Bundesgerichtshof: Verjährungsbeginn für Bauhandwerkersicherungshypothek

Die dreijährige Verjährungsfrist des Anspruchs auf Stellen einer Bauhandwerkersicherung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beginnt taggenau mit dem Verlangen des Unternehmers nach Sicherheit. So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH).

So ist die Verjährung geregelt

Der Anspruch auf Stellen einer Bauhandwerkersicherung, wonach der Unternehmer unter im BGB näher geregelten Voraussetzungen vom Besteller eine Sicherheitsleistung in Höhe der vereinbarten Vergütung verlangen kann, verjährt in der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Nun hat der BGH die bisher offene Frage entschieden, wann die Verjährung beginnt.

So begründet der BGH seine Ansicht

Dass die Verjährungsfrist taggenau mit dem Verlangen des Unternehmers nach Sicherheit beginnt, folgt für den BGH aus der entsprechenden Anwendung von § 604 Abs. 5, § 695 S. 2, § 696 S. 3 BGB auf diesen Anspruch. § 199 Abs. 1 BGB, wonach die regelmäßige Verjährungsfrist, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste, ist daher nicht anzuwenden.

Quelle: BGH, Urteil vom 21.11.2024, VII ZR 245/23

/von

Hofbesitzer: Erfolgreicher Eilantrag gegen die Anordnung zur Herstellung der Löschwasserversorgung

Die Anordnung einer Verbandsgemeindeverwaltung, mit der die Eigentümer eines Wohngebäudes zur Herstellung und dauerhaften Unterhaltung einer eigenen Löschwasserversorgung verpflichtet worden sind, ist ermessensfehlerhaft und damit rechtswidrig. Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz und gab dem hiergegen gerichteten Eilantrag statt.

Grundstückseigentümer sollten Löschwasserversorgung herstellen und unterhalten

Das Gebäude der Antragsteller befindet sich gemeinsam mit weiteren Höfen einige Kilometer außerhalb der nächstgelegenen Ortslage. Die vorhandene Trinkwasserversorgung ist zu klein dimensioniert, um eine hinreichende Löschwasserversorgung sicherzustellen. Ein in der Mitte des Areals existierender Löschteich ist verschlammt und deshalb nicht nutzbar. Weil Bemühungen um eine einvernehmliche Lösung zwischen den Grundstückseigentümern und der Verbandsgemeindeverwaltung scheiterten, verfügte diese schließlich, dass die Grundstückseigentümer die Löschwasserversorgung mit einer Wassermenge von 96 m³/h für eine Dauer von zwei Stunden herzustellen und zu unterhalten hätten. Gleichzeitig ordnete sie die sofortige Vollziehung des Bescheids an.

Hiergegen erhoben die Antragsteller Widerspruch und stellten den gerichtlichen Eilantrag.

Anordnung war ermessensfehlerhaft

Dieser Antrag hatte Erfolg. Die Anordnung sei ermessensfehlerhaft ergangen, so das VG. Zwar könnten Eigentümer baulicher Anlagen, für die keine ausreichende Löschwasserversorgung sichergestellt sei, nach dem Landesgesetz über Brandschutz, die allgemeine Hilfe und den Katastrophenschutz (hier: gemäß § 31 Abs. 5 LBKG) zur Vorhaltung fehlender Löschmittel verpflichtet werden. Der Antragsgegner habe jedoch übersehen, dass unter Umständen eine geringere Löschwassermenge ausreichend sei. Denn das Regelwerk, auf das sich der Antragsgegner maßgeblich bezogen habe, sehe zwar im Grundsatz die geforderten 96 m³/h vor. Für ländliche Ansiedlungen von zwei bis zehn Anwesen sei jedoch nur ein Löschwasserbedarf von 48 m³/h anzusetzen.

Hiermit habe sich die Antragsgegnerin nicht auseinandergesetzt, obwohl sich dies nach der Anzahl der vorhandenen Anwesen aufgedrängt hätte. Der Begründungsmangel führe so zu einem Ermessensdefizit.

