Corona-Pandemie: Keine Zwangsräumung der Wohnung bei Quarantäne

Kurz vor dem Termin zur Zwangsräumung übersendet der Mieter dem Gerichtsvollzieher eine Kopie des Schreibens des zuständigen Gesundheitsamts, in dem er aufgrund COVID-19 unter Quarantäne gestellt wurde. Darf der Gerichtsvollzieher trotzdem die Räumung durchführen?

Die Antwort lautet: Nein! Grundlage fur die Anordnung der Quarantane ist das Infektionsschutzgesetz (IfSG). Gemäß IfSG sind die Gesundheitsämter u. a. berechtigt, Kranke, Krankheitsverdächtige, Ansteckungsverdächtige und sog. Ausscheider in einem Krankenhaus oder an einem anderen Ort „abzusondern“ (Quarantäne). Die Entscheidung, ob eine Person die häusliche Quarantäne verlassen kann, trifft das zuständige Gesundheitsamt in Abstimmung mit der ärztlichen Betreuung. Die Maßnahme endet also nicht automatisch, sondern erst, wenn die zustandige Behorde sie wieder aufgehoben hat.

Zweck des IfSG ist es, übertragbaren Krankheiten beim Menschen vorzubeugen, Infektionen frühzeitig zu erkennen und ihre Weiterverbreitung zu verhindern. Diesem Zweck läuft es daher zuwider, wenn der Gerichtsvollzieher beim erkrankten Schuldner im Beisein von weiteren Beteiligten (Mitarbeiter des Transportunternehmens, Gläubiger) räumen und sich und andere damit einer Ansteckungsgefahr aussetzen würde. Der Gerichtsvollzieher muss daher den anberaumten Räumungstermin unverzüglich aufheben. (Infektionsschutzgesetz (§§ 1 und 30))

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Mietnebenkosten: Miete für Rauchmelder keine umlagefähige Betriebsausgabe

Laufende Kosten für Miete, die an die Stelle der Kosten für eine gesetzlich verpflichtende Anschaffung treten, gehören nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Kosten. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern sind deshalb nicht umlegbar. Der Eigentümer ist verpflichtet, Rauchmelder anzuschaffen.

Das ist jedenfalls die Auffassung des Amtsgerichts (AG) Leonberg. Die dagegen eingelegte Berufung wurde zurückgenommen.

Anschaffungs- und Instandhaltungskosten seien anders als laufende Kosten nicht umlagefähig. Das könne nicht dadurch umgangen werden, dass laufende Vergütungsmodelle gewählt würden.

In ähnlicher Weise hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2008 entschieden. Er hat danach Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen ebenfalls für nicht umlagefähig angesehen. Dass bestimmte Mietkosten für Verbrauchszähler umlagefähig seien, belege gerade, dass dies bei dort nicht genannten Geräten ausgeschlossen sei. (AG Leonberg, Urteil vom 9.5.2019, 2 C 11/19, Abruf-Nr. 217671; BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08)

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Kostenumlage: Was sind „laufende Schönheitsreparaturen“?

Vermieter müssen angemieteten Wohnraum nebst Zugang und Zubehör während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Sie sind dafür verantwortlich, dass am Mietobjekt keine Schäden auftreten und Mieter es zu Wohnzwecken nutzen können. Trotzdem können Vermieter bestimmte Kosten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands auf den Mieter abwälzen.

Instandhaltungs- (= vorbeugende Maßnahmen) und Instandsetzungs- (= Reparatur) Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) ausschließlich die dort genannten 17 verschiedenen Betriebskostenarten:

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Heizungsanlage inkl. Reinigung und Wartung
  • Warmwasserversorgung inkl. Reinigung und Wartung
  • ggf. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswartkosten
  • Kosten für die Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandnetz
  • Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten

Deren Umlage muss auch konkret im Mietvertrag vereinbart werden. Sie sind nicht per se auf die Mieter abgewälzt. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind von den (umlegbaren) Betriebskosten ausgenommen. Schönheitsreparaturen dürfen jedoch vertraglich dem Mieter auferlegt werden. Der Teufel steckt aber wie häufig im Detail. Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Hamburg.

