Ende des Mietverhältnisses: Aufrechnung gegen Kautionsrückzahlungsanspruch

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Kautionsrückzahlungsanspruch erst fällig, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, wegen derer er sich befriedigen darf.

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) Krefeld kann ein Mieter aber schon dann auf Kautionsrückzahlung klagen, wenn der Vermieter mit einer streitigen Schadenersatzforderung wegen Beschädigung der Mietsache aufrechnet. Im Rahmen der Kautionsrückzahlungsklage kann er mit klären lassen, ob der Gegenanspruch als Voraussetzung der Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs nicht besteht. Diese Frage ist allerdings (höchstrichterlich) ungeklärt und umstritten.

Ebenso umstritten ist die Frage, ob einer Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nur eine Sicherungsfunktion oder auch eine Befriedigungsfunktion zukommt, die dem Vermieter eine Aufrechnung erlauben würde. Das LG Krefeld schließt sich der Auffassung an, dass die Kaution auch nach Vertragsende nur Sicherungsmittel ist, sodass grundsätzlich ein Befriedigungsverbot gilt, aus dem ein Aufrechnungsverbot folgt.

Dies gilt nach Auffassung des LG Krefeld aber nicht im Kautionsrückzahlungsprozess: Es sei anerkannt, dass sich der Vermieter trotz eines grundsätzlichen Befriedigungsgebots jedenfalls wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche aus einer Mietsicherheit befriedigen darf. Im Prozess über den Kautionsrückzahlungsanspruch werde auch der Gegenanspruch des Vermieters geprüft und erlange gemeinsam mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch Rechtskraft, sodass letztlich eine Aufrechnung mit einer rechtskräftig festgestellten Gegenforderung erfolge. (LG Krefeld, Urteil vom 27.12.2018, 2 T 31/18)

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Gewerberaummietrecht: Verlängerungsklausel und Verlängerungsoption

In einem Gewerberaummietvertrag können Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel für den Mieter kombiniert werden. Hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.

Das Optionsrecht gewinnt erst hierdurch seine eigentliche Bedeutung für den Mieter, weil er dann das Auslaufen des Mietvertrags vermeiden kann, indem er fristgerecht optiert. (OLG Dresden, Urteil vom 15.8.2018, 5 U 539/18)

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Ende des Mietverhältnisses: Schlüsselrückgabe per Briefeinwurf

Mit einer unangekündigten Übersendung der Wohnungsschlüssel erlangt der Vermieter zwar den Besitz an der Mietsache zurück. Hiermit ist eine konkludente Besitzaufgabe des Mieters verbunden, sofern sich aus den Umständen nichts anderes ergibt. Der Vermieter erlangt Besitz, weil sein natürlicher Besitzwille sich auf alle in seinem Herrschaftsbereich befindlichen Gegenstände erstreckt.

Allerdings ist die Mietsache nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Krefeld erst zurückgegeben, wenn der Vermieter von der Schlüsselrückgabe auch Kenntnis hat. Anderenfalls erlangt er keine Verfügungsgewalt über das Mietobjekt. Daher muss der Mieter im Zweifel nicht nur darlegen und beweisen, dass der Schlüssel in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist. Er muss vielmehr auch beweisen, dass dies vom Vermieter bemerkt worden ist. (LG Krefeld, Urteil vom 27.12.2018, 2 T 27/18 und 2 T 28/18)

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Ruhestörung: Baustellenlärm kann zur Mietminderung berechtigen

Baulärm ist regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Dies muss der Mieter darlegen und beweisen.

Hierauf wies das Landgericht (LG) München I hin. Die Richter machten aber auch deutlich, dass der Vermieter nicht darauf verweisen kann, dass in Großstädten Baulärm regelmäßig hinzunehmen sei. Die Rechtsprechung des BGH zum Straßenbaulärm ist insoweit nicht auf Baulärm übertragbar. Fehlt es an einer entsprechenden Beschaffenheitsangabe, ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung die Duldungspflicht des Vermieters als Eigentümer zu berücksichtigen. Entsprechend hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass auch er die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. (LG München I, Urteil vom 15.11.2018, 31 S 2182/18)

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Modernisierungsmieterhöhung: Auch für EG-Mieter ein Vorteil: Aufzug fährt bis in den Keller

Der An- bzw. Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls ist grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache.

Das Amtsgericht Brandenburg hat sich mit dieser Entscheidung der herrschenden Rechtsprechung angeschlossen. Das Gericht stellte dabei klar, dass dies auch für den Mieter einer Erdgeschoss-Wohnung gilt, wenn der Aufzug auch in das Keller-/Tiefgaragengeschoss hinabfährt. Dann ist dies auch für den Erdgeschossmieter ein Gebrauchsvorteil. (AG Brandenburg, Urteil vom 31.8.2018, 31 C 298/17)

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Instandsetzungsanspruch: Mieter muss für Anspruch die Wohnung nicht selbst nutzen

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Instandsetzung in einen vertragsgemäßen Zustand. Dass er die Wohnung Familienangehörigen überlassen hat, spielt dabei keine Rolle. Denn der Mangelbeseitigungsanspruch erfordert keine tatsächliche Nutzung der Wohnung durch den Mieter.

