WEG: Müllabwurfanlage kann nicht durch Mehrheitsbeschluss stillgelegt werden

Die Stilllegung einer Müllabwurfanlage kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluss erreicht werden. So entschied es das Amtsgericht (AG) Königsstein.

Denn darin liege weder eine Gebrauchsregelung noch eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (hier: §§ 19 und 20 WEG). Es verstoße gegen ordnungsgemäße Verwaltung, wenn gemeinschaftliches Eigentum nur durch Mehrheitsbeschluss dem Gebrauch entzogen wird, also die Grenzen der bloßen Gebrauchsregelung oder baulichen Änderung überschritten werden. Der Fall sei eher vergleichbar mit einer Änderung der Teilungserklärung, so das AG. Eine solche bedürfe der Einstimmigkeit und Bewilligung aller Betroffenen.

Quelle: AG Königstein, Urteil vom 21.12.2023, 21 C 833/23 WEG

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Bundesgerichtshof: Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts: Rückforderung überzahlter Miete

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein auf Rückerstattung überzahlter Miete gerichteter Anspruch des Wohnraummieters, der Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts – hier Arbeitslosengeld II (nun: Bürgergeld) – als Bedarf für seine Unterkunft bezieht, auf den Sozialleistungsträger übergeht.

Das war geschehen

Der Kläger war vom 1.9.2018 bis Ende Juni 2020 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der Kläger, der zuvor in einer Flüchtlingsunterkunft gelebt hatte, bezog bereits während dieser Zeit Leistungen nach Maßgabe des SGB II. Den neben einem Mitmieter auf ihn entfallenden Teil der Miete für den Monat September 2018 entrichtete der Kläger noch selbst; für die Folgemonate übernahm das zuständige Jobcenter die Zahlung der Miete.

Der Kläger hat unter anderem geltend gemacht, die Miete sei sittenwidrig überhöht; zudem sei sie von Mitte September 2019 bis in den März 2020 hinein wegen eines Wasserschadens in vollem Umfang gemindert gewesen.

So entschieden die Vorinstanzen

Mit der Klage hat der Kläger die Rückerstattung überzahlter Miete für den Zeitraum von September 2018 bis Juni 2020 an sich (und seinen Mitmieter) verlangt. Das Amtsgericht (AG) hat der Klage im Wesentlichen nämlich in Höhe von rund 11.000 Euro stattgegeben, weil die vereinbarte Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als das Doppelte überstiegen und die Beklagte bei den Vertragsverhandlungen die Unterlegenheit des Klägers ausgenutzt habe. Zudem sei die Wohnung wegen eines Wasserschadens zeitweise nicht nutzbar und die Miete deshalb in dieser Zeit vollständig gemindert gewesen.

Während des von der Beklagten angestrengten Berufungsverfahrens hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers das Jobcenter wiederholt vergeblich um die Rückübertragung übergegangener Ansprüche auf den Kläger gebeten.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht (LG) das amtsgerichtliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des LG stünden dem Kläger die von ihm erhobenen Bereicherungsansprüche auf Rückerstattung überzahlter Miete nicht zu, weil sie nach dem Sozialgesetzbuch (hier: § 33 Abs. 1 SGB II) auf den Sozialleistungsträger übergegangen seien. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Das sagte der Bundesgerichtshof

Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass (etwaige) Ansprüche auf Rückerstattung überzahlter Miete gemäß § 33 Abs. 1 S. 1 SGB II in Höhe der geleisteten Aufwendungen auf den Sozialleistungsträger übergegangen sind. Der gesetzliche Forderungsübergang nach dieser Vorschrift soll den Grundsatz des Nachrangs der Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II sichern. Die Voraussetzungen des Forderungsübergangs waren hier erfüllt. Der Bereicherungsanspruch eines Mieters auf Rückerstattung überzahlter Miete gegen seinen Vermieter unter dem Gesichtspunkt der sog. ungerechtfertigten Bereicherung ist ein Anspruch gegen einen anderen, der nicht Leistungsträger ist. Die geltend gemachten Bereicherungsansprüche sind für die Zeit entstanden, in der das Jobcenter dem Kläger Leistungen zur Sicherung seines Lebensunterhalts gewährt hat. Bei rechtzeitiger Rückerstattung der überzahlten Miete durch die Vermieterin wären diese Sozialleistungen auch nicht erbracht worden; hätte die Beklagte die überzahlten Summen nämlich rechtzeitig zurückerstattet, hätte der Kläger sich diese Beträge zur Deckung seines Bedarfs anrechnen lassen müssen.

