BGH-Entscheidung: Erste Musterfeststellungsklage in Mietsachen gescheitert

Modernisierungsmaßnahmen, die dem Mieter bis 31.12.18 angekündigt werden, rechtfertigen eine Mieterhöhung nach altem, bis zum 31.12.2018 geltenden Recht, auch wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Ankündigung und der Ausführung der Arbeiten fehlt. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Um sich die höhere Modernisierungsmiete nach altem Recht zu erhalten, kündigte die Musterbeklagte, eine große Münchener Wohnungsgesellschaft, den Mietern noch Ende Dezember 2018 Modernisierungsmaßnahmen an, die in mehreren Bauabschnitten von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Denn während bis zum 31.12.18 die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten möglich war, kann seit dem 1.1.19 die Miete um höchstens 8 Prozent erhöht werden. Zudem sieht das neue Recht eine Kappungsgrenze vor. Stichtag für die Anwendung der 11 Prozent-Erhöhung ist der Zugang der Modernisierungsmitteilung bis zum 31.12.18.

Der Mieterverein München wollte diese „Trickserei“ nicht hinnehmen und hat vor dem Oberlandesgericht (OLG) München Musterklage auf Feststellung erhoben, dass die angekündigte Mieterhöhung nicht nach altem Recht erfolgen könne. Das OLG hatte der Klage noch stattgegeben.

Doch der BGH hat zugunsten des Vermieters entschieden. Er hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Der Vermieter habe sich an die gesetzlichen Voraussetzungen gehalten. Diese setzen keinen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn voraus. Das Verhalten des Vermieters sei auch dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Beweggrund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen kurz vor dem Jahresende 2018 in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Sicherung der Anwendbarkeit des bis zum 31.12.18 geltenden, für den Vermieter deutlich günstigeren Rechts, gelegen haben sollte.

Folge: Die Entscheidung bedeutet eine saftige Mieterhöhung für die betroffenen Mieter. (BGH, Urteil vom 18.3.2021, VIII ZR 305/19)

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Betriebskosten: Vermieter können Kosten für Rauchmelder auf Mieter umlegen

Das Landgericht (LG) München I hat entschieden: Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind (hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder), erfordert in jedem Fall eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Kurzum: Kosten für Rauchmelder sind danach umlagefähig, wenn der Vermieter sie ankündigt.

Zwischen dem Kläger als Eigentümer und Vermieter und der Beklagten besteht aufgrund schriftlichen Mietvertrags seit dem Jahr 2001 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in München. Darin wurden Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart.

Der Kläger hatte über die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 abgerechnet. Die Abrechnung wies insgesamt einen Nachzahlungsbetrag von rund 300 Euro aus, den er zunächst vor dem Amtsgericht (AG) München einklagte. Darin enthalten waren 16,35 Euro für „Rauchwarnmelder“. Im Mietvertrag wird diese Position bei der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten jedoch nicht namentlich genannt. Die beklagte Mieterin vertrat die Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können. Das AG München hat dem Kläger einen Betrag zugesprochen, worin der genannte Betrag von 16,35 Euro betreffend die Position „Rauchmelder“ enthalten war.

Das LG München I sieht dies jedoch anders und hat die Klage in diesem Punkt abgewiesen: Grundsätzlich können danach Betriebskosten nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu nennen.

Da es sich im vorliegenden Fall jedoch sowohl um eine von der Mieterin zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme handele, als auch im streitgegenständlichen Mietvertrag eine Öffnungsklausel enthalten sei, sind die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder trotz fehlender Benennung im Mietvertrag als Betriebskosten ausnahmsweise umlagefähig, so das LG.

Allerdings scheitere die Umlagefähigkeit der Wartungskosten hier letztlich an der fehlenden Erklärung des Vermieters. Folge: Die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, dies bedarf jedoch einer vorherigen ausdrücklichen Erklärung des Vermieters.

Das Urteil ist rechtskräftig. (LG München I, Urteil vom 15.4.2021, 31 S 6492/20, PM Nr. 9/21 vom 16.4.2021)

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Wohnraummietvertrag: Nichtbeheizen rechtfertigt ordentliche Kündigung

Heizt der Mieter die Wohnung nicht, kann dies Schäden an der Mietsache hervorrufen. Sein Verhalten rechtfertigt eine ordentliche Kündigung. So hat es jetzt das Landgericht (LG) Hannover entschieden.

Der Vermieter kündigte den Wohnraummietvertrag ordentlich fristgemäß, nachdem der Mieter seinen Direktvertrag gegenüber dem Gasversorger nicht mehr bezahlte und dieser den Gaszähler ausgebaut hatte. Die Wohnung war dann die gesamte Heizperiode unbeheizt und gefährdete die Mietsache. Auf Abmahnungen des Vermieters reagierte der Mieter nicht.

