Eintritt des Erben: Zehn Monate Tod des Mieters verschwiegen – Vertrauen erschüttert

Treten mit dem Tod des Mieters Familienangehörige oder andere haushaltszugehörige Personen in den Mietvertrag ein, kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in den Mietvertrag Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Voraussetzung ist, dass in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher ist gegeben, wenn das Vertrauen in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des neuen Mieters gefährdet erscheint.

Das stellte das Amtsgericht München klar. Hierzu genügt nach Ansicht des Richters, dass eine Mehrzahl negativer Schufa-Eintragungen vorliegt und die Mieten mehrfach unpünktlich gezahlt wurden. Auch der Umstand, dass der Eintretende den Vermieter erst nach mehr als zehn Monaten über den Tod des Mieters informiert hat, erschüttert die Vertrauensgrundlage. (Amtsgericht München, Urteil vom 18.8.2016, 432 C 9516/16)

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WEG: Teilungserklärung kann externen Begleiter zu einer Eigentümerversammlung zulassen

In einer Teilungserklärung kann geregelt werden, ob und unter welchen Voraussetzungen sich ein Miteigentümer zu Eigentümerversammlungen begleiten lassen kann. Bei einem ständigen persönlichen Erschwernis ist auch ein Anwalt zuzulassen.

So entschied es das Amtsgericht Hannover. Der Richter begründete seine Entscheidung folgendermaßen: Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nichtöffentlich. Die Anwesenheit Dritter muss deshalb grundsätzlich nicht geduldet werden. Das gilt auch, wenn diese Personen nach der Teilungserklärung zum Kreis der Personen zählen, die die Wohnungseigentümer mit ihrer Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung bevollmächtigen können.

Ein Anspruch auf Zulassung eines Beraters besteht nur, wenn

  • die Teilungserklärung dies zulässt oder
  • das Interesse des Wohnungseigentümers an der Begleitung das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der Nichtöffentlichkeit überwiegt.

Bei einer ständigen persönlichen Erschwernis – z. B. hohes Alter oder Gebrechlichkeit, aber auch wegen schwierigen Beratungsgegenständen – ist auch die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson an der Versammlung zuzulassen (so bereits LG Hamburg 13.10.99, 318 T 20/99 und OLG Köln 6.8.07, 16 Wx 106/07). (Amtsgericht Hannover, Urteil vom 17.2.2017, 482 C 11327/16)

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Modernisierung: Mieter muss dulden, wenn Aufzug nicht vor der Wohnungstür hält

Der Einbau eines Aufzugs ist eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme. Dies gilt auch, wenn er nur auf dem Treppenpodest zwischen den Stockwerken und nicht auf der Etage mit den Eingangstüren der Wohnungen hält.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte. Die Mieter bestritten, dass es sich um Modernisierungsarbeiten handelt. Das Amtsgericht sah das anders. Durch den neu eingebauten Fahrstuhl erhöhe sich der Gebrauchswert der Wohnungen. Durch ihn sind die Wohnungen erheblich leichter zu erreichen. Auch schwere Gegenstände können jetzt leichter in die Wohnung transportiert werden. Dass der Aufzug nur zwischen den Geschossen halte, spielt keine Rolle. Denn der Gebrauchsvorteil ist auch erfüllt, wenn nur noch wenige Treppenstufen bis zur Wohnung führen. (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 14.6.2017, 17 C 158/16)

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Gewerberaum: Benutzungsfertiger Zustand: bestimmte Umbauten müssen weg

In einem gewerblichen Mietvertrag kann vereinbart werden, dass die Mieträume in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben sind. Damit ist ein Zustand gemeint, in dem ein neuer Mietinteressent sie ohne Beeinträchtigungen nutzen kann und nicht auf eine bestimmte Nutzungsform festgelegt ist. Daher müssen auch Veränderungen an den Mieträumen, die ausschließlich der individuellen Nutzung des Mieters dienten und für eine anderweitige Nutzung hinderlich sind, entfernt werden.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz. Dass der Mieter die Räume bereits bei Anfang des Mietverhältnisses renoviert und damit die Gebrauchsspuren seines Vormieters beseitigt hatte, schadet nach Ansicht des Gerichts nicht. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter hierfür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Im Fall des OLG Koblenz hatte der Vermieter dem Mieter zwei Monatsmieten erlassen und die Schlüssel vorzeitig ausgehändigt. Überdies war eine lange Vertragsdauer vorgesehen.  (OLG Koblenz, Urteil vom 22.6.2017, 1 U 1155/16)

