Grundsicherung: Jobcenter muss keine Miete für Scheinverträge zahlen

Das Jobcenter muss nur dann Miete für Grundsicherungsempfänger übernehmen, wenn die tatsächlichen Kosten offengelegt werden.

Wie verdeckte Mietverhältnisse unter Verwandten zu beurteilen sind, hatte das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen (LSG) zu entscheiden. Zugrunde lag das Verfahren einer Familie mit vier Kindern aus Hannover, die in den Landkreis Northeim gezogen war. Zuvor hatte sie beim Jobcenter ein Mietangebot über die neue Wohnung vorgelegt, das sich auf rund 1.070 EUR belief.

Das Jobcenter teilte dazu mit, dass der Mietpreis für eine 120 m2-Wohnung in dörflicher Lage unangemessen sei. Daraufhin änderte der in Moskau wohnhafte Vermieter das Angebot kurzfristig auf 750 EUR ab. Auch die Wohnfläche war mit 130 m2 nicht mehr die gleiche. Das Jobcenter wurde hellhörig und stellte fest, dass der Vermieter der Vater der aus Russland stammenden Frau ist, die das Haus in seinem Namen erworben hatte. Die Übernahme der Mietkosten wurde deshalb von der Vorlage von Zahlungsnachweisen abhängig gemacht.

Hiergegen hat die Familie einen Eilantrag gestellt. Sie hat sich auf drohende Obdachlosigkeit berufen und vorgetragen, dass der Vermieter mit Kündigung wegen Zahlungsrückständen gedroht habe. Die Miete solle direkt auf ein Konto in Moskau überwiesen werden.

Das LSG hat die Rechtsauffassung des Jobcenters überwiegend bestätigt. Die Familie müsse die tatsächlichen Kosten offenlegen. Sie könne nicht lediglich auf den Mietvertrag verweisen, da es sich wegen vieler Indizien um einen Scheinvertrag handele. Es sei nicht marktüblich, dass ein Mietangebot ohne Weiteres um ca. 30 Prozent herabgesetzt werde. Die reduzierte Miete sei auch nicht wie die Familie meinte besonders günstig. Die Immobilie habe lediglich 80.000 EUR gekostet und hätte sich damit in wenigen Jahren refinanziert. Widersprüchlich sei auch das Vorbringen zu den Zahlungsmodalitäten. Denn wenn der angebliche Vermieter auch Barzahlung bei Besuchen in Deutschland akzeptierte, so seien Mahnung und Kündigungsdrohung schon vor seiner Anreise nicht nachvollziehbar. (LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 25.5.2020, L 11 AS 228/20 B ER)

Tierhaltungsvereinbarung: Hund, Katze, Maus – Tierhaltung im Mietshaus

In Deutschland werden Millionen Hunde, Katzen, Ziervögel und Kleintiere gehalten. Tierhaltungsvereinbarungen haben im Mietrecht daher erhebliche Bedeutung. Nach dem Urteil des BGH ist ein formularvertraglicher völliger Ausschluss der Tierhaltung („Hunde und Katzen“) unzulässig, auch soweit Kleintiere von der Verbotsklausel ausgenommen werden. Dasselbe gilt, wenn die Zustimmung zur Tierhaltung durch die Klausel ins „freie Ermessen“ des Vermieters gestellt wird. Doch was gilt im Einzelnen?

1. Zustimmungsvereinbarung

Eine Zustimmungsvereinbarung darf für die Zustimmung des Vermieters keine Schriftform verlangen. Ist dies der Fall, ist die Vereinbarung als Vertragsklausel unwirksam (LG Freiburg WuM 97, 175). Weiter muss die Vereinbarung Ziervögel, Zierfische und andere Kleintiere (vgl. unten) ausnehmen, deren Haltung grundsätzlich nicht zustimmungsbedürftig ist.