Dem gesetzlichen Anspruchsübergang steht es nicht entgegen, dass das Jobcenter die Bereicherungsansprüche gegen die Vermieterin weder selbst realisiert noch von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, die Ansprüche zur gerichtlichen Geltendmachung auf den Kläger zurückzuübertragen. Dies betrifft ausschließlich den Verwaltungsvollzug, berührt jedoch nicht die Voraussetzungen des gesetzlichen Anspruchsübergangs auf den Leistungsträger.

Quelle: BGH, Urteil vom 5.6.2024, VIII ZR 150/23, PM 124/24

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Mietmangel: Baustelle auf Nachbargrundstück rechtfertigt keine Mietminderung

Ein Vermieter muss nicht schon für jede mehr als unerhebliche Beeinträchtigung des bis zur Veränderung der äußeren Umstände gewohnten Nutzens der Mietsache einstehen. Er haftet nur für solche Umfeldveränderungen, die er selber nach Maßgabe des Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier: § 906 BGB) abwehren kann oder nur gegen Ausgleichszahlung hinnehmen muss. Die Freiheit von dahinter zurückbleibenden Einwirkungen auf das Grundstück, die ein Grundstückseigentümer ausgleichslos hinnehmen muss, sind danach gar nicht Gegenstand des vertraglichen Leistungsversprechens des Vermieters und der Gewährleistung. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.

Vorinstanz: Mieterin hat nicht genug vorgetragen

Die Wohnungsmieterin verlangte von der Vermieterin eine Mietminderung. Sie behauptete, die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück erheblich beeinträchtigt. Vor dem AG hatte sie damit keinen Erfolg. Sie habe nicht schlüssig dargetan, dass der Nutzen der Wohnung durch die Baustelle über das hinzunehmende Maß hinaus beeinträchtigt gewesen sei, so das AG. Darüber hinaus habe die Mieterin zur konkreten Beeinträchtigung des Wohnungsnutzens nicht ausreichend vorgetragen, sondern nur geltend gemacht, dass sie die Mieträume lediglich in Baupausen habe lüften können. Soweit sie die Unbenutzbarkeit des Balkons wegen Lärm und Staub behauptet habe, sei das unschlüssig, weil unklar bleibe, wo sich der Balkon im Verhältnis zur Baustelle auf dem Nachbargrundstück befinde.

Im Berufungsverfahren argumentierte die Mieterin, dass sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ausreichend zu den Auswirkungen der Baumaßnahmen vorgetragen habe; das Gericht müsse sich nun in einer Beweisaufnahme davon überzeugen, ob ein Mangel vorliege oder nicht.

So sah es das Landgericht

Das sah das LG anders und wies die Berufung zurück. Die Baumaßnahmen hätten nicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung geführt, die die Vermieterin nicht gemäß § 906 Abs. 2 S. 1 BGB hätte unterbinden können oder gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB nur gegen eine angemessene Ausgleichszahlung hätte dulden müssen.

Beeinträchtigung war durch Dritte verursacht

Das Risiko einer nach Mietvertragsschluss auch zufällig eintretenden Verringerung des Nutzens der Mietsache sei nicht dem Vermieter zuzuordnen, da es sich bei einer durch Dritte verursachten Nutzungsbeeinträchtigung aus Sicht beider Vertragsparteien um ein unabwendbares Ereignis handeln könne, für das ein Vermieter erkennbar keine Haftung übernehmen wolle und billigerweise auch nicht übernehmen müsse.