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Getrennte Miteigentümer: Betriebskosten und Wohnvorteil beim Trennungsunterhalt

Sind Ehegatten gemeinsam Miteigentümer einer Eigentumswohnung, muss sich der Ehegatte, der bei einer Trennung aus der Wohnung auszieht, in Höhe seines Miteigentumsanteils an den nicht umlagefähigen Betriebskosten beteiligen. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Betriebskosten vom Wohnvorteil im Rahmen der Berechnung des Trennungsunterhalts abgezogen wurden, so das Amtsgericht Heilbronn.

Die Ehefrau verblieb nach der Trennung mit der ehelichen Tochter in der Eigentumswohnung. Sie zahlte in der Folgezeit die nicht umlagefähigen Betriebskosten für die Jahre 2013 bis 2016 von insgesamt 2.755 EUR. Es handelte sich um Kosten der Verwaltung und Erhaltung der Eigentumswohnung. Der Ehemann weigerte sich, sich an den Betriebskosten zu beteiligen. Das Amtsgericht entschied zugunsten der Ehefrau. Die Berufung des Ehemanns vor dem OLG Stuttgart war erfolglos. Der Ehefrau steht ein Anspruch auf Zahlung der hälftigen Betriebskosten zu, da der Ehemann zur Hälfte Miteigentümer der Wohnung ist.

Beachten Sie: Der Ehemann wäre nicht zur Kostenübernahme verpflichtet, wenn die Betriebskosten im Rahmen der Berechnung des Trennungsunterhalts vom Wohnvorteil abgezogen wurden. Dies war hier aber nicht der Fall. (AG Heilbronn 20.2.2017, 9 F 2639/16)

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AGG: Nichteinladung zur Wohnungsbesichtigung wegen Herkunft

Wird ein Wohnungssuchender aufgrund seiner ethnischen Herkunft nicht zur Wohnungsbesichtigung eingeladen, steht ihm nach § 21 Abs. 2 AGG eine Entschädigung von drei Monatsmieten zu.

Dies entschied das Amtsgericht Hamburg-Barmbeck im Fall einer Mutter, die für sich und ihr Kind eine Wohnung suchte. Sie bewarb sich dabei für mehrere Wohnungen einer Vermieterin. Da die Bewerbungen jedoch sämtlich mit einer Absage endeten, kam ihr der Verdacht, dass dies mit ihrem türkischen Namen zu tun haben könne. Ein Freund bestätigte diesen Verdacht. Er schickte jeweils am selben Tag einer Absage weitere Anfragen für die Wohnungen per E-Mail. Dabei verwendete er jeweils erfundene deutsch oder türkisch klingende Namen. Alle türkisch klingenden Namen erhielten eine Absage und alle deutsch klingenden Namen eine Einladung zur Wohnungsbesichtigung. Das Amtsgericht sah einen klaren Verstoß gegen das AGG. Die Klägerin habe Indizien darlegen und beweisen können, dass sie allein aufgrund ihres türkischen Namens und somit ihrer ethnischen Herkunft keine Einladung zu einem Besichtigungstermin erhalten hat. Damit spreche ein Anschein für eine Benachteiligung wegen ihrer ethnischen Herkunft.

Beachten Sie: Das vom Freund der Klägerin durchgeführte sog. Testing-Verfahren ist im Bereich der Wohnungsmiete ausdrücklich zulässig. (AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 3.2.2017, 811b C 273/15)

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Betriebskostenabrechnung: Vermieter muss haushaltsnahe Dienstleistungen ausweisen

Ein Mieter kann von seinem Vermieter verlangen, dass dieser in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufschlüsselt, dass der Mieter gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin) im Falle eines Mieters, der von seinem Vermieter eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen verlangt hatte. Das LG entschied, dass der Mieter das Recht hat, zumindest eine Betriebskostenabrechnung vom Vermieter zu verlangen, anhand derer sich die Beträge ermitteln lassen, die für haushaltsnahe Dienstleistungen erbracht worden sind.

