Mietnebenkosten: Kosten für Rauchmelder-Miete nicht umlegbar

Die jährliche Betriebskostenabrechnung führt häufig zu Meinungsdifferenzen zwischen Mietern und Vermietern. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jetzt mit dem Thema Rauchwarnmelder beschäftigt und stellt fest: Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (hier: § 2 Nr. 17 BetrKV), sondern um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen. Grund: Sie sind den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen.

Eine Vermieterin verklagte die Mieterin, 221 Euro für Miete und Wartung eines Rauchmelders zu zahlen. Zwar waren solche Kosten im Mietvertrag nicht genannt. Der Vermieterin war aber vertraglich erlaubt, für künftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den Betriebskosten „auch solche […] nach Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung […] auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.“

Vor etwa sieben Jahren kündigte sie an, alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, und teilte die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit. In der Folge rechnete sie diese Beträge auch gegenüber den Mietern ab. Die Mieterin weigerte sich jedoch, zu zahlen.

Zwar hat der BGH die Sache wieder an das LG zurückgegeben. Er wies aber vorsorglich auf Folgendes hin: Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern wäre es nicht mit dem Willen des Verordnungsgebers (der Betriebskostenverordnung) zu vereinbaren, würde man die vom Vermieter statt eines Kaufs gewählte Miete von Rauchwarnmeldern im Gegensatz zu den Anschaffungskosten als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnen. Vom Grundsatz her müsse der Vermieter diese Kosten tragen. Dies soll er nicht umgehen können, wenn er die Geräte kaufe, statt sie zu mieten.

Quelle: BGH, Urteil vom 11.5.2022, VIII ZR 379/2

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Energieversorgungsvertrag: Energielieferung: Vertragspartner ist (meist) der Mieter

Der Energieversorgungsvertrag kommt regelmäßig mit demjenigen zustande, der die tatsächliche Verfügungsgewalt am Übergabepunkt ausübt. Dies ist regelmäßig der Mieter oder Pächter, dem die sog. „tatsächliche Verfügungsgewalt“ vertraglich eingeräumt ist. Das gilt, unabhängig davon, ob dies dem Energieversorger bekannt ist oder nicht. So hat es das Landgericht (LG) Amberg entschieden.

Rechnung über 20.000 Euro

Ein Energieversorger verlangte vom Hauseigentümer, rund 20.000 Euro für die Lieferung von Gas über einen Zeitraum von etwa zwei Jahren zu zahlen. Für die beiden Mieter des Hauses gab es nur einen Gaszähler. Ein schriftlicher Vertrag bestand nicht. Der Versorger ist der Ansicht, durch die Entnahme von Gas sei ein Versorgungsvertrag mit dem Eigentümer zustande gekommen.

Landgericht: Kein bestehendes Vertragsverhältnis

Dem widersprach das LG. Denn zwischen den Parteien besteht kein Energieversorgungsvertrag. Zwar könne der Versorgungsvertrag durch Annahme der sog. „Realofferte“ zustande kommen. Der Eigentümer sei aber schon nicht Adressat der Realofferte gewesen. Das sei nämlich derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt, was auch ein Mieter oder Pächter sein könne. Dabei sei es unerheblich, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist. Bei der Bestimmung des Angebotsadressaten komme es maßgebend darauf an, wer die Energie verbraucht. Der Vertrag soll nämlich regelmäßig gerade mit der Person begründet werden, die aufgrund ihrer tatsächlichen Verfügungsgewalt die offerierte Energie auch entnehmen kann. Ist eine Wohnung vermietet, hat diese Möglichkeit typischerweise der Mieter.

Unerheblich, dass es nur einen Zähler gibt

Nach diesen Maßstäben habe sich die „Realofferte“ an die beiden Mieter der Wohnungen gerichtet. Daran ändere nichts, dass im Gebäude nur ein Zähler existiert, sodass sich der konkrete Gasverbrauch nur schwer einer Wohnung zuordnen lasse. Denn selbst, wenn der Eigentümer die Verteilung von Gas aus einem Anschluss auf zwei Wohnungen in der Art einer Weichenstellung ermöglicht oder herbeigeführt haben sollte, würde dies keine konkludente Annahme durch ihn darstellen, weil er allein durch die Leitungsführung noch kein Gas entnommen hat und Gas auf diese Weise auch generell nicht entnommen wird.