Hier hatte der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag „laufende Schönheitsreparaturen“ auferlegt. Nach dem AG gilt zunächst: „Laufende Schönheitsreparaturen“ sind nur solche, die während der Mietzeit infolge der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich werden. Entscheidend hierbei: Macht die Wohnung im möblierten Zustand den Eindruck von Renovierungsbedürftigkeit? Ob der Mieter laufende Schönheitsreparaturen schuldet, beurteilt sich bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem möblierten und nicht nach dem geräumten Zustand. Hat der Vermieter dem Mieter wie im Fall des AG Hamburg vertraglich auferlegt, „Innentüren, Fenster und Außentüren von innen“ zu streichen, wird nicht deutlich, dass auch Fenster nur von innen gestrichen werden müssen. Zweifel gehen zulasten des Vermieters. Das Abwälzen der Schönheitsreparaturen war demgemäß unwirksam. Abnutzungsspuren in der Wohnung, die mit der Nutzung durch den Mieter zusammenhängen, sind Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs. Die Miete entschädigt den Vermieter dafür. Er kann also insoweit keine weiteren Ansprüche geltend machen. (AG Hamburg, Urteil vom 15.5.2020, 49 C 493/19)

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Notarielles Testament: Anfangsbuchstabe mit „geschlängelter Linie“genügt als Unterschrift

Die spätere Erblasserin errichtete ein notarielles Testament und setzte ihre Cousine als Erbin ein. Die Urkunde unterschrieb sie nur mit dem Anfangsbuchstaben ihres Familiennamens und einer sich daran anschließenden geschlängelten Linie. Das Oberlandesgericht (OLG) Köln stellte fest: Dies genügt dem Unterschriftserfordernis des Beurkundungsgesetzes.

Bei einem notariellen Testament dient die Unterschrift als formelles Zeichen der Verantwortungsübernahme für Geltung und Gültigkeit des beurkundeten Rechtsgeschäfts. Es ist hingegen nicht der Sinn der Unterschrift, die Beteiligten zu identifizieren. Hier hatte die Erblasserin zumindest angesetzt, ihren Familiennamen zu schreiben. Sie beabsichtigte aus Sicht des OLG damit nicht nur das Setzen von Namensinitialen als Abkürzung des Namens, sondern eine volle Niederschrift ihres Familiennamens. Allerdings war ihr dies nicht vollständig gelungen, weil sie aufgrund ihrer schweren Erkrankung zu geschwächt war.

Beachten Sie | Wird ein handschriftliches Testament errichtet, würde jedenfalls eine bloße Unterzeichnung mit dem Anfangsbuchstaben des Namens nicht genügen. Denn der Unterschrift bei einem eigenhändigen Testament kommt auch eine Identifizierungsfunktion zu. (OLG Köln, Beschluss vom 18.5.2020, 2 Wx 102/20)

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Formulare und Vordrucke: Kampf für geschlechtergerechte Sprache läuft ins Leere

Die Kundin einer Sparkasse, die Formulare und Vordrucke verwendet, die nur grammatisch männliche, nicht aber auch weibliche oder geschlechtsneutrale Personenbezeichnungen enthalten, verlangte Formulare mit gendergerechter Sprache. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat eine Verfassungsbeschwerde bezogen auf die Verwendung geschlechtergerechter Sprache in Sparkassenvordrucken und -formularen jedoch nicht zur Entscheidung angenommen.

Die Klage, die Sparkasse zu verpflichten, der Kundin gegenüber Formulare und Vordrucke zu verwenden, die eine grammatisch weibliche oder neutrale Form vorsehen, war zuvor schon bei den Zivilgerichten in allen Instanzen erfolglos geblieben.

Das BVerfG entschied: Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig, weil sie den formalen Begründungsanforderungen nicht genügt. Die Beschwerdeführerin hat sich nicht mit dem vom Bundesgerichtshof (BGH) angeführten Argument auseinandergesetzt, dass sogar das Grundgesetz selbst das generische Maskulinum verwendet. Auch die Argumentation des BGH, dass das Saarländische Gleichstellungsgesetz, das den Dienststellen des Landes vorgibt, geschlechtergerechte Sprache zu gebrauchen, allein als objektives Recht Geltung beanspruche, nicht aber auch klagfähige subjektive Rechte für Einzelpersonen einräume, hat die Beschwerdeführerin nicht entsprechend gewürdigt. Weder rügt sie eine Verletzung der hierdurch ggf. berührten Garantie des effektiven Rechtsschutzes noch setzt sie sich sonst unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten hiermit auseinander. Daher muss das BVerfG dies auch nicht in der Sache prüfen. (BVerfG, Beschluss vom 26.5.2020, 1 BvR 1074/18)

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Elterliche Sorge: Entscheidung über die Einschulung des Kindes

Das Amtsgericht (AG) Frankenthal hat darüber entschieden, nach welchen Kriterien das Recht auf Schulwahl (hier: Einschulung auf eine Waldorf- statt auf einer Regelgrundschule) auf einen Elternteil allein zu übertragen ist.

