WEG: Keine pauschale Gebühr für Hausgeldklagen des Verwalters

Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft, wonach der Verwalter für den Fall einer Hausgeldklage 200 EUR pauschal erhalten soll, ist unwirksam.

Das hat das Landgericht (LG) Köln entschieden. Der Beschluss widerspricht nach Ansicht der Richter den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Sondervergütung ist zwar grundsätzlich zulässig. Ihre Höhe muss aber verhältnismäßig sein. Denn es kann nicht angehen, dass der Verwalter ggf. eine höhere Vergütung als der Rechtsanwalt nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) erhält. Entscheidend ist der tatsächliche Bearbeitungsaufwand. (LG Köln, Urteil vom 29.11.2018, 29 S 48/18)

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Kündigungsrecht: Bei massiver Lärmbelästigung und Bedrohung greift die fristlose Kündigung

Stört der Mieter massiv den Hausfrieden, kann der Vermieter die Wohnung fristlos kündigen.

Das musste sich ein Mieter vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Er war von seinem Vermieter schriftlich abgemahnt worden, weil von ihm regelmäßig erhebliche Lärmbelästigungen ausgingen. Er hatte mehrfach alkoholisiert im Treppenhaus des Wohnhauses herumgeschrien. Mitbewohner hatte er als „Huren“ und „Polacken“ bezeichnet und gegen Wohnungstüren geschlagen. Kurze Zeit später war es zu erneuten Lärmbelästigungen durch den Mieter im Treppenhaus gekommen. Er hatte erneut betrunken herumgeschrien und Mitmieter in teils unverständlicher, aber bedrohlicher Art und Weise beschimpft. Da sich der Beklagte nicht beruhigen ließ, wurde die Polizei gerufen. Die hatte den Mieter schließlich mitgenommen. Der Vermieter hatte daraufhin das Mietverhältnis fristlos gekündigt und auf Räumung geklagt.

Im Beweistermin berichtete eine bereits ältere Nachbarin davon, dass der Beklagte im Treppenhaus herumgegrölt und andere Mieter als „Huren“ und „Nazis“ beschimpft und u.a. „die Polacken müssen raus“, „man muss alle erschießen“ und „es muss Ruhe herrschen“ geschrien habe. Zwei Nachbarinnen hätten versucht ihn zu besänftigen. Der Beklagte hätte sich erst nach Eintreffen der Polizei beruhigt. Aus Angst vor dem Beklagten bleibe man lieber in der Wohnung. Eine jüngere Nachbarin schilderte ähnliche Vorfälle. Sie habe zwar keine Angst vor dem Beklagten, könne aber die Sorgen der älteren Nachbarinnen verstehen.

Der zuständige Richter am Amtsgericht München empfahl dem im ersten Termin deutlich alkoholisiert erschienenen Beklagten, einen Räumungsvergleich abzuschließen. Darin könne eine ausreichende Räumungsfrist vereinbart werden, um etwa über das Wohnungsamt eine Ersatzwohnung zu finden. Das lehnte der Beklagte jedoch ab.

Daraufhin verurteilte das Gericht den Beklagten, die Wohnung sofort zu räumen. Er habe den Hausfrieden nachhaltig gestört. Dem Vermieter könne daher unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden, das Mietverhältnis fortzusetzen. Der Beklagte habe den Hausfrieden vorliegend wiederholt in überaus massiver Weise gestört. Hiervon ist das Gericht nach der durchgeführten Beweisaufnahme überzeugt.

Beide Zeuginnen hätten berichtet, dass insbesondere Lärmbelästigungen im Treppenhaus von dem dann meist betrunkenen Beklagten schon seit Jahren ausgehen. Diese seien in letzter Zeit intensiver geworden. Besonders nachhaltig und intensiv sei die Störung des Hausfriedens deshalb, weil der Beklagte auch Mitbewohner in erheblichem Maße sexistisch und rassistisch beleidigte. Auch habe er mehrfach an die Türen von Mitbewohnern geschlagen. Das Verhalten des Beklagten führe bereits so weit, dass ältere Mitbewohnerinnen aus Angst ihre Wohnung nicht mehr verlassen, wenn sich der Beklagte im Treppenhaus aufhält. Zugunsten des Beklagten könne allenfalls die lange Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigt werden, sowie der Zusammenhang mit einem schädlichen Alkoholgebrauch. Da der Beklagte aber kein Problembewusstsein habe und sein Verhalten nicht ändern wolle, überwiege das Interesse des Vermieters an einem sofortigen Ende des Mietverhältnisses das Interesse des Beklagten, das Mietverhältnis fortzuführen. (Amtsgericht München, Urteil vom 31.7.2019, 417 C 4799/19)

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Kündigungsrecht: Keine Eigenbedarfskündigung bei Selbstmordgefahr des Mieters

Ist für den Fall einer Räumungspflicht des Mieters eine Selbstmordgefahr positiv festgestellt worden, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen.

