Architektenhonorar: Wird die Rechnungsstellung aufgeschoben, kann der Architektenvertrag nichtig werden

Vereinbaren Architekten mit ihrem Auftraggeber einen Aufschub bei der Rechnungsstellung, kann das zur Nichtigkeit des Vertrags führen. Der Architekt verliert nicht nur seinen Honoraranspruch, sondern macht sich auch der Schwarzarbeit strafbar. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Architekten ins Stammbuch geschrieben.

Das sagt das Steuerrecht

Das Umsatzsteuergesetz schreibt vor: Führt der Unternehmer eine steuerpflichtige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück aus, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung zu stellen. Damit gilt auch für planerische Leistungen eines Architekten für Umbau und Neubau die Pflicht, eine Rechnung innerhalb von sechs Monaten zu erteilen.

Der Fall des Oberlandesgerichts

Im Fall des OLG Düsseldorf war der Auftraggeber des Architekten ein Investor, der selbst Bauleistungen erbrachte. Im Prozessverlauf stellte sich heraus: Es war vereinbart, dass der Auftraggeber die Planungsleistungen zum einen durch anteilige Honorarzahlung und zum zweiten durch die unentgeltliche Erbringung von Bauleistungen für das Privathaus des Architekten vergüten werde. Diese Gegenleistung erfolgte nicht, weil man sich vorher zerstritten und der Investor den Vertrag gekündigt hatte. Folglich so das Gericht hatte also erst die Kündigung eine Rechnungsstellung veranlasst. Hätte es die Kündigung nicht gegeben, hätte der Architekt keine Rechnung gestellt.

Leistungen außerhalb der steuerlichen Rechtsordnung

Für das OLG war klar: Die o. g. Verabredung und der zeitliche Abstand von Leistungserbringung und Schlussrechnungen (mehr als die o. g. sechs Monate) waren Beleg dafür, dass die Leistungen außerhalb der steuerlichen Rechtsordnung hätten belassen werden sollen. Damit lag dann Schwarzarbeit vor.

OLG: Klare Regeln

Entsprechend klar stellte das OLG folgende Regeln auf:

1. Erbringt ein Architekt planerische Leistungen für einen Um- und Neubau, ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen.

2. Stellt der Architekt keine Rechnung aus oder vereinbaren die Parteien einen Aufschub der Rechnungsstellung, ist der Architektenvertrag nichtig.

3. Sprechen mehrere Indizien für Schwarzarbeit, genügt es nicht, wenn eine oder beide Parteien die Vereinbarung von Schwarzarbeit schlicht leugnen. Die Häufung von Indizien kann vielmehr dazu Anlass geben, automatisch einen Verstoß gegen das Schwarzarbeitsverbot anzunehmen. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.11.2020, 22 U 73/20)

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Bauüberwachungspflicht: Abdichtungsmängel: Architekt haftet

Kommt ein Architekt, der mit der Bauaufsicht beauftragt wurde, Überwachungspflichten nicht hinreichend nach, gilt: Er kann für Feuchtigkeitsschäden haften, die durch unsachgemäßes Verschweißen von Bitumenbahnen entstanden sind. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) München entschieden.

Das OLG hebt hervor: Abdichtungsarbeiten sind besonders gefahrgeneigte Arbeiten. Kommt es bei derartigen Arbeiten zu Ausführungsmängeln, spricht bereits der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass der Architekt seine Bauüberwachungspflicht verletzt hat. Dies gelte, obwohl Abdichtungsarbeiten eine handwerkliche Selbstverständlichkeit sind. Denn sie sind für den Erfolg des Gesamtwerks mitentscheidend. Folglich kann vom Architekten erwartet werden, dass er diese Arbeiten (hier: Schweißarbeiten) kontrolliert. (OLG München, Endurteil vom 20.1.2021, 20 U 2534/20 Bau)

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Architektenhonorar: Vortrag vor Gericht muss schon in der ersten Instanz passen

Um eine Honorarforderung vor Gericht durchzusetzen oder Schadenersatzansprüche abzuwehren, müssen Architekten ihre Sachargumente in der ersten Instanz vollständig vortragen. Es gilt, von Anfang an sämtliche Argumente und Leistungen schlüssig darzulegen. Die Folge: Vergisst der Architekt etwas und verliert er den Prozess in der ersten Instanz, kann er den entsprechenden Sachvortrag in der nächsten Instanz so gut wie nie nachholen.

