Honorarabrechnung: Kann die Nebenkostenpauschale bei der Schlussrechnung wieder gekürzt werden?

Bei der Abrechnung eines Architekten ergab sich eine interessante Frage: Kann ein Auftraggeber Rechnungspositionen, die er in Abschlagsrechnungen noch problemlos anerkannt hat (z. B. eine Nebenkostenpauschale) bei der Schlussrechnungsprüfung rückgängig machen?

Antwort: Ja, das kann er. Abschlagsrechnungen erzeugen keine Bindungswirkung in der Form, dass sich der Bauherr an eine Abrechnungsart bindet, die er bei einer Abschlagsrechnung noch anerkannt hat. Für das Beispiel Nebenkostenpauschale heißt das: Ist die Pauschale nicht schriftlich bei Auftragserteilung vereinbart worden, kann eine Korrektur auch erst in der Schlussrechnung erfolgen. Als Auftraggeber können Sie dann die Pauschale verwehren und den Architekten auffordern, die Nebenkosten einzeln nachzuweisen.

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Haftungsrecht: Architekt muss „Luxussanierung“ mit Auftraggeber absprechen

Ein Architektenvertrag ist dahingehend auszulegen, dass die Planung einen übermäßigen, nach den Umständen und insbesondere den Anforderungen der Technik unnötigen Aufwand vermeiden soll. Die Planung ist deshalb mangelhaft, wenn sie zwar technisch funktionstauglich ist, aber zu einem nicht erforderlichen Aufwand führt.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig festgestellt. Im konkreten Fall sollte ein Architekt ein Schwimmbecken sanieren. Nach Auffassung der Sachverständigen hätte es gereicht, den Fliesenbelag zu entfernen, das Becken mit einer Dichtungsschlämme zu versehen und neu zu verfliesen. Der Architekt wollte dagegen auch die Beckenköpfe ersetzen. Für diese Kosten machte ihn der Bauherr schadenersatzpflichtig. Das OLG gab ihm recht. Zwar habe die vom Sachverständigen präferierte Maßnahme (Verwahrnut) ein Restrisiko von rund fünf Prozent. Trotzdem entspreche die Ausführung den anerkannten Regeln der Technik. Wenn der Ersatz der Beckenköpfe dem Bauherrn mehr Sicherheit geboten hätte, hätte der Architekt ihn informieren müssen, dass seine Planung über das Erforderliche hinausgeht. Das hatte er nicht getan. Er hatte dem Bauherrn auch nicht die unterschiedlichen Möglichkeiten der Sanierung und deren Kosten aufgezeigt. (OLG Braunschweig, Beschluss vom 16.3.2018, 8 U 58/17)

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Kriegsaltlasten: Wer trägt die Kosten für eine Bombenräumung auf Verdacht?

Es kommt immer wieder vor, dass Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg geräumt werden müssen. Dies ist mit hohen Kosten verbunden. Wer aber muss für diese Kosten aufkommen, wenn sich nachträglich herausstellt, dass von der beseitigten Bombe gar keine Gefahr ausging?

Über einen solchen Fall hatte das Landgericht (LG) Osnabrück zu entscheiden. In dem Fall bestand aufgrund alter Fotos der Verdacht, dass auf dem Gelände einer Eissporthalle in Osnabrück zwei Blindgänger liegen könnten. Auf Betreiben der Gefahrenabwehrbehörde wurden auf der Eisfläche Probebohrungen vorgenommen. Dabei wurde ein Metallgegenstand geortet. Also wurde ein 4 x 2 m großes Loch auf der Eislauffläche gegraben. Heraus kam, dass es sich bei dem Metallgegenstand um einen sog. „Zerscheller“ handelte. Das ist eine Bombe, die beim Aufprall zerbrochen und höchstens teilweise detoniert ist. Der Zünder war vom Bombenkörper abgetrennt.

Die Stadt Osnabrück forderte mit ihrer Klage von der Betreibergesellschaft der Eissporthalle Zahlung von Erbbauzinsen. Diese hielt dem Anspruch Gegenforderungen in Höhe von 88.488 EUR für die Wiederherstellung der Eisfläche entgegen.