Quelle: LG Amberg, Urteil vom 6.9.2021, 22 O 828/20

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Sozialrecht: Vermieter kann keine Miete vom Jobcenter einklagen

Das Landessozialgericht (LSG) Niedersachsen-Bremen hat entschieden, dass ein Vermieter trotz der Möglichkeit der Direktzahlung der Miete keine eigenen einklagbaren Ansprüche gegen das Jobcenter hat.

Ein Mann vermietet Wohnungen an Grundsicherungsempfänger und lässt sich dabei von den Mietern die Zustimmung zur Direktzahlung geben. Nachdem eine Mieterin die Nebenkosten für die Jahre 2018 und 2019 schuldig blieb, verlangte er die Zahlung der Rückstände vom Jobcenter. Dieses lehnte eine Direktüberweisung ab, da der Vermieter keine eigenen Ansprüche aus dem Sozialgesetzbuch (SGB II) habe. Demgegenüber hielt der Mann es für nicht hinnehmbar, dass das Jobcenter zwar die Kosten des Energieversorgers direkt zahle, er jedoch erst prozessieren müsse. Hierdurch sei der Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt. Er werde vorsätzlich sittenwidrig geschädigt. Neben den rückständigen Kosten seien inzwischen auch Mietschulden aufgelaufen. Der Gesamtbetrag summiere sich auf über 4.000 Euro. Hierfür müsse das Jobcenter im Wege der Amtshaftung zahlen.

Das LSG hat die Rechtsauffassung des Jobcenters bestätigt. Es bestehe keine Anspruchsgrundlage für eine Schuldübernahme. Trotz der im SGB II vorgesehen Möglichkeit der Direktzahlung von Miete an den Vermieter entstehe keine Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Jobcenter. Der Vermieter habe somit keine eigenen einklagbaren Ansprüche. Die Direktzahlung diene nämlich allein der Sicherstellung der zweckentsprechenden Verwendung der Unterkunftsleistungen. Sie erfülle nicht den Zweck einer vereinfachten Durchsetzung von Mietforderungen durch Schaffung eines weiteren solventen Schuldners in Form des Jobcenters. Die Eintreibung von Schulden sei ein objektiv eigenes Geschäft des Vermieters.

Quelle: LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 3.2.2022, L 11 AS 578/20

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WEG: Aufwendungen eines ausgeschiedenen WEG-Eigentümers

Befreit ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft dieselbe von einer Verbindlichkeit, indem er für sie in Vorlage tritt, kann er nach seinem Ausscheiden nicht den einzelnen Miteigentümer für die Erstattung seiner Kosten in Anspruch nehmen, sondern nur die Gemeinschaft als solche. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Eine Zweiergemeinschaft ohne Verwalter war zerstritten. Kosten zahlte mal der eine, dann wieder der andere Eigentümer. In solchen Fällen forderten sie dann jeweils die Hälfte der verauslagten Beträge von dem anderen zurück. Ein Eigentümer veräußerte später sein Eigentum. Anschließend forderte er von seinem ehemaligen Miteigentümer rund 7.000 Euro. Dieser rechnete mit knapp 4.000 Euro auf. Sowohl das Amtsgericht (AG) als auch das Landgericht (LG) bejahten die gegenseitigen Ansprüche. Der Kläger akzeptierte die Aufrechnung nicht und verfolgte seinen weiteren Anspruch vor dem BGH mit Erfolg: Der ausgeschiedene Eigentümer hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen seinen ehemaligen Miteigentümer, sondern nur gegen die Eigentümergemeinschaft. Eine Aufrechnung scheidet mangels Aufrechnungslage aus. Der ehemalige Eigentümer sei für die Gemeinschaft und nicht für den Miteigentümer in Vorlage getreten und habe diese von einer Verbindlichkeit befreit. Daher hafte er auch nicht gegenüber dem ausgeschiedenen Gemeinschaftsmitglied, sondern nur gegenüber einem Außenstehenden.