Nach Ansicht des LG stellt dies eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar, die nach vorheriger Abmahnung eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Ähnlich hatte das auch früher schon das Landgericht (LG) Hagen gesehen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob es zu Schäden durch Schimmelbildung oder Feuchtigkeit gekommen ist. Entscheidend ist, dass das Nichtbeheizen der Wohnung geeignet ist, solche Schäden an der Mietsache hervorzurufen. (LG Hannover, Urteil vom 10.4.2021, 7 T 15/21; LG Hagen, Urteil vom 19.12.2007, 10 S 163/ 07)

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Mietverhältnis: Wenn die Mieter in der Wohngemeinschaft wechseln

Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Entlassung eines Mieters einer Wohngemeinschaft aus dem Vertrag besteht nicht, wenn es im Laufe des Mietverhältnisses durch mehrere Nachtragsvereinbarungen jeweils zu einem Austausch von Mitmietern gekommen ist. Das hat das Amtsgericht (AG) Regensburg entschieden.

Das AG musste über das Entlassen einer Mieterin aus einem Wohnraummietverhältnis entscheiden. Vermietet war eine Drei-Zimmer-Wohnung an drei Mieterinnen. In der Folge kam es zu mehreren Mieterwechseln. Hierzu schloss die Vermieterin jeweils Nachtragsvereinbarungen, in denen sie die Aufhebung des Mietvertrags für die ausscheidende Mietpartei und den Eintritt der Neumieterin dokumentierte. Als eine Mieterin kündigte, ohne dass ein Nachmieter präsentiert wurde, kam es zum Streit. Vor Gericht verlangten die drei Mieterinnen, die Vermieterin solle der Entlassung der Mitmieterin aus dem Vertrag zustimmen.

Hintergrund: Bei Bestehen einer Wohngemeinschaft kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Wohnungsmieterin sein. Es muss sich dafür um eine Außen-GbR und nicht bloß um eine Innen-GbR handeln, da nur die Außen-GbR (teil-)rechtsfähig ist. Ob eine Außen-GbR als Mieterin auftritt oder eine schlichte Mehrheit von Mietern besteht, muss durch Auslegung des Mietvertrags entschieden werden. Im Zweifel wird nur eine Mehrheit von Mietern vorliegen. Werden alle Personen, die in der Wohnung leben sollen, namentlich aufgezählt, spricht dies für die Vermietung an eine bloße Personenmehrheit. Es liegt also eine einheitliche Vertragsbeziehung vor.

Im Fall des AG Regensburg sei der Mietvertrag mangels konkreter Anhaltspunkte mit einer Personenmehrheit abgeschlossen worden. Das Mietverhältnis könne daher nur einheitlich gekündigt werden. Ein Ausscheiden einer Mieterin sei hier mit Blick auf die vorherigen Nachträge und eine gewisse Fluktuationsgeneigtheit nur aufgrund einer Vertragsübernahme unter Zustimmung der anderen Mieter möglich gewesen. Nur auf dieser Basis könne ein Mieter ohne dass das gesamte Mietverhältnis gekündigt werde wirksam ausscheiden. Hieran scheiterte es aber, weil nicht sämtliche Mieter zugestimmt hatten. (AG Regensburg, Urteil vom 21.10.2020, 3 C 1003/20)

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Genehmigungspflicht: Darf der Mieter ein Katzennetz am Balkon anbringen?

Das Anbringen eines Katzennetzes am Balkon der Mietwohnung zählt zum vertragsgemäßen, genehmigungsfreien Gebrauch der Wohnung. Das gilt nach dem Amtsgericht (AG) Berlin-Tempelhof-Kreuzberg jedenfalls, wenn das Netz ohne Eingriff in die Substanz des Hauses montiert und so die Fassade kaum optisch beeinträchtigt wird.

Der Mieter durfte laut Wohnraummietvertrag eine Katze halten. Der Vermieter verweigerte aber seine Zustimmung zum Anbringen eines Katzennetzes am Balkon, das die Katze vor Stürzen schützen sollte. Der Mieter meinte, dies sei nicht gerechtfertigt, da der Vermieter Katzennetze an elf anderen Balkonen des Hauses, deren Wohnungen ihm ebenfalls gehören, bereits seit Längerem dulde. Der Vermieter beruft sich auf den Mietvertrag, wonach seine vorherige schriftliche Zustimmung für Anbauten und Installationen erforderlich ist.

Das AG sieht einen Anspruch des Mieters als gegeben an. Die Katzenhaltung in der Wohnung sei durch den Mietvertrag gestattet und zähle daher zum bestimmungsgemäßen Gebrauch. Auch das Anbringen eines Netzes, mit dem es der Katze ermöglicht wird, an die frische Luft zu gelangen, ohne die Nachbarn zu stören oder Singvögel zu jagen, zähle zu diesem genehmigten Gebrauch. Die im Vertrag geregelte vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters für Anbauten sowie Installationen stehe dem nicht entgegen. Da das Netz unstreitig ohne Eingriff in die Substanz des Hauses montiert werden soll und unstreitig an weiteren elf Balkonen Netze vorhanden seien, sei keine erhebliche optische Beeinträchtigung und auch keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung gegeben.

