Ende des Mietverhältnisses: Abrechnung nicht möglich: Kaution kann einbehalten werden

Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Vermieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution auch noch nach Ablauf der Jahresfrist wegen einer zu erwartenden Nachforderung aus einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung einbehalten. Voraussetzung ist, dass er nicht fristgerecht abrechnen konnte, weil ihm aufgrund eines WEG-Rechtsstreits die nötigen Unterlagen (hier: Heizkostenabrechnung) nicht rechtzeitig zur Verfügung standen.

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) München I hat der Vermieter die verspätete Geltendmachung dann nicht zu vertreten. (LG München I, Urteil vom 18.1.2018, 31 S 11267/17)

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Mietbestandteil: Vermieter muss abmontierte Markise wieder anbringen

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass ein Vermieter, welcher eine bei Vertragsabschluss vorhandene Markise zur Durchführung von Bauarbeiten entfernt hat, diese danach wieder anbringt. Voraussetzung ist aber, dass die Markise Bestandteil des Mietvertrags war.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Nürnberg im Fall eines Ehepaars, dass von der beklagten Vermieterin eine Wohnung angemietet hatte. Der vorherige Mieter hatte eine Markise angebracht. Die war bei Besichtigung des Mietobjekts nach dessen Auszug noch vorhanden. Im Mietvertrag ist folgender Passus enthalten: „Für die vom Vormieter zurückgelassene Markise übernimmt die Vermieterin keine Reparaturkosten.“ Als die Beklagte die Außenfassade sanierte, musste die Markise abgenommen werden. Anbringen wollte die Beklagte den Sonnenschutz nach Abschluss der Arbeiten aber nicht mehr. Ihre Begründung: Die Markise war vom vorherigen Mieter dort montiert worden. Zudem sei im Mietvertrag ihre Pflicht zur Reparatur des Sonnenschutzes ausgeschlossen.

Die Mieter verlangten mit ihrer Klage, dass die Beklagte die Markise wieder – wie vor der Sanierung – über ihrem Balkon anbringt.

Das Amtsgericht Nürnberg hat der Klage stattgegeben. Das Gericht begründete sein Urteil damit, dass im Mietvertrag zwar eine Pflicht der Beklagten zur Reparatur ausgeschlossen wurde. Darauf könne sich diese im vorliegenden Fall aber nicht berufen. Die Mieter verlangten lediglich die – nach den Feststellungen eines Sachverständigen mögliche – Wiederanbringung und nicht die Reparatur der ursprünglich angebrachten Markise. Das Vorhandensein der Markise sei Vertragsbestandteil geworden. Insbesondere seien vom Mietvertrag auch Gegenstände in der Wohnung umfasst, welche der Vormieter dort zurückgelassen hat. Die an der Außenmauer angebrachte Markise sei fester Bestandteil des Gebäudes, und damit auch der Wohnung, und stehe im Eigentum der Vermieterin.

Entscheidend komme es darauf an, in welchem Zustand sich die Wohnung bei der Besichtigung befinde. Darauf würden schließlich die vertraglichen Vereinbarungen beruhen. Ein Vermieter müsse, wenn er nicht wolle, dass bestimmte Gegenstände mitvermietet werden, die neuen Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, dass es sich um Gegenstände des vorherigen Bewohners handelt und diese nicht vom Mietvertrag umfasst sind. Dies müsse geschehen, bevor die neuen Mieter ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen. Ansonsten könnten die Mieter annehmen, dass alle Gegenstände in der Wohnung – unabhängig davon, ob sie vom Vermieter stammen oder vom vorherigen Bewohner – auch mitvermietet werden.

Das Amtsgericht hat den Einwand der Beklagten, dass die Wiederanbringung unverhältnismäßig hohe Kosten verursache, nicht gelten lassen. Eine Unverhältnismäßigkeit der Kosten ergebe sich nach einer Abwägung des Aufwands auf der einen gegen den Nutzen sowie den Wert des Mietobjekts auf der anderen Seite nicht. (Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 25.8.2017, 29 C 4898/15)

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Schadenersatz: Vermieter haftet nicht für einen schreckhaften Mieter

Der Vermieter haftet nicht für eine Verletzung, die sich der Mieter zuzieht, wenn er zwar nicht unmittelbar durch das Herabstürzen eines defekten Außenrollos, sondern aufgrund des damit verbundenen Lärms erschrickt, das Gleichgewicht verliert, die Treppe hinunterstürzt und sich dabei erhebliche Verletzungen zuzieht.