Quelle: VG Koblenz, Beschluss vom 14.11.2024, 3 L 1042/24.KO, PM 20/24

/von

Bundesgerichtshof: Neues zu Mehrkosten am Bau

Oft ändern sich die Umstände, unter denen begonnen wurde, zu bauen. Entstehen dem Bauträger dann Mehrkosten, ist fraglich, wer diese trägt. Einen solchen Fall hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Das war geschehen

Ein Unternehmen sollte nach einer öffentlichen Ausschreibung Starkstromanlagen bauen. Bereits der Baubeginn verzögerte sich. Diese hätte im Juni 2018 starten sollen. Erst, nachdem der Bauträger Anfang Juli 2018 eine Baubehinderung angemeldet hatte, schickte der Auftraggeber Ende Juli einen Bauablaufplan, den er Ende Januar 2019 korrigierte. Der neue Bauablaufplan sah vor, die Abnahme zu verschieben. In der Zwischenzeit kam es zu weiteren fünf Baubehinderungen, die der Bauträger monierte. Schließlich fand die Abnahme erst im November 2019 statt.

Bauherr weigerte sich, Mehrkosten zu tragen

Der Bauherr weigerte sich, Mehrkosten von ca. 57.000 Euro wegen Verlängerung der Bauzeit und gestiegener Tariflöhne zu zahlen. Der Bauträger klagte.

So sah es das Oberlandesgericht

Das OLG Dresden lehnte einen Mehrvergütungsanspruch wegen Verlängerung der Bauzeit ab. Hiernach kann ein Unternehmen eine Preisanpassung verlangen, wenn sich aufgrund von „Anordnungen“ des Auftraggebers die Grundlagen der Kalkulation ändern.

Das OLG: Die Übermittlung der beiden Bauablaufpläne seien keine solchen Anordnungen. Der Anlagenbauer legte Revision ein, scheiterte aber auch damit.

So sah es der Bundesgerichtshof

Das sah auch der BGH so. Denn der Bauherr hatte hier die VOB/B vorgegeben und damit Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Diese seien auszulegen. Insbesondere seien Mehrkosten aufgrund von Anweisungen des Auftraggebers von Mehrkosten zu differenzieren, die durch andere Vertragsstörungen entstanden sind.

Das Übermitteln von bloßen Bauablaufplänen seien keine solchen Anweisungen in o. g. Sinne. Vielmehr reagiere der Auftraggeber damit nur auf Verzögerungen.

Eine Pflichtverletzung des Auftraggebers liege ebenfalls nicht vor. Folglich scheide ein Anspruch auf Mehrvergütung aus.

Quelle: BGH, Urteil vom 19.9.2024, VII ZR 10/24

/von

Baumängel: Bauhandwerkersicherung auch noch nachträglich möglich

Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig hat entschieden: Ein Unternehmer kann eine Bauhandwerkersicherung auch verlangen, wenn er nur noch Mängel beseitigen muss. Wird die Sicherheit nicht gestellt, darf er die Mängelbeseitigung verweigern.

Auftrag mit Mängeln ausgeführt

Der Unternehmer sollte Betonflächen im Außenbereich herstellen. Dies geschah nur mangelhaft. Um die Kosten für die Mängelbeseitigung abzusichern, hat der Unternehmer eine Sicherheit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 650f BGB) gefordert. Doch der Auftraggeber stellte die Sicherheit nicht. Deswegen kündigte der Unternehmer den Vertrag. Er meinte, dadurch sei ein Abrechnungsverhältnis eingetreten. Der Auftraggeber erhob Widerklage, mit der er einen Vorschuss verlangte, um die Mängel zu beseitigen.

Klage und Widerklage erfolglos

Keine der Parteien war vor dem OLG erfolgreich. Zwar war der Unternehmer, so das OLG, berechtigt, den Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen, da der Auftraggeber die Sicherheit nicht innerhalb der hierfür gesetzten Frist gestellt hatte.

Aber durch die Kündigung sei das Nacherfüllungsstadium des Vertrags beendet gewesen. In solchen Fällen bestehe der Vergütungsanspruch nur, soweit die Leistungen mangelfrei erbracht wurden. Folge: Der Unternehmer müsse sich den mangelbedingten Minderwert anrechnen lassen. Hier schätzte das OLG diesen auf mindestens die Höhe der geltend gemachten Werklohnforderung. Es wies die Klage daher ab.

Wegen der Beendigung des Nacherfüllungsstadiums hatte der Auftraggeber laut OLG auch keinen Anspruch mehr auf den Vorschuss zur Mängelbeseitigung. Die Mängel würden allenfalls durch die Minderung des Vergütungsanspruchs berücksichtigt.