Das Argument, dass die anderen Netze ohne Zustimmung des Vermieters angebaut worden seien, deswegen beseitigt werden müssten und daher auch der Mieterin das Anbringen nicht gestattet werden müsse, greife nicht durch, da der Vermieter über einen längeren Zeitraum die Netze an den anderen Balkonen geduldet und damit sein Ermessen dahingehend ausgeübt habe, dass die Katzennetze zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählen. Auch sei zu beachten, dass das Betreten des Balkons der artgerechten Haltung einer Katze zumindest näherkomme als das ausschließliche Halten in der Wohnung. (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.9.2020, 18 C 336/19)

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WEG: Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums

Der Eigentümer einer verwalterlosen Zweier-Eigentümergemeinschaft ist nach der Novelle des Wohnungseigentumsrechts, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, nicht berechtigt, Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend zu machen. Das gilt selbst dann, wenn das Verfahren bereits vor diesem Datum anhängig war. Klagebefugt ist nur noch die Gemeinschaft. Das hat das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden und führt seine bisherige Rechtsprechung konsequent fort.

Dem Kläger fehlt die sog. „Aktivlegitimation“, da es keine Regelung im Übergangsrecht gibt. Für Ansprüche auf Einhaltung des Binnenrechts ist er nicht mehr Anspruchsinhaber, sondern die Eigentümergemeinschaft. Hinsichtlich des Beseitigungsanspruchs bleibt es zwar dabei, dass der Kläger als Miteigentümer Anspruchsinhaber ist; es fehlt ihm aber die Prozessführungsbefugnis, da nur der Verband als Träger des „Verwaltungsmonopols“ tätig werden kann. Zwar liegt bei der verwalterlosen Gemeinschaft ein Fall der Gesamtvertretung vor und der störende Eigentümer muss von der Vertretung ausgeschlossen sein, da er nicht auf beiden Seiten stehen kann. Nach Ansicht des LG muss aber kein Prozesspfleger oder Verwalter bestellt werden. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.2.2021, 2-13 S 46/20)

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Gewerberaummiete: Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im „Corona-Lockdown“: Miete trotzdem zu zahlen

Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Mit diesem Urteil hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts (LG) Heidelberg bestätigt.

Zur Begründung hat das OLG ausgeführt, dass eine allgemeine, aufgrund der Corona-Pandemie ausgesprochene Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründet, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Zustand der Mieträume als solcher erlaubte die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts weiterhin, sodass auch unter diesem Aspekt die Mietzahlungspflicht nicht in Wegfall geriet.

Das OLG hat allerdings darauf hingewiesen, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ grundsätzlich in Betracht kommen kann. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.

Hierfür ist eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind. Solche besonderen Umstände, die zu einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung führen könnten, hatte der Einzelhändler im jetzt entschiedenen Fall nicht ausreichend geltend gemacht.

Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Die Entscheidung ist daher noch nicht rechtskräftig. (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.2.2021, 7 U 109/20, PM vom 25.2.2021)

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Berliner Mietendeckel: Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ist nichtig

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat jetzt entschieden: Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln; „Berliner Mietendeckel“) ist mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die sog. konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Das heißt: Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig. (BVerfG, Beschluss vom 25.3.2021, 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20, PM 28/21 vom 15.4.2021)

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WEG-Recht: BGH zum Kopfstimmenprinzip bei Wohnungseigentum

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat aktuell entschieden: Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme.

Darüber hinaus sei es so, dass das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers nicht dadurch entfalle, dass er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt. Das gelte auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird. (BGH, Urteil vom 20.11.2020, V ZR 64/20)

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Persönlichkeitsrecht: Kameraüberwachung ist für Nachbarn unzumutbar

Eine an einer Hauswand installierte Videokamera muss wegen einer Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Nachbarn entfernt werden, wenn die Möglichkeit besteht, dass die Kamera auch Bereiche des Nachbargrundstücks erfasst. Allein dadurch, dass das Gerät vorhanden ist, kann ein „Überwachungsdruck“ und damit eine unzumutbare Beeinträchtigung des Nachbarn entstehen. So entschied es jetzt das Landgericht (LG) Frankenthal.

Die Kameraüberwachung ist nur zulässig, wenn sie auf das eigene Grundstück beschränkt ist, nicht bei Einsicht in das Grundstück der Nachbarn. Hier ließ sich zwar nicht sicher nachweisen, dass die Überwachungsanlage tatsächlich auch auf das Nachbargrundstück ausgerichtet war. Das LG entschied gleichwohl zugunsten der Nachbarn.

Denn es war jedenfalls ohne Aufwand möglich, die Blickwinkel in Richtung des Nachbargrundstücks zu lenken und dieses zu überwachen. Die Parteien waren seit Jahrzehnten zerstritten und die Überwachungsanlage sollte gerade „vor den Nachbarn schützen“. Einen solchen „Überwachungsdruck“ müssen die Nachbarn nicht hinnehmen. (LG Frankenthal, Urteil vom 16.12.2020, 2 S 195/19)

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