Beschlussanfechtung: Eigentümerversammlung darf nicht an einem Feiertag stattfinden

Das Amtsgericht (AG) Biedenkopf hat nun festgestellt: Die Terminierung einer Wohnungseigentümerversammlung an einem allgemeinen christlichen Feiertag ist unzumutbar. Dies gelte auch, wenn alle Miteigentümer muslimischen Glaubens sind.

Was war passiert? Die Parteien als Miteigentürmer einer Wohnungseigentümergesellschaft, allesamt Geschwister, von denen eine Person die Verwalterrolle innehatte, konnten sich nicht auf einen Termin zur Eigentümerversammlung einigen. Dennoch wurde die WEG-Versammlung an einem gesetzlichen Feiertag abgehalten. Zwei Geschwister fochten sämtliche Beschlüsse als ungültig an.

Das AG: An die Anforderungen, Regelungen und Einschätzungen bezüglich gesetzlicher Feiertage müssen sich sämtliche im Bundesgebiet aufhaltende Personen gleichermaßen halten und richten. Es gelten insoweit die Regelungen, die für das Bundesland gelten, in dem sich die Beteiligten aufhalten.

Daher hat das AG schon die Einladung zu einer Eigentümerversammlung an einem gesetzlichen Feiertag (hier: Christi Himmelfahrt) für nicht ordnungsgemäß gehalten. Dies gelte auch, wenn bei früheren Eigentümerversammlungen, die an Feiertagen stattgefunden hatten, keine Vorbehalte geäußert wurden. Das AG hat, da die abgehaltene Eigentümerversammlung darüber hinaus an einem weiteren formalen Mangel der Beschlussfähigkeit litt, alle in der Versammlung gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt. (AG Biedenkopf, Urteil vom 14.9.2020, 50 C 208/19)

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WEG-Immobilie: Wer trägt die Kosten für nicht verbrauchte Heizmaterialien?

Es ist eine häufig wiederkehrende Streitfrage: Eine Eigentumswohnung wird veräußert oder der Mieter wechselt. Wie ist nun mit den Kosten für angeschaffte, aber noch nicht verbrauchte Brennstoffe zu verfahren? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Antwort gegeben.

Da eine entsprechende Regelung in der Heizkostenverordnung fehlt, sind die Kosten zunächst nach dem Wohnungseigentumsgesetz (hier § 16 WEG) oder einem sonst vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.

In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.

Beachten Sie: Zeichnet sich ein Eigentums- oder Mietwechsel einer WEG-Immobilie ab, wird auf der Ebene der Jahresabrechnung regelmäßig kein Ausgleich zu finden sein. Es bietet sich daher an, dass Verkäufer und Käufer bzw. Vor- und Nachmieter entsprechende Vereinbarungen treffen. (BGH, Beschluss vom 13.2.2020, V ZR 29/15)

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Corona-Pandemie: WEG: Eigentümerversammlung darf nicht beschränkt werden

Die Einladung zu einer Eigentümerversammlung darf den Teilnehmerkreis nicht einschränken auch nicht, um Vorgaben aufgrund der Corona-Pandemie zu erfüllen. Geschieht dies doch, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts nichtig.

Eine Einladung hatte folgenden Wortlaut: „Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden (10 Personen inkl. Verwalter). Erteilen Sie deshalb möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Versammlung. […] Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden kann.“

Hierin sah das Amtsgericht (AG) Kassel einen unzulässigen Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums. Teilnahmerecht und Stimmrecht eines Wohnungseigentümers dürften nur ausnahmsweise eingeschränkt werden. Eine solche Ausnahme sei aber nicht gegeben, wenn nach den geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften das Durchführen der Versammlung nicht schlechterdings untersagt ist und die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben sichergestellt werden könne, indem ein geeigneter großer Raum gemietet würde. (AG Kassel, Urteil vom 27.8.2020, 800 C 2563/20)

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Gewerberaummiete: Schulnähe als Mangel einer gemieteten Spielhalle

Wird in einem Mietvertrag als Nutzungszweck der Betrieb einer Spielhalle vereinbart und werden die landesrechtlich geregelten Mindestabstände zwischen Spielhalle und geschützten Einrichtungen (hier: Schule) unterschritten, begründet die behördliche Nutzungsuntersagung der Spielhalle einen Mangel der Mietsache. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden.

Sogenannte öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können Mängel des Mietobjekts sein. Sie müssen dann aber auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen. Sie dürfen ihre Ursache nicht in den persönlichen und betrieblichen Umständen des Mieters haben.

