliche Rechtslage offensichtlich sei. Letzteres sei nur dann der Fall, wenn sich die Rechtsfrage unmittelbar aus dem Gesetz beantworten lasse, durch höchstrichterliche Rechtsprechung geklärt oder in der zivilrechtlichen Rechtsprechung der Berufungsgerichte wiederholt entschieden und dabei einheitlich beurteilt worden sei. Dies sei hier nicht der Fall. Schließlich seien die Anschaffung eines Gasheizofens zur Herstellung der Nutzbarkeit der Wohnung erforderlich und die Kosten angemessen gewesen.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Quelle: LSG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 5.5.2022, L 19 AS 1736/21, PM vom 29.7.2022

BGH-Entscheidung: Vermieter darf Mieterhöhung reduzieren

Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen nachträglich zu ermäßigen etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Das hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Im Fall des BGH hatte die Vermieterin zunächst eine Erhöhung von 65 Euro monatlich verlangt, im Rahmen der Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen aber nur noch rund 45 Euro begehrt. Sie hatte auf werterhöhende Wohnmerkmale im Prozess verzichtet. Die Mieter waren der Meinung, die Vermieterin hätte erst vorgerichtlich ein neues Mieterhöhungsverlangen zustellen müssen.

Das sah der BGH nicht so. Einer nochmaligen den Lauf der im Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 558b Abs. 1, 2 BGB) geregelten Fristen von Neuem auslösenden Erklärung und Begründung bedarf es hierfür nach Ansicht des BGH nicht.

Quelle: BGH, Urteil vom 6.4.22, VIII ZR 219/20

Prozesskostenhilfe: Vermietung von Wohnraum „pro Matratze“ sittenwidrig

Die Vermietung von Wohnraum „pro Matratze“ ist sittenwidrig und damit nichtig. Eine beabsichtigte Klage eines Pächters nach fristloser Kündigung des Pachtvertrags auf Schadenersatz u.a. wegen entgangener Mieteinnahmen hat keine Erfolgsaussicht. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. hat die Beschwerde eines Pächters von drei Gebäuden in Wiesbaden gegen die Versagung von Prozesskostenhilfe zurückgewiesen.

Das war geschehen

Der Antragsteller pachtete vom Antragsgegner im Frühjahr 2014 für zehn Jahre in Wiesbaden drei Gebäude. Er durfte die Gebäude zu Wohnzwecken nutzen und untervermieten. 2015 erging eine polizeiliche Kontrolle der Gebäude, bei der man 61 Personen in den Gebäuden antraf. Durch lokale Berichterstattung wurde die dortige Wohnsituation Ende 2016 als unverändert geschildert und informiert, dass Wohnraum „pro Matratze“ an osteuropäische Personen vermietet werde und das Gebäude verwahrlose. Nach Angaben des Ordnungsamts waren in dem Objekt 85 Personen gemeldet. 2018 wurde anlässlich von Ortsterminen des Sozialdezernenten und Mitarbeitern des Baudezernats erneut von unveränderten Zuständen lokal berichtet. Es erfolgte u.a. ein Verwaltungsbescheid zur unverzüglichen Bekämpfung des infolge Vermüllung vorhandenen Rattenbefalls.

Der Antragsgegner kündigte den Pachtvertrag im Mai 2019 fristlos wegen Zahlungsverzugs und erteilte dem Antragsteller ein Hausverbot. Dieser forderte dagegen Erstattung von Renovierungskosten und verwies auf nicht eingehaltene Verkaufspläne. Mit dem streitgegenständlichen Antrag begehrt er Prozesskostenhilfe, um den Antragsgegner auf Zahlung von gut 100.000 Euro Schadenersatz zu verklagen. Das Landgericht (LG) hatte den Antrag zurückgewiesen.

Keine Aussicht auf Erfolg: keine Prozesskostenhilfe für Klage

Die hiergegen eingelegte Beschwerde hatte auch vor dem OLG keinen Erfolg. Die beabsichtigte Klage sei nicht erfolgversprechend, begründete das OLG seine Entscheidung. Dem Antragsteller stünden keinerlei Zahlungsansprüche gegen den Antragsgegner zu. Pflichtverletzungen des Antragsgegners im Zusammenhang mit dem Verkauf lägen nicht vor. Das Pachtverhältnis sei zudem wegen Verwahrlosung der Pachtsache und Zahlungsverzugs wirksam fristlos gekündigt worden. Der Antragsteller habe die Pachtsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfaltspflichten erheblich gefährdet und sie unbefugt Dritten überlassen. Der Zustand ergebe sich aus den Feststellungen im ordnungspolizeilichen Bescheid. Zudem habe der Antragsteller die Angaben in den Presseberichten nicht konkret bestritten.