Quelle: OLG Schleswig, Urteil vom 24.7.2024, 12 U 75/23

/von

Planungsmängel: Nachbesserung der nicht genehmigungsfähigen Planung

Der Architekt hat ein Recht zur Nachbesserung der nicht genehmigungsfähigen Planung. Diese kommt aber nur in Betracht, wenn die Planung in der beantragten Form dauerhaft genehmigungsfähig hergestellt werden kann. Auf grundlegende Änderungen der Planung zwecks Herstellung der Genehmigungsfähigkeit muss der Auftraggeber sich nachträglich nicht einlassen. So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf.

Genehmigungsfähigkeit nicht erreicht

Der Architekt hatte die Genehmigungsfähigkeit seiner Planung nicht erreicht. Um das doch noch zu gewährleisten, wollte er seine Planung weitreichend ändern.

Oberlandesgericht restriktiv

Das OLG schränkt die Nachbesserungsmöglichkeiten für die Beseitigung von Planungsmängeln ausdrücklich ein. Es betont: Der Architekt hat nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten, seine Planung nachzubessern.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.12.2021, 23 U 81/21, rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde: BGH, Beschluss vom 24.4.2024, VII ZR 886/21

/von

Normenkontrollverfahren: Brandenburgische Baugebührenordnung verstößt gegen Landesverfassung

Die Gebührenregelungen der Dritten Verordnung zur Änderung der Brandenburgischen Baugebührenordnung (BauGebO) vom 5.10.2016 sind nicht mit dem in Art. 97 Abs. 3 der Verfassung des Landes Brandenburg verankerten, sogenannten Konnexitätsgebot vereinbar. Das hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg heute in einem Normenkontrollverfahren entschieden.

Das landesverfassungsrechtliche Konnexitätsprinzip verpflichtet das Land zu einem vollständigen Kostenausgleich bei der Übertragung von Aufgaben auf die kommunale Ebene. Die Antragsteller vier Landkreise des Landes Brandenburg rügen mit ihrem Normenkontrollantrag, dass die Gebührenerhebung auf der Grundlage der Baugebührenordnung nicht ausreiche, um die Kosten auszugleichen, die ihnen durch die Übertragung der Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde entstehen.

Nach Auffassung des OVG verlange das Konnexitätsgebot eine sorgfältige und gründliche Kostenprognose unter Ausschöpfung aller erreichbaren Erkenntnisquellen. Diese Anforderungen habe das Land Brandenburg verfehlt, indem es trotz erkennbar steigender Personalaufwendungen lediglich einen Durchschnittswert der Jahre 2011 bis 2014 herangezogen und die zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses bereits bekannten Tariferhöhungen im öffentlichen Dienst nicht vollständig berücksichtigt habe.

Die Revision zum Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) wurde nicht zugelassen.

Quelle: OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10.10.2024, OVG 10 A 5.19, PM 37/24

/von

Bebauungsplan: Nicht überall im Wochenendhausgebiet müssen entsprechende Gebäude erlaubt sein

Beschränkt ein Bebauungsplan über ein Wochenendhausgebiet mittels sog. Baufenster die Bebaubarkeit von Flächen, kann für ein Grundstück, das außerhalb eines Baufensters gelegen ist, kein Bauvorbescheid erteilt werden, entschied das Verwaltungsgericht (VG) Mainz.

Klägerin stellte Antrag auf Bauvorbescheid

Die Klägerin ist Pächterin eines Grundstücks, das im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, der ein Wochenendhausgebiet und hierfür überbaubare Flächen (sog. Baufenster) festsetzt. Das Pachtgrundstück ist danach nicht mit einem Wochenendhaus bebaubar, sondern nur mit Nebengebäuden, etwa zum Unterstellen von Gegenständen zur Freizeitnutzung. Die Klägerin stellte einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids zur Klärung der Frage, ob ihr Grundstück mit einem Wochenendhaus bebaubar sei, und beantragte hilfsweise eine Befreiung von der Festsetzung über die überbaubaren Flächen. Sie machte zur Begründung ihres Antrags geltend: Für jedes andere Grundstück in der Straße sehe der Bebauungsplan ein Baufenster vor, nicht aber für ihres; an vielen Stellen des Plangebiets seien nicht überbaubare Flächen zwischenzeitlich mit Gebäuden bebaut worden; für ihr Grundstück sei sogar eine Hausnummer vergeben worden. Die Baugenehmigungsbehörde lehnte das Begehren ab. Das Widerspruchsverfahren blieb ohne Erfolg. Das VG wies auch die Klage ab.

