Verpflichtet ein Urteil den Schuldner im Rahmen von Rückbaumaßnahmen, den „früheren Zustand“ wiederherzustellen, ohne dies näher zu erläutern, ist der Titel zu unbestimmt. Er kann nicht vollstreckt werden. So sieht es das Landgericht (LG) Frankfurt a. M.

Dem Schuldner war vorgeworfen worden, Fenster entfernt zu haben, Außenmauern erweitert und neue Mauern errichtet zu haben. Welche dieser Maßnahmen in welchem Umfang unter die o. g. Rückbaupflicht fallen, lässt sich aus der zu ungenau formulierten Verpflichtung nicht erkennen. Offen bleibt auch der Zustand, der wiederhergestellt werden sollte. Dieser war hier auch aus der Klageschrift nicht eindeutig zu erkennen. (LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 4.11.2020, 2-13 T 73/20)

Die Kosten für die Gartenpflege können Vermieter grundsätzlich über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Denn hierbei handelt es sich um laufende Kosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Leipzig klargestellt. Es hat aber auch auf eine wichtige Ausnahme hingewiesen.

Hierunter fallen nämlich nicht die Kosten für das Fällen von Bäumen. Zwar genüge ein mehrjähriger Turnus, um Kosten als „laufend“ anzuerkennen. Das Fällen eines Baums geschehe aber nur einmal. Daher sind die dabei entstehenden Kosten (hier sollte der Mieter rund 50 Euro zahlen) regelmäßig nur einmalige Ausgaben. Fällkosten gehören also nicht in die Betriebskostenabrechnung, so das AG.

Wie das AG Leipzig urteilten auch schon andere Gerichte, so z. B. das AG Garmisch-Partenkirchen. Die Besonderheit hier: Die Vermieterin hatte eine 65 Jahre alte morsche Esche fällen lassen. Dies hatte die Gemeinde ihr aufgrund der Baumschutzverordnung vorgeschrieben. Selbst, dass die Vermieterin durch das Fällen ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen sei, ändere nichts daran, dass sich die Mieter nicht an den Kosten beteiligen müssen. Denn diese seien letztlich für den Mieter unkalkulierbar und könnten sogar eine Monatsmiete übersteigen. (AG Leipzig, Urteil vom 14.4.2020, 168 C 7340/19)

Kommt es zu Streitigkeiten hinsichtlich der Anmietung einer Ferienwohnung, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres das Schloss austauschen. Dies zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Berlin.

Der Kläger hatte eine Wohnung in Berlin an zwei Feriengäste vermietet. Kurz nach deren Einzug wandte er sich an die Polizei und teilte mit, die Gäste hätten zwar die Buchungskosten, nicht aber weitere Gebühren für ein verspätetes Einchecken entrichtet. Die Polizei solle daher sein Hausrecht durchsetzen und die Mieter aus der Wohnung entfernen. Dieser Aufforderung kam die Polizei nicht nach und verwies den Kläger auf die zivilrechtliche Geltendmachung seiner Ansprüche.

Am frühen Morgen des nächsten Tages alarmierten die beiden Touristen ihrerseits die Polizei, weil sie feststellen mussten, dass sie mit dem ihnen überlassenen Schlüssel nicht mehr in die Wohnung gelangen konnten. Dort befänden sich indes ihre persönlichen Sachen, darunter ein Medikament, auf dessen Einnahme einer von ihnen als HIV-positive Person dringend angewiesen sei. Die Polizei veranlasste daraufhin die Türöffnung durch einen Schlüsseldienst. Der erkrankte Gast nahm seine Medikamente im Beisein der Polizei ein. Für den Polizeieinsatz stellte der Polizeipräsident in Berlin dem Kläger eine Gebühr in Höhe von 135,71 Euro in Rechnung, zuzüglich der Kosten für den Schlüsseldienst in Höhe von 210,78 Euro.

Hiergegen wandte sich der Kläger mit seiner Klage, die das VG Berlin abgewiesen hat. Die Polizei habe die Wohnungsöffnung seinerzeit zu Recht anordnen und den Kläger rechtmäßig für die Kosten in Anspruch nehmen dürfen. Grundlage hierfür sei das Allgemeine Sicherheits- und Ordnungsgesetz Berlin gewesen, wonach die Polizei eine Wohnung ohne Einwilligung des Inhabers u.a. dann betreten und durchsuchen dürfe, wenn das zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr für Leib oder Leben erforderlich sei. Dies sei hier der Fall gewesen, weil der mit HIV infizierte Tourist auf die tägliche Einnahme seiner Medikamente angewiesen gewesen und das Betreten der Wohnung mutmaßlich durch das Auswechseln des Schlosses seitens des Klägers unmöglich geworden sei. Der Erkrankte habe entgegen der Ansicht des Klägers auch nicht ohne Weiteres anderweitige ärztliche Hilfe in Anspruch nehmen können, weil er auf die Medikamente eingestellt gewesen sei. Der Kläger sei als Veranlasser der Maßnahme auch der richtige Kostenschuldner. (VG Berlin, Urteil vom 12.10. 2020, VG 1 K 107.19; PM Nr. 58/2020)

Irrtümer passieren. Dass diese nicht immer nachteilige finanzielle Folgen haben müssen, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf. Erkältet sich ein Mieter zum Zeitpunkt einer irrtümlich unterbrochenen Gasversorgung, muss er nicht nur den ursächlichen Zusammenhang nachweisen, sondern auch selbst zur Vermeidung eines Gesundheitsschadens durch eigene Vorkehrungen beitragen. Einen „automatischen“ Schadenersatzanspruch hat er nicht.