Das Gericht gab der Betreibergesellschaft dem Grunde nach recht. Allerdings war ein Teil der Gegenforderungen verjährt. Der Betreibergesellschaft stehe ein Entschädigungsanspruch zu. Denn: Der ursprünglich bestehende Gefahrenverdacht hat sich nicht bestätigt. Der Verdachtsstörer erbringe ein Sonderopfer für die Allgemeinheit, um die vermeintliche Gefahr zu beseitigen. Daher ist er zu entschädigen. (LG Osnabrück, Urteil vom 29.3.2018, 5 O 2410/17)

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Haftungsrecht: Bauüberwacher muss auf Vergaberecht achten

Wird eine Baumaßnahme öffentlich gefördert und muss der Auftraggeber nach dem Zuwendungsbescheid das Vergaberecht beachten, haftet der bauleitende Ingenieur auf Schadenersatz, wenn auf seine Empfehlung hin Leistungen freihändig vergeben wurden und der Auftraggeber deshalb Zuschüsse zurückerstatten muss.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf mit Billigung des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden. Die Entscheidung macht deutlich, dass Haftungsgefahren drohen, wenn Vergaben bei öffentlich geförderten Projekten nicht streng nach Vergaberecht durchgeführt werden. Schon der kleinste formale Fehler kann dazu führen, dass die Förderbehörde Gelder zurückfordert. Dafür haftet dann – wie jetzt durch die Rechtsprechung klargestellt – derjenige Architekt oder Ingenieur, der das Verfahren begleitet. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.8.2015, 23 U 13/13)

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Architektenrecht: Richter können Prozess durch „Ohrenschein“ entscheiden

Gibt es keine technische Norm, die eine beklagte Mangelerscheinung regelt, kann ein Gericht mittels „Ohrenschein“ ermitteln, ob der Mangel wirklich vorliegt.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) München festgestellt. Im konkreten Fall hatte der Käufer einer „Eigentumswohnung mit hochwertiger Ausstattung“ und ruhiger Innenhoflage moniert, dass der Estrich im Obergeschoss Dröhngeräusche abgab. Für ihn war die Wohnung deshalb funktionsuntüchtig. Das Dröhnen stehe im Widerspruch mit der hochwertigen Ausstattung und der versprochenen ruhigen Innenhoflage.

Der vom Gericht festgelegte Ortstermin ergab zunächst, dass die Ausführung den technischen Regelwerken entsprach. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass das nur für wenige Menschen hörbare Dröhnen in keinem technischen Regelwerk geregelt war. Folglich blieb dem Gericht nur, nach „eigenem Ohrenschein“ zu urteilen. Da aber nur ein Teil der Richter das Dröhnen wahrnahm, entschied das Gericht, dass kein Mangel vorlag. Das Dröhnen lag unterhalb der Zumutbarkeitsschwelle. (OLG München, Urteil vom 8.8.2017, 9 U 3652/16 Bau)

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Abwasserbeitrag: Beitragspflicht entsteht erst, wenn Kanal rechtssicher an das Abwassernetz angeschlossen ist

Die Stadt und der AZV streiten über das Recht zur Erhebung von Abwasserbeiträgen im Gemeindegebiet der Stadt. Der AVZ (Beklagter) hatte für das Grundstück der Stadt (Klägerin) einen Abwasserbeitrag festgesetzt.

Das Verwaltungsgericht (VG) Halle hat die Bescheide des Beklagten aufgehoben. Begründung: Die Beitragspflicht sei noch nicht entstanden. Nach der Rechtsprechung sei ein Grundstück erst erschlossen, wenn der Anschluss in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht auf Dauer gesichert sei. Dafür sei erforderlich, dass er vom zu erschließenden Grundstück auf dem gesamten Weg bis zum Klärwerk ununterbrochen in seinem rechtlichen Bestand gesichert sei. Wenn er – wie hier – über Grundstücke verläuft, die im Eigentum Dritter stehen, müsse sein rechtlicher Bestand durch Eintragung einer Baulast oder Grunddienstbarkeit dauerhaft gesichert sein. Sonst fehle es an einer auf Dauer gesicherten Inanspruchnahmemöglichkeit. Die erforderliche rechtliche Sicherung könne auch nicht durch eine Widmung ersetzt werden. Diese gewährleistet nicht dauerhaft das Leitungsrecht über Privatgrundstücke.

Genau das aber war hier der Fall. Der Beitragsanspruch sei bereits wegen der fehlenden rechtlichen Sicherung nicht entstanden. Da er aber auch erst ab der rechtlichen Sicherung des Kanals entstehen kann, kann er erst zu dem Zeitpunkt entstehen, an dem sie umgesetzt ist. Denn: Der Vorteil entsteht erst mit der rechtlichen Sicherung des öffentlichen Kanalnetzes. (VG Halle, Urteil vom 15.2.2018, 4 A 75/16 HAL)

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Werkvertragsrecht: Prüfvermerk auf der Rechnung: Was sagt er aus?