Diese Rechtslage hat das Oberlandesgericht (OLG) München bestätigt. Eine Berufung setzt im Regelfall nämlich voraus, dass sie Aussicht auf Erfolg hat, in der Rechtssache eine grundsätzliche Bedeutung vorliegt, die Fortbildung des Rechts gefördert wird und sie eine einheitliche Rechtsprechung unterstützt.

Die Entscheidung ist rechtskräftig. (OLG München, Beschluss vom 20.9.2019, 28 U 2914/17)

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BGH-Entscheidung: Bauüberwachung muss kein mangelfreies Bauwerk bewirken

Übernimmt ein Planungsbüro Planungs- und Bauüberwachungsleistungen, verspricht es nicht, dass das Bauwerk mangelfrei errichtet wird. Es schuldet nur eine mangelfreie Planungs- oder Überwachungsleistung, nicht jedoch die handwerkliche Ausführung auf der Baustelle. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt.

Lange ist die Praxis davon ausgegangen, dass Mängel, die als Ausführungsmängel auf der Baustelle angefallen sind, auch eine mangelhafte Bauüberwachung bedeuten. Diese Annahme führte häufig zu Prozessen über das Verschulden von Ausführungsmängeln. So stellte sich oft die Frage, ob die Bauüberwachung auch faktisch dafür sorgen musste, dass die Bauausführung durch die Unternehmen mangelfrei erfolgte. Oder es war unklar, ob Ausführungsmängel auf der Baustelle gleichzeitig bedeuteten, dass eine unsachgemäße Bauüberwachung vorlag und ein Honorareinbehalt gerechtfertigt war. Schließlich fragte es sich auch, ob gerügte Ausführungsmängel eine mangelhafte Bauüberwachung belegt haben.

Der BGH hat mit seiner Entscheidung die Objektüberwachung entlastet. In diesem Sinne sind die drei oben beschriebenen Fragen mit „Nein“ zu beantworten. Danach ist künftig zwischen Bauüberwachungsleistungen des Planungsbüros und ausführenden Leistungen des Bauunternehmens zu differenzieren. (BGH, Beschluss vom 8.10.2020, VII ARZ 1/20)

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Zweckentfremdung: Vermietung an Patienten oder deren Angehörige für die Dauer einer Behandlung

Wird Wohnraum in einem Gebiet mit gemäß der Gemeindesatzung erhöhtem Wohnungsbedarf, in dem Wohnraum nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden darf, für die Dauer des behandlungsbedingten Aufenthalts als Unterkunft an Personen oder deren Familienangehörige vermietet, liegt eine Zweckentfremdung vor. Das hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) NRW entschieden.

Das OVG hob hervor: Der Begriff des Wohnens i. S. d. einschlägigen Vorschriften verlangt das Merkmal der Dauerhaftigkeit der Nutzung. Es grenzt das Wohnen vom Aufenthalt zu anderweitigen Zwecken ab, der von seinem Wesen her zeitlich bis zur Erreichung eines bestimmten Ziels begrenzt ist, z. B. nur zu Ferienzwecken, wie bei Sommerwohnungen oder Ferienhäusern. Gemessen an diesen Maßstäben vermietete der Kläger die Wohnung nicht zu Wohnzwecken.