Das Familiengericht kann für den Fall, dass sich die Eltern in einer einzelnen Angelegenheit oder in einer bestimmten Art von Angelegenheiten der elterlichen Sorge, deren Regelung für das Kind bedeutsam ist, nicht einigen können, auf Antrag eines Elternteils die Entscheidung einem Elternteil übertragen. Hier konnten sich die Eltern eines sechsjährigen Kindes, die zwar nicht verheiratet sind, die elterliche Sorge aber gemeinsam ausüben, nicht darüber einigen, ob das Kind zur Regelschule gehen soll, wie es der Vater wünscht, oder nach dem Willen der Mutter zur Waldorfschule. Das AG hat die Entscheidungsbefugnis einstweilen auf die Mutter übertragen.

Das Gericht entscheidet nicht darüber, welche Schulart für das Kind die am besten geeignete ist. Die Mutter ist als Hauptbezugsperson von der Entscheidung besonders betroffen und muss die Umsetzung überwiegend organisieren. Sie hat sich tiefergehender damit beschäftigt als der Vater. Das soziale Umfeld des Kindes und der Schulweg sind zu beachten. Der Wille des sechsjährigen Kindes ist zu berücksichtigen, wenngleich diesem i. d. R. altersbedingt keine entscheidende Bedeutung zuzumessen ist. Die Waldorfschule ist eine staatlich anerkannte Ersatzschule. Deren Pädagogik, der dahinter stehende Gedanke der Anthroposophen, die besondere Schulorganisation usw. sind zwar diskutabel, aber können nicht per se als Gefahr für das Kindeswohl angesehen werden. (AG Frankenthal, Beschluss vom 25.6.2020, 71 F 79/20 eA)

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Erbrecht: Der Kreativität freien Lauf gelassen:Testament auf der Tischplatte

Einen nicht alltäglichen Fall musste das Amtsgericht (AG) Köln beurteilen. Der Erblasser hinterließ mehrere handschriftliche Verfügungen. Eine davon befand sich mit Filzstift geschrieben auf der Tischplatte eines Holztischs in seinem Haus. Hierin bestimmte er eine alleinige Erbin. Allerdings fehlte seine Unterschrift. Ein Testament, in dem er seinen Bruder ausdrücklich enterbte, wurde nach dem Tod des Erblassers ebenfalls auf der Tischplatte gefunden. Dieses Testament ist formal ordnungsgemäß errichtet. Nach dem Tod des Erblassers beantragte die benannte Erbin einen Alleinerbschein auf der Grundlage des „Tischtestamentes“.

Diesen Antrag hat das AG allerdings zu Recht zurückgewiesen, da mangels Unterschrift kein formgültiges Testament zu ihren Gunsten vorlag. Gemäß Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann ein Testament durch eine eigenhändig geschriebene und unterschriebene Erklärung errichtet werden. Weitere Formvoraussetzungen für ein eigenhändiges Testament bestehen nicht. Ein Testament kann wie hier also unstreitig auf anderen Materialien als auf Papier verfasst werden, sofern es stofflich manifestiert ist. Der Stoff einer Urkunde (Holz, Glas, Schiefertafeln, Kohlepapier, etc.) spielt für die Gültigkeit des Testaments keine Rolle. Die eigenhändige Unterschrift ist hingegen zwingend erforderlich.

Beachten Sie: Eine Wirksamkeit konnte hier auch nicht aus einem Zusammenhang mit den anderen vom Erblasser unterschriebenen Testamenten hergeleitet werden, die sich auf derselben Tischplatte befanden. Zwar genügt grundsätzlich eine Unterschrift auf dem letzten Blatt eines mehrseitigen Testaments. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Zusammengehörigkeit der einzelnen „Blätter“ zweifelsfrei ist, z. B. durch Nummerierung eines fortlaufenden Textes oder aufgrund eines inneren Zusammenhangs, der auf eine einheitliche Willenserklärung schließen lässt. Hier bestand jedoch kein solcher Zusammenhang zwischen den Testamenten. (AG Köln, Beschluss vom 25.5.2020, 30 VI 92/20)

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Schenkung: Wenn Oma und Opa für das Sozialamt sparen

Viele Großeltern wollen für ihre Enkel in Form von Ratenzahlungen auf Sparpläne o. Ä. vorsorgen. Manchmal verarmen sie aber und müssen Sozialleistungen beanspruchen. Dann fragt es sich, ob diese Ratenzahlungen Schenkungen sind, die ein Sozialhilfeträger per Regress zurückfordern kann. Diese Frage hat das Oberlandesgericht (OLG) Celle jetzt bejaht.