Diese für den Mieter günstige Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines älteren Mannes, der seit 1975 eine Drei-Zimmer-Wohnung in München bewohnte. Die Vermieterin kündigte wegen Eigenbedarfs. Der Mieter legte hiergegen Widerspruch ein und begründete das mit Hüft- und Kniegelenkserkrankungen sowie seiner langjährigen Verwurzelung im Wohnumfeld. Er habe seit der Kündigung fünf Kilo abgenommen und auf 26 Bewerbungen nur Absagen erhalten.

Die Vermieterin behauptet, dass der Mieter in der näheren Umgebung eine Ersatzwohnung finden könne, wenn er sich nur ausreichend darum bemühe. Die Wohnung sei nur über mehrere Treppenstufen erreichbar, also nicht altersgerecht. Man würde den Mieter tatkräftig bei seinem Umzug unterstützen, der überdies ja noch zweimal die Woche nach Riem fahren könne, um dort im Tierheim zu helfen.

Die zuständige Richterin gab dem Mieter recht. Zwar bestehe nach Überzeugung des Gerichts der behauptete Eigenbedarf tatsächlich. Der Mieter könne allerdings einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Voraussetzung dafür sei, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei.

Das sei vorliegend der Fall. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass der Mieter entsprechend seiner langen Wohndauer in dem Viertel stark verwurzelt sei. Letztlich war in der Abwägung ausschlaggebend das Ergebnis des schriftlichen Gutachtens des vom Gericht bestellten Sachverständigen. Danach wurde der psychische Gesundheitszustand des Mieters schon als Folge der Kündigung bereits erheblich beeinträchtigt. Hierdurch hat sich eine mittelschwere depressive Episode ausgebildet. Durch einen Umzug würde sich sein psychisches Befinden aller Wahrscheinlichkeit nach noch weiter verschlechtern, bis hin zu einer schweren depressiven Episode, bei der auch ein Suizid nicht ausgeschlossen werden kann.

Zu keinem Zeitpunkt der Untersuchung bestand ein Anhaltspunkt, dass der Mieter seine Beschwerden stärker beschreiben würde als sie vorliegen oder gar simulieren würde. Für den Fall, dass er aus seiner Wohnung ausziehen müsste, wird konkret der Suizid erwogen. Es handelt sich bei ihm um einen alten, alleinstehenden Mann mit einer depressiven Episode und einem ungelösten Problem, nämlich dem Verlust seiner Wohnung und seines Lebensmittelpunktes. Er ist daher als erheblich gefährdet anzusehen. Unter Berücksichtigung dieser Gefährdung ist eine Räumung der Wohnung für den Mieter nicht zumutbar. Nachdem auch nicht absehbar ist, ob und wann die festgestellte Gefährdung nicht mehr besteht, war das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. (Amtsgericht München, Urteil vom 22.11.2019, 411 C 19436/18)

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WEG: Unterlassungsanspruch gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit

Die Wohnungseigentümer haben einen Unterlassungsanspruch gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter ergänzten, dass die Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ebenfalls einen Unterlassungsanspruch haben, wenn dieser seine Teileigentumseinheit in einer Weise nutzt, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht.

In dem betreffenden Fall wurde eine Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung genutzt. Der BGH sah dies als Verstoß gegen die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung an. Dort war vorgesehen, dass die Einheit nur als „Laden“ genutzt werden darf. Nach Ansicht der Richter stört diese Nutzung bei typisierender Betrachtung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen. (BGH, Urteil vom 25.10.2019, V ZR 271/18)

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WEG: Ordnungsgemäße Verwaltung kann auch vorbereitende Maßnahme für späteren Eigentümerbeschluss sein

Der Begriff der Verwaltung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist weit zu verstehen. Er umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter wiesen allerdings auch darauf hin, dass auch Beschlüsse dieser Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen müssen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind, die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten also aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet werden. (BGH, Urteil vom 20.9.2019, V ZR 258/18)

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Mietmangel: Minderungshöhe bei Abschaffung der Antenne

Heißt es im Mietvertrag „Das Haus ist mit (…) Hör- und Sehfunk“ ausgestattet, schuldet der Vermieter die Versorgung mit Radio- und Fernsehfunk.

