Der Verwalter darf über den Abschluss eines Versorgungsvertrags regelmäßig aus eigener Befugnis entscheiden und muss keinen Eigentümerbeschluss einholen. So sieht es das Landgericht (LG) Frankfurt am Main.

Die Eigentümer hatten den Verwalter zur Kündigung und zum Abschluss von Versorgungsverträgen ermächtigt. Der Anfechtungskläger meint, der Beschluss sei zu unbestimmt und bringe unkontrollierbare Befugnisse für die Verwaltung mit sich; insbesondere fehle eine finanzielle Obergrenze.

Nach Auffassung des LG entspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung. Für den Abschluss und die Kündigung von Versorgungsverträgen sei eine Budgetobergrenze regelmäßig nicht erforderlich. Bei den geringen Preisunterschieden für Strom, Gas etc. und wegen der bei Versorgungsverträgen üblichen kurzen Laufzeiten, sei die Gefahr gering, dass der Verwalter der Gemeinschaft hohe Verbindlichkeiten aufbürdet. (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 25.2.2021, 2-13 S 146/19)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Ein Grundstücksnachbar darf vorbehaltlich naturschutzrechtlicher Beschränkungen von seinem Selbsthilferecht auch dann Gebrauch machen, wenn durch das Abschneiden überhängender Äste das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht.

Das war geschehen

Die Parteien sind Nachbarn. Auf dem Grundstück der Kläger steht unmittelbar an der gemeinsamen Grenze seit rund 40 Jahren eine inzwischen etwa 15 Meter hohe Schwarzkiefer. Ihre Äste, von denen Nadeln und Zapfen herabfallen, ragen seit mindestens 20 Jahren auf das Grundstück des Beklagten hinüber. Nachdem dieser die Kläger erfolglos aufgefordert hatte, die Äste der Kiefer zurückzuschneiden, schnitt er überhängende Zweige selbst ab. Mit der Klage verlangen die Kläger vom Beklagten, es zu unterlassen, von der Kiefer oberhalb von fünf Meter überhängende Zweige abzuschneiden. Sie machen geltend, dass das Abschneiden der Äste die Standsicherheit des Baums gefährde. Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich.

So entschied der Bundesgerichtshof

Das sah der BGH jedoch anders: Die vom Berufungsgericht gegebene Begründung, die Kläger müssten das Abschneiden der Zweige nicht dulden, weil das Gesetz nur unmittelbar von den überhängenden Ästen ausgehende Beeinträchtigungen erfasse, nicht aber mittelbare Folgen, wie den Abfall von Nadeln und Zapfen, sei durch eine ältere BGH-Rechtsprechung überholt. Schon aus diesem Grund sei das Berufungsurteil aufzuheben gewesen.

Zurückverweisung an das Berufungsgericht

Das Berufungsgericht wird nun klären müssen, ob die Nutzung des Grundstücks des Beklagten durch den Überhang beeinträchtigt wird. Ist dies der Fall, dann ist die Entfernung des Überhangs durch den Beklagten für die Kläger zumutbar, selbst wenn dadurch das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht, so der BGH.

Selbsthilferecht des einen versus Pflichtverletzung des anderen Nachbarn

Das sog. Selbsthilferecht sollte nach der Vorstellung des Gesetzgebers nämlich einfach und allgemein verständlich ausgestaltet sein. Es unterliegt daher insbesondere keiner Verhältnismäßigkeits- oder Zumutbarkeitsprüfung. Zudem liegt die Verantwortung, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen des Grundstücks hinauswachsen, bei dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Baum steht dies ist im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung seines Grundstücks. Kommt er dieser Pflicht, wie hier die Kläger, nicht nach und lässt er die Zweige des Baums über die Grundstücksgrenze wachsen, kann er nicht unter Verweis darauf, dass der Baum (nun) droht, durch das Abschneiden der Zweige an der Grundstücksgrenze seine Standfestigkeit zu verlieren oder abzusterben, von seinem Nachbarn verlangen, das Abschneiden zu unterlassen und die Beeinträchtigung seines Grundstücks hinzunehmen.

Selbsthilferecht versus Naturschutz

Das Selbsthilferecht kann aber durch naturschutzrechtliche Regelungen, etwa durch Baumschutzsatzungen oder -verordnungen, eingeschränkt sein. Ob dies hier der Fall ist, wird das Berufungsgericht ebenfalls noch prüfen müssen. (BGH, Urteil vom 11.6.2021, V ZR 234/19, PM Nr. 109/21 vom 11.6.2021)

Das Landgericht (LG) München I hat entschieden: Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind (hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder), erfordert in jedem Fall eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Kurzum: Kosten für Rauchmelder sind danach umlagefähig, wenn der Vermieter sie ankündigt.

Zwischen dem Kläger als Eigentümer und Vermieter und der Beklagten besteht aufgrund schriftlichen Mietvertrags seit dem Jahr 2001 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in München. Darin wurden Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart.

