Umbaumaßnahmen: Mieter kann weitreichende Umbaumaßnahmen stoppen lassen

Werden Umbaumaßnahmen in einem Gebäude durchgeführt, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, kann dies das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen. Es kann zugleich dessen Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören.

Das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. entschied, dass sich der Mieter hiergegen mit einer einstweiligen Verfügung zur Wehr setzen könne. Der Mieter müsse weitreichende Umbaumaßnahmen, die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder einer nach objektiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung des Gebäudes dienen, nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur hinnehmen, wenn für den Vermieter anderenfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre. (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 12.3.2019, 2 U 3/19)

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Prozessrecht: Familiengericht kann den Versorgungsausgleich nicht auf die Parteien übertragen

Das Familiengericht muss den öffentlich-rechtlichen Versorgungsausgleich auch dann regeln, wenn sich die Eheleute formwirksam auf einen von der gesetzlichen Regelung abweichenden Ausgleich geeinigt haben.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. im Fall eines Ehepaares, das sich einvernehmlich scheiden lassen wollte. Die Eheleute hatten bereits vorgerichtlich eine notarielle Vereinbarung auch zum Versorgungsausgleich getroffen. Das Familiengericht hat die Ehe geschieden und entschieden, dass kein Versorgungsausgleich durch gerichtliche Entscheidung stattfinde. Hiergegen hatten die Versorgungsträger Rechtsmittel eingelegt.

Das OLG hat den Beschluss zum Versorgungsausgleich aufgehoben und die Sache an das Familiengericht zurückverwiesen. Die Richter stellten dazu fest: Entscheidet das Familiengericht, dass kein Versorgungsausgleich stattfindet, und entspricht dies materiell-rechtlich nicht der gesetzlichen oder von den Beteiligten vereinbarten Rechtslage, haben die Versorgungsträger ein Beschwerderecht.

In der Sache selbst ist das Amtsgericht einem Irrtum unterlegen, indem es davon ausging, dass die Eheleute den vereinbarten Versorgungsausgleich selbst durchführen können. Eine Übertragung von Anrechten durch interne Teilung kann ebenso wie die Begründung von Anrechten durch externe Teilung allein durch richterlichen Gestaltungsakt erfolgen. Die Entscheidung des Amtsgerichts zum Versorgungsausgleich war daher aufzuheben. Der Scheidungsausspruch ist davon nicht betroffen. Der Versorgungsausgleich muss nunmehr gerichtlich durchgeführt werden. Ob dabei die notarielle Vereinbarung der Ehegatten einer Inhaltskontrolle standhält und Grundlage für den Versorgungsausgleich sein kann, kann erst beurteilt werden, wenn sämtliche aktuellen Auskünfte der Versorgungsträger vorliegen. (OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 24.1.2019, 2 UF 266/18)

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Erbrecht: Nachlasspfleger verliert seine Vergütung bei massivem Verstoß gegen Sorgfaltspflichten

Wer als Nachlasspfleger vorsätzliche oder mindestens leichtfertige Verstöße gegen Treue- und Sorgfaltspflichten begeht, kann seinen Vergütungsanspruch verwirken.

Das folgt aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a. M. Dort hatte sich der eingesetzte Nachlasspfleger vom Girokonto der Erblasserin 2.500 EUR überwiesen. Als Verwendungszweck hatte er „vorgelegte Räumungskosten“ angegeben. Davon zahlte er angeblich einem Entrümpler 1.500 EUR in bar – eine ordnungsgemäße Rechnung war nicht erteilt worden – und einem Erbenermittler 1.000 EUR. Die Rechnungsstellung des Erbenermittlers erfolgte wesentlich später als die Überweisung und zu einem wesentlich höheren Betrag, wobei allerdings tatsächlich nur 1.000 EUR gezahlt wurden. Das OLG sah in diesem Verhalten einen massiven Verstoß gegen die Sorgfaltspflichten des Nachlasspflegers. Es versagte ihm daher seinen Vergütungsanspruch. (OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 22.1.2019, 20 W 316/16)

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Schenkungsversprechen: Eine Morgengabe ist nach deutschem Recht nicht einklagbar