Das stellte das Amtsgericht Dortmund klar. Stellt der Vermieter die Versorgung ein und verweist den Mieter auf die Möglichkeit, individuelle Versorgungsverträge mit einem Kabelversorger abzuschließen, begründet dies einen Mangel der Mietwohnung. Das Maß der Minderung hat das Amtsgericht mit 10 Prozent bemessen. (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 8.10.2019)

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Mieterhöhung: Trickreiche Modernisierungsankündigung ist unwirksam

Eine Modernisierungsankündigung des Vermieters im Dezember 2018, die nur dazu dient, sich die Vorteile aus dem bis zum 31.12.18 geltenden Recht zu sichern, ist keine wirksame Grundlage für eine Modernisierungsmieterhöhung.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München hin und ging im Rahmen einer Musterfeststellungsklage eines Mietervereins von einer entsprechenden Intention des Vermieters aus. Grund hierfür war, dass zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre lagen. Dies offenbare nach Ansicht der Richter, dass der Vermieter sich trickreich die Vorteile des alten Mietrechts habe sichern wollen. (OLG München, Urteil vom 15.10.2019)

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Tod des Mieters: Für den Eintritt in das Mietverhältnis reicht die Pflege des Wohnungsinhabers nicht aus

Allein die aufopferungsvolle Pflege des Mieters durch sein Kind gibt keinen Anspruch nach dessen Tod in das Mietverhältnis eintreten zu dürfen.

Das folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts München im Fall eines Mannes, der fast 50 Jahre lang in einer Wohnung gelebt hatte. Als er 2017 starb, erklärte seine Tochter, in das Mietverhältnis einzutreten. In der folgenden Woche kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Sie meint, die Voraussetzungen für einen Eintritt in das Mietverhältnis würden nicht vorliegen. Die Tochter habe ihren Vater zwar gepflegt, jedoch keinen gemeinsamen Haushalt geführt. Die Tochter wendet ein, sie habe mit ihrem Vater seit 2015 einen gemeinsamen Hausstand geführt, auch wenn sie ihre bisherige Wohnung behalten habe.

Das Amtsgericht München verurteilte die Tochter, die Wohnung zu räumen und herauszugeben. Sie habe nicht nachgewiesen, dass sie mit ihrem Vater in der Wohnung zusammengelebt und dort ihren Lebensmittelpunkt gehabt habe. Sie habe nämlich ihre bisherige Wohnung weiter beibehalten. Dort habe sie auch mehrfach pro Woche übernachtet und ihren Hund gehalten. Die Pflege des Vaters reiche für sich alleine nicht aus, um von einem gemeinsamen Haushalt ausgehen zu können. Das Urteil ist nach Zurücknahme der Berufung nunmehr rechtskräftig. (Amtsgericht München, Urteil vom 27.6.2018, 452 C 17000/17)

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WEG: Ergänzende Auslegung einer Vertretungsklausel in der Teilungserklärung

Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist auslegungsbedürftig.

Sie ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt, und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Die Vertretungsklausel ist ferner ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist. (BGH, Urteil vom 28.6.2019, V ZR 250/18)

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WEG: Austausch einer Schließanlage bei Schlüsselverlust

Auch eine von einer WEG eingesetzte Hausverwaltung ist berechtigt, eine Schließanlage unverzüglich auszutauschen, wenn sie sich hierzu veranlasst sehen darf. Dies ist der Fall, wenn und soweit durch den Verlust des Schlüssels einer Schließanlage konkret zu befürchten ist, dass der nicht auffindbare Schlüssel durch Unbefugte missbräuchlich verwendet wird.

Von den als Schaden geltend gemachten Kosten ist allerdings ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen. Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden hat für die von ihm zu beurteilende größere Mietwohnungsanlage, die aufgrund von Mieter- und Nutzeranzahl und häufigerem Mieterwechsel auch einer höheren Abnutzung unterliegt, nach sachverständiger Beurteilung eine regelmäßige Nutzungsdauer von 20 bis 25 Jahren zugrunde gelegt. (OLG Dresden, Urteil vom 20.8.2019, 4 U 665/19)

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