2. Interessenabwägung

Die Grenze hinsichtlich des Ermessens ist bereits vor dem Einwand des Rechtsmissbrauchs zu ziehen, der z. B. gegeben wäre, wenn einem Blinden ohne triftigen Grund ein Blindenhund verweigert wird oder für den Mieter die Haltung eines Haustieres aus psychischen oder physischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Im Fall des Zustimmungserfordernisses müssen ebenso wie bei Fehlen einer wirksamen Tierhaltungsvereinbarung die Interessen Vermieter und Mieter abgewogen werden. Bei dieser Interessenabwägung sind folgende Umstände zu berücksichtigen:

  • Art und Zahl der zu haltenden Tiere,
  • Größe der Mietwohnung,
  • Art und Größe des Hauses bzw. der Wohnanlage,
  • Anzahl und Art der bisher im Haus gehaltenen Tiere,
  • Altersstruktur der Hausbewohner (ältere Menschen, Familien mit Kindern),
  • besondere Bedürfnislage beim Mieter (z. B. Blindenhund, Schutzhund) und
  • Verhalten des Vermieters in anderen Fällen.

Übliche Kleintiere müssen in jedem Fall von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen werden (z. B. Ziervögel, Zierfische, Goldhamster). Dagegen zählen z. B. Ratten, obwohl sie auch „klein“ sind, nicht zu den üblichen Haustieren und fallen daher auch nicht unter die Ausnahme, die für Kleintiere gilt. Dasselbe gilt, soweit es sich um die Haltung gefährlicher Tiere handelt, die immer vertragswidrig ist. Bestimmte Tiere wild lebender Art gelten generell als gefährlich. Hierzu gehören, soweit Kleintiere betroffen sind, z. B. giftige Spinnen und Skorpione. Hinzu kommt, dass sich die Haltung auch der Kleintiere auf einen zuträglichen Umfang beschränken muss, sonst kann vertragswidriger Gebrauch vorliegen.

Nimmt eine Vertragsklausel nur Ziervögel und Zierfische vom Zustimmungserfordernis aus, ist die vertragliche Vereinbarung unwirksam (BGH NZM 08, 78). Nach der BGH-Entscheidung ist der Grund hierfür, dass es auch andere Kleintiere gibt, z. B. kleine Schildkröten.

Es ist davon auszugehen, dass die erteilte Erlaubnis unter dem stillschweigenden Vorbehalt gleichbleibender Verhältnisse steht. Dies bedeutet: Der Widerruf der Tierhaltungserlaubnis muss aus wichtigem Grund möglich sein. Sinnvoll ist, dies bereits bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere, wenn von einem Haustier, das vertragsgemäß angeschafft wurde, konkrete Gefährdungen, unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen.

Durch Individualvereinbarung soll ein vollständiger Ausschluss der Tierhaltung zulässig sein. Allerdings müssen auch bei einer solchen Vereinbarung die wechselseitigen Interessen berücksichtigt werden. So muss der vereinbarte vollständige Ausschluss der Haustierhaltung abgeändert werden können, wenn sich der Sachverhalt gegenüber der Sachlage bei Vertragsschluss gravierend verändert hat (Beispiel: Ein Mieter benötigt infolge zunehmender Sehschwäche einen Blindenhund).

3. Rechtsfolgen

Rechtsfolge der vertraglich nicht gedeckten und nicht genehmigten Tierhaltung kann ein Anspruch auf Unterlassung der Haltung eines bestimmten Tiers sein. Gegebenenfalls ist sogar die Kündigung des Mietverhältnisses als fristlose Kündigung bei erheblichen Verstößen oder die ordentliche Kündigung möglich, wenn die Tierhaltung trotz Abmahnung oder Gerichtsurteil fortgesetzt wird.

Kündigungsrecht: Schadenersatz wegen unberechtigter Kündigung eines Mietvertrags

Bei einer vorsätzlichen unwirksamen Kündigung des Vermieters hat die zu Unrecht gekündigte Mieterin Anspruch auf Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Coburg. Die Mieterin betreibt mit zwei angestellten Mitarbeitern eine Kinderbetreuung. Hierzu hatte sie vom Vermieter im Jahr 2015 für insgesamt 10 Jahre Räume angemietet. Die notwendigen Renovierungsarbeiten führte die Mieterin in Eigenregie durch. Die investierten 15.000 EUR finanzierte sie durch ein Darlehen. Die Parteien hatten vereinbart, dass dieser Investitionsbetrag an die Mieterin über eine von 300 EUR auf 175 EUR reduzierte monatliche Miete zurückfließen soll. Im Jahr 2018 kündigte der Vermieter den Mietvertrag, weil er die Immobilie verkaufen wollte. Daraufhin mietete die Mieterin zu einem monatlichen Mietzins von 600 EUR Ersatzräumlichkeiten an. Diese mussten wiederum für mehr als 20.000 EUR renoviert werden. Weil die Kündigung des Vermieters unwirksam war, forderte die Mieterin Ersatz des ihr entstandenen Schadens, u. a. wegen des höheren Mietzinses und der in die neuen Räume investierten Renovierungskosten.