Der Kläger machte u. a. noch eine unzulässige Diskriminierung wegen Rasse und Herkunft (Araber aus dem Nahen Osten) und wegen Behinderung geltend, die bei seinen kranken Mietern bzw. deren Familienangehörigen regelmäßig vorliege. Im Übrigen würde durch diese Diskriminierung auch das allgemeine Persönlichkeitsrecht der behinderten Mieter verletzt. Auch verstoße es gegen die Menschenwürde, mit dem Tode ringende Menschen als „Medizintouristen“ zu behandeln. Dem folgte das OVG nicht: Eine solche Diskriminierung komme hier nicht in Betracht, weil durch das allgemeine Zweckentfremdungsverbot Personen nicht in hervorgehobener Weise betroffen sind. Es komme nur darauf an, ob Wohnraum der Wohnzweck entzogen werde. (OVG NRW, Urteil vom 19.11.2020, 14 A 4304/19)

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Landesbauordnung: Fahrräder machen aus einem Wintergarten noch keine Garage

Hat ein Bauherr in seinem Wintergarten Motor- und Fahrräder abgestellt, wird aus dem Wintergarten noch lange keine Garage. Das musste der klagende Bauherr vom Verwaltungsgericht (VG) Karlsruhe lernen.

Der Kläger hatte nah an der Grundstücksgrenze ohne Baugenehmigung einen Wintergarten an sein Haus gebaut. Dies wurde entdeckt. Also beantragte er eine Baugenehmigung für einen „zweigeschossigen Wintergarten“. Sein Nachbar wollte aber nur einem eingeschossigen Anbau zustimmen. Die Behörde versagte daher die Genehmigung.

Das hatte den Kläger nicht beindruckt. Er baute trotzdem. Es kam, wie es kommen musste: Er sollte den zweiten Stock abreißen. Da wies der Kläger darauf hin, dass es sich nicht um einen Wintergarten, sondern um eine zustimmungsfreie Garage handele.

Bei Inaugenscheinnahme standen zwar auch einige Motor- und Fahrräder in der „Garage“. Nach dem allgemeinen Wortverständnis des Begriffs sei jedoch eine Garage zum Abstellen eines Autos vorgesehen. Gleiches ergebe sich auch aus der baden-württembergischen Landesbauordnung. Der Anbau war hier aber kaum für ein Auto geeignet. Es fehlte z. B. eine Einfahrt. Der Anbau hatte vielmehr große Schiebefenster und ein „attraktiv gestaltetes Glasdach“, also ein Erscheinungsbild, das laut VG „üblicherweise bei als Wintergärten genutzten Glasanbauten vorkommt“. Darüber hinaus habe der Kläger den Anbau zunächst als Wintergarten bezeichnet. Auf älteren Fotos waren schließlich keine Fahrzeuge, sondern stattdessen Möbel und ein Kamin zu sehen. (VG Karlsruhe, Urteil vom 5.11.2020, 11 K 7820/19)

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Schadenersatz: Kein Ersatz für Wasserschaden: Rückstausicherung fehlte

Ein durch eine Verengung der Abwasserleitung verursachter Rückstauschaden, der durch eine hier fehlende Rückstaueinrichtung hätte verhindert werden können, liegt jedenfalls dann außerhalb des Schutzbereichs einer verletzten Pflicht, wenn der Anlieger nach der einschlägigen Satzung zum Einbau einer solchen Sicherung verpflichtet ist. Das hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Auf den Grund, weshalb es zu einem Rückstau im Leitungssystem gekommen ist, kommt es dann regelmäßig nicht an, so der BGH. In diesen Fällen dürfen sowohl der Träger des Kanalisationsnetzes als auch von ihm mit Bauarbeiten an den Leitungen beauftragte Dritte auf die Einrichtung einer funktionsfähigen Rückstausicherung des Anliegers vertrauen. (BGH, Urteil vom 19.11.2020, III ZR 134/19)

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Nachbarschaftsstreit: Anspruch auf Unterlassung der Nutzung eines baurechtswidrigen Offenstalls für Pferde

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Ein Grundstücksnachbar kann von dem anderen verlangen, die Pferdehaltung in einem Offenstall zu unterlassen, den dieser ohne Baugenehmigung und unter Verstoß gegen das öffentlich-rechtliche Gebot der Rücksichtnahme errichtet hat.