An die Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung sei der in der Rechtsprechung entwickelte strenge Maßstab anzulegen, der auch bei der unmittelbaren Anwendung des § 906 BGB im Nachbarschaftsrecht gelte. Andernfalls liefe das Kriterium nicht nur weitgehend leer, sondern der Vermieter wäre Gewährleistungsansprüchen ausgesetzt, ohne erfolgreich gegen den Grundstücksnachbarn als Verursacher der Störungen vorgehen und diesen gegebenenfalls in Regress nehmen zu können.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 8.2.2024, 64 S 319/21

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Instandsetzungskosten: Wohnungseigentum: Wem gehört das Dach?

Das Dach eines Flachdachanbaus einer WEG-Anlage ist selbst dann Gemeinschaftseigentum, wenn alle darunterliegenden Räume zu einer Sondereigentumseinheit gehören. Für die Gültigkeit eines Grundlagenbeschlusses ist es daher nicht erforderlich, dass der Beschlussersetzungsantrag auch die inhaltliche Konkretisierung umfasst. Diese Konkretisierungen können den Eigentümern überlassen werden. So sieht es das Landgericht (LG) Karlsruhe.

Das Dach sollte instand gesetzt werden

Gestritten wurde um die Instandsetzung des Dachs über einer Gaststättenküche in einer WEG-Anlage, die im Sondereigentum eines Eigentümers steht und ein eigenes Flachdach hat. In der Teilungserklärung ist das Sondereigentum als „Einrichtungen und Anlagen“ definiert, soweit diese nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sondern nur dem Sondereigentümer zu dienen bestimmt sind. Der Eigentümer begehrte durch Beschlussersetzung, dass die Instandsetzung des Dachs beschlossen wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war der Ansicht, dass der Eigentümer die Instandsetzungskosten allein tragen müsse. Für die Beschlussersetzung fehle es an der sogenannten Ermessensreduzierung auf Null.

Beschluss war ungültig

Das Amtsgericht (AG) hatte der Klage zunächst stattgegeben. Die Berufung vor dem LG hatte ebenfalls keinen Erfolg. Der Negativbeschluss sei ungültig, so das LG in zweiter Instanz. Die Ablehnung einer positiven Beschlussfassung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel gegeben sei. Das habe schon der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffe, bestehe nur, wenn sich das Ermessen der Gemeinschaft im Einzelfall auf Null reduziert habe, sich also jede andere Entscheidung als ermessensfehlerhaft darstellte. Die abgelehnte Sanierung sei dringend erforderlich und stelle eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme dar.

Konstruktive Bestandteile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig

Bei dem Dach handele es sich auch nicht um Sondereigentum.

Das LG hat klargestellt, dass die konstruktiven Bestandteile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig sind, selbst wenn alle Räume des Gebäudes dem Sondereigentum eines Eigentümers unterliegen. Unerheblich ist eine mögliche widersprechende Regelung in der Teilungserklärung. Denn eine Regelung, die nicht sondereigentumsfähige Gebäudeteile zum Inhalt des Sondereigentums erklärt, ist nichtig.

Zulässig sei es, lediglich einen Grundlagenbeschluss zu treffen, also anzuordnen, dass eine Instandsetzung bestimmter Bauteile zu erfolgen habe, und den Wohnungseigentümern im Übrigen die weitere inhaltliche Konkretisierung (Auswahl des Fachunternehmens, Finanzierung der Maßnahme, etc.) zustehe. Es sei also nicht zu beanstanden, dass der Beschlussersetzungsantrag nur auf das „Ob“ der Instandsetzung, nicht jedoch bereits auf das „Wie“ ziele.