Das Versprechen einer Pilgerreise nach Mekka im Rahmen einer islamischen Hochzeitszeremonie ist ein Braut- bzw. Morgengabeversprechen. Es ist gerichtlich nicht einklagbar, wenn deutsches Sachrecht anzuwenden ist und die Vereinbarung nicht von einem ausländischen Hintergrund geprägt wird. Selbst wenn deutsches Recht anzuwenden wäre, müsste das Versprechen notariell beurkundet werden.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. im Fall einer Frau, die von ihrem geschiedenen Mann verlangte, dass er eine Pilgerreise nach Mekka bezahlt. Die Eheleute sind beide islamischen Glaubens und wohnen in Deutschland. Die Antragstellerin ist Deutsche, der Antragsgegner libyscher Staatsangehöriger. Bei ihrer Hochzeitszeremonie nach islamischem Ritus vor einem Iman unterzeichneten die beiden 2006 ein Schriftstück, überschrieben mit “Akt der Eheschließung“. Der dort vorgedruckte Passus „Mitgift Deckung:“ weist die handschriftliche Eintragung „Pilgerfahrt“ aus. Zu diesem Eintrag kam es nach Angaben der Frau, da der Iman sie darauf hingewiesen hatte, dass eine Ehe ohne Morgengabe nach islamischem Ritus nicht wirksam geschlossen werden könne. Nach der islamischen Hochzeitszeremonie heirateten die Beteiligten auch standesamtlich. Die Ehe ist seit 2017 rechtskräftig geschieden.

Die Frau hatte mit ihrer Forderung keinen Erfolg. Nach den Vorschriften des internationalen Privatrechts sei hier deutsches Sachrecht anzuwenden, stellt das OLG klar. Die Beteiligten hätten zwar keine gemeinsame Staatsangehörigkeit. Ihr „gewöhnlicher Aufenthalt“ liege aber in Deutschland – dies auch während der Ehezeit. Das Braut- bzw. Morgengabeversprechen sei bei einem nicht prägenden ausländischen Hintergrund – wie hier – nach deutschem Sachrecht jedoch gerichtlich nicht einklagbar. Das deutsche Recht kenne das Institut der Morgengabe nicht. Inhaltlich passe es nicht in die Kategorien des deutschen Familienrechts. Die Vereinbarung sei „auf kulturelles und religiöses Brauchtum“ der dem Islam angehörigen Ehegatten zurückzuführen. „Die Trennung von Staat und Religion rechtfertigt in diesen Fällen ohne prägenden Auslandsbezug, dass der staatliche Durchsetzungszwang nicht für derartige Vereinbarungen zur Verfügung steht“, stellt das OLG fest. Es handelte sich um eine sogenannte Naturalobligation, d.h. eine Leistungsverpflichtung, die nicht mit rechtlichen Zwangsmitteln einseitig durchsetzbar sei.

Ergänzend weist das OLG darauf hin, dass das Versprechen – selbst wenn es gerichtlich durchsetzbar wäre – formunwirksam wäre. Eine Morgengabeverpflichtung diene zumindest auch der Versorgung der Braut und sei regelmäßig bis zur Rechtskraft der Scheidung gestundet. Für eine zentrale nacheheliche vermögensrechtliche Vereinbarung sowie für Schenkungen sehe das deutsche Recht die notarielle Beurkundung vor. Ein Braut- bzw. Morgengabeversprechen bedürfe deshalb der notariellen Form.

Der Senat hat die Rechtsbeschwerde zum BGH zugelassen; dort ist ein Antrag der Antragstellerin auf Verfahrenskostenhilfe für die beabsichtigte Rechtsbeschwerde bereits eingegangen. (OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 26.4.2019, 8 UF 192/17)

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Unterhalt: Unterhaltsvorschuss muss auch bei Schulbesuch im Ausland gezahlt werden

Ein Anspruch auf Unterhaltsvorschuss für Kinder alleinerziehender Elternteile kann auch für Zeiten eines über sechs Monate dauernden Gastschulaufenthalts im Ausland bestehen.

So entschied es das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg im Fall einer alleinerziehenden Mutter. Deren 17-jähriger Sohn besuchte für 10 Monate eine staatliche Tagesschule in Großbritannien. Währenddessen wohnte er dort bei einer Gastfamilie. Das Land Berlin weigerte sich, für diese Zeit den Unterhaltsvorschuss weiter zu gewähren. Der Sohn wohne nicht bei der Mutter. So verlange es aber das Gesetz. Das Verwaltungsgericht hat der Klage stattgegeben und das Land Berlin verurteilt, den Unterhaltsvorschuss weiterzuzahlen.