Was war geschehen?

Der Kläger war Mieter. Er wohnte zusammen mit seiner 81-jährigen Mutter in einer Wohnung und betrieb dort auch eine Rechtsanwaltskanzlei. Die Beklagte versorgte die Wohnung mit Gas und Strom. Im November 2017 sperrte sie irrtümlich den zur Wohnung des Klägers gehörenden Gas-Anschluss, statt den eines anderen Mieters. Noch am selben Tag brachte der Kläger seine Mutter im Anschluss an einen Krankenhausaufenthalt zu Bekannten. Sie kehrte in die Wohnung zurück, nachdem die Beklagte aufgrund einer vom Kläger erwirkten einstweiligen Verfügung die Gasversorgung wiederhergestellt hatte.

Einen Tag nach der o. g. Sperre legte der Kläger eine Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung eines Allgemeinarztes für zunächst vier Tage und anschließend eine weitere Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung eines anderen Allgemeinarztes für zwei Tage vor. Etwa einen Monat später musste seine Mutter erneut ins Krankenhaus.

Mieter macht Schadenersatz geltend

Der Kläger hat behauptet, ihm seien durch die unberechtigte Unterbrechung der Gasversorgung erhebliche Schäden entstanden, wobei die Schadensentwicklung bei Klageerhebung noch nicht abgeschlossen gewesen sei. Er selbst habe durch die Versorgungsunterbrechung eine schwere Erkältung und Infektion der Atemwege erlitten, für die eine Entschädigung von mindestens 1.500 Euro angemessen sei. Zudem habe er vier Tage lang seine Kanzlei nicht betreiben können und zwei Mandantentermine absagen müssen. Infolge der Absage habe er beide Mandate verloren. Hierdurch sei ein Schaden in Höhe von 5.000 Euro und ein weiterer Vermögensschaden in Höhe von 250 Euro pro Tag entstanden, da er die Kanzlei für vier Tage nicht habe betreiben können. Der Gesundheitszustand seiner Mutter habe sich durch die Gassperre verschlechtert. Als ehrenamtlicher Pfleger seiner Mutter habe er hierdurch einen Mehraufwand bei der Versorgung seiner Mutter gehabt. Ferner sei ihm ein Haushaltsführungsschaden für drei Wochen in Höhe von mindestens 500 Euro entstanden. Darüber hinaus hat der Kläger behauptet, dass ein nach drei Wochen unstreitig aufgetretener Defekt an dem in der Wohnung befindlichen Heizgerät durch die Gassperre verursacht worden sei. Insgesamt forderte er 8.650 Euro.

So argumentiert das OLG

Wie die Vorinstanz wies auch das OLG die Klage zurück. Zwar hatte der Kläger Beweis durch Vernehmung der behandelnden Ärzte als Zeugen angetreten. Dem musste das Gericht jedoch nicht nachgehen, da es sich um einen unzulässigen, sog. Ausforschungsbeweis handelte. Die behandelnden Ärzte können aus eigener Wahrnehmung nämlich nur bekunden, dass der Patient an einer Erkältung leidet. Zu den Ursachen der Erkältung können sie keine Angaben machen.

Das OLG: Während der Wintermonate leiden weite Teile der Bevölkerung zeitweise an einer Erkältung oder einem grippalen Infekt. Die Ursachen dafür sind vielfältig. Der Kläger kann sich die behauptete schwere Erkältung und Infektion der Atemwege ebenso gut durch Ansteckung von anderen Personen zugezogen haben. Ursächlich muss nicht eine Verkühlung infolge des Aufenthalts in der unbeheizten Wohnung sein. Hierfür spreche im Übrigen auch der zeitliche Zusammenhang zwischen der Versorgungsunterbrechung und den aufgetretenen Erkältungssymptomen. Dass die Symptome einer Verkühlung sich bereits in wenigen Stunden bemerkbar machen, ist unwahrscheinlich und widerspricht der Lebenserfahrung, wonach solche Symptome in der Regel erst nach zwei bis drei Tagen auftreten. Ein Schadenersatzanspruch des Klägers würde aber in jedem Fall an einem überwiegenden Mitverschulden scheitern. Der Kläger habe nämlich die ihm in eigenen Angelegenheiten obliegende Sorgfalt verletzt. Zur Vermeidung eines Gesundheitsschadens durch Aufenthalt in der unbeheizten Wohnung hätte sich der Kläger durch warme Kleidung, Übernachtung in einem Ausweichquartier (bei Bekannten oder in einer Pension) oder durch Beschaffen eines elektrischen Heizgeräts schützen können und bei der gebotenen Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten auch schützen müssen.

Insgesamt war dem Gericht der Vortrag des Klägers zu pauschal. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.02.2020, 27 U 8/19)