Quelle: BGH, Urteil vom 25.3.2022, V ZR 92/21

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Wohnraummietverhältnis: Unerlaubte Untervermietung an Touristen: Fristlose Kündigung

Das Amtsgericht (AG) München verurteilte einen Mieter dazu, seine Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Grund: Er hatte seine Wohnung unerlaubt u. a. an Touristen weitervermietet.

Was war geschehen?

Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Dreizimmerwohnung in München-Pasing. Die monatliche Miete betrug 800 Euro. Im Vertrag war unter anderem geregelt: „Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte darf nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen.“ Noch im Jahr 2009 genehmigte der Vermieter die teilweise Untervermietung an eine Mitbewohnerin zur Gründung einer Wohngemeinschaft.

Im Frühjahr 2020 stellte die Klägerin fest, dass die Wohnung bzw. Teile davon über verschiedene Internetplattformen für 45 Euro pro Person und Nacht für Touristen angeboten wurden. Einer solchen gewerblichen Nutzung hatte die Klägerin zu keinem Zeitpunkt zugestimmt. Sie mahnte den Mieter daraufhin schriftlich ab. Trotzdem vermietete der Beklagte im Winter 2020 erneut zwei Zimmer an Mitbewohner, ohne die Vermieterin zu informieren oder sich deren Erlaubnis einzuholen. Nachdem der Hausverwalter feststellte, dass sich am Klingelschild mehrere Namen befanden, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos.

So verteidigte sich der Mieter

Der Mieter trug vor, er habe die Wohnung von Beginn an unter der Voraussetzung angemietet, dass die dort bereits vorhandene Wohngemeinschaft bestehen bleibe. Ihm stehe daher ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung zu, ohne dass er dies im Einzelfall gegenüber der Vermieterin begründen oder von dieser genehmigen lassen müsse. Eine Vermietung per Internet an Touristen habe er nicht vorgenommen. Er habe auf den Internetseiten lediglich ein Nutzerkonto erstellt, um auf diesem Weg einen dauerhaften Mitbewohner zu finden. Er habe nur einmal einen festen Untermieter gesucht. Weder stamme der Text des Angebots von ihm noch könne er sich die dort abgegebenen Bewertungen erklären.

So sah es das Gericht

Das Gericht schenkte dem Beklagten keinen Glauben: Unstreitig zeigen die Lichtbilder des Angebotes (…) die Wohnung des Mieters. Auch ist die Adresse der Wohnung angegeben. Der Text, mit dem die Wohnung angeboten wurde, richtet sich nicht an potenzielle dauerhafte Untermieter, sondern an Touristen für die tageweise Anmietung. So wurden ausdrücklich die Nähe zu diversen Touristenattraktionen angepriesen wie auch die Sprachkenntnisse des Gastgebers sowie die Möglichkeit gemeinsamer Unternehmungen. Das Gericht war darüber hinaus auch davon überzeugt, dass Vermietungen an Touristen tatsächlich stattgefunden haben. Das Angebot war am 31.3.2020 mit 13 Kundenbewertungen versehen.

In dem bewussten Hinwegsetzen über den Willen und das Interesse der Vermieterin sah das Gericht eine erhebliche Rechtsverletzung, die zur fristlosen Kündigung berechtigte. Das Urteil ist rechtskräftig.

Quelle: AG München, Urteil vom 13.10.2021, 417 C 7060/21, PM 14/2022 vom 8.4.2022

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Wohnraummiete: Enge Grenzen für Vertrag auf Zeit

Soll ein Mietvertrag über Wohnraum auf eine bestimmte Zeit beschränkt werden, muss eine Begründung hierfür im Vertrag schriftlich angegeben sein. Ist die Begründung zu allgemein gehalten, hat dies zur Folge, dass das Mietverhältnis als unbefristet abgeschlossen gilt. Der Mieter muss dann damit rechnen, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen greifen, auch wenn das für ihn nachteilig ist. Das hat das Landgericht (LG) Frankenthal entschieden.