Eine Großmutter hatte für ihre Enkel ab deren Geburt jeweils ein Sparkonto eröffnet. Darauf hatte sie monatliche Beträge eingezahlt. Als sie in eine Pflegeeinrichtung zog, musste sie Sozialhilfeleistungen in Anspruch nehmen. Das Sozialamt verlangte daraufhin von den Enkeln die gezahlten Sparraten der letzten zehn Jahre zurück.

Das OLG Celle verurteilte die Enkel entsprechend. Seine Begründung: Die Großmutter zahlte freigebig und im beiderseitigen Bewusstsein, dass dies unentgeltlich geschah. Daher stellten die Zahlungen Schenkungen dar. Daran ändert auch nichts, dass sich die Großmutter durch ihre Großzügigkeit ggf. erhofft hat, ihre Enkel würden ihr eine gewisse Anerkennung zukommen lassen. Folge: Die Schenkungen konnten Gegenstand einer Rückforderung im Wege des Sozialhilferegresses sein. Dem konnte nur entgegenstehen, dass es sich um eine Pflicht- oder Anstandsschenkung handelte. Beides lehnte das OLG hier aber ab. (OLG Celle, Urteil vom 13.2.2020, 6 U 76/19)

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Honorarordnung für Architekten und Ingenieure: Referentenentwurf zur HOAI 2021:die wichtigsten Änderungen

Der Referentenentwurf zur HOAI 2021 liegt seit dem 7.8.2020 vor. Sie soll am 1.1.2021 in Kraft treten und muss das Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) vom 4.7.2019 umsetzen. Das geschieht u. a. dadurch, dass die verbindlichen Mindestsätze nicht mehr preisrechtlich (sondern nur noch als Orientierungswerte) geregelt werden.

Es steht den Parteien zwar frei, die HOAI auch in Zukunft mit ihren gesamten Regelungsinhalten anzuwenden. Dazu bedarf es lediglich einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung. Das heißt aber auch: Die Parteien können einzelfallbezogen auch andere Honorarregelungen treffen. Und hier wird die Sache spannend: Denn es zeichnet sich ab, dass viele Auftraggeber nach wie vor an den kalkulatorischen Tabellenwerken zu Grundleistungen der HOAI festhalten wollen, weil sich diese Honorarbemessungsmethode bewährt hat.

Allerdings bleibt zu bemängeln, dass wesentliche Themenbereiche, die im Tagesgeschäft sehr kostenintensiv für Planer sein können, in der HOAI nach wie vor nicht geregelt werden. Das gilt für folgende Punkte bzw. Leistungen:

Keine Verbesserung bei verzögerter Vertragsabwicklung

Zum Honorar bei verzögerter Vertragsabwicklung (Planung und Ausführung) schweigt sich auch die HOAI 2021 konsequent aus. Das Honorar nach der HOAI für die Grundleistungen berechnet sich bei verzögerter Bauabwicklung nicht anders als bisher.

Hier sollten Planer in jedem Fall eine vertragliche Vereinbarung anstreben. Denn die Alternative, die Anspruchsgrundlage nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), ist sehr arbeitsintensiv. Öffentliche Auftraggeber prüfen bereits, ob sie solche Regelungen in Planungsverträge nach der Vergabeverordnung (VgV) für öffentliche Aufträge aufnehmen.

Planungsänderungen keine Verbesserung in Sicht

Die Honorarregelungen für Planungsänderungen bleiben auch mit der neuen HOAI kompliziert. § 10 bleibt inhaltlich nahezu unverändert. Können sich Auftragnehmer und Auftraggeber nicht auf ein Honorar für Planungsänderungen verständigen (siehe § 650b BGB), bleibt es bei der komplizierten Honorarberechnung mit allen Honorarberechnungskriterien wie bei einem Hauptauftrag (Schnittstellenabgrenzung zu Planungsänderungsumfang im Verhältnis zum gesamten Planungsumfang, Ermittlung der anrechenbaren Kosten für den Änderungsumfang, Honorarzone für den Änderungsbereich, wiederholte Grundleistungen/Teilleistungen für den Änderungsumfang).