Das folgt aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Fall eines Mieters, der seinen Vermieter auf Instandsetzung einer Gastherme verklagt hatte. Der Vermieter meinte, der Anspruch sei ausgeschlossen, da der Mieter die Wohnung nicht selbst bewohne. Er habe sie vielmehr seiner Tochter und deren Ehemann überlassen. Die Klage scheiterte vor dem Amts- und Landgericht wegen mangelndem Rechtsschutzbedürfnis.

Der BGH gab dem klagenden Mieter recht. Für das Rechtsschutzinteresse ist es demnach unwichtig, ob der Kläger selbst in der Wohnung lebt oder sie – wie hier – nahen Familienangehörigen überlassen hat. Der Vermieter hat die gesetzliche Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in einem entsprechenden Zustand zu erhalten. Es ist unerheblich, ob der Mieter durch den Mangel subjektiv beeinträchtigt ist. Dass er die Wohnung hier möglicherweise vertragswidrig an Dritte überlassen hat, ist für den Mangelbeseitigungsanspruch ohne Bedeutung. (BGH, Urteil vom 22.8.2018, VIII ZR 99/17)

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WEG: Für den Bau einer Außentreppe gibt es keine konkludente Zustimmung der Wohnungseigentümer

Eine bauliche Veränderung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehend betroffen sind. Die Betroffenheit beurteilt sich anhand eines objektiven Maßstabs, nämlich danach, ob sich ein neutraler Wohnungseigentümer in vergleichbarer Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen darf.

So entschied es das Amtsgericht Kassel. Das Gericht machte dabei deutlich, dass die Zustimmung grundsätzlich nicht durch Schweigen erklärt werden kann. Eine konkludente Zustimmung kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn zuvor ein zugunsten des anderen Teils wirkender Vertrauenstatbestand geschaffen worden war. Hierfür genügt nach Auffassung des Amtsgerichts allerdings nicht, dass Pläne für die Errichtung einer Wendeltreppe, die von der Dachterrasse im Sondereigentum der Beklagten zur ebenerdigen Terrasse im Bereich des Sondernutzungsrechts der Beklagten führen sollte, vorgelegt und zur Kenntnis gebracht wurden.

Ob eine solche Zustimmungserklärung überhaupt formfrei erfolgen kann, oder nur formgebunden, etwa in Gestalt eines Beschlusses auf der Eigentümerversammlung hat das Amtsgericht dahingestellt sein lassen. (Amtsgericht Kassel, Urteil vom 15.11.2018, 800 C 3071/18)

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Wohngeld: Keine Leistungen bei Umzug in eine bessere Wohngegend

Nach dem SGB II werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Erhöhen sich die Aufwendungen nach einem Umzug, werden diese nur anerkannt, wenn der Umzug erforderlich ist.

Hierauf wies das Sozialgericht (SG) Münster hin. Allerdings ist im Gesetz nicht geregelt, wann ein Umzug erforderlich ist. Nach der Gesetzesbegründung ist dies der Fall, wenn ein Wohnungswechsel zur Eingliederung in Arbeit oder aus gesundheitlichen oder sozialen Gründen erforderlich sei. Nach herrschender Meinung muss für den Umzug ein plausibler, nachvollziehbarer und verständlicher Anlass vorliegen, von dem sich ein Nichthilfeempfänger hätte leiten lassen und der nicht zumutbar auf andere Weise beseitigt werden kann.

Diese Kriterien werden nach Auffassung des SG Münster nicht erfüllt, wenn der Umzug weder aus medizinischen oder sozialen Gründen, noch zur Integration in den Arbeitsmarkt notwendig ist, sondern allein vom Wunsch getragen ist, aus einem sog. sozialen Brennpunkt in einen anderen Stadtteil zu ziehen. Das sei zwar ein nachvollziehbarer Grund. Der sei aber nicht aus Steuermitteln zu finanzieren. (SG Münster, Urteil vom 15.11.2018, S 11 AS 584/16)

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Aktuelle Gesetzgebung: Es ist beschlossen: Die Mietpreisbremse wird verschärft

Der Bundesrat hat im Dezember gebilligt, dass die Mietpreisbremse verschärft wird. Danach gelten für Vermieter künftig neue Auskunftspflichten, die das Umgehen der Mietpreisbremse schwieriger machen: Sie müssen schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Ansonsten können sie sich nicht darauf berufen.

