Luftwärmepumpen müssen nach dem Abstandsflächenrecht der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz keinen Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten. Dies entschied nun das Verwaltungsgericht (VG) Mainz.

Streit um Mindestabstand

Den klagenden Bauherrn war nach Errichtung ihres Wohngebäudes von der beklagten Bauaufsichtsbehörde aufgegeben worden, die sich im Freien in einer Entfernung von 1,80 Meter zum Nachbargrundstück befindliche Luftwärmepumpe so zu versetzen, dass der erforderliche Mindestabstand von drei Metern zum angrenzenden Grundstück eingehalten wird. Der dagegen gerichtete Widerspruch blieb erfolglos. Mit ihrer Klage machten die Kläger weiter geltend, (außerhalb von Gebäuden installierte) Luftwärmepumpen unterfielen nicht den Abstandsflächenregelungen. Sie stellten selbst weder Gebäude dar noch gingen von ihnen wegen ihrer geringen Größe (hier: 1,26 m x 0,89 m x 0,37 m) Wirkungen wie von Gebäuden aus.

So argumentiert das Verwaltungsgericht

Das VG gab der Klage statt und hob die Bescheide über die Aufforderung zur Versetzung der Anlage auf. Die Luftwärmepumpe müsse keinen (Mindest-)Abstand zum Nachbargrundstück einhalten. Lediglich Gebäude oder bauliche Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgingen, hätten nach den Regelungen der rheinland-pfälzischen Bauordnung einen Abstand zu wahren. Beides sei mit Blick auf die Luftwärmepumpe nicht gegeben.

Schutzziele des Abstandsflächenrechts

Wegen ihrer geringen Größe gingen von ihr insbesondere keine gebäudegleichen Wirkungen aus. Dies gelte auch mit Blick auf die Schutzziele der Abstandsflächenrechts, u.a. die Belüftung der Grundstücke, effektiver Brandschutz, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, Wahrung des Wohnfriedens. Der damit verbundene Schutz der Grundstücksnachbarn vor Lärm werde von den Abstandsregeln nämlich nur untergeordnet und nicht abschließend gewährleistet. Geräuschimmissionen würden in erster Linie von immissionsschutzrechtlichen Vorschriften aufgefangen. Selbst, wenn eine gebäudegleiche Wirkung der Luftwärmepumpe in Betracht gezogen werde, könne die Einhaltung von Abstand hier nicht verlangt werden. Die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz beschränke insoweit die Schutzziele und lasse gebäudegleiche Anlagen ohne Abstand zu, mit der Mindestanforderung, dass die Beleuchtung mit Tageslicht und der Brandschutz sichergestellt seien. (VG Mainz, Urteil vom 30.9.2020, 3 K 750/19)

Ein Grundstückseigentümer hatte sich auf einen tatsächlich vorliegenden abstandsrechtlichen Verstoß des Nachbarn berufen. Seine Klage hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen jedoch abgewiesen. Grund: Er hatte seinerseits gegen das Abstandsflächenverbot verstoßen.

In einem solchen Fall stellt das Geltendmachen von Abwehrmaßnahmen eine sog. „unzulässige Rechtsausübung“ dar. Maßgeblich ist nach dem OVG, ob der Nachbar fordert, was er selbst nicht einhält. Das allgemeine Rechtsverständnis billigt es einem Grundstückseigentümer nicht zu, rechtliche Abwehrmaßnahmen gegen eine durch einen Nachbarn hervorgerufene Beeinträchtigung zu ergreifen und zugleich diesem Nachbarn quasi spiegelbildlich dieselbe Beeinträchtigung zuzumuten. Denn der öffentlich-rechtliche Nachbarschutz, so das OVG, beruht auf einem Verhältnis wechselseitiger Abhängigkeit, das maßgeblich durch die objektiven Grundstücksverhältnisse geprägt ist. Erst aus der Störung des nachbarlichen Gleichgewichts und nicht schon aus der Abweichung von öffentlich-rechtlichen Normen ergibt sich deshalb der Abwehranspruch des Nachbarn. (OVG Nordrhein-Westfalen, 18.6.2020, 7 A 1510/18)