Der Vermieter meinte, die Mieterin habe die Unwirksamkeit der Kündigung erkennen und sich vor Anmietung der Ersatzräume auch rechtlich beraten lassen müssen. Ihr stehe deshalb kein Schadenersatzanspruch zu.

Das LG gab der Klage weitestgehend statt. Es verurteilte den Vermieter, Schadenersatz zu zahlen. Er habe durch die unwirksame Kündigung seine Pflichten als Vermieter gegenüber der Mieterin verletzt.

Die ausgesprochene Kündigung war unwirksam. Wegen des zeitlich auf 10 Jahre befristeten Mietvertrags kam eine ordentliche Kündigung schon von vornherein nicht in Betracht. Für eine außerordentliche Kündigung lag kein wichtiger Grund vor. Der Verkauf des Mietobjekts genügt dafür jedenfalls nicht. Der Vermieter hatte in der Verhandlung außerdem zugegeben, von Anfang an gewusst zu haben, dass die Kündigung unwirksam war. Er ist deshalb der Mieterin zum Schadenersatz verpflichtet.

Das Gericht setzte sich in seiner Entscheidung auch mit der Frage auseinander, ob die Mieterin ein Mitverschulden trifft und sie deshalb den Schaden teilweise selbst zu tragen hat. Die Voraussetzungen dafür sind hier jedoch nicht gegeben. Die Unwirksamkeit der erfolgten Kündigung lag für die Mieterin nicht erkennbar auf der Hand. Auch der im Gesetz verankerte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist nicht allgemein bekannt. Vielmehr durfte die Mieterin, der auch von anderen Mietern des betroffenen Objekts der geplante Abriss und nachfolgend geplante Hotelneubau bestätigt worden waren, von der Wirksamkeit der Kündigung ausgehen. Gerade auch wegen der Auflagen des Jugendamts für die von der Mieterin betriebene Kinderbetreuung durfte diese nach der Kündigung sogleich mit der Suche nach geeigneten Ersatzräumlichkeiten beginnen und diese anmieten. Vor allem weil der Vermieter den Mietvertrag gekündigt hatte, obwohl er sich der Unwirksamkeit der Kündigung bewusst war, kam ein Mitverschulden der Mieterin am erlittenen Schaden nicht in Betracht.

Die vom Vermieter gegen das Urteil des LG geführte Berufung blieb ohne Erfolg. (LG Coburg, Urteil vom 3.5.2019, 15 O 639/18)

Unbefugte Gebrauchsüberlassung: Kein Beweis mithilfe heimlicher Videoaufzeichnungen

Der Vermieter kann eine Kündigung von Mietraum wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht auf Sachvortrag stützen, der auf heimlich veranlassten Videoaufzeichnungen des Wohnungseingangsbereichs beruht.

Dies stellte das Landgericht (LG) Berlin klar. Die Richter machten deutlich, dass die Informationen grundrechtswidrig erlangt wurden. Die wochenlange heimliche Videoüberwachung greife in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen in der Ausprägung als Recht auf informationelle Selbstbestimmung ein. Sie sei in jeder Hinsicht unverhältnismäßig. Für den auch über Indizien zu führenden Beweis unerlaubter Untervermietung stehen erheblich grundrechtsschonendere Maßnahmen zur Verfügung, wie etwa gezielte Scheinanmietungen. Außerdem könnten Nachbarn befragt werden. (LG Berlin, Urteil vom 13.2.2020, 67 S 369/18)

Aktuelle Gesetzgebung: Gesetzentwurf: Reformierung des Wohneigentumsgesetzes

Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur grundlegenden Reformierung des Wohneigentumsgesetzes (WEG) vorgelegt (19/18791).