Das war geschehen

Die Parteien sind Nachbarn. Die eine Beklagte ist Inhaberin eines Pferdehofs. Sie errichtete ohne Baugenehmigung auf ihrem im Außenbereich gelegenen Grundstück in einer Entfernung von etwa 12 Metern vom Einfamilienhaus der Klägerin einen Offenstall für Pferde und stellte darin Pferde ein. Die andere Beklagte, deren Geschäftsführerin erstgenannte Beklagte ist, betreibt auf dem Grundstück eine Reitschule.

Die Bauaufsichtsbehörde lehnte im September 2013 die Erteilung einer Baugenehmigung ab. Dagegen klagte die Pferdehofinhaberin. Das Verwaltungsgericht (VG) wies diese Klage 2016 mit der Begründung ab, der Offenstall lasse die gebotene Rücksichtnahme auf das Wohnhaus der Klägerin vermissen. Hierbei falle insbesondere ins Gewicht, dass sich der Stall unmittelbar an der Grenze zum Grundstück der hiesigen Klägerin in einer Entfernung von etwa 12,5 Metern zu deren Ruheräumen befinde und die Boxen mit dem Auslauf zum Wohnhaus ausgerichtet seien.

Bisheriger Prozessverlauf

Das Landgericht (LG) hat die Beklagten verurteilt, die Haltung von Pferden in dem Offenstall zu unterlassen. Auf deren Berufung hat das Oberlandesgericht (OLG) die Klage abgewiesen, soweit sie sich gegen die beklagte Reitschuleninhaberin richtet. Hinsichtlich der beklagten Pferdehofinhaberin hat es die Verurteilung darauf beschränkt, dass bei der Haltung von Pferden in dem Offenstall die Immissionsrichtwerte nach der jeweils geltenden Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) nicht überschritten werden dürften.

So entschied der BGH

Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und das Urteil des LG im Verhältnis zur beklagten Pferdehofinhaberin wiederhergestellt. Hinsichtlich der beklagten Reitschuleninhaberin hat er die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Die Klägerin hat einen Anspruch darauf, dass die beklagte Pferdehofinhaberin das Halten von Pferden in dem Offenstall auf ihrem Grundstück unterlässt. Die Verletzung nachbarschützender Vorschriften des öffentlichen Baurechts kann einen solchen verschuldensunabhängigen Unterlassungsanspruch des Nachbarn begründen. Zu solchen Normen zählt das Gebot der Rücksichtnahme. Dass die Errichtung und die zweckgemäße Nutzung des Offenstalls im Verhältnis zu der Klägerin gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen, steht aufgrund des rechtskräftigen Urteils des VG mit Bindungswirkung für den Zivilprozess fest. Damit hatte die Klägerin einen Anspruch auf Unterlassung dieser Nutzung des Stalls. Für das Vorliegen der für den Unterlassungsanspruch erforderlichen Wiederholungsgefahr spricht aufgrund der bereits erfolgten rechtswidrigen Nutzung des Stalls eine tatsächliche Vermutung, die selbst für den Fall nicht widerlegt wäre, dass die beklagte Pferdestallinhaberin seit 2016 keine Pferde mehr in den Stall eingestellt haben sollte.

Hinsichtlich der beklagten Reitschulinhaberin konnte das Urteil ebenfalls keinen Bestand haben, da die Klägerin gegen diese einen Anspruch darauf haben kann, keine Pferde in den Offenstall einzustellen. Im Hinblick darauf, dass die Klägerin weder anhand des Aussehens der Pferde noch aufgrund der Personenidentität auf Beklagtenseite anhand der äußeren Abläufe beurteilen und darlegen oder gar beweisen kann, welche Pferde jeweils im Eigentum der einen oder der anderen Beklagten stehen bzw. standen, trifft die beklagte Reitschulinhaberin eine sog. sekundäre Darlegungslast hinsichtlich der Behauptung der Klägerin, sie habe Pferde in den Offenstall eingestellt. Dieser hatte sie bislang nicht genügt. Sie muss nun in dem erneuten Verfahren vor dem Berufungsgericht zunächst vortragen, welche Pferde in dem von der Klägerin behaupteten Zeitraum der Nutzung des Offenstalls in ihrem Eigentum standen und wo diese untergestellt waren. (BGH, Urteil vom 27.11.2020, V ZR 121/19; PM Nr. 148/2020 vom 27.11.2020)

