Regelungen im Abnahmeprotokoll gehen Vertragsregelungen vor. Deshalb ist bei Abnahmeprotokollen Vorsicht geboten. Das lehrt ein Fall, den das Oberlandesgericht (OLG) München rechtskräftig entschieden hat.

Im Bauvertrag waren Ausführungstermine und der Beginn der Verjährungsfrist festgelegt worden. Die Termine verschoben sich, sodass im Abnahmeprotokoll ein neuer Termin für den Beginn der Gewährleistungsfrist festgelegt wurde.

Kurz vor Ende dieser neuen Verjährungsfrist gab es Streit wegen eines Mangels. Der ausführende Unternehmer berief sich auf die Verjährungsfrist, die im Bauvertrag geregelt war und lehnte die Vereinbarung im Abnahmeprotokoll als unwirksam ab.

Das OLG sah das anders. Der ursprünglich im Bauvertrag geregelte Beginn der Verjährungsfrist mit 1.1.2011 war durch die Vereinbarung im Abnahmeprotokoll wirksam abgeändert worden. Die Gewährleistungsfrist begann erst am 5.3.2013, weil die Arbeiten erst dann fertiggestellt worden waren. Damit war klargestellt, dass das gemeinsam unterzeichnete Abnahmeprotokoll eine wirksame Vereinbarung zur Gewährleistungsfrist enthält.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Quelle: OLG München, Beschluss vom 7.4.2021. 9 U 7047/20 Bau

Zwei Hängebauchschweine dürfen nicht weiter im Garten eines Wohngrundstücks in Recklinghausen gehalten werden. Das hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen entschieden. Es hat damit einen Eilbeschluss des Verwaltungsgerichts (VG) Gelsenkirchen bestätigt.

Das war geschehen

Die Stadt Recklinghausen ist gegen die Schweinehaltung unter anderem eingeschritten, weil insbesondere die Belästigung der Nachbarn durch Gerüche ein öffentliches Interesse an einer sofortigen Nutzungsuntersagung begründe. Das VG hielt diese Verfügung für rechtmäßig, weil die Halterin der Schweine (Antragstellerin) nicht im Besitz einer Baugenehmigung für die Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur Tierhaltung auf ihrem Grundstück war. Zur Begründung hat es ausgeführt: Das Grundstück der Antragstellerin liegt in einem Wohngebiet, in dem nur eine Kleintierhaltung als Annex zum Wohnen zulässig ist. Das setzt voraus, dass die Tierhaltung in dem betreffenden Baugebiet üblich und ungefährlich ist und den Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nicht übersteigt. Hobbymäßig gehaltene Hängebauchschweine sind keine Kleintiere in diesem Sinne, weil die Haltung von Schweinen typischerweise zu Geräusch- und Geruchsbelästigungen führt, die in Wohngebieten nicht üblich sind.

So entschied das Oberverwaltungsgericht

Die dagegen gerichtete Beschwerde der Antragstellerin bleibt ohne Erfolg. Zur Begründung hat das OVG ausgeführt: Der Einwand der Antragstellerin, die zwingend zu prüfenden Belange des Wohls der beiden Tiere seien nicht hinreichend berücksichtigt worden, ist unzutreffend. Die Antragstellerin hat keine Gesichtspunkte dafür gezeigt, dass entgegen der Annahme des VG die Haltung von Hängebauchschweinen eine in einem Wohngebiet zulässige Kleintierhaltung ist. Ob die Haltung der Schweine durch die Antragstellerin tatsächlich zu einer Belästigung der Nachbarn durch Gerüche führt, ist insoweit letztlich unerheblich. Die der Antragstellerin in der angefochtenen Ordnungsverfügung gesetzte Frist von circa drei Wochen ist in Würdigung der offensichtlichen Baurechtswidrigkeit verhältnismäßig, zumal die Antragstellerin etwa einen Monat vor Erlass der Verfügung dazu angehört worden ist und seitdem damit rechnen musste, die Schweine nicht länger in ihrem Garten halten zu können.