Das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth hat damit bestätigt, dass unter diesen Umständen ein adäquater Zusammenhang zwischen Pflichtverletzung des Vermieters und der Verletzung des Mieters fehlt. In der Überreaktion verwirkliche sich lediglich das allgemeine Lebensrisiko. Das falle aber in den Risikobereich des Mieters. (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 18.7.18, 7 S 5872/17)

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Sozialleistungen: Vermieter benötigt Zustimmung des Jobcenters

Erhält ein Mieter Sozialleistungen, um Miet- und Nebenkosten zahlen zu können, hat der Vermieter nicht ohne Weiteres einen Anspruch gegen das Jobcenter auf Direktzahlung der rückständigen oder ausstehenden Mieten. Ohne einen vorherigen Antrag und eine entsprechende Zustimmung des Jobcenters kann der Vermieter keine Zahlung an sich verlangen.

Dies hat das Bundessozialgericht (BSG) entschieden. Die Richter machten deutlich, dass eine Direktauszahlung der Miete an den Vermieter ausdrücklich von der leistungsberechtigten Person beantragt werden muss. Der Leistungsträger hat dann in Abstimmung mit dem Hartz-IV-Bezieher eine Entscheidung zu treffen.

Das gilt auch, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach die Sozialleistungen für Miet- und Nebenkosten an den Vermieter abgetreten werden. Ohne Antrag und Zustimmung zur Abtretung hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Direktzahlung. (BSG, Urteil vom 9.8.2018, B 14 AS 38/17 R)

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Untervermietung: Airbnb-Vermietung ist Verstoß gegen den Mietvertrag

Die Vermietung einer angemieteten Wohnung über airbnb begründet eine Pflichtwidrigkeit, die nach vorheriger Abmahnung zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann. Dies gilt auch, wenn die Weitervermietung durch einen Untermieter erfolgt. Dessen Verhalten muss sich der Mieter zurechnen lassen.

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Die Richter machten deutlich, dass nach einer umfassenden Gesamtabwägung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen sei, ob im Fall einer unbefugten Gebrauchsüberlassung eine fristlose oder fristgemäße Kündigung gerechtfertigt ist. Der Pflichtverletzung des Mieters kann es an hinreichendem Gewicht fehlen, wenn dem Vermieter seinerseits erhebliche Pflichtverletzungen zur Last fallen.

Derartige schwerwiegende Pflichtverletzungen auf Vermieterseite sind anzunehmen, wenn der Vermieter bzw. seine Hausverwaltung selbst die Mietsache zum Schein über airbnb anmietete, sich die Schlüssel von einem Dritten übergeben ließ, sodann die Wohnung öffnete und betrat und die Räume der Wohnung bis in die Schlafräume hinein ausführlich fotografierte. Damit griff er in grundlegende Rechte des Mieters ein.

Der BGH hat in einem Grundsatzurteil entschieden, dass ein Eigentümer, der seine vermietete Wohnung gewerblich nutzen will, dem Mieter nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er die Wohnung wirklich dringend benötigt. (LG Berlin, Urteil vom 3.7.18, 67 S 20/18)

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Mietmangel: Raumtemperatur: In der Ankleidekabine muss niemand zittern

Räumlichkeiten, die zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietet sind, müssen eine Raumtemperatur aufweisen, die sowohl für Kunden als auch für Mitarbeiter sowohl erforderlich als auch üblich sind, d. h. zwischen 20 Grad und 26 Grad.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Rostock im Streit um die Raumtemperatur in einem gewerblichen Mietobjekt. Die Parteien stritten auch darum, ob der Mietmangel behoben sei oder nicht. Das Gericht entschied hier zugunsten des Mieters. Ist streitig, ob der Vermieter einen Mietmangel beseitigt hat, muss der darlegen und beweisen, dass er die Beseitigungsmaßnahmen ausgeführt hat. Kann er das nicht, verliert er den Rechtsstreit. (OLG Rostock, Urteil vom 17.5.2018, 3 U 78/169)