Der Vermieter muss zwar weder eine „Steuerbescheinigung nach § 35a EStG“ erteilen noch „steuerberatend“ tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen „für haushaltsnahe Dienstleistungen“ einordnen und bezeichnen. Der Mieter muss jedoch die Möglichkeit erhalten, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Dafür ist es erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen werden. (LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017, 18 S 339/16)

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Zahlungsverzug: Gleichzeitig vorsorglich erklärte fristgemäße Kündigung ist unwirksam

Der Vermieter kann dem Mieter bei Zahlungsverzug fristlos kündigen. Kündigt er gleichzeitig vorsorglich fristgemäß, ist diese hilfsweise erklärte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet wird.

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Diese Differenzierung ist nach Ansicht der Richter von Bedeutung, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Nach dem Gesetz wird die fristlose Kündigung dadurch unwirksam. Nach der Auffassung des LG bleibt es in diesem Fall dem Vermieter verwehrt, sich auf die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zu berufen. Das LG hat daher im zugrunde liegenden Fall die Klage der Vermieter auf Räumung der Wohnung gegen den Hauptmieter abgewiesen.

Das LG Berlin argumentierte damit, dass zum Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung des Vermieters zuging, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist gehe ins Leere. Die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrags entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder „aufleben“. (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017, 66 S 90/17)

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Fristlose Kündigung: Untervermietung der gesamten Wohnung ist ein Kündigungsgrund

Ein Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass sein Vermieter einer Untervermietung der gesamten Wohnung an Dritte zustimmt.

Das gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte auch, wenn es sich dabei um Familienangehörige oder Lebenspartner handelt. Wird die Wohnung unbefugt an Dritte überlassen, kann der Vermieter fristlos kündigen.

(Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 16.1.2017, 21 C 55/16)

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Verbotene Eigenmacht: Beweislastumkehr: Ersteher muss beweisen, was im Haus war

Nimmt der Ersteher die ersteigerte Immobilie eigenmächtig in Besitz, ist er verpflichtet, ein Verzeichnis über die in der Immobilie vorgefundenen, von dem Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Gegenstände zu erstellen. Zudem muss er deren Wert schätzen lassen. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, inwieweit die Angaben des Schuldners zu dem Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände, die sich im Zeitpunkt der Räumung in dem Haus befunden haben sollen, unzutreffend sind, soweit dessen Angaben plausibel sind.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem der Beklagte in einer Zwangsversteigerung ein Haus ersteigert hatte. Ohne einen Gerichtsvollzieher hinzuzuziehen nahm er das Haus in Besitz und ließ es durch eine private Firma räumen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände gab er in ein Auktionshaus. Die bisherigen Eigentümer verlangten Herausgabe ihrer Gegenstände, hilfsweise Schadenersatz. Vor dem OLG hatte die Klage überwiegend keinen Erfolg. Die Kläger hätten nicht nachweisen können, welche Gegenstände in dem Haus gewesen seien.

Der BGH sah das anders. Zwar müsse nach den allgemeinen Regeln der Beweislastverteilung grundsätzlich derjenige, der einen anderen wegen verbotener Eigenmacht auf Schadenersatz in Anspruch nimmt, die anspruchsbegründenden Tatsachen darlegen und beweisen. In den Fällen der „kalten Räumung“, also wenn ein Vermieter die Wohnung im Wege verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, hat der BGH eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zulasten des Vermieters angenommen. Diese Grundsätze gelten entsprechend, wenn ein Ersteher in der Zwangsversteigerung die ersteigerte Immobilie und die von dem Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Einrichtungsgegenstände eigenmächtig in Besitz nimmt, ohne einen Gerichtsvollzieher hinzuzuziehen. Der Ersteher muss daher Schadenersatz leisten, soweit er die im Wege der verbotenen Eigenmacht in Besitz genommenen Gegenstände nicht oder nur in beschädigtem Zustand herausgeben kann.

(BGH, Urteil vom 23.6.2017, V ZR 175/16)

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