Errichtung eines Wochenendhauses nicht genehmigungsfähig

Die Errichtung eines Wochenendhauses auf dem Pachtgrundstück sei nicht genehmigungsfähig, denn für dieses sehe der Bebauungsplan keine Fläche vor, die mit einem solchen Gebäude bebaut werden dürfe. Die Beschränkung der Bebaubarkeit der Flächen über das gesamte Plangebiet hinweg diene nach dem Willen der Gemeinde als Plangeberin der Verhinderung einer verdichteten Bebauung in dem Erholungsgebiet und dem Erhalt von Waldflächen. Damit liege eine städtebaulich legitimierte Planung vor, die auch das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) der von der Beschränkung betroffenen Eigentümer nicht verletze. Ohne den Bebauungsplan wären im Außenbereich Gebäude zur privaten Freizeitnutzung generell bauplanungsrechtlich unzulässig.

Die Festsetzung über die beschränkte Bebaubarkeit, an deren Geltung die Gemeinde ausdrücklich weiter festhalte, sei auch nicht funktionslos geworden; sie könne die bauliche Entwicklung in dem Plangebiet auch künftig noch beeinflussen. Denn es gebe noch unbebaute Grundstücke, für die ebenfalls ein Baufenster festgesetzt sei.

Werden Regeln gebrochen, ändert das nichts am Geltungsanspruch einer Vorschrift

Der überwiegende Teil der Bebauung sei auch innerhalb der Baufenster verwirklicht worden. Unerheblich sei hingegen, dass in einer Vielzahl von Fällen Grundstücke entgegen der Festsetzung zu den Baufenstern bebaut worden seien. Der Geltungsanspruch einer Norm wie der eines Bebauungsplans gehe nicht bereits dadurch unter, dass sich ein großer Teil der Betroffenen nicht an die Regelung halte. Die Vergabe einer Hausnummer diene allein ordnungsrechtlichen Belangen und begründe keine Baurechte für ein Grundstück.

Eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans über die beschränkte Bebaubarkeit der Grundstücke scheide aus, weil diese angesichts der Gesamtkonzeption einen Grundzug der Planung betreffe, über den die Baugenehmigungsbehörde auch zur Vermeidung eines Präzedenzfalles nicht hinweggehen könne. Allein die Gemeinde könne eine Umplanung des Bebauungsplans vornehmen.

Quelle: VG Mainz, Urteil vom 25.9.2024, 3 K 746/23.MZ, PM 8/24

/von

Offenbarungspflicht: Fehlende Architekteneigenschaft: Rückforderung von Honorarabschlägen

Die Architekteneigenschaft setzt voraus, dass der Planer in die bei der zuständigen Architektenkammer geführten Architektenliste eingetragen ist. Ist dies nicht der Fall, weil der Planer zwar Architektur studiert, aber keinen akademischen Abschluss erworben hat, muss er hierüber den Auftraggeber bei Vertragsabschluss informieren. Insoweit besteht eine Offenbarungspflicht, so das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf.

Verstößt der Planer gegen diese Offenbarungspflicht, kann der Auftraggeber nach dieser Entscheidung die von ihm geleisteten Honorarabschläge zurückfordern.

Hierbei besteht die Vermutung, dass der Auftraggeber den Planer bei Aufklärung über seine fehlende Architekteneigenschaft nicht beauftragt hätte und somit die Honorarabschläge nicht bezahlt worden wären. Die Beauftragung wäre einerseits wegen der großen Bedeutung des Bauwerks, andererseits wegen der mangelnden Fähigkeit des Planers, den Bauantrag überhaupt zu stellen, unvernünftig gewesen. Hierüber entscheidet das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.2.2023, 22 U 58/22

/von

HOAI: Langlaufende Projekte: Kostenberechnung bleibt maßgeblich

Bei langlaufenden Projekten fragt es sich immer wieder, ob bei Anwendung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) die anrechenbaren Kosten, die sich aus der Kostenberechnung zum Entwurf ergeben, nach oben angepasst werden dürfen, wenn sich das Projekt verlängert. Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig verneint dies.