Im Fall des OLG hatte sich nachträglich eine gesetzliche Regelung („Glückspielstaatsvertrag“) geändert, nach der der Abstand einer Spielhalle zu einer weiteren Spielhalle oder zu einer allgemeinbildenden Schule 250 Meter Luftlinie nicht unterschreiten soll. Hier belief sich der Abstand aber auf nur 138 Meter. Zwar hatten die Parteien vertraglich u. a. geregelt, dass der Vermieter keine Gewähr dafür leisten sollte, „dass die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen“. Die hier in Rede stehende Gebrauchstauglichkeit der Mietsache sah das OLG jedoch nicht als auf den Mieter abgewälzt an. Die o. g. Konstellation falle unter das Vermieterrisiko. (OLG Dresden, Urteil vom 24.6.2020)

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Wohnraummodernisierung: Vermieter aufgepasst: Nicht zu früh Modernisierungen ankündigen

Vermieter müssen Modernisierungsmaßnahmen ankündigen. Es gibt zwar keine gesetzlich geregelte Höchstfrist, nach deren Überschreiten der Vermieter seine Ansprüche aus einer Modernisierungsankündigung verliert, wenn er nicht mit der angekündigten Modernisierungsmaßnahme beginnt. Allerdings ist ein auf eine weit vor dem beabsichtigten Beginn der Modernisierungsmaßnahme ausgesprochene Ankündigung gestützter Duldungsanspruch nicht durchsetzbar. Er verstößt gegen Treu und Glauben.

Das Landgericht (LG) Berlin hat eine ca. 17 Monate angekündigte Maßnahme als zu früh angesehen. Grund: Sie benachteilige den Mieter in bestimmten Rechten, die an den Zugang der Duldungsankündigung geknüpft sind. Gleichzeitig beschränke der Vermieter damit unzulässig zulasten des Mieters dessen Möglichkeit, Härtegründe gegenüber der Duldungspflicht geltend zu machen. (LG Berlin, Urteil vom 1.9.2020)

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Mieterpflichten: Das muss der Mieter nach einer Mängelanzeige hinnehmen

Nach einer Mängelanzeige des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, dem Mangel nachzugehen und hierzu den Mangel zu besichtigen. Er ist auch berechtigt, nach Beseitigung des Mangels durch einen Handwerker die durchgeführten Arbeiten als solche abzunehmen. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter im Wege der Ersatzvornahme den Mangel selbst beseitigt, insbesondere dann, wenn der Mieter die Kosten hierfür mit der Miete verrechnet oder dem Vermieter in Rechnung stellt. Die darin liegende Abnahme solcher Arbeiten ist notwendiger Bestandteil der Instandhaltungspflicht und der damit einhergehenden Duldungspflicht des Mieters. Der Vermieter kann auch fachkundige Personen hinzuziehen oder im Termin ein Diktiergerät verwenden, ja sogar Fotos anfertigen, soweit er keine Personen fotografiert und es einen nachvollziehbaren Grund für die Fotos gibt.

In einem Fall des Amtsgerichts (AG) Hamburg behauptete der Mieter, der vom Vermieter hinzugezogene Architekt hätte sich besonders beleidigend und herabwürdigend ihm gegenüber verhalten. Das war aber streitig. Das AG stellt dazu klar: Im Einzelfall können schwerwiegende und in besonderer Weise herabwürdigende Beleidigungen dazu führen, dass bestimmte Rechte wie hier die Besichtigung bzw. Abnahme durch den Vermieter nicht in Gegenwart des die Beleidigung Äußernden wahrzunehmen sind. Hier sah das AG allerdings keine Veranlassung dazu, dass der Mieter die Besichtigung verweigerte. (AG Hamburg, Urteil vom 2.9.2020, 49 C 173/20)

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Corona-Pandemie: Keine Zwangsräumung der Wohnung bei Quarantäne

Kurz vor dem Termin zur Zwangsräumung übersendet der Mieter dem Gerichtsvollzieher eine Kopie des Schreibens des zuständigen Gesundheitsamts, in dem er aufgrund COVID-19 unter Quarantäne gestellt wurde. Darf der Gerichtsvollzieher trotzdem die Räumung durchführen?

Die Antwort lautet: Nein! Grundlage fur die Anordnung der Quarantane ist das Infektionsschutzgesetz (IfSG). Gemäß IfSG sind die Gesundheitsämter u. a. berechtigt, Kranke, Krankheitsverdächtige, Ansteckungsverdächtige und sog. Ausscheider in einem Krankenhaus oder an einem anderen Ort „abzusondern“ (Quarantäne). Die Entscheidung, ob eine Person die häusliche Quarantäne verlassen kann, trifft das zuständige Gesundheitsamt in Abstimmung mit der ärztlichen Betreuung. Die Maßnahme endet also nicht automatisch, sondern erst, wenn die zustandige Behorde sie wieder aufgehoben hat.

