Mietminderung: Nervender Marder spart Miete

Stört ein auf dem Dachboden lebender Marder die Nachtruhe des darunter im Dachgeschoss wohnenden Mieters durch ständiges lautes Schreien und Kratzen, darf der Mieter die Miete um zehn Prozent mindern.

So entschied es das Amtsgericht Augsburg. In dem Fall hatte ein Marder die Mieter einer Dachgeschosswohnung Nacht für Nacht durch Kratzen an der Wohnungsdecke und lautes Schreien gequält. Der Vermieter sorgte nicht für Abhilfe. Das Amtsgericht sprach den Mietern daher ein Recht zur Mietminderung in Höhe von 10 Prozent der Miete zu. (Amtsgericht Augsburg, Urteil vom 27.9.2016, 72 C 2081/16)

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Mietverhältnis: Rauchen auf der Terrasse des Nachbarhauses kann eine Störung sein

Fühlt sich der Eigentümer eines Reihenhauses durch Zigarettenrauch vom Grundstücksnachbarn gestört und ist er dadurch über das gesetzlich bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt, hat er gegen den Nachbarn einen Unterlassungsanspruch.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Dortmund hin. Die Richter machten aber auch deutlich, dass auch der Nachbar ein Recht habe, auf seinem Grundstück zu rauchen. Daher ist ein Interessenausgleich vorzunehmen. Das LG Dortmund hat dies so gelöst, dass im Drei-Stunden-Takt dem rauchenden Nachbarn Rauchzeiten gestattet wurden. (LG Dortmund, Urteil vom 8.7.2017, 1 S 451/15)

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Hausordnung: Keine Sonderrechte für Pianisten: Gleiches Recht für alle Störer

Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft über Ruhezeiten darf ohne sachlichen Grund nicht bestimmte Störer privilegieren.

Die Hausordnung erlaubte Musik – insbesondere Klavierspielen – nur zu eingeschränkten Zeiten. Für anderen Lärm galten andere Zeiten. Unterschiedliche Störungen durch Geräusche derart ungleich zu behandeln, ist nicht zulässig, so das Landgericht (LG) Frankfurt a. M. (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 4.10.2017, 13 S 131/16)

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WEG: Klage gegen Eigentümer auf Nutzungsuntersagung

Ein Miteigentümer, der die ausschließliche Nutzung gemeinschaftlicher PKW-Stellflächen beansprucht (hier durch Nutzung und durch Veräußerung), entzieht den Miteigentümern zum einen Ausweichparkflächen, zum anderen die Möglichkeit, die Stellplätze – etwa durch Vermietung – zu verwerten. Das beeinträchtigt mittelbar auch die einzelnen Miteigentümer.

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) Karlsruhe kann dann jeder Miteigentümer einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch gegen den unzulässigen Gebrauch geltend machen. Eine darüber hinausgehende konkrete Beeinträchtigung des Anspruchstellers sei nicht erforderlich. Jedenfalls aber genüge, dass sich die Störung des Gemeinschaftseigentums mittelbar auch auf das Sondereigentum des Anspruchstellers auswirke.

Der auf Unterlassung in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann nach der Veräußerung als gesetzlicher Prozessstandschafter des Erwerbers auftreten. Er kann sich in der Regel nicht auf ein schuldrechtlich begründetes Sondernutzungsrecht berufen. Dieses geht grundsätzlich nicht auf den Erwerber über. Es wirkt nur zwischen den Parteien, die es abgeschlossen haben. Etwas anderes gilt ausnahmsweise, wenn positiv feststeht, dass der Erwerber das Sondernutzungsrecht aufrecht erhalten will. Die bloß stillschweigende Hinnahme des alleinigen Gebrauchs des Stellplatzes genügt hierfür aber nicht. (LG Karlsruhe, Urteil vom 5.12.2017, 11 S 145/16)

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Betriebskostenabrechnung: Voraussetzung für Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten

Fällt die Preisbindung für eine vermietete Wohnung weg, bleibt für Altmieter die ursprüngliche Vereinbarung der Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten auch im preisfreien Wohnungsbau weiterbestehen. Die vertraglichen Absprachen werden allein durch den Wechsel des Mietpreissystems nicht verändert.

Das stellte das Amtsgericht (AG) Dortmund klar. Allerdings setzt nach der Entscheidung eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten voraus, dass auch die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bildung von Wirtschafts- oder Abrechnungseinheiten weiter vorliegen. Diese verlangen für die Objekte

  • eine einheitliche Verwaltung,
  • einen unmittelbaren örtlichen Zusammenhang, d. h. ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet,
  • eine gleichartige Nutzung,
  • keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert.

Das AG hat im zu entscheidenden Fall einen unmittelbaren örtlichen Zusammenhang verneint, da der Vermieter nur einzelne Objekte in einer zusammenhängenden Siedlung verwaltete. Es handelte sich dabei um den restlichen Streubesitz des Vermieters innerhalb einer früher einheitlich verwalteten und vermieteten Siedlung. Einzelne Objekte lagen bis zu 2 km auseinander. (AG Dortmund, Urteil vom 19.12.2017, 425 C 5534/17)

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Mietminderung: Lärm von Flüchtlingsheim: Minderung um acht Prozent zulässig

Lärm von einem Flüchtlingsheim, der so stark ist, dass der Balkon nicht genutzt und die Fenster nicht geöffnet werden können, rechtfertigt in den Sommermonaten eine Mietminderung um acht Prozent. In den Wintermonaten stellt dies jedoch keinen Mangel dar.