Schwerpunkte sind dem Entwurf zufolge der grundsätzliche Anspruch sowohl von Wohnungseigentümern als auch Mietern auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss auf eigene Kosten. Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden. Das gilt insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen. Die Rechte von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern sollen erweitert werden, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt. Weitere Schwerpunkte betreffen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Wie die Bundesregierung in dem Entwurf schreibt, haben sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die technischen Möglichkeiten seit Schaffung des WEG im Jahr 1951 verändert. Aufgrund des demografischen Wandels steige das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Um die Klimaziele zu erreichen, sei die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Daneben verlange auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz. (Deutscher Bundestag, hib 439/2020)

Eigenbedarfskündigung: Das Geschäft mit dem Eigenbedarf

Erhält ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung, sollte er sich sein weiteres Vorgehen gut überlegen. Das gilt insbesondere in Fällen, in denen es dem Vermieter möglicherweise nur darauf ankommt, ein gutes Geschäft zu machen. Wie wichtig hier eine gute Beratung ist, zeigt der folgende Fall.

1. Ausgangsfall

Der Vermieter schickte dem Mieter eine WhatsApp-Nachricht, wonach er ihm wegen Eigenbedarf für seine Nichte kündigen müsse. Wenige Tage später erhielt der Mieter eine zweite Nachricht, wonach der Vermieter für seine Nichte eine vergleichbare Wohnung gefunden habe, allerdings mit befristetem Mietvertrag und höherer Miete, als der Mieter sie zahle. Der Vermieter würde nun auf die Kündigung verzichten, wenn der Mieter bereit sei, eine zeitlich befristete Vertragsbindung auf drei Jahre mit höherer Miete (so wie die Nichte sie zahle) einzugehen. Muss der Mieter dies tun?

1. Die Lösung

Nein. Die bloße Ankündigung einer Eigenbedarfskündigung, zumal per WhatsApp, löst allein noch keine Rechtswirkung aus.

Eine Nichte gehört zum privilegierten Personenkreis des Mietrechts, für den ein Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann. Für Verwandte in der Seitenlinie, wie Nichten und Neffen, hat der BGH (27.1.10, VIII ZR 159/09) entschieden: Es kommt nicht darauf an, ob eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht. Der Vermieter kann also Eigenbedarf für die Nichte geltend machen.

Die schlichte Vereinbarung einer Befristung ohne Begründung wäre aber unwirksam, da zwingend ein Grund mitgeteilt werden muss. Wohnungsmietverträge können nur durch einen qualifizierten Zeitmietvertrag befristet werden. Mögliche Befristungsgründe sind:

  • im Vertrag enthaltener Eigennutzungswille nach Ablauf der Mietzeit,
  • Beseitigung oder wesentliche Veränderung der Mieträume und
  • der Wille, die Räume an einen Dienstleistenden zu vermieten.

Es ist zwar grundsätzlich zulässig, eine höhere Miete zu vereinbaren. Die hier beabsichtigte Vereinbarung dürfte aber als eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung zum Zeitmietvertrag unwirksam sein. Unwirksam ist sie weiterhin, weil sie mit dem Verzicht des Vermieters auf die Eigenbedarfskündigung als Druckmittel verbunden ist. Sollte der Vermieter tatsächlich wegen Eigenbedarf für die Nichte kündigen, dürfte dies, selbst wenn er einen Eigenbedarfsgrund behaupten sollte, schon unwirksam sein, weil für die Nichte eine gleichwertige, wenn auch teurere Wohnung zur Verfügung steht.

Auch die Ernsthaftigkeit des Kündigungswillens steht infrage, wenn der Vermieter gleichzeitig dem Mieter eine Vertragsverlängerung mit höherer Miete anbietet. Bedarf muss tatsächlich im Sinne eines vernünftigen Erlangungsinteresses bestehen. Die Rechtsprechung hat nur einen Eigenbedarfsgrund darin gesehen, dass der Vermieter oder die Bedarfsperson in einer unzumutbar teuren Wohnung wohnt und sie Bedarf an einer vermieteten billigeren Wohnung geltend macht.