Quelle: LG Karlsruhe, Urteil vom 8.3.2024, 11 S 53/22

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Mietminderung: Feuchtigkeitserscheinungen: Mangel auch in Altbauwohnung

Das Landgericht (LG) Paderborn hat in einem Mietrechtsstreit über Feuchtigkeitserscheinungen in einer Altbauwohnung Klartext gesprochen. Es gab dem Mieter überwiegend recht.

Baujahr ändert nichts an Mangel

Das LG: Erheblich durchfeuchtete Wände mit sichtbaren Salzausblühungen und feuchtigkeitsbedingt zerbröselndem Putz stellen auch in einer Altbauwohnung aus den 1920er Jahren einen Mietmangel dar. Dabei hat das LG berücksichtigt, dass die Wände teils erst ab einer Höhe von ca. einem Meter über dem Fußboden „normal“ trockene Messwerte zeigen und die Feuchtigkeit ausschließlich bauliche Ursachen hat.

Anspruch auf Beseitigung und Minderung

Der klagenden Mieterin sprach das LG deshalb einen Anspruch gegen ihren Vermieter auf Beseitigung der Feuchtigkeit in den Wohnungswänden zu. Es nahm aufgrund der feuchten Wände und den damit einhergehenden Nachteilen u.a. für Wohnklima und Optik anders als das erstinstanzliche Gericht zudem eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs an und bejahte ein Mietminderungsrecht der Klägerin.

Keinen Mangel sah das LG hingegen im konkreten Fall in den ebenfalls durchfeuchteten Kellerwänden des Mietobjekts. Daher wies es die Berufung der Klägerin insofern zurück.

Quelle: LG Paderborn, Urteil vom 6.3.2024, 1 S 72/222, PM vom 6.3.2024

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Kostenerstattungsanspruch: Tatortreinigung im Mietobjekt: Mieter muss zahlen

Der Vermieter darf, um vom Mieter verursachte Blutlachen im Treppenhaus und Eingangsbereich zu beseitigen, eine teure Spezialfirma für die Reinigung eines Tatorts nach Suizid oder Unfall mit den Reinigungsarbeiten beauftragen. Er muss auch nicht zuvor den Mieter beauftragen, um die Kosten gering zu halten, wenn der Mieter nicht über die ausreichende Qualifikation verfügt, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen. So hat es das Amtsgericht (AG) Frankfurt/Main entschieden.

Mieter hatte Blutspuren versuracht

Der Wohnungsmieter stand unter Betreuung. Eines Tages trat er nach einer Verletzung stark blutend aus seiner Wohnung in das Treppenhaus und anschließend durch die Haustür nach draußen. Dabei hinterließ er massive Blutspuren. Daraufhin beauftragte die Vermieterin eine Spezialfirma mit der Reinigung und Desinfektion des Treppenhauses und des Eingangsbereichs. Die Vermieterin stellte dem Mieter über seinen Betreuer die Kosten in Höhe von rd. 1.930 Euro in Rechnung. Der Mieter zahlte nicht, daher klagte die Vermieterin.

Kostenerstattungsanspruch des Vermieters

Mit Erfolg: Die Vermieterin habe gegen den Mieter einen Kostenerstattungsanspruch nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 280 Abs. 1 BGB) in Verbindung mit dem Mietvertrag, so das AG. Der Mieter habe dadurch, dass er nach einer Verletzung stark blutend durch das Treppenhaus und durch die Hauseingangstür ging und dabei größere Mengen Blut ungehindert auf den Boden laufen ließ, schuldhaft gegen den Mietvertrag verstoßen. Die Vermieterin war verpflichtet, unverzüglich die Blutspuren beseitigen zu lassen, zum einen, um die Gefahr von Stürzen infolge des Ausrutschens auf den Blutlachen zu vermeiden und zum anderen, um einer Infektionsgefahr bei Kontakt mit dem Blut entgegenzutreten.