Erfüllt ein Gebäude nachbarschützende Brandschutzvorschriften nicht, muss dessen Eigentümer die vom Nachbarn beanstandete, fehlende Brandwand nachträglich einziehen. Er darf dies nicht mit dem Hinweis verweigern, der dafür erforderliche finanzielle Aufwand stehe in einem groben Missverhältnis zum Leistungsinteresse des Nachbarn. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Was war geschehen? Der Beklagte betrieb eine Diskothek. Die auf der Grundstücksgrenze stehende Wand der Diskothek erfüllte die Anforderungen an eine Brandwand nicht. Folglich verlangte der Nachbar von dem Diskothekenbetreiber, diesen bauordnungsrechtlich unzulässigen Zustand zu beseitigen. Der BGH hat dem zugestimmt.

Er hat klargestellt: Der Schutz von Leib und Leben geht vor. Die Nachrüstpflicht bestehe auch, wenn sich das Gebäude nicht in einem gefahrenträchtigen Zustand befinde.

Der BGH hat sich auch dazu geäußert, wann ein solches grobes Missverhältnis zwischen Aufwand und Nutzen vorliegt, das eine Leistungsverweigerung rechtfertigt. Dies bemisst sich „nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und dem, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher oder privater Belange zuzumuten ist“.

Wichtig: Beim Bauen im Bestand wirkt sich dieses Urteil für alle Planungsbüros aus. Denn im Zweifel muss sich ein Planer grundlegende Kenntnis darüber verschaffen, ob er eine Brandwand auf dem Grundstück seines Auftraggebers bauen muss oder ob der bauordnungswidrige Zustand im Einvernehmen mit dem Nachbarn geklärt werden kann. (BGH, Urteil vom 13.12.2019, V ZR 152/18)

Der Referentenentwurf zur HOAI 2021 liegt seit dem 7.8.2020 vor. Sie soll am 1.1.2021 in Kraft treten und muss das Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) vom 4.7.2019 umsetzen. Das geschieht u. a. dadurch, dass die verbindlichen Mindestsätze nicht mehr preisrechtlich (sondern nur noch als Orientierungswerte) geregelt werden.

Es steht den Parteien zwar frei, die HOAI auch in Zukunft mit ihren gesamten Regelungsinhalten anzuwenden. Dazu bedarf es lediglich einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung. Das heißt aber auch: Die Parteien können einzelfallbezogen auch andere Honorarregelungen treffen. Und hier wird die Sache spannend: Denn es zeichnet sich ab, dass viele Auftraggeber nach wie vor an den kalkulatorischen Tabellenwerken zu Grundleistungen der HOAI festhalten wollen, weil sich diese Honorarbemessungsmethode bewährt hat.

Allerdings bleibt zu bemängeln, dass wesentliche Themenbereiche, die im Tagesgeschäft sehr kostenintensiv für Planer sein können, in der HOAI nach wie vor nicht geregelt werden. Das gilt für folgende Punkte bzw. Leistungen:

Keine Verbesserung bei verzögerter Vertragsabwicklung

Zum Honorar bei verzögerter Vertragsabwicklung (Planung und Ausführung) schweigt sich auch die HOAI 2021 konsequent aus. Das Honorar nach der HOAI für die Grundleistungen berechnet sich bei verzögerter Bauabwicklung nicht anders als bisher.

Hier sollten Planer in jedem Fall eine vertragliche Vereinbarung anstreben. Denn die Alternative, die Anspruchsgrundlage nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), ist sehr arbeitsintensiv. Öffentliche Auftraggeber prüfen bereits, ob sie solche Regelungen in Planungsverträge nach der Vergabeverordnung (VgV) für öffentliche Aufträge aufnehmen.