Benachteiligungsverbot: Diskriminierung bei der Einladung zur Wohnungsbesichtigung

Trägt ein Mietinteressent hinreichende Indizien dafür vor, dass die mehrfachen Absagen für Wohnungsbesichtigungen offensichtlich aufgrund seines türkisch klingenden Namens erfolgten, muss der Vermieter beweisen, dass kein Verstoß gegen die Bestimmungen zum Schutz vor Benachteiligung vorgelegen haben.

So entschied es das Amtsgericht Charlottenburg. Der Mieter kann sich für die Sammlung von Indizien des sog. Testing-Verfahrens bedienen, d. h., er kann nach der Absage eine erneute Anfrage unter anderem Namen starten. Gelingt dem Vermieter der ihm obliegende Beweis nicht, liegt ein Verstoß gegen das Verbot der Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft vor.

Etwas anderes kann gelten, wenn der Rechtfertigungsgrund gemäß § 19 Abs. 3 AGG gegeben ist: Danach ist eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf das Schaffen und Erhalten sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig. Es bestehen aber Zweifel an der Europarechtskonformität dieser Norm, sodass sie bereits das AG Hamburg-Barmbek (3.2.17, 811b C 273/15) nur anwendet, wenn es sich bei der gezielten Vermietung an bestimmte Personen oder Personengruppen um „positive Maßnahmen“ i. S. v. § 5 AGG handelt. Dem schließt sich das AG Charlottenburg an.

Der Anspruch auf eine angemessene Entschädigung in Geld wird nach teilweise vertretener Auffassung nur bei einer vorsätzlichen Diskriminierung zugestanden. Dem hat sich das AG Charlottenburg ausdrücklich nicht angeschlossen. Das ergebe sich nicht aus dem Gesetz und könne auch nicht hineininterpretiert werden. (Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 14.1.2020, 203 C 31/19)

Mietsicherheiten: Nur eingeschränkte Aufrechnung mit Kautionen bei öffentlich gefördertem Wohnraum

Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Bremen. Es wies darauf hin, dass bei öffentlich gefördertem Wohnraum eine Sicherheitsleistung mit dem Mieter nur vereinbart werden kann, wenn damit Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen gesichert werden sollen.

Aus diesem Urteil folgt damit, dass der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch nur eingeschränkt aufrechnen darf. Er darf nur mit Ersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen aufrechnen. (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 8.11.2019, 3 C 52/18)

WEG: Schadenersatzpflicht des WEG-Verwalters bei Sturz eines Wohnungseigentümers

Stürzt ein Wohnungseigentümer eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppenanlage hinab und verletzt sich schwer, kann er einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem WEG-Verwalter aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht haben.

Hierauf wies das Amtsgericht Moers in einer aktuellen Entscheidung hin. Der Richter machte allerdings auch deutlich, dass ein Schadenersatzanspruch wegen eines Mitverschuldens des Wohnungseigentümers ausgeschlossen sein kann. Im vorliegenden Fall ging das Gericht von einem solchen Mitverschulden aus. Der Wohnungseigentümer kannte nämlich die von ihm beanstandete Gefahrenquelle seit vielen Jahren. (Amtsgericht Moers, Urteil vom 11.7.2019, 564 C 9/19)

WEG: DS-GVO kann Sondervergütung für den Verwalter rechtfertigen

Ist für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein Verwalter bestellt, ist dieser neben der WEG Mitverantwortlicher im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO).

Die gemeinsame Verantwortlichkeit führt dazu, dass beide Verantwortliche in einer transparenten Vereinbarung festlegen müssen, wer von ihnen in welchem Maß den Pflichtenkreis der DS-GVO zum Schutz der Betroffenen abdeckt, insbesondere was die Wahrnehmung der Rechte der betroffenen Person angeht, und wer welchen Informationspflichten nachkommt. Hierauf wies das Amtsgericht Mannheim hin.

Nach Ansicht des Gerichts verlangt die DS-GVO damit vom Verwalter einen zusätzlichen Aufwand. Dieser ist mit dem Grundhonorar nicht abgedeckt. Für ihn kann eine Sondervergütung vereinbart werden. Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss eine Sondervergütung für einen besonderen Verwaltungsaufwand zu bestimmen. (Amtsgericht Mannheim, Urteil vom 11.9.2019, 5 C 1733/19)