Beachten Sie: Hier sollten Planer anstelle der HOAI-Regelung (§ 10 HOAI) eine eigene Regelung anwenden, die sich an den § 650 BGB anlehnt und eine einfachere Regelung zum Honorar bedeutet. Die kalkulatorischen Grundlagen der HOAI können sie dabei übernehmen.

Diese Regelungen aus der HOAI 2021 sind erfreulich

Es gibt aber auch fünf Neuregelungen in der HOAI 2021, die zu begrüßen sind:

  • 1. Honorarvereinbarungen werden nicht mehr an die Bedingung „Schriftform bei Auftragserteilung“ geknüpft. Das hat in den vergangenen Jahrzehnten viel Ärger und Stress eingebracht. Nun dürfen z. B. der Honorarsatz, die Honorarzone, die Nebenkosten und Änderungshonorare auch dann individuell vereinbart werden (z. B. Mittelsatz), wenn die Schriftform bei Auftragserteilung nicht mehr eingehalten werden kann, weil mit der Planung bereits begonnen wurde.
  • Beachten Sie: Diese Änderung macht auch Honoraranpassungen im Zuge der Vertragsabwicklung einfacher.
  • 2. Für die Bauleitplanung ist erfreulicherweise klargestellt worden, dass die Leistungen beim städtebaulichen Entwurf „Besondere Leistungen“ sind und das Honorar dafür frei vereinbart werden kann. Die bisherige Einschränkung „kann“ ist vom Tisch.
  • 3. Im Bereich der Raumakustik sind klarstellende Regelungen zu den anrechenbaren Kosten enthalten.
  • 4. Im Leistungsbild Geotechnik werden die Grundleistungen aktualisiert.
  • 5. Die Flächenklassen sind als Honorarbemessungsgrundlage eingeführt worden. Damit ergibt sich im Ergebnis eine neue Honorarermittlungsmethode.

Ausblick und kalkulatorische Hinweise für künftige Verträge

Die HOAI 2021 lässt viele Regelungsbereiche nahezu unverändert, wenn auch auf freiwilliger Basis. Das bedeutet, dass die HOAI nach wie vor ein angemessenes Honorar zeigt. Allerdings sollten Planer erwägen, bei Anwendung der HOAI 2021 gleichzeitig vertragliche Ergänzungsregelungen in den Planungsvertrag aufzunehmen. Diese sollten vor allem zum Ziel haben, die genannten Schwächen der HOAI auszumerzen.

Beachten Sie: Sowohl für Auftragnehmer als auch öffentliche und private Auftraggeber werden individualvertragliche Gestaltungen relevanter. Stand heute ist davon auszugehen, dass eine Reihe öffentlicher Auftraggeber die HOAI-Regelungen um o. g. Punkte vertragsrelevant ergänzen wird. Wo dies bei VgV-Verfahren nicht der Fall ist, können Planer durch entsprechende Fragestellungen im Vergabeverfahren noch einwirken. Bei privaten Projekten ist zu erwarten, dass für die Grundleistungen nach wie vor die HOAI als kalkulatorischer Honorarrahmen angewendet wird. Für die vielen „Besonderen Leistungen“, die inzwischen zum Tagesgeschäft gehören, aber in der HOAI nicht auftauchen, werden im Regelfall freie Honorarvereinbarungen getroffen werden. Das Gleiche gilt für Terminverzögerungen und Planungsänderungen. Das BGB ist hier sehr hilfreich. Unterm Strich ist zu erwarten, dass Planungsverträge künftig aus einem Mix aus HOAI-Regelungen und einzelfallbezogenen Regelungen (Verzögerung, Planungsänderung) bestehen werden. (Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Referentenentwurf vom 7.8.2020)

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Arbeitnehmerrechte: Nachschieben von Kündigungsgründen nicht immer möglich

Bei Kündigungsstreitigkeiten ist das Nachschieben von Kündigungsgründen sehr beliebt. Die kann sich aber auch als Falle erweisen. Das zeigt eine Entscheidung des Landesarbeitsgerichts (LAG) Köln.

In dem Fall war ein schwerbehinderter Arbeitnehmer betroffen. Das LAG machte deutlich, dass hier Kündigungsgründe nicht nachgeschoben werden können. Dies scheitere daran, dass diese Kündigungsgründe dem Integrationsamt regelmäßig vorher nicht mitgeteilt wurden.

Beachten Sie: Die Anhörung des Integrationsamts ist anders als die Betriebsratsanhörung nicht nachholbar. (LAG Köln, Urteil vom 15.7.2020, 3 Sa 736/19)

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