Sie habe den Mieter nicht selbst beauftragen können, um die Kosten gering zu halten, da dieser nicht über die ausreichende Qualifikation verfügte, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen. Zudem hätte die Entfernung nicht unverzüglich erfolgen können, da der Mieter offenkundig verletzt war. Die Vermieterin habe auch nicht gegen eine ihr obliegende Schadensminderungspflicht verstoßen, indem sie ein Fachunternehmen für Tatortreinigung beauftragte. Sie war gehalten, sicherzustellen, dass keine Gefahr für Mitbewohner und Besucher bestehen bleibt, was nur durch ein spezialisiertes Reinigungsunternehmen gewährleistet war.

Vergleichsangebote nicht nötig

Es stellt auch keinen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht dar, dass die Vermieterin keine (drei) Vergleichsangebote eingeholt hat. Denn sie musste unverzüglich tätig werden, um die Gefahrenquelle zu beseitigen.

Qualität der Fachfirma nicht „kriegsentscheidend“

Auch kommt es nicht darauf an, ob die von der Vermieterin beauftragte Fachfirma möglicherweise unsachgemäß oder unwirtschaftlich gearbeitet hat und dadurch höhere Kosten entstanden sind. Denn ein Schädiger muss solche Kosten auch dann ersetzen, wenn den Geschädigten kein Auswahl- oder Überwachungsverschulden trifft.

Quelle: AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.8.2023, 33 C 1898/23

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WEG: Erhaltungslast darf auf Miteigentümer übertragen werden

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass nicht die Gemeinschaft der Eigentümer, sondern ein einzelner Wohnungseigentümer geschlossene Bereiche oder Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, z. B. Dachterrassen, selbstständig erhalten muss. So entschied es das Amtsgericht (AG) München. Das AG: Weist die Teilungsordnung einzelnen Eigentümern die Erhaltungslast für die Balkon- und Dachterrasseninnenseiten einschließlich Geländer zu, umfasst diese Erhaltungslast die Geländer insgesamt und nicht nur deren Innenseiten.

Die Eigentümer einer Wohnung mit Dachterrasse verlangten von der Gemeinschaft die Erneuerung des Brüstungsgeländers. Laut Teilungserklärung sind den Eigentümern die erforderlichen Reparaturen, u. a. der Balkon- und Dachterrasseninnenseiten einschließlich Geländer auferlegt worden. Die Gemeinschaft lehnte es ab, das Geländer zu erneuern.

Vor Gericht hatten die Eigentümer keinen Erfolg. Ein Anspruch darauf, dass dem Beschlussantrag exakt mit dem zur Abstimmung gestellten Inhalt zugestimmt werden müsste, bestehe nicht. Das AG berief sich bei dieser Aussage auf den Bundesgerichtshof (BGH). Da noch zwei weitere Angebote vorlagen, bestand schon aus diesem Grund keine sog. Ermessensreduktion auf null. Das bedeutet, die Gemeinschaft musste nicht zwingend im Sinne der Eigentümer entscheiden. Zudem unterscheide die Teilungserklärung zwischen den Außenseiten lediglich bezüglich der Fenster und Türen sowie der Balkone und Dachterrassen selbst. Hinsichtlich des Geländers werde nicht differenziert zwischen Innen und Außen. Vielmehr werde diese insgesamt als den Balkon- oder Dachterrassen zugehörig beschrieben.

Quelle: AG München, Urteil vom 11.4.1024, 1293 C 18170/23

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Fehlverhalten: Vermieterin mit Wasser übergossen: fristlose Kündigung

Das Amtsgericht (AG) Hanau hat entschieden: Einer Mieterin von Wohnraum darf fristlos gekündigt werden, wenn diese gleich zweimal die Vermieterin mit Wasser überschüttet.

Die Vermieterin hatte die Mieterin auf Räumung der Wohnung verklagt, weil diese sie zwei Mal mit Wasser übergossen habe. Unstreitig zwischen den Parteien war zwar, dass die Mieterin jeweils einen Eimer Wasser aus dem Fenster in den Hof gegossen hatte, als sich die Vermieterin in diesem befand. Die Mieterin hatte allerdings bestritten, die Vermieterin getroffen zu haben oder überhaupt treffen zu wollen.