Sittenwidrigkeit: keine entgangenen Mieteinnahmen

Durch das Hausverbot habe der Antragsgegner zwar verbotene Eigenmacht ausgeübt. Ein Anspruch auf entgangene Mieteinnahmen stehe dem Antragsteller nicht zu, da das Pachtverhältnis wirksam gekündigt war. Zudem wäre eine Untervermietung der Räume angesichts des Zustands der Pachtsache schwer oder gar nicht möglich gewesen. Die Polizei habe im August 2019 festgestellt, dass der Aufenthalt von Menschen in den Räumen einen Verstoß gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstelle. Gesundheitsschutz und Gefahrenabwehr hätten gegen ein Aufenthaltsrecht gesprochen. Ob die zuvor praktizierte Untervermietung gegen die guten Sitten verstieß, bedürfe hier zwar keiner Entscheidung. Eine Vermietung von Wohnraum pro Matratze an osteuropäische Personen sei jedoch sittenwidrig und führe zur Nichtigkeit der Untermietverhältnisse. Diese Untermietverhältnisse verstießen auch gegen das Verbot der Überbelegung von Wohnraum gemäß Hessischem Wohnungsaufsichtsgesetz (§ 7 HWoAufG). Die Entscheidung kann nicht angefochten werden.

Quelle: OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 18.5.2022, 2 W 45/22, PM Nr. 51/2022 vom 23.6.2022

Legionellen im Trinkwasser: Für eine Minderung muss keine konkrete Gefahr bestehen

Legionellen im Trinkwasser: Für eine Minderung muss keine konkrete Gefahr bestehen

| Um festzustellen, ob ein Mietmangel vorliegt, der zu einer Minderung berechtigt, kommt es nicht darauf an, ob die Nutzung der Trinkwasserversorgung tatsächlich zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hat. Es reicht aus, dass eine Gefährdung nicht ausgeschlossen werden kann. In einem solchen Fall aufgrund einer Legionellenbelastung ist eine Minderung der Miete um 10 Prozent gerechtfertigt. So sieht es das Amtsgericht (AG) Berlin-Wedding.

Vermieter informierte

2014 teilte der Vermieter den Mietern mit, dass bei einer Untersuchung der Trinkwasseranlage der technische Maßnahmewert für Legionellen überschritten worden sei. 2018 teilte er des Weiteren mit, dass der maximal gemessene Wert 800 KBE/100 ml betrage. Mit diversen Schreiben in 2019 bis 2021 informierte der Vermieter über die Ergebnisse weiterer Untersuchungen, die bei Werten zwischen 700 und 11.800 KBE/100 ml lagen. Er bat in dieser Zeit um vorbeugende Maßnahmen. So sollten die Mieter z. B. Tätigkeiten unterlassen, bei denen Warmwasser fein zerstäubt wird. Ferner sollten sie das Warmwasser vor dem Duschen ablaufen lassen und die Duschköpfe und -schläuche regelmäßig entkalken.

Mieter reagierten

Die Mieter forderten 2021 die Bestätigung einer Minderung der Miete i. H. v. 25 Prozent. Zudem sollte der Vermieter überzahlte Miete erstatten. Der Vermieter weigerte sich. Daraufhin klagten die Mieter. Sie argumentierten, der Gebrauch der Mietsache sei durch die deutlichen Überschreitungen der Grenzwerte im Trinkwasser erheblich beeinträchtigt. Folge: Eine Minderung sei berechtigt. Der Vermieter hielt dem entgegen, dass infolge der bisherigen und aktuellen Konzentration von Legionellen keine Gesundheitsgefährdung und damit kein Mietminderungsrecht bestehe.

So entschied das Amtsgericht

Das AG gab den Mietern Recht. Ein Mangel einer Mietwohnung, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder mindere, sei eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten. Maßgebend sei, was der Mieter für den vereinbarten Nutzungszweck erwarten könne.