Der Prüfvermerk auf einer Rechnung weist nur nach, dass eine rechnerische Prüfung (z. B. eines Gesamtrechnungsergebnisses) erfolgt ist. Er hindert den Auftraggeber aber nicht daran, die so ermittelten Berechnungsansätze (z. B. Mengenansätze) zu bestreiten.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) München im Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Hintergrund: Im Tagesgeschäft wird oft darüber gestritten, welche Wirkung ein Prüfvermerk in Bezug auf die von den Prüfvermerken betroffenen Beträge ausübt. Typische Beispiele sind, dass

  • Planer Abschlagsrechnungen stellen und der Prüfvermerk einen anderen Leistungsstand widergibt als derjenige, der sich bei der Schlussrechnung als richtig herausstellt;
  • der ausführende Unternehmer auf einer Rechnung den Prüfvermerk der Bauüberwachung vorweist („fachtechnisch und rechnerisch geprüft mit … Euro“) und der Auftraggeber trotzdem eine Kürzung vornimmt.

Nach der Entscheidung steht also fest, dass der Prüfvermerk nur nachweist, dass die Rechnung rechnerisch geprüft worden ist. Der Auftraggeber kann die ermittelten Berechnungsansätze später trotzdem bestreiten. Rechtskraft erlangt der Prüfvermerk dagegen, wenn der Auftraggeber die Bauüberwachung mit Rechnungsprüfung selbst durchgeführt und Umfang sowie Menge der Leistung an Ort und Stelle festgestellt hat. (OLG München, Beschluss vom 30.12.2016, 13 U 3469/16 Bau)

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Architektenrecht: Projektsteuerer ist kein Bauüberwacher!

Es gibt kein Regelwerk, in dem steht, was ein Projektsteuerer leisten muss. Die Aufgaben ergeben sich daher aus den konkreten vertraglichen Absprachen. Ohne vertragliche Festlegung ist nicht davon auszugehen, dass ein Projektsteuerer mit Aufgaben der Objektplanung, insbesondere der Bauaufsicht, betraut worden ist. Das gilt erst recht, wenn ein Architekt beauftragt worden ist.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Celle in Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH). Auch das BGB 2018 geht davon aus, dass Projektsteuerer keine werkvertraglichen Leistungen erbringen. Soll das der Fall sein, bedarf es der genauen Leistungsbeschreibung im Projektsteuerungsvertrag. (OLG Celle, Urteil vom 27.08.2015, 16 U 41/15)

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Öffentliche Aufträge: Bei Preisabstand von 20 Prozent muss Angebot intensiv geprüft werden

Liegt das Angebot des günstigsten Bieters um mehr als 20 Prozent unter dem des nächsten, muss der Auftraggeber in die Auskömmlichkeitsprüfung einsteigen und das in der Vergabeakte so dokumentieren, dass es die Nachprüfungsinstanz nachvollziehen kann. Floskelhafte und oberflächliche Ausführungen des involvierten Ingenieurbüros reichen nicht. In dem Fall muss das Vergabeverfahren wiederholt werden, so das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf.

Das OLG schreibt wörtlich: „Eine umsichtige, vorausschauend handelnde Vergabestelle wird auf Erläuterungen des Bieters nicht verzichten, wenn die Aufgreifschwelle erreicht ist“. Dieser muss dann anhand seiner Kalkulation darlegen, dass der Preis, den er angeboten hat, für ihn auskömmlich ist. Widersprüche zwischen der Auftragsschätzung und dem Angebot muss die Vergabestelle bzw. das von ihr beauftragte Ingenieurbüro auflösen. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 2.8.2017, VII-Verg 17/17)

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Haftungsrecht: BGH: Keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten mehr abrechenbar

Der Bauherr, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, hat einen Schadenersatzanspruch. Diesen kann er aber nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen. Er muss den konkreten Vermögensschaden ermitteln.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung geändert. Die BGH-Entscheidung gilt auch im Verhältnis zum Architekten. Hat er einen Planungs- oder Überwachungsfehler begangen, der sich im Bauwerk bereits verwirklicht hat, hat der Bauherr keinen Zahlungsanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten mehr. Hat er das Werk schon veräußert, muss er seinen Schaden nach dem konkreten Mindererlös berechnen, den er erzielt hat, weil das Werk einen Mangel aufwies. (BGH, Urteil vom 22.2.2018, VII ZR 46/17)

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