Planungsänderungen keine Verbesserung in Sicht

Die Honorarregelungen für Planungsänderungen bleiben auch mit der neuen HOAI kompliziert. § 10 bleibt inhaltlich nahezu unverändert. Können sich Auftragnehmer und Auftraggeber nicht auf ein Honorar für Planungsänderungen verständigen (siehe § 650b BGB), bleibt es bei der komplizierten Honorarberechnung mit allen Honorarberechnungskriterien wie bei einem Hauptauftrag (Schnittstellenabgrenzung zu Planungsänderungsumfang im Verhältnis zum gesamten Planungsumfang, Ermittlung der anrechenbaren Kosten für den Änderungsumfang, Honorarzone für den Änderungsbereich, wiederholte Grundleistungen/Teilleistungen für den Änderungsumfang).

Beachten Sie: Hier sollten Planer anstelle der HOAI-Regelung (§ 10 HOAI) eine eigene Regelung anwenden, die sich an den § 650 BGB anlehnt und eine einfachere Regelung zum Honorar bedeutet. Die kalkulatorischen Grundlagen der HOAI können sie dabei übernehmen.

Diese Regelungen aus der HOAI 2021 sind erfreulich

Es gibt aber auch fünf Neuregelungen in der HOAI 2021, die zu begrüßen sind:

• 1. Honorarvereinbarungen werden nicht mehr an die Bedingung „Schriftform bei Auftragserteilung“ geknüpft. Das hat in den vergangenen Jahrzehnten viel Ärger und Stress eingebracht. Nun dürfen z. B. der Honorarsatz, die Honorarzone, die Nebenkosten und Änderungshonorare auch dann individuell vereinbart werden (z. B. Mittelsatz), wenn die Schriftform bei Auftragserteilung nicht mehr eingehalten werden kann, weil mit der Planung bereits begonnen wurde.

• Beachten Sie: Diese Änderung macht auch Honoraranpassungen im Zuge der Vertragsabwicklung einfacher.

• 2. Für die Bauleitplanung ist erfreulicherweise klargestellt worden, dass die Leistungen beim städtebaulichen Entwurf „Besondere Leistungen“ sind und das Honorar dafür frei vereinbart werden kann. Die bisherige Einschränkung „kann“ ist vom Tisch.

• 3. Im Bereich der Raumakustik sind klarstellende Regelungen zu den anrechenbaren Kosten enthalten.

• 4. Im Leistungsbild Geotechnik werden die Grundleistungen aktualisiert.

• 5. Die Flächenklassen sind als Honorarbemessungsgrundlage eingeführt worden. Damit ergibt sich im Ergebnis eine neue Honorarermittlungsmethode.

Ausblick und kalkulatorische Hinweise für künftige Verträge

Die HOAI 2021 lässt viele Regelungsbereiche nahezu unverändert, wenn auch auf freiwilliger Basis. Das bedeutet, dass die HOAI nach wie vor ein angemessenes Honorar zeigt. Allerdings sollten Planer erwägen, bei Anwendung der HOAI 2021 gleichzeitig vertragliche Ergänzungsregelungen in den Planungsvertrag aufzunehmen. Diese sollten vor allem zum Ziel haben, die genannten Schwächen der HOAI auszumerzen.

Beachten Sie: Sowohl für Auftragnehmer als auch öffentliche und private Auftraggeber werden individualvertragliche Gestaltungen relevanter. Stand heute ist davon auszugehen, dass eine Reihe öffentlicher Auftraggeber die HOAI-Regelungen um o. g. Punkte vertragsrelevant ergänzen wird. Wo dies bei VgV-Verfahren nicht der Fall ist, können Planer durch entsprechende Fragestellungen im Vergabeverfahren noch einwirken. Bei privaten Projekten ist zu erwarten, dass für die Grundleistungen nach wie vor die HOAI als kalkulatorischer Honorarrahmen angewendet wird. Für die vielen „Besonderen Leistungen“, die inzwischen zum Tagesgeschäft gehören, aber in der HOAI nicht auftauchen, werden im Regelfall freie Honorarvereinbarungen getroffen werden. Das Gleiche gilt für Terminverzögerungen und Planungsänderungen. Das BGB ist hier sehr hilfreich. Unterm Strich ist zu erwarten, dass Planungsverträge künftig aus einem Mix aus HOAI-Regelungen und einzelfallbezogenen Regelungen (Verzögerung, Planungsänderung) bestehen werden. (Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Referentenentwurf vom 7.8.2020)