Mögliche Gesundheitsgefährdung rechtfertigt Mietminderung

Für die Annahme eines Mangels genüge es, wenn die Mietsache nur in Befürchtung einer Gefahr benutzt werden könne, die aufgrund des Zustands der Sache den Eintritt eines Schadens erwarten lasse. So habe es der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2006 entschieden. Einer Sicherheit, dass eine Gesundheitsgefährdung bei Nutzung des Trinkwassers tatsächlich eingetreten sei, bedürfe es nicht. Entscheidend sei, dass eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden könne und der Mieter in ständiger Gefahrbesorgnis lebe. Der Mangel ende daher nicht, bevor der Mieter nachvollziehbar entwarnt worden sei.

Geringere Mietminderung: Gesundheitsgefährdung trat nicht ein

Doch das Gericht gewährte nur eine Minderung i. H. v. 10 Prozent. Es begründete den geringen Wert damit, dass eine höhere Mietminderung nur gerechtfertigt sei, wenn tatsächlich eine Gesundheitsgefährdung bestehe oder eine Erkrankung infolge der Legionellenbelastung eingetreten sei.

Quelle: AG Wedding, Urteil vom 17.3.2022, 13 C 335/21

Prüffähigkeit: Position „Hausstrom“ ist bei der Betriebskostenabrechnung formell unwirksam

Enthält eine Betriebskostenabrechnung die bloße Position „Hausstrom“, ist die Abrechnung dieser Position formell unwirksam. Das stellte nun das Amtsgericht (AG) Hamburg klar.

Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist deren Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

Rechnet der Vermieter nur die Position „Hausstrom“ ab, ist dies formell unwirksam. Denn die Betriebskostenverordnung sagt, dass nur die (Strom-)Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ kann aber auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa den Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen. Sie stellt damit potenziell eine intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition ist für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen.

Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 3.3.2022, 48 C 320/20

Mietnebenkosten: Kosten für Rauchmelder-Miete nicht umlegbar

Die jährliche Betriebskostenabrechnung führt häufig zu Meinungsdifferenzen zwischen Mietern und Vermietern. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jetzt mit dem Thema Rauchwarnmelder beschäftigt und stellt fest: Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (hier: § 2 Nr. 17 BetrKV), sondern um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen. Grund: Sie sind den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen.

Eine Vermieterin verklagte die Mieterin, 221 Euro für Miete und Wartung eines Rauchmelders zu zahlen. Zwar waren solche Kosten im Mietvertrag nicht genannt. Der Vermieterin war aber vertraglich erlaubt, für künftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den Betriebskosten „auch solche […] nach Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung […] auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.“

Vor etwa sieben Jahren kündigte sie an, alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, und teilte die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit. In der Folge rechnete sie diese Beträge auch gegenüber den Mietern ab. Die Mieterin weigerte sich jedoch, zu zahlen.

Zwar hat der BGH die Sache wieder an das LG zurückgegeben. Er wies aber vorsorglich auf Folgendes hin: Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern wäre es nicht mit dem Willen des Verordnungsgebers (der Betriebskostenverordnung) zu vereinbaren, würde man die vom Vermieter statt eines Kaufs gewählte Miete von Rauchwarnmeldern im Gegensatz zu den Anschaffungskosten als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnen. Vom Grundsatz her müsse der Vermieter diese Kosten tragen. Dies soll er nicht umgehen können, wenn er die Geräte kaufe, statt sie zu mieten.

Quelle: BGH, Urteil vom 11.5.2022, VIII ZR 379/2

Energieversorgungsvertrag: Energielieferung: Vertragspartner ist (meist) der Mieter

Der Energieversorgungsvertrag kommt regelmäßig mit demjenigen zustande, der die tatsächliche Verfügungsgewalt am Übergabepunkt ausübt. Dies ist regelmäßig der Mieter oder Pächter, dem die sog. „tatsächliche Verfügungsgewalt“ vertraglich eingeräumt ist. Das gilt, unabhängig davon, ob dies dem Energieversorger bekannt ist oder nicht. So hat es das Landgericht (LG) Amberg entschieden.