Oberlandesgericht sieht keine Möglichkeit für Kostenerhöhung

Das OLG: Eine Fortschreibung der anrechenbaren Kosten aufgrund von allgemeinen Baupreissteigerungen oder Ausschreibungsergebnissen ist grundsätzlich nicht möglich. Bei der Berechnung der anrechenbaren Kosten ist auf den Planungsstand abzustellen, der der jeweils maßgebenden Kostenermittlung zugrunde zu legen ist.

Lösung: Bürgerliches Gesetzbuch anwenden

Was über die HOAI nicht geregelt werden kann, funktioniert aber möglicherweise über das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Denn § 313 BGB kann ggf. als Anspruchsgrundlage bei Bauverzögerungen geeignet sein. Bei relevanten Terminverschiebungen kann u. U. davon ausgegangen werden, dass sich die Geschäftsgrundlage geändert hat. Diese geänderte Geschäftsgrundlage ist dann für die Honoraranpassung maßgeblich. Das Gleiche gilt für die Regelung nach § 642 BGB (Honoraranpassung wegen verzögerter Mitwirkung des Auftraggebers).

Quelle: OLG Schleswig, Urteil vom 17.7.2024, 12 U 149/20

/von

Bundesverwaltungsgericht: Abwehrrechte einer Nachbargemeinde gegen die Genehmigung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs

Eine Nachbargemeinde kann sich gegen die Genehmigung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs im beplanten Innenbereich nur mit Erfolg wenden, wenn das Vorhaben zu schädlichen Auswirkungen auf deren zentrale Versorgungsbereiche führt. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entschieden.

Es ging um einen Sportfachmarkt

Die Klägerin, eine kreisfreie Stadt mit etwa 78.000 Einwohnern, wendet sich gegen eine der Nachbargemeinde von der Beklagten erteilte Genehmigung für den Neubau eines Sportfachmarkts mit einer Verkaufsfläche von mehr als 3.500 m². Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, den das Oberverwaltungsgericht (OVG) auf den Normenkontrollantrag der Klägerin für unwirksam erklärt hat. Der Markt ist inzwischen errichtet und seit März 2021 in Betrieb.

Baugenehmigung rechtswidrig

Widerspruch und Klage gegen die Baugenehmigung blieben erfolglos. Auf die Berufung der Klägerin hat das OVG die Baugenehmigung aufgehoben. Diese sei rechtswidrig, weil das Vorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig sei. Der aktuelle Bebauungsplan sei unwirksam, die Vorgängerbebauungspläne ließen das Vorhaben nicht zu. Hierdurch werde die Klägerin in ihren Rechten aus der Baunutzungsverordnung (hier: § 11 Abs. 3 BauNVO) verletzt. Die Vorschrift begründe für die darin genannten Vorhaben auch im Interesse der Nachbargemeinden ein Planungserfordernis, sofern nicht ausnahmsweise eine Genehmigung nach dem Baugesetzbuch (hier: § 34 BauGB) erteilt werden könne. Eine Nachbargemeinde könne sich daher, wenn von dem Vorhaben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf ihre zentralen Versorgungsbereiche ausgingen, gegen dessen Genehmigung wenden, solange es an einer wirksamen Planung fehle.

So sah es das Bundesverwaltungsgericht

Das BVerwG hat das Urteil aufgehoben und die Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) zurückgewiesen. § 11 Abs. 3 BauNVO dient nicht dem Schutz von Nachbargemeinden. Auch ein Rückgriff auf das für die Bauleitplanung geltende Gebot der interkommunalen Abstimmung (§ 2 Abs. 2 BauGB) scheidet aus.

Der Rechtsschutz bestimmt sich nach der maßgeblichen bauplanungsrechtlichen Zulassungsnorm. Beurteilt sich wie hier wegen des „Zurückfallens“ auf einen früheren Bebauungsplan die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nach § 30 BauGB, richtet sich der in diesen Fällen durch das Grundgesetz (hier: Art. 28 Abs. 2 S. 1 GG) gebotene Rechtsschutz der Nachbargemeinde nach dem auch hier heranzuziehenden Maßstab des § 34 Abs. 3 BauGB. Schädliche Auswirkungen im Sinne dieser Vorschrift gehen von dem Sportfachmarkt auf zentrale Versorgungsbereiche der Klägerin nach den Feststellungen des OVG im Normenkontrollurteil nicht aus.

Quelle: BVerwG, Urteil vom 24.4.2024, 4 C 1.23, PM 21/24

/von