In dem Berufungsfall war das Mietverhältnis über eine Wohnung auf die Dauer von drei Jahren abgeschlossen worden. Als Grund wurde im Vertrag angegeben, dass der Vermieter die Wohnung nach den drei Jahren für seine Familie nutzen wolle. Entgegen dieser Befristung kündigte der Vermieter bereits nach knapp einem Jahr mit der für dauerhafte Mietverträge vorgesehenen Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Mieter widersprach der Kündigung und beharrte auf der vereinbarten Drei-Jahres-Frist.

Nach Auffassung der Richter war die Befristung unwirksam, da die Formulierung im Mietvertrag den gesetzlichen Anforderungen nicht genügte. Es seien hier strenge Anforderungen zu stellen. So reiche es nicht, dass Schlagworte wie „Eigenbedarf“ benutzt würden oder der Gesetzeswortlaut abgeschrieben werde. Zumindest müsse das Verwandtschaftsverhältnis zu den künftigen Bewohnern genau bezeichnet werden. Mündliche Absprachen genügten nicht, es sei die schriftliche Mitteilung der Gründe zwingend erforderlich.

In der Folge gelte der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und der Vermieter habe schon vor Ablauf der Drei-Jahres-Frist wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen. Dass dies vorliegend den Mieter benachteilige, müsse hingenommen werden; eine anderweitige Auslegung des Mietvertrags entspräche in diesem Fall nicht der Interessenlage der Vertragsparteien. Das Urteil ist rechtskräftig. Die Revision gegen das Urteil ist nicht zugelassen worden.

Quelle: LG Frankenthal, Urteil vom 26.1.2022, 2 S 86/21, PM vom 24.2.2022

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Mehrfamilienhaus: Geldautomat darf trotz Sprengungen bleiben

Der Geldautomat im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses muss nicht entfernt werden, wenn die Bewohner Sorge haben, dass er gesprengt werden könnte. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf jetzt entschieden.

Bewohner eines Mehrfamilienhauses haben aufgrund zahlreicher Medienberichte Sorge, dass der Geldautomat der Bankfiliale im Erdgeschoss gesprengt werden könnte. Ihre Klage gegen die Bank auf Entfernung des Geldautomaten hatte auch in zweiter Instanz keinen Erfolg. Laut Berufungsurteil des OLG habe die Eigentümergemeinschaft mit dem Betrieb einer Bankfiliale auch das Aufstellen eines Geldautomaten genehmigt. Eine Änderung der Benutzungsregeln ihrer Immobilie könnten die Eigentümer nur einstimmig beschließen, was nicht geschehen sei. Die bloß abstrakte Gefahr eines Zugriffsversuchs durch Kriminelle genüge nicht, um der Mieterin einer Teileigentumseinheit die ihr genehmigte Nutzung zu untersagen. Das Urteil ist rechtskräftig.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.3.2022, I 9 25/21; PM 6/22 vom 21.3.2022

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Keine Mietnebenkosten: Wer zahlt das Baumfällen?

Muss ein Baum gefällt werden, weil er nicht mehr standfest oder gar morsch ist, handelt es sich bei den dabei entstehenden Kosten um umlagefähige Kosten der Gartenpflege. So sieht es der Bundesgerichtshof (BGH).

Das Fällen und Beseitigen eines solchen Baums sei regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. Nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 10 BetrkV) gehören hierzu die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Bäume seien, so der BGH, (verholzte) Pflanzen und fielen unter den Begriff der Gehölze.

Der BGH betont: Es handele sich nicht um Instandhaltungskosten, die nicht umgelegt werden können. Denn es wird kein Mangel an der Substanz des Gebäudes beseitigt.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.11.2021, VIII ZR 107/20

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WEG-Eigentümerversammlung: Einladung durch faktischen Verwalter ist rechtswidrig

Lädt ein Dritter, den der Verwalter umfassend mit sämtlichen Verwaltungsaufgaben betraut hat, zur Eigentümerversammlung und führt er faktisch die Verwaltung, verstößt dies gegen die Regeln des Wohnungseigentumsrechts. Gefasste Beschlüsse sind dann wegen schweren Verstoßes gegen den Kernbereich der Verwaltung für ungültig zu erklären. Das hat das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden.