Rechnung über 20.000 Euro

Ein Energieversorger verlangte vom Hauseigentümer, rund 20.000 Euro für die Lieferung von Gas über einen Zeitraum von etwa zwei Jahren zu zahlen. Für die beiden Mieter des Hauses gab es nur einen Gaszähler. Ein schriftlicher Vertrag bestand nicht. Der Versorger ist der Ansicht, durch die Entnahme von Gas sei ein Versorgungsvertrag mit dem Eigentümer zustande gekommen.

Landgericht: Kein bestehendes Vertragsverhältnis

Dem widersprach das LG. Denn zwischen den Parteien besteht kein Energieversorgungsvertrag. Zwar könne der Versorgungsvertrag durch Annahme der sog. „Realofferte“ zustande kommen. Der Eigentümer sei aber schon nicht Adressat der Realofferte gewesen. Das sei nämlich derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt, was auch ein Mieter oder Pächter sein könne. Dabei sei es unerheblich, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist. Bei der Bestimmung des Angebotsadressaten komme es maßgebend darauf an, wer die Energie verbraucht. Der Vertrag soll nämlich regelmäßig gerade mit der Person begründet werden, die aufgrund ihrer tatsächlichen Verfügungsgewalt die offerierte Energie auch entnehmen kann. Ist eine Wohnung vermietet, hat diese Möglichkeit typischerweise der Mieter.

Unerheblich, dass es nur einen Zähler gibt

Nach diesen Maßstäben habe sich die „Realofferte“ an die beiden Mieter der Wohnungen gerichtet. Daran ändere nichts, dass im Gebäude nur ein Zähler existiert, sodass sich der konkrete Gasverbrauch nur schwer einer Wohnung zuordnen lasse. Denn selbst, wenn der Eigentümer die Verteilung von Gas aus einem Anschluss auf zwei Wohnungen in der Art einer Weichenstellung ermöglicht oder herbeigeführt haben sollte, würde dies keine konkludente Annahme durch ihn darstellen, weil er allein durch die Leitungsführung noch kein Gas entnommen hat und Gas auf diese Weise auch generell nicht entnommen wird.

Quelle: LG Amberg, Urteil vom 6.9.2021, 22 O 828/20

Sozialrecht: Vermieter kann keine Miete vom Jobcenter einklagen

Das Landessozialgericht (LSG) Niedersachsen-Bremen hat entschieden, dass ein Vermieter trotz der Möglichkeit der Direktzahlung der Miete keine eigenen einklagbaren Ansprüche gegen das Jobcenter hat.

Ein Mann vermietet Wohnungen an Grundsicherungsempfänger und lässt sich dabei von den Mietern die Zustimmung zur Direktzahlung geben. Nachdem eine Mieterin die Nebenkosten für die Jahre 2018 und 2019 schuldig blieb, verlangte er die Zahlung der Rückstände vom Jobcenter. Dieses lehnte eine Direktüberweisung ab, da der Vermieter keine eigenen Ansprüche aus dem Sozialgesetzbuch (SGB II) habe. Demgegenüber hielt der Mann es für nicht hinnehmbar, dass das Jobcenter zwar die Kosten des Energieversorgers direkt zahle, er jedoch erst prozessieren müsse. Hierdurch sei der Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt. Er werde vorsätzlich sittenwidrig geschädigt. Neben den rückständigen Kosten seien inzwischen auch Mietschulden aufgelaufen. Der Gesamtbetrag summiere sich auf über 4.000 Euro. Hierfür müsse das Jobcenter im Wege der Amtshaftung zahlen.

Das LSG hat die Rechtsauffassung des Jobcenters bestätigt. Es bestehe keine Anspruchsgrundlage für eine Schuldübernahme. Trotz der im SGB II vorgesehen Möglichkeit der Direktzahlung von Miete an den Vermieter entstehe keine Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Jobcenter. Der Vermieter habe somit keine eigenen einklagbaren Ansprüche. Die Direktzahlung diene nämlich allein der Sicherstellung der zweckentsprechenden Verwendung der Unterkunftsleistungen. Sie erfülle nicht den Zweck einer vereinfachten Durchsetzung von Mietforderungen durch Schaffung eines weiteren solventen Schuldners in Form des Jobcenters. Die Eintreibung von Schulden sei ein objektiv eigenes Geschäft des Vermieters.

Quelle: LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 3.2.2022, L 11 AS 578/20