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WEG: Nur Einzelpositionen in Jahresabrechnung beanstandet – Abrechnung im Übrigen gültig

Werden von der Jahresabrechnung einer WEG lediglich rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile beanstandet und angefochten, bleibt die Jahresabrechnung im Übrigen aufrechterhalten. Daher sind Beschlüsse über die Jahresabrechnung im Fall der Anfechtung nicht insgesamt für ungültig zu erklären.

So entschied es das Landgericht (LG) Frankfurt a. M. Ein weiterer Aspekt der Entscheidung war die Änderung eines Verteilerschlüssels. Will eine WEG den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten so ändern, dass die der Abrechnung zugrunde gelegte Fläche sich nicht mehr nach den Wohnungsgrößen gemäß Teilungserklärung, sondern nach einer anderen Flächenermittlung richten soll, muss sie hierüber einen gesonderten Beschluss fassen. Dies kann nicht konkludent in der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erfolgen. (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 17.5.18, 2-13 S 91/16)

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WEG: Zustimmung nach § 12 WEG nur für erste Veräußerung erforderlich

Ein Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG, das für die „erste Veräußerung nach Teilung“ bestimmt ist, erstreckt sich nur auf die erste Veräußerung durch den teilenden Eigentümer. Sie erstreckt sich nicht auch auf die nachfolgende Veräußerung durch eine Person, die durch die Erstveräußerung sämtliche Wohnungseigentumsrechte erworben hat.

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG). Einen anderen Aspekt der Entscheidung betraf die Bestellung des WEG-Verwalters in der Teilungserklärung. Diese und auch ein Bestellungsvorbehalt haben Vereinbarungscharakter. Sie wirken nur gegen Sondernachfolger, wenn:

  • sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen oder
  • sämtliche Sondernachfolger der Vereinbarung beigetreten sind. (KG, Urteil vom 3.5.2018, 1 W 370/17)
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Modernisierungsmaßnahmen: Ohne Verzug besteht kein Anlass zur Klageerhebung

Der Mieter einer Wohnung gibt keinen Grund zur Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, wenn er eine fristgebundene Aufforderung des Vermieters zur Erklärung der Duldungsbereitschaft unbeantwortet lässt.

Dies hat jetzt das Landgericht (LG) Berlin entschieden. Nach Ansicht der Richter liegt ein Anlass zur Klage nur vor, wenn der Vermieter nach erfolgloser Aufforderung zur Erklärung der Duldungsbereitschaft eine Mahnung ausspricht und den Mieter damit in Verzug setzt. (LG Berlin, Urteil vom 25.1.2018, 67 T 9/18)

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WEG: Wenn die Eigentümerversammlung in der Waschküche tagt

Eine Waschküche ist für eine Eigentümerversammlung kein geeigneter Ort. Das gilt insbesondere, wenn über strittige Punkte entschieden werden soll und der Zugang zur Waschküche nicht problemlos ist. Dort gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind unwirksam.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Dortmund. Die Versammlung wurde in der Waschküche des Wohnhauses durchgeführt und dauerte nur sieben Minuten an. Dem Vertreter der klagenden Wohnungseigentümer war es erst nach einigen Mühen möglich, sich Zugang zur Waschküche zu verschaffen. Dadurch kam er verspätet zur Versammlung.

Das Amtsgericht erklärte die getroffenen Beschlüsse für unwirksam. Bei einer Versammlung im Stehen in einem Waschkeller sei eine demokratische Gepflogenheit gerecht werdende Diskussion der Themen kaum denkbar. Wie der zeitliche Ablauf zeige, sei dies auch gar nicht gewollt gewesen. Zudem habe der Zugang zur Waschküche einer Art Schnitzeljagd durch die Kellergänge und Räume entsprochen. Der Verwalter muss aber für einen frei zugänglichen Zugang sorgen. (AG Dortmund, Urteil vom 27.3.2018, 512 C 31/17)

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