Vereinfachung bei der Rüge

Außerdem erleichtert das Gesetz das Vorgehen gegen zu hohe Mieten: Künftig reicht eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen. Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens zu hoch ist.

Dem Bundesrat entsprochen: Änderung bei der Modernisierungsumlage

Auch bei der Modernisierungsumlage gibt es Verbesserungen für Mieter. So können Vermieter künftig nur noch acht Prozent auf die Miete umlegen – derzeit sind es noch elf Prozent. Laut Gesetzesbeschluss wird diese Regelung bundesweit gelten und nicht, wie im Regierungsentwurf vorgesehen, nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Hierfür hatte sich insbesondere auch der Bundesrat im Gesetzgebungsverfahren ausgesprochen.

Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung nach Modernisierung

Neu ist auch die Geltung einer absoluten Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung nach Modernisierung: So darf der Vermieter die Miete um nicht mehr als drei EUR pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen.

Missbräuchliche Modernisierung wird geahndet

Um das sogenannte Herausmodernisieren von Mietern zu unterbinden, wird es künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße bestraft. Ein missbräuchliches Modernisieren wird laut Gesetz beispielsweise vermutet, wenn sich die Monatsmiete mit der angekündigten Mieterhöhung mindestens verdoppelt.

Verkündung und Inkrafttreten

Der Bundespräsident muss das Gesetz noch unterzeichnen, bevor es im Bundesgesetzblatt verkündet werden kann. Es soll einen Monat später in Kraft treten. (Bundesrat)

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WEG: Verkehrssicherungspflicht erfordert nur eine gründliche laienhafte Baumkontrolle

Auch von Bäumen können Gefahren ausgehen. Als Eigentümer eines Baumes muss man daher darauf achten, dass niemand zu Schaden kommt. Über die Frage, wie weit diese sogenannte „Verkehrssicherungspflicht“ geht, hatte das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg zu entscheiden.

In dem Fall hatte eine Frau ihr Auto unter einer Rotbuche an einer Wohnanlage in Delmenhorst geparkt. Als sie zum Auto zurückkam, war ein Ast heruntergefallen und hatte das Auto beschädigt. Der Sachschaden betrug rund 9.000 EUR.

Die Frau verlangte das Geld von der Hausverwaltung, die von den Eigentümern mit der Unterhaltung der Wohnanlage beauftragt worden war. Sie argumentierte, die Hausverwaltung habe den Baum nicht ausreichend untersucht und überwacht. Ein im Prozess eingeholtes Sachverständigengutachten ergab, dass die Rinde an einer Astgabelung länglich verdickt war. Das sei ein Anzeichen für eine mögliche Instabilität. Die Klägerin war der Auffassung, die Hausverwaltung hätte deswegen fachmännischen Rat einholen müssen.

Die Richter am OLG sahen dies jedoch anders. Sie bestätigten die Klageabweisung aus der ersten Instanz. Zwar müsse der Eigentümer eines Baumes grundsätzlich dafür Sorge tragen, dass von dem Baum keine Gefahr ausgehe. Er müsse daher auch die Bäume auf seinem Grundstück auf Schäden und Erkrankungen und auf ihre Standfestigkeit regelmäßig untersuchen. Dies gelte in erhöhtem Maße, wenn der Baum im Bereich von Verkehrsflächen stehe und damit potenziell andere Personen gefährde.

Von Gemeinden und Städten sei zu erwarten, dass sie die Straßenbäume regelmäßig von qualifiziertem Personal darauf kontrollieren ließen, ob trockenes Laub, dürre Äste, Beschädigungen oder andere Anhaltspunkte dafür vorlägen, die eine nähere Untersuchung der Bäume nahelegten. Für Privatleute seien die Anforderungen aber geringer. Diese müssten nicht laufend, sondern nur in angemessenen zeitlichen Abständen eine äußere Sichtprüfung durchführen. Es könne auch nur eine – gründliche – Sichtprüfung auf für einen Laien erkennbare Probleme verlangt werden, also etwa abgestorbene Teile, Rindenverletzungen oder sichtbarer Pilzbefall. Nur wenn danach Probleme erkannt würden, müsse ein Baumfachmann hinzugezogen werden.

Vorliegend sei die Instabilität der Rotbuche nur für einen Baumfachmann mit forstwirtschaftlichem Wissen, nicht aber für einen Laien erkennbar gewesen. Der Hausverwaltung sei daher kein Vorwurf zu machen. Die Frau müsse daher ihren Schaden selbst tragen, so die Richter. Die Frau hat nach einem entsprechenden Hinweis des Gerichts ihre Berufung zurückgenommen. (OLG Oldenburg, Hinweisbeschluss vom 11.05.2017, 12 U 7/17)

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