Das Land Berlin hatte mit seiner Berufung vor dem OVG keinen Erfolg. Die Richter begründeten das damit, dass der Sohn im Geltungsbereich des Unterhaltsvorschussgesetzes bei seiner Mutter lebe. Diese Voraussetzung sei mit dem vorübergehenden Schulbesuch im Ausland nicht weggefallen. Maßgeblich dafür sei keine schematische Betrachtung, ob der Aufenthalt kürzer oder länger als sechs Monate sei, sondern eine Einzelfallbetrachtung. Für einen fortbestehenden Betreuungszusammenhang zwischen der Mutter und ihrem Sohn spreche hier, dass der Besuch der ausländischen Schule von Anfang an auf eine Rückkehr nach 10 Monaten angelegt gewesen sei. Der Sohn habe die Schulferien zu Hause verbracht. Außerdem habe sich die Mutter um seine schulischen und sonstigen Belange wie etwa Arztbesuche in Berlin gekümmert. Zudem habe sie den Auslandsaufenthalt mit Eigenmitteln finanziert. (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14.6.19, OVG 6 B 8.18)

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Haftungsrecht: Ungeeigneten Beton verwendet: Leistung ist auch ohne Schadenssymptome mangelhaft

Erfüllt eine Bodenplatte nicht die Anforderungen, die an eine Bodenplatte in dem betreffenden Baugebiet wegen betonaggressiven Grundwassers zu stellen sind, ist sie auch dann mangelhaft, wenn eine tatsächliche Schädigung (noch) nicht festgestellt werden kann.

Das gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Jena jedenfalls dann, wenn der verwendete Beton nicht die notwendigen Anforderungen erfüllt und es zu einer – jedenfalls temporären – Berührung des Grundwassers mit der Bodenplatte kommt. (OLG Jena, Urteil vom 30.6.2016, 1 U 66/16)

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Immobilienkauf: Was Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen

In Zeiten von Dauerniedrigzinsen sind Immobilien oft eine begehrte Form der Geldanlage. Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und die steuerlichen Aspekte. Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten.

„So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend thematisiert“, sagt Dr. Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm als neuem Eigentümer fortgesetzt. Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen. „Um im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen zwischen Verkäufer und Käufer zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, sagt Dr. Raff. Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten.

Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei übergeben werden soll, rät Dr. Raff, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind.

Besondere Vorsicht ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geboten. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.

Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt. (Hamburger Notarkammer)

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Bauplanungsrecht: Wohngrundstück kann nicht ohne Weiteres mit Mauer eingefriedet werden

Eine Stützmauer zur Stabilisierung einer Aufschüttung auf einem Wohngrundstück kann auch nicht ausnahmsweise genehmigt werden, wenn der Bebauungsplan der Gemeinde zur Grünerhaltung des Baugebiets Einfriedungsmauern grundsätzlich ausschließt.

Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Mainz im Fall eines Grundstückseigentümers. Der hatte an einer Seite seines Wohngebäudes eine Aufschüttung vorgenommen, um das Hanggrundstück besser ausnutzen zu können. Um diese abzustützen, errichtete er eine Steinmauer (Höhe zwischen 0,60 m und 1 m). Der Grundstückseigentümer beantragte unter Hinweis auf die Hanglage des Grundstücks eine baurechtliche Genehmigung der Mauer. Das wurde von der Behörde versagt. Die dagegen gerichtete Klage blieb erfolglos.