Tierhalterin war uneinsichtig

Das OVG hat keine Zweifel daran, dass es möglich war, die Schweine innerhalb dieses Zeitraums ggf. gegen Bezahlung anderweitig unterzubringen. Es bestehen aber Zweifel daran, dass sich die Antragstellerin ernsthaft um eine anderweitige Unterbringung der Tiere bemüht hat und bemüht. Denn sie hält die Schweine trotz der Nutzungsuntersagung auch nach mehr als einem halben Jahr noch immer auf ihrem Grundstück.

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Quelle: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 2.11.2022, 10 B 1092/22, PM vom 2.11.2022

Immer wieder gibt es vor allem im Baurecht Streit über Vertragsinhalte. Das gilt besonders, wenn später Mängel auftreten. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg hat daher klargestellt, dass nur das geschuldet wird, was genau auch so vereinbart war.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte vom Architekten Schadenersatz verlangt. Dieser hatte es im Rahmen seiner Bauüberwachungspflicht unterlassen, das Bauunternehmen von der Herstellung einer Innendrainage am Gebäude abzuhalten und stattdessen eine Außendrainage vorzugeben. Im Vertrag war die Überwachung einer Innendrainage geregelt, obwohl der Architekt vor Auftragserteilung darauf hingewiesen hatte, dass deren Ausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspreche.

Das OLG hat die Schadenersatzklage abgewiesen. Der Auftragsinhalt werde nicht durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung formuliert, sondern anhand des Vertrags zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Architekten (Innendrainage trotz Bedenken des Planers). Hier habe (der bevollmächtigte) Verwalter der Eigentümergemeinschaft den Vertrag mit dem Architekten geschlossen. Von einer Außendrainage stand darin nichts. Da der Architekt seine Bedenken gegen die Innendrainage rechtzeitig vorgebracht und die Eigentümergemeinschaft sich darüber hinweggesetzt hatte, war sein Hinwirken auf eine Außendrainage obsolet.

Auch musste der Eigentümergemeinschaft klar sein, dass sie hier ausdrücklich und gegen den Vorschlag des Architekten eine andere Drainage vorgegeben hatte.

Die Entscheidung ist inzwischen rechtskräftig.

Quelle: OLG Hamburg, Urteil vom 11.11.2020, 8 U 145/19

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen-Anhalt hat den Antrag zweier Kläger auf Zulassung der Berufung gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Halle abgelehnt, mit dem die Klage der Kläger abgewiesen wurde. Das Urteil des VG ist damit rechtskräftig. Eine Verletzung bauordnungsrechtlich geschützter Nachbarrechte sei nicht zu erkennen.

Das war geschehen

Die Kläger wenden sich gegen die ihren Grundstücksnachbarn vom Landkreis erteilte Baugenehmigung zum Umbau und zur Umnutzung eines Carports zum Wintergarten. Durch die an der Grundstücksgrenze zwischen den Klägern und den Nachbarn von diesen als Brandwand errichtete Mauer des Carports/Wintergartens wird ein Fenster in der Außenwand des ebenfalls grenzständigen Wohngebäudes der Kläger zugemauert. Mit der Begründung, sie seien vor der Erteilung der Genehmigung nicht angehört worden, durch das Dachgefälle des Wintergartens vernässe ihre Außenwand und durch das bestandsgeschützte, zugemauerte Fenster sei der dahinterliegende Raum nicht mehr nutzbar, erhoben die Kläger Widerspruch gegen die Baugenehmigung. Diesen wies das Landesverwaltungsamt zurück.

Mit ihrer Klage vertieften die Kläger ihre Ausführungen aus dem Widerspruchsverfahren und legten Unterlagen vor, die den Bestandsschutz für das zugemauerte Fenster belegen sollten. Dieses sei notwendig, da der dahinterliegende Raum als Schlafraum und Arbeitszimmer genutzt worden sei und künftig genutzt werden solle. Ihnen stehe ein Abwehranspruch gegen das Zumauern des Fensters zu.