So entschied es das Amtsgericht (AG) Berlin-Wedding. Es sah die Miete in den Sommermonaten (Mai bis September) in Höhe von acht Prozent als gemindert an. Nicht jedoch in den Wintermonaten (Oktober bis April). In dieser Zeit wird die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht erheblich beeinträchtigt. Die Freigelände auf dem Grundstück der Flüchtlingsunterkunft werden weniger frequentiert. Zudem sind in dieser Zeit die Fenster normalerweise nicht länger als nötig geöffnet. Auch der Balkon wird nicht intensiv genutzt. (AG Berlin-Wedding, Urteil vom 13.3.2017, 9 C 46/16)

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Münchner Mietspiegel: Daten des Mietspiegels müssen nicht herausgegeben werden

Der Haus – und Grundbesitzerverein München hat keinen Anspruch auf Bekanntgabe unveröffentlichter Einzeldaten zu den Mietspiegeln der Jahre 2015 und 2017 für München.

Der Haus – und Grundbesitzerverein hatte von der Landeshauptstadt München Zugang zu den dem Mietspiegel zugrunde liegenden Daten verlangt. Diese bestanden u. a. aus einer Befragung von Münchner Mietern und deren Adressen unter Angabe der jeweiligen Miethöhe. Damit wollte der Kläger prüfen, ob die Mietspiegel die ortsübliche Miete korrekt wiedergibt.

Das Verwaltungsgericht (VG) München machte deutlich, dass hier nicht zu klären war, ob die Mietspiegel korrekt seien. Es ging nur um die Frage, ob die Stadt verpflichtet sei, die geforderten Daten herauszugeben. Dies verneinte das VG. Denn: Die besonderen Geheimhaltungsanforderungen des Bayerischen Statistikgesetzes und der darauf beruhenden Haushaltsbefragungssatzungen der Landeshauptstadt München verbieten es, personenbezogenen Daten wie Adressdaten und Fragebögen mit Einzelangaben der Befragten herauszugeben. (VG München, Urteile vom 6.12.2017, M 7 K 16.2053 und M 7 K 17.5186)

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Eintritt des Erben: Zehn Monate Tod des Mieters verschwiegen – Vertrauen erschüttert

Treten mit dem Tod des Mieters Familienangehörige oder andere haushaltszugehörige Personen in den Mietvertrag ein, kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in den Mietvertrag Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Voraussetzung ist, dass in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher ist gegeben, wenn das Vertrauen in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des neuen Mieters gefährdet erscheint.

Das stellte das Amtsgericht München klar. Hierzu genügt nach Ansicht des Richters, dass eine Mehrzahl negativer Schufa-Eintragungen vorliegt und die Mieten mehrfach unpünktlich gezahlt wurden. Auch der Umstand, dass der Eintretende den Vermieter erst nach mehr als zehn Monaten über den Tod des Mieters informiert hat, erschüttert die Vertrauensgrundlage. (Amtsgericht München, Urteil vom 18.8.2016, 432 C 9516/16)

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WEG: Teilungserklärung kann externen Begleiter zu einer Eigentümerversammlung zulassen

In einer Teilungserklärung kann geregelt werden, ob und unter welchen Voraussetzungen sich ein Miteigentümer zu Eigentümerversammlungen begleiten lassen kann. Bei einem ständigen persönlichen Erschwernis ist auch ein Anwalt zuzulassen.

So entschied es das Amtsgericht Hannover. Der Richter begründete seine Entscheidung folgendermaßen: Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nichtöffentlich. Die Anwesenheit Dritter muss deshalb grundsätzlich nicht geduldet werden. Das gilt auch, wenn diese Personen nach der Teilungserklärung zum Kreis der Personen zählen, die die Wohnungseigentümer mit ihrer Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung bevollmächtigen können.

Ein Anspruch auf Zulassung eines Beraters besteht nur, wenn

  • die Teilungserklärung dies zulässt oder
  • das Interesse des Wohnungseigentümers an der Begleitung das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der Nichtöffentlichkeit überwiegt.

Bei einer ständigen persönlichen Erschwernis – z. B. hohes Alter oder Gebrechlichkeit, aber auch wegen schwierigen Beratungsgegenständen – ist auch die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson an der Versammlung zuzulassen (so bereits LG Hamburg 13.10.99, 318 T 20/99 und OLG Köln 6.8.07, 16 Wx 106/07). (Amtsgericht Hannover, Urteil vom 17.2.2017, 482 C 11327/16)

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Modernisierung: Mieter muss dulden, wenn Aufzug nicht vor der Wohnungstür hält

Der Einbau eines Aufzugs ist eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme. Dies gilt auch, wenn er nur auf dem Treppenpodest zwischen den Stockwerken und nicht auf der Etage mit den Eingangstüren der Wohnungen hält.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte. Die Mieter bestritten, dass es sich um Modernisierungsarbeiten handelt. Das Amtsgericht sah das anders. Durch den neu eingebauten Fahrstuhl erhöhe sich der Gebrauchswert der Wohnungen. Durch ihn sind die Wohnungen erheblich leichter zu erreichen. Auch schwere Gegenstände können jetzt leichter in die Wohnung transportiert werden. Dass der Aufzug nur zwischen den Geschossen halte, spielt keine Rolle. Denn der Gebrauchsvorteil ist auch erfüllt, wenn nur noch wenige Treppenstufen bis zur Wohnung führen. (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 14.6.2017, 17 C 158/16)

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