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Bauvertrag: Wenn das neue Heim nicht fertig wird …

In Zeiten niedriger Zinsen liebäugeln viele mit dem Erwerb eines eigenen Hauses oder einer eigenen Wohnung. Was aber ist, wenn der Bau nicht rechtzeitig fertiggestellt wird? Mit einem solchen Fall hat sich das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg beschäftigt.

Der Kläger hatte bei einem Unternehmer für 140.000 Euro eine Eigentumswohnung erworben, die sich noch im Bau befand. Im notariellen Kaufvertrag war eine Frist festgehalten, bis zu der das Objekt hergestellt werden sollte. Aber was heißt „Herstellung“? Der Kläger meinte, es müsse das gesamte Objekt inklusive Außenanlagen fertiggestellt sein. Der Beklagte meinte, es reiche aus, wenn der Kläger einziehen könne.

Das OLG betonte, dass es immer auf den individuellen Vertrag ankomme. Im vorliegenden Fall ergab die Vertragsauslegung, dass es bei dem verabredeten Datum auf die Bezugsfertigkeit der Wohnung ankomme und nicht auf die vollständige Fertigstellung des gesamten Objekts. Die Wohnung müsse dazu mit Ausnahme von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigten, und mit Ausnahme der Außenanlagen fertiggestellt sein. Denn die Vereinbarung einer Frist habe insbesondere den Sinn, dass sich der Bauherr auf einen Einzugstermin einstellen könne.

Der Kläger könne daher Schadenersatz z. B. Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung oder Fahrtkosten für die Zeit zwischen dem verabredeten Termin und der Bezugsfertigkeit verlangen. Dafür, dass nach der Bezugsfertigung der Wohnung an dem Gesamtobjekt noch Arbeiten vorzunehmen wären, könne er keinen Schadenersatz verlangen. Er könne aber einen gewissen Betrag wegen der noch offenen Mängel und Restarbeiten zurückbehalten. Im konkreten Fall stehe dem Kläger daher ein sog. Leistungsverweigerungsrecht in Höhe von 10.000 Euro einschließlich eines „Druckzuschlags“ von 5.000 Euro zu. In dieser Höhe müsse er den Kaufpreis noch nicht zahlen, sondern erst nach vollständiger Fertigstellung des Gesamtobjekts.

Die Entscheidung ist rechtskräftig. (Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 21.7.2020, 13 U 28/20; PM Nr. 33/2020)

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Baugesetz/Baunutzungsverordnung: Bordell in einem Industriegebiet ohne Wohnnutzung zulässig

Ein Bordell ohne Wohnnutzung ist unabhängig von seiner Größe mit der Zweckbestimmung eines Industriegebiets vereinbar. Es widerspricht nicht dessen typischer Funktion. So entschied jetzt der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern.

Dies widerspreche auch nicht dem Gebot der Rücksichtnahme. Welche Anforderungen dieses Gebot begründet, hänge wesentlich von den jeweiligen Umständen ab. Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung desjenigen ist, dem die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugutekommt, umso mehr kann er an Rücksichtnahme verlangen.

Hier hätten sich weder aus dem Vortrag der Klägerin noch aus den vorgelegten Behördenakten Anhaltspunkte dafür ergeben, dass ein geplanter Bordellbetrieb nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspreche. Auch sei nicht vorgetragen worden, dass von dem Bordell Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder dass das Vorhaben solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt wird. (VGH Bayern, Urteil vom 9.9.2020, 9 BV 2417/17)

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