Eine vom Verwalter mit der Wahrnehmung der Verwalteraufgaben beauftragte und bevollmächtigte GmbH & Co. KG lud zum wiederholten Mal zur Eigentümerversammlung ein. Diese Gesellschaft, die auch die Versammlung leitete, wurde dort zur neuen Verwalterin gewählt, ohne dass Vergleichsangebote vorlagen. Das Amtsgericht (AG) gab der Anfechtungsklage statt, die sich gegen mehrere Beschlüsse der Versammlung richtete.

Die Berufung vor dem LG hatte keinen Erfolg. Die Einladung zur Eigentümerversammlung sei von einer dazu nicht berechtigten Person erfolgt. Die Übertragung von Verwaltungsaufgaben auf eine andere Person stelle einen systematischen Verstoß gegen die Regeln des Wohnungseigentumsrechts dar. Denn der Verwalter habe seine Dienste höchstpersönlich zu erbringen. Er dürfe weder seine Verwalterstellung noch die tatsächliche Ausübung wesentlicher Verwaltertätigkeiten auf Dritte übertragen.

Unerheblich sei, so das LG, dass der Verwalter im Innenverhältnis gegenüber der faktischen Verwalterin weisungsbefugt sei. Da die Übertragung der Aufgaben nicht nur einmalig erfolgte, sei auch der Kernbereich der Verwaltung des Wohnungseigentums betroffen. Ein solcher schwerer und planvoller Verstoß führe direkt zur Ungültigerklärung. Die Bestellung der neuen Verwalterin entspreche deswegen auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da vor der Beschlussfassung keine Alternativangebote vorgelegen hätten. Diese seien nicht entbehrlich, da gerade keine Wiederbestellung erfolgte, sondern eine neue Verwaltung gewählt worden sei. Die Entscheidung entspricht der Linie des Bundesgerichtshofs (BGH). Sie ist nicht rechtskräftig.

Quelle: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.12.2021, 2-13 S 75/20

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Trotz Krankheit und Pandemie: Zimmer in Studentenwohnheim kann nicht vorzeitig gekündigt werden

Den Mietvertrag über ein Zimmer im Studentenwohnheim kann der Mieter nicht vorzeitig kündigen; weder wegen eines krankheitsbedingten Abbruchs des Studiums, noch wegen einem pandemiebedingten Wegfall von Präsenzveranstaltungen an der Hochschule. Das hat das Amtsgericht (AG) Kehl jetzt entschieden.

Eine Vermieter-GbR stellte in einem Haus möblierte Zimmer zur Verfügung. Sie vermietete befristet ausschließlich an Studenten einer in der Stadt ansässigen Fachhochschule. Im Gesellschaftervertrag der GbR war eine entsprechende Verpflichtung geregelt. Die Mietverhältnisse passte sie dem Semesterbeginn und -ende an. Einzugstermine bot sie immer nur zum 1.3. oder 1.9. eines Jahres an. Die GbR vergab die Wohnungen nach dem Prinzip „wer zuerst kommt, mahlt zuerst“.

Ein studentischer Mieter erkrankte während der Mietzeit psychisch und konnte das Studium nicht mehr fortsetzen. Er kündigte den Vertrag ordentlich und stellte nach Ablauf der von ihm errechneten Kündigungsfrist die Mietzahlungen ein.

Das AG verurteilte den Studenten, die offenstehende Miete zu zahlen. Die ordentliche Kündigung sei ausgeschlossen. Es handle sich um ein Studentenwohnheim und der Mieter sei daher an die vereinbarte Mietzeit gebunden. Aufgrund der Aufteilung des Hauses sei das Gebäude auf ein gemeinschaftliches Wohnen zugeschnitten, weshalb ein objektiver Betrachter das Gebäude als Wohnheim ansehe.

Quelle: AG Kehl, Urteil vom 4.1.2022, 4 C 158/21

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