Der Kläger hatte über die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 abgerechnet. Die Abrechnung wies insgesamt einen Nachzahlungsbetrag von rund 300 Euro aus, den er zunächst vor dem Amtsgericht (AG) München einklagte. Darin enthalten waren 16,35 Euro für „Rauchwarnmelder“. Im Mietvertrag wird diese Position bei der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten jedoch nicht namentlich genannt. Die beklagte Mieterin vertrat die Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können. Das AG München hat dem Kläger einen Betrag zugesprochen, worin der genannte Betrag von 16,35 Euro betreffend die Position „Rauchmelder“ enthalten war.

Das LG München I sieht dies jedoch anders und hat die Klage in diesem Punkt abgewiesen: Grundsätzlich können danach Betriebskosten nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu nennen.

Da es sich im vorliegenden Fall jedoch sowohl um eine von der Mieterin zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme handele, als auch im streitgegenständlichen Mietvertrag eine Öffnungsklausel enthalten sei, sind die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder trotz fehlender Benennung im Mietvertrag als Betriebskosten ausnahmsweise umlagefähig, so das LG.

Allerdings scheitere die Umlagefähigkeit der Wartungskosten hier letztlich an der fehlenden Erklärung des Vermieters. Folge: Die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, dies bedarf jedoch einer vorherigen ausdrücklichen Erklärung des Vermieters.

Das Urteil ist rechtskräftig. (LG München I, Urteil vom 15.4.2021, 31 S 6492/20, PM Nr. 9/21 vom 16.4.2021)

Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Entlassung eines Mieters einer Wohngemeinschaft aus dem Vertrag besteht nicht, wenn es im Laufe des Mietverhältnisses durch mehrere Nachtragsvereinbarungen jeweils zu einem Austausch von Mitmietern gekommen ist. Das hat das Amtsgericht (AG) Regensburg entschieden.

Das AG musste über das Entlassen einer Mieterin aus einem Wohnraummietverhältnis entscheiden. Vermietet war eine Drei-Zimmer-Wohnung an drei Mieterinnen. In der Folge kam es zu mehreren Mieterwechseln. Hierzu schloss die Vermieterin jeweils Nachtragsvereinbarungen, in denen sie die Aufhebung des Mietvertrags für die ausscheidende Mietpartei und den Eintritt der Neumieterin dokumentierte. Als eine Mieterin kündigte, ohne dass ein Nachmieter präsentiert wurde, kam es zum Streit. Vor Gericht verlangten die drei Mieterinnen, die Vermieterin solle der Entlassung der Mitmieterin aus dem Vertrag zustimmen.

Hintergrund: Bei Bestehen einer Wohngemeinschaft kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Wohnungsmieterin sein. Es muss sich dafür um eine Außen-GbR und nicht bloß um eine Innen-GbR handeln, da nur die Außen-GbR (teil-)rechtsfähig ist. Ob eine Außen-GbR als Mieterin auftritt oder eine schlichte Mehrheit von Mietern besteht, muss durch Auslegung des Mietvertrags entschieden werden. Im Zweifel wird nur eine Mehrheit von Mietern vorliegen. Werden alle Personen, die in der Wohnung leben sollen, namentlich aufgezählt, spricht dies für die Vermietung an eine bloße Personenmehrheit. Es liegt also eine einheitliche Vertragsbeziehung vor.

Im Fall des AG Regensburg sei der Mietvertrag mangels konkreter Anhaltspunkte mit einer Personenmehrheit abgeschlossen worden. Das Mietverhältnis könne daher nur einheitlich gekündigt werden. Ein Ausscheiden einer Mieterin sei hier mit Blick auf die vorherigen Nachträge und eine gewisse Fluktuationsgeneigtheit nur aufgrund einer Vertragsübernahme unter Zustimmung der anderen Mieter möglich gewesen. Nur auf dieser Basis könne ein Mieter ohne dass das gesamte Mietverhältnis gekündigt werde wirksam ausscheiden. Hieran scheiterte es aber, weil nicht sämtliche Mieter zugestimmt hatten. (AG Regensburg, Urteil vom 21.10.2020, 3 C 1003/20)

Der Eigentümer einer verwalterlosen Zweier-Eigentümergemeinschaft ist nach der Novelle des Wohnungseigentumsrechts, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, nicht berechtigt, Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend zu machen. Das gilt selbst dann, wenn das Verfahren bereits vor diesem Datum anhängig war. Klagebefugt ist nur noch die Gemeinschaft. Das hat das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden und führt seine bisherige Rechtsprechung konsequent fort.

Dem Kläger fehlt die sog. „Aktivlegitimation“, da es keine Regelung im Übergangsrecht gibt. Für Ansprüche auf Einhaltung des Binnenrechts ist er nicht mehr Anspruchsinhaber, sondern die Eigentümergemeinschaft. Hinsichtlich des Beseitigungsanspruchs bleibt es zwar dabei, dass der Kläger als Miteigentümer Anspruchsinhaber ist; es fehlt ihm aber die Prozessführungsbefugnis, da nur der Verband als Träger des „Verwaltungsmonopols“ tätig werden kann. Zwar liegt bei der verwalterlosen Gemeinschaft ein Fall der Gesamtvertretung vor und der störende Eigentümer muss von der Vertretung ausgeschlossen sein, da er nicht auf beiden Seiten stehen kann. Nach Ansicht des LG muss aber kein Prozesspfleger oder Verwalter bestellt werden. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.2.2021, 2-13 S 46/20)