Das AG sah die Kündigung als wirksam an. Denn der vernommene Zeuge bestätigte, dass die Vermieterin beide Male tatsächlich mit dem Wasser aus dem Eimer vollständig übergossen wurde. Diese sei, so der Zeuge, „klitschnass“ gewesen, wie bei einer „Ice-Bucket-Challenge“. Das rechtfertige eine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens, so das AG. Selbst, wenn die Mieterin keine direkte Absicht gehabt habe, die Vermieterin zu treffen, habe sie dies angesichts der Situation jedoch zumindest billigend in Kauf genommen. Denn ihr Ziel lag schon nach dem eigenen Vortrag darin, die Vermieterin davon abzuhalten, ihr Fahrrad umzustellen. Es habe auch keiner vorherigen Abmahnung bedurft, zumal die Mieterin, wie sich aus der Beweisaufnahme ergab, bereits weitere derartige Aktionen angekündigt habe.

Quelle: AG Hanau, Beschluss vom 19.2.2024, 34 C 92/23, PM vom 3.5.2024

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WEG: Beschlüsse der Wohnungseigentümer zur Änderung der Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat auf der Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungseigentumsrechts in zwei Verfahren über die Voraussetzungen entschieden, unter denen die Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen können.

Verfahren 1: Das war geschehen

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Teileigentümer von vier sog. Doppelparkern. Aufgrund eines Defekts der (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) Hebeanlage kann in den Doppelparkern nur jeweils ein Fahrzeug abgestellt werden. Im Juni 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung, nach der die Kosten für eine Sanierung und Reparatur der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der Doppelparker nicht mehr wie bisher von allen Wohnungseigentümern, sondern ausschließlich von den Teileigentümern der insgesamt zwanzig Doppelparker gemeinschaftlich zu tragen sind. Gegen diesen Beschluss wandte sich der Kläger mit der Anfechtungsklage, die in den Vorinstanzen erfolglos geblieben ist. Der BGH hat seine Revision zurückgewiesen.

Verfahren 1: So sieht es der Bundesgerichtshof

Der Beschluss über die Verteilung der für die Doppelparker anfallenden Kosten ist weder nichtig noch anfechtbar. Die Eigentümer haben die Kompetenz, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Dieses im Vergleich zur vorherigen Rechtslage weite Verständnis ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut und steht mit dem gesetzgeberischen Ziel der Regelung in Einklang.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Beschließen die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie wie schon nach der alten Rechtslage jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies wie schon nach § 16 Abs. 4 WEG alte Fassung jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. Daran gemessen ist der Beschluss nicht zu beanstanden. Durch die getroffene Regelung werden nur die Teileigentümer der Doppelparker mit Kosten belastet, die im Gegensatz zu den übrigen Wohnungseigentümern auch einen Nutzen aus der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums an den Doppelparkern ziehen und denen die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums wirtschaftlich zugutekommt. Auch das Rückwirkungsverbot gebietet hier keine andere Beurteilung. Denn bei typisierender Betrachtung konnten die Teileigentümer nicht darauf vertrauen, dass die gesetzlichen Öffnungsklauseln dauerhaft unverändert bleiben und die Mehrheitsmacht nicht erweitert wird. Vielmehr muss mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden.

Verfahren 2: Das war geschehen

Der Kläger war Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und Eigentümer einer Wohnung im Dachgeschoss. In einer Eigentümerversammlung im August 2021 fassten die Eigentümer den Beschluss, die (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers auszutauschen und dazu eine Fachfirma zu beauftragen. Weiter beschlossen sie, dass der Kläger abweichend von der bisherigen Regelung die Kosten des Fensteraustauschs allein tragen solle. Seine Anfechtungsklage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Der BGH hat die Revision zurückgewiesen.