Die Mauer an der Grundstücksseite verstoße nach Ansicht des Gerichts gegen die gestalterischen Festsetzungen des Bebauungsplans. Der lasse zum Zwecke der Durchlüftung und Durchgrünung des Baugebiets seitliche Einfriedungen aus dichtem Material (z.B. Mauern) nicht zu. Mauern (bis maximal 1,0 m) dürften nach dem Bebauungsplan nur an der Vorder- und Rückseite der Grundstücke – auch zur Abstützung der in dieser Richtung verlaufenden Hanglage – errichtet werden. Die Genehmigung einer seitlichen Mauer hingegen könnten die Kläger auch nicht ausnahmsweise verlangen. Um das seitlich nur leicht abfallende Grundstück sinnvoll zu nutzen, hätte es nicht aufgeschüttet werden müssen. Im Übrigen habe der Grundstückseigentümer bereits eine Ausnahme für eine seitliche Stützmauer in einer Höhe von 0,40 m erhalten. Dies würde der Hanglage seines Grundstücks ausreichend Rechnung tragen. (VG Mainz, Urteil vom 20.3.2019, 3 K 615/18.MZ)

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Arbeitszeit: Es besteht kein Anspruch auf halbe Urlaubstage

Der Urlaub ist nach dem Bundesurlaubsgesetz (BUrlG) zusammenhängend zu gewähren. Ist der Urlaubswunsch darauf gerichtet, den Urlaub in Kleinstraten zu zerstückeln, muss er nicht erfüllt werden.

Zu diesem Ergebnis kam das Landesarbeitsgericht (LAG) Baden-Württemberg. Es hielt hierbei fest, dass das BUrlG keinen Rechtsanspruch auf halbe Urlaubstage oder sonstige Bruchteile von Urlaubstagen kenne. Hiervon könne für die Urlaubsansprüche, die den gesetzlichen Mindesturlaub übersteigen, durch vertragliche Vereinbarung abgewichen werden.

Das BUrlG bestimmt, dass der Urlaub zusammenhängend zu gewähren ist. Eine Ausnahme greift nur, wenn dringende betriebliche oder in der Person des Arbeitnehmers liegende Gründe eine Teilung erforderlich machen. Umstritten ist, ob der bloße Wunsch des Arbeitnehmers, einen geteilten Urlaub zu erhalten, bereits ein in der Person des Arbeitnehmers liegender Grund für eine solche Teilung sein kann, jedenfalls solange eine zusammenhängende Gewährung von mindestens zwei Wochen nicht verhindert wird. Ausgehend davon, dass der Urlaub Erholungszwecken dienen muss, kann selbst auf Wunsch des Arbeitnehmers das Zerstückeln und Atomisieren des Urlaubs in viele kleine Einheiten nicht gefordert werden. Werde der Urlaub in solchen Kleinstraten gewährt, würde dies den Urlaubsanspruch des Arbeitnehmers nicht ordnungsgemäß erfüllen. Ein derart gewährter Urlaub könne nochmals gefordert werden. Der Urlaub könne nicht in Bruchteilen eines Urlaubstags gewährt werden. Eine Ausnahme gelte nur, wenn es sich um einen Bruchteil von unter 0,5 handele, der sich aus der Teilurlaubsberechnung z.B. beim Ausscheiden aus dem Arbeitsverhältnis ergebe. (LAG Baden-Württemberg, Urteil vom 6.3.2019, 4 Sa 73/18)

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Arbeitszeugnis: Betriebsratstätigkeit kommt nicht ins Zeugnis

Auch wenn das nicht freigestellte Betriebsratsmitglied in den letzten drei Jahren des 16-jährigen Arbeitsverhältnisses fast ausschließlich Betriebsratstätigkeiten ausgeübt hat, darf dieser Zeitraum nicht von der Bewertung der Arbeitsleistung im Zeugnis ausgenommen werden.

Nach einem Urteil des Landesarbeitsgerichts (LAG) Nürnberg sei die ehrenamtliche Tätigkeit nur im Arbeitszeugnis aufzunehmen, wenn der Arbeitnehmer dies ausdrücklich wünsche. Das nicht freigestellte Betriebsratsmitglied übe ein Ehrenamt aus, das mit seinen arbeitsvertraglich geschuldeten Hauptleistungspflichten in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehe. Der Zweck eines qualifizierten Arbeitszeugnisses bestehe darin, ein möglichst vollständiges, wahres, klares, aber auch wohlwollendes Bild von Führung und Leistung des Arbeitnehmers im Hinblick auf seine arbeitsvertraglichen Pflichten darzustellen. Hierzu sei es nicht notwendig, die ehrenamtliche Betriebsratstätigkeit zu erwähnen. (LAG Nürnberg, Urteil vom 11.10.2018, 5 Sa 100/18)

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