Zweck des IfSG ist es, übertragbaren Krankheiten beim Menschen vorzubeugen, Infektionen frühzeitig zu erkennen und ihre Weiterverbreitung zu verhindern. Diesem Zweck läuft es daher zuwider, wenn der Gerichtsvollzieher beim erkrankten Schuldner im Beisein von weiteren Beteiligten (Mitarbeiter des Transportunternehmens, Gläubiger) räumen und sich und andere damit einer Ansteckungsgefahr aussetzen würde. Der Gerichtsvollzieher muss daher den anberaumten Räumungstermin unverzüglich aufheben. (Infektionsschutzgesetz (§§ 1 und 30))

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Mietnebenkosten: Miete für Rauchmelder keine umlagefähige Betriebsausgabe

Laufende Kosten für Miete, die an die Stelle der Kosten für eine gesetzlich verpflichtende Anschaffung treten, gehören nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Kosten. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern sind deshalb nicht umlegbar. Der Eigentümer ist verpflichtet, Rauchmelder anzuschaffen.

Das ist jedenfalls die Auffassung des Amtsgerichts (AG) Leonberg. Die dagegen eingelegte Berufung wurde zurückgenommen.

Anschaffungs- und Instandhaltungskosten seien anders als laufende Kosten nicht umlagefähig. Das könne nicht dadurch umgangen werden, dass laufende Vergütungsmodelle gewählt würden.

In ähnlicher Weise hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2008 entschieden. Er hat danach Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen ebenfalls für nicht umlagefähig angesehen. Dass bestimmte Mietkosten für Verbrauchszähler umlagefähig seien, belege gerade, dass dies bei dort nicht genannten Geräten ausgeschlossen sei. (AG Leonberg, Urteil vom 9.5.2019, 2 C 11/19, Abruf-Nr. 217671; BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08)

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Kostenumlage: Was sind „laufende Schönheitsreparaturen“?

Vermieter müssen angemieteten Wohnraum nebst Zugang und Zubehör während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Sie sind dafür verantwortlich, dass am Mietobjekt keine Schäden auftreten und Mieter es zu Wohnzwecken nutzen können. Trotzdem können Vermieter bestimmte Kosten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands auf den Mieter abwälzen.

Instandhaltungs- (= vorbeugende Maßnahmen) und Instandsetzungs- (= Reparatur) Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) ausschließlich die dort genannten 17 verschiedenen Betriebskostenarten:

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Heizungsanlage inkl. Reinigung und Wartung
  • Warmwasserversorgung inkl. Reinigung und Wartung
  • ggf. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswartkosten
  • Kosten für die Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandnetz
  • Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten

Deren Umlage muss auch konkret im Mietvertrag vereinbart werden. Sie sind nicht per se auf die Mieter abgewälzt. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind von den (umlegbaren) Betriebskosten ausgenommen. Schönheitsreparaturen dürfen jedoch vertraglich dem Mieter auferlegt werden. Der Teufel steckt aber wie häufig im Detail. Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Hamburg.

Hier hatte der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag „laufende Schönheitsreparaturen“ auferlegt. Nach dem AG gilt zunächst: „Laufende Schönheitsreparaturen“ sind nur solche, die während der Mietzeit infolge der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich werden. Entscheidend hierbei: Macht die Wohnung im möblierten Zustand den Eindruck von Renovierungsbedürftigkeit? Ob der Mieter laufende Schönheitsreparaturen schuldet, beurteilt sich bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem möblierten und nicht nach dem geräumten Zustand. Hat der Vermieter dem Mieter wie im Fall des AG Hamburg vertraglich auferlegt, „Innentüren, Fenster und Außentüren von innen“ zu streichen, wird nicht deutlich, dass auch Fenster nur von innen gestrichen werden müssen. Zweifel gehen zulasten des Vermieters. Das Abwälzen der Schönheitsreparaturen war demgemäß unwirksam. Abnutzungsspuren in der Wohnung, die mit der Nutzung durch den Mieter zusammenhängen, sind Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs. Die Miete entschädigt den Vermieter dafür. Er kann also insoweit keine weiteren Ansprüche geltend machen. (AG Hamburg, Urteil vom 15.5.2020, 49 C 493/19)

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Gewerberaum: Trotz Krankheit darf Mieter nicht einfach fristlos kündigen

Auch wenn der Mieter schwer erkrankt ist, rechtfertigt dies keine fristlose Kündigung des Gewerbemietraumvertrags. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Rostock klargestellt.

Die Mietvertragsparteien können außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein „wichtiger“ Grund vorliegt. Dieser ist nach dem Gesetz gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Störung des Vertragsverhältnisses, die den wichtigen Grund darstellen soll, muss regelmäßig aus dem Bereich des Kündigungsempfängers (hier also des Vermieters) herrühren. Daher wird der Mieter nicht dadurch von seiner Pflicht zur Mietzahlung frei, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund wozu sein Gesundheitszustand zählt an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. (OLG Rostock, Urteil vom 9.7.2020, 3 U 79/19)

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