Verfahren 2: So sieht es der Bundesgerichtshof

Der Beschluss, für den die Beschlusskompetenz bestand, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Er berücksichtigt im Hinblick auf die allein im Bereich des Sondereigentums des Klägers befindlichen Dachflächenfenster die Gebrauchsmöglichkeit des Klägers. Entgegen der Ansicht der Revision entspricht der Beschluss auch insoweit ordnungsmäßiger Verwaltung, als die Wohnungseigentümer allein über die Kostentragung für den Austausch der Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers entschieden haben, ohne zugleich eine Regelung für die Behandlung künftiger gleich gelagerter Fälle zu treffen. Ob die sog. „Maßstabskontinuität“ nach der Neufassung des Wohnungseigentumsrechts schon bei dem ersten Beschluss über die Kosten einer einzelnen Erhaltungsmaßnahme berücksichtigt werden muss, war umstritten.

Der BGH hat dies verneint und nun entschieden, dass dann, wenn die Eigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme beschließen, nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden muss. Ob und in welcher Art und Weise in Folgebeschlüssen die zuvor für eine einzelne Instandsetzungsmaßnahme beschlossene Änderung der Kostenverteilung zu berücksichtigen ist, kann nämlich nicht hypothetisch für künftige Fälle beurteilt werden, sondern nur für eine konkrete Maßnahme oder einen bereits gefassten, konkreten Beschluss.

Quelle: BGH, Urteile vom 22.3.2024, V ZR 81/23 und V ZR 87/23, PM 69/24

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WEG: Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen

Hat eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern mit einem Unternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, muss der Verwalter Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Das war geschehen

Eine Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, das Dach zu erneuern und beauftragte ein Dachdeckerunternehmen. Der Auftrag hatte ein Volumen von 116.000 Euro. Für noch zu beschaffendes Material stellte der Dachdecker Abschlagsrechnungen über 61.000 Euro, auf die der Verwalter insgesamt 70.000 Euro zahlte. Nach Beginn der Arbeiten zahlte der Verwalter ohne Vorlage von Rechnungen gestückelt weitere 34.500 Euro. Bei einem Baufortschritt von ca. 85 Prozent stellte der Dachdecker die Arbeiten ein. Die Eigentümergemeinschaft verklagte den Verwalter auf Schadenersatz in Höhe der geleisteten Zahlung.

Während das Landgericht (LG) Dortmund in der Vorinstanz eine Pflichtverletzung des Verwalters noch verneint hatte, entschied der BGH: Bei der Bewirkung von Zahlungen ist ein Verwalter verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.

Das hob der Bundesgerichtshof hervor

Der BGH hob hervor: Ein Verwalter muss Abschlagsrechnungen daraufhin durchsehen, ob sie zum Auftrag und dem Leistungsstand passen. Eine Abschlagszahlung für Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, erfordert abgesehen davon, dass die Stoffe oder Bauteile den vertraglichen Vorgaben entsprechen müssen , dass der Eigentümergemeinschaft nach ihrer Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.

Der BGH erklärt: Selbst, wenn sich herausstellen sollte, dass der Verwalter seinen Pflichten genügt hat, wäre relevant, ob sich ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung der Werkleistungen verfügt, überhaupt auf eine allein auf mangelnder Fachkunde beruhende fehlende Erkennbarkeit von Mängeln der Werkleistung berufen kann. Das kann zu verneinen sein, wenn es ein Verwalter bei einer mit erheblichem Kostenrisiko verbundenen umfangreichen baulichen Maßnahme unterlassen hat, die Wohnungseigentümer auf seine fehlende Fachkompetenz hinzuweisen und eine Beschlussfassung über eine überwachende Tätigkeit durch Sonderfachleute vorzubereiten. Es wird nämlich im Wege des Anscheinsbeweises vermutet, dass die Eigentümergemeinschaft einen solchen Beschluss gefasst hätte.

Quelle: BGH, Urteil vom 26.1.2024, V ZR 162/22

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