Verwaltungsgericht: Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt

Das sah schon das VG anders: Eine Verletzung bauordnungsrechtlich geschützter Nachbarrechte liege nicht vor. Die Einhaltung von Abstandsflächen sei nicht erforderlich, da nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden dürfe. Seien die landesrechtlichen Vorschriften zu Abstandsflächen eingehalten, komme eine Verletzung des bauordnungsrechtlichen Gebots der Rücksichtnahme in der Regel nicht mehr in Betracht. Nur in Extremfällen seien weitergehende nachbarliche Abwehrrechte in Betracht zu ziehen. Eine Verschattung von Grundstücken durch die Bebauung auf dem Nachbargrundstück sei in den Ortslagen Mitteleuropas regelmäßig unvermeidlich. Das Fenster diene nicht der Belichtung von Wohnräumen, sondern einer Toilette. Auf die konkrete Nutzung des Raums komme es nicht an. Auch das Gebot der Rücksichtnahme sei nicht verletzt. Im Grundsatz sei davon auszugehen: Wer selbst an die Grenze baue, müsse einen Anbau des Nachbarn an der Grundstücksgrenze hinnehmen, auch wenn dieser dazu führe, dass ein seit Langem bestehendes seitliches Fenster zugemauert werde. Hier hätten die Kläger selbst an die Grenze gebaut. Auch auf den Nachbargrundstücken herrsche grenzständige Bebauung vor. Gründe für eine Abweichung von der danach zulässigen grenzständigen Bebauung lägen nicht vor.

Nächste Instanz folgte dem Verwaltungsgericht

Der gegen das Urteil gerichtete Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung hatte keinen Erfolg. Dazu führte das OVG aus: Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung. Die Kläger hätten eine falsche erhebliche Tatsachenfeststellung durch das VG nicht dargelegt. Ob die Kläger den Raum in anderer als zur Genehmigung gestellter Art und Weise gebaut haben, sodass er, wie behauptet, knapp sechs m² groß wäre, oder genutzt haben bzw. nutzen wollen, sei für die Frage unerheblich, ob es sich bei dem Fenster um ein notwendiges im Sinne der Bauordnung Sachsen-Anhalt handelt. Denn ausschlaggebend sei die behauptete Genehmigungslage. Die Kläger stellten auch keinen einzelnen tragenden Rechtssatz mit schlüssigen Gegenargumenten infrage. Das VG sei zutreffend davon ausgegangen, dass das Vorhaben der Beigeladenen ohne Abstandsflächen durchgeführt werden kann, weil in der in den Blick zu nehmenden Umgebung eine grenzständige Bebauung ohne Einhaltung der Abstandsflächen vorherrscht. Durch die zulässige Bebauung ohne Einhaltung einer Abstandsfläche wurde auch das Rücksichtnahmegebot nicht verletzt. Der Verweis der Kläger auf Rechtsprechung anderer OVG greife aufgrund des abweichenden Landesrechts nicht durch.

Kein Aufenthaltsraum: Toilettenraum benötigt nicht zwingend ein Fenster

Wichtig war dem VG folgender Hinweis: Da ein Toilettenraum nicht als Aufenthaltsraum dient, sei er grundsätzlich auch ohne Fenster zulässig. Dementsprechend sei auch eine nur durch ein Fenster zu sichernde Belichtung und Belüftung des Raumes nicht geboten, die in Toiletten auch üblicherweise anderweitig erfolgen kann. Auch der Einwand der Kläger, die angefochtene Baugenehmigung sei wegen eines groben Verfahrensmangels nichtig, denn sie hätten im Rahmen des Genehmigungsverfahrens beteiligt werden müssen, greife nicht durch. Unabhängig davon, dass die Kläger schon nicht dargelegt haben, aus welcher Norm sie ihr Beteiligungsrecht ableiten, könne eine etwaig fehlende Beteiligung des Nachbarn allein keinen Anspruch auf Aufhebung der Baugenehmigung begründen.

Der Beschluss des OVG ist unanfechtbar.

Quelle: OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 31.8.2022, 2 L 73/20, PM 10/22

Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart hat einen beklagten muslimischen Verein für Kultur, Bildung und Integration u.a. zur Rückübertragung des Erbbaurechts eines mit einer Moschee bebauten Grundstücks verpflichtet und dessen Begehren auf Übertragung des Eigentums an diesem Grundstück abgewiesen.

Das war geschehen

Die Stadt Leinfelden-Echterdingen und der Verein hatten 2014 einen Erbbaurechtsvertrag geschlossen, nach dem die Stadt als Grundstückseigentümerin u.a. eine Rückübertragung des Erbbaurechts bei einer Nichterfüllung vertraglicher Pflichten verlangen kann. Über dieses sog. Heimfallrecht sowie die Ausübung eines Wiederkaufsrechts durch die Stadt streiten die Parteien, nachdem der beklagte Verein als Bauherr seinen vertraglichen Pflichten nicht nachgekommen ist: Der Verein hatte in einem 1. Bauabschnitt die Moschee und ein Kulturhaus nicht fristgerecht bis zum 31.10.2018 und auch noch nicht bis zum Sommer 2022 fertiggestellt. Dennoch hatte der Beklagte den vereinbarten Kaufpreis für das Moscheegrundstück in Höhe von über 800.00 Euro bereits 2018 an die Stadt bezahlt. Er wurde aber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Stadt übte daraufhin ihr Wiederkaufsrecht aus und beanspruchte auch den Heimfall des Erbbaurechts.

Landgericht gab der Stadt Recht

In erster Instanz verurteilte das Landgericht (LG) Stuttgart den beklagten Verein auf Übertragung des Erbbaurechts und wies demgegenüber den Anspruch des Vereins auf Übertragung des Eigentums an dem Moscheegrundstück zurück.

Beide Parteien: Berufung eingelegt

Mit ihren jeweiligen Berufungen machten die Parteien weitergehende Ansprüche geltend. Die Stadt beansprucht Erbbauzinszahlungen sowie einen Nachweis der Versicherung des Moscheebauwerks. Der Verein will nach wie vor die Auflassung und das Eigentum an dem Grundstück, da die Klägerin ihr Wiederkaufsrecht rechtswidrig ausgeübt habe. Dadurch sei der Kulturverein in seinen Grundrechten auf Religionsfreiheit und seinem Eigentum am Gebäude verletzt.

Nach dem Scheitern der Vergleichsverhandlungen der Parteien hat das OLG die erstinstanzliche Entscheidung zugunsten der Stadt bestätigt und ihr Ansprüche aus dem Erbbaurechtsvertrag zugesprochen. Der Verein muss die Rückübertragung des Erbbaurechts erklären, das Moscheebauwerk bis dahin entsprechend versichern und Erbbauzinsen von über 110.000 Euro nachzahlen. Der Kaufvertrag wird rückabgewickelt und die Stadt bleibt Eigentümerin des Grundstücks.

Oberlandesgericht: Verein hätte fristgerecht bauen müssen

Das OLG begründet dies damit, dass der Verein seiner vertraglich bindenden Zusage, die Moschee fristgerecht herzustellen, schuldhaft nicht nachgekommen sei. Durch die Kaufpreiszahlung des Vereins seien seine Verpflichtungen wie z.B. auf Versicherungsschutz des Bauwerks aus dem dinglichen Erbbaurechtsvertrag nicht fortgefallen, sondern wirkten fort.

Bei dem Heimfallrecht und dem Wiederkaufsrecht handle es sich um verschiedene Rechte, die die Stadt beide mit unterschiedlichen Folgen ausgeübt habe. Insbesondere sei die Vereinbarung über das Wiederkaufsrecht, wenn der Verein nicht rechtzeitig den 1. Bauabschnitt fertigstelle, wirksam. Der Verein habe keinen Anspruch, genau auf dem streitgegenständlichen Grundstück seinen Mitgliedern die Religionsausübung zu ermöglichen. Vielmehr habe er die Bedingungen des Erbbaurechtsvertrags nicht eingehalten und dadurch das Heimfallrecht ausgelöst. Zugleich sei das vorgesehene Wiederkaufsrecht auch nicht unwirksam und entspreche einer angemessenen Vertragsgestaltung, da der Beklagte in diesem Fall einen wirtschaftlichen Ausgleich seiner Verwendungen erhalte.

Weitere Gerichte müssen entscheiden

Allerdings könne der Verein erst in weiterem Rechtsstreit eine angemessene Entschädigung für die Erhöhung des Grundstückswerts durch seine Aufwendungen geltend machen, um dann an anderer Stelle eine Gebetsmöglichkeit für seine Mitglieder zu schaffen. Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) gegen dieses Urteil wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen.

Quelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 13.9.2022, 10 U 278/21