Kündigungsrecht: Keine Eigenbedarfskündigung bei Selbstmordgefahr des Mieters

Ist für den Fall einer Räumungspflicht des Mieters eine Selbstmordgefahr positiv festgestellt worden, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen.

Diese für den Mieter günstige Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines älteren Mannes, der seit 1975 eine Drei-Zimmer-Wohnung in München bewohnte. Die Vermieterin kündigte wegen Eigenbedarfs. Der Mieter legte hiergegen Widerspruch ein und begründete das mit Hüft- und Kniegelenkserkrankungen sowie seiner langjährigen Verwurzelung im Wohnumfeld. Er habe seit der Kündigung fünf Kilo abgenommen und auf 26 Bewerbungen nur Absagen erhalten.

Die Vermieterin behauptet, dass der Mieter in der näheren Umgebung eine Ersatzwohnung finden könne, wenn er sich nur ausreichend darum bemühe. Die Wohnung sei nur über mehrere Treppenstufen erreichbar, also nicht altersgerecht. Man würde den Mieter tatkräftig bei seinem Umzug unterstützen, der überdies ja noch zweimal die Woche nach Riem fahren könne, um dort im Tierheim zu helfen.

Die zuständige Richterin gab dem Mieter recht. Zwar bestehe nach Überzeugung des Gerichts der behauptete Eigenbedarf tatsächlich. Der Mieter könne allerdings einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Voraussetzung dafür sei, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei.

Das sei vorliegend der Fall. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass der Mieter entsprechend seiner langen Wohndauer in dem Viertel stark verwurzelt sei. Letztlich war in der Abwägung ausschlaggebend das Ergebnis des schriftlichen Gutachtens des vom Gericht bestellten Sachverständigen. Danach wurde der psychische Gesundheitszustand des Mieters schon als Folge der Kündigung bereits erheblich beeinträchtigt. Hierdurch hat sich eine mittelschwere depressive Episode ausgebildet. Durch einen Umzug würde sich sein psychisches Befinden aller Wahrscheinlichkeit nach noch weiter verschlechtern, bis hin zu einer schweren depressiven Episode, bei der auch ein Suizid nicht ausgeschlossen werden kann.

Zu keinem Zeitpunkt der Untersuchung bestand ein Anhaltspunkt, dass der Mieter seine Beschwerden stärker beschreiben würde als sie vorliegen oder gar simulieren würde. Für den Fall, dass er aus seiner Wohnung ausziehen müsste, wird konkret der Suizid erwogen. Es handelt sich bei ihm um einen alten, alleinstehenden Mann mit einer depressiven Episode und einem ungelösten Problem, nämlich dem Verlust seiner Wohnung und seines Lebensmittelpunktes. Er ist daher als erheblich gefährdet anzusehen. Unter Berücksichtigung dieser Gefährdung ist eine Räumung der Wohnung für den Mieter nicht zumutbar. Nachdem auch nicht absehbar ist, ob und wann die festgestellte Gefährdung nicht mehr besteht, war das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. (Amtsgericht München, Urteil vom 22.11.2019, 411 C 19436/18)

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WEG: Unterlassungsanspruch gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit

Die Wohnungseigentümer haben einen Unterlassungsanspruch gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter ergänzten, dass die Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ebenfalls einen Unterlassungsanspruch haben, wenn dieser seine Teileigentumseinheit in einer Weise nutzt, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht.

In dem betreffenden Fall wurde eine Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung genutzt. Der BGH sah dies als Verstoß gegen die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung an. Dort war vorgesehen, dass die Einheit nur als „Laden“ genutzt werden darf. Nach Ansicht der Richter stört diese Nutzung bei typisierender Betrachtung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen. (BGH, Urteil vom 25.10.2019, V ZR 271/18)

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WEG: Ordnungsgemäße Verwaltung kann auch vorbereitende Maßnahme für späteren Eigentümerbeschluss sein

Der Begriff der Verwaltung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist weit zu verstehen. Er umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter wiesen allerdings auch darauf hin, dass auch Beschlüsse dieser Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen müssen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind, die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten also aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet werden. (BGH, Urteil vom 20.9.2019, V ZR 258/18)

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Aktuelle Gesetzgebung: Bundesrat fordert mehr Geld für Frühe Hilfen junger Familien

Der Bundesrat fordert finanzielle Verbesserungen in der psychosozialen Unterstützung von Familien durch Frühe Hilfen. Seiner Ansicht nach reichen die vorhandenen Mittel nicht mehr aus, um das Beratungsangebot für Familien mit Kindern unter drei Jahren aufrechtzuerhalten.

Er hat deshalb beschlossen, einen Gesetzesentwurf beim Deutschen Bundestag einzubringen, der die Aufstockung des Fonds der Bundesstiftung Frühe Hilfen auf 65 Millionen Euro im Jahr 2020 vorsieht.

Derzeit beläuft sich der Fonds auf 51 Millionen Euro. Er ist seit 2014 nicht mehr angehoben worden. Die Länder sind der Auffassung, dass die Gelder wegen veränderter Rahmenbedingungen aufgestockt werden müssen. Dabei verweisen sie auf eine gestiegene Anzahl von Familien mit Kindern unter drei Jahren und eine Häufung von psychischen Belastungen. Außerdem seien die Tariflöhne der Fachkräfte in der Frühen Hilfe regelmäßig gestiegen. Das würde die vorhandenen Mittel ebenfalls entwerten.

Der Gesetzentwurf wird nun zunächst der Bundesregierung zugeleitet, die eine Stellungnahme dazu verfasst. Anschließend legt sie beide Dokumente dem Bundestag zur Entscheidung vor. (Plenarsitzung des Bundesrats am 20.12.2019)

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Erbrecht: Bei bekannten Erben kann keine Nachlasspflegschaft angeordnet werden

Das Nachlassgericht ist nicht befugt, bei endgültig bekannten Erben Nachlasspflegschaft als Sicherungsmaßnahme anzuordnen. Hierbei ist es unerheblich, ob der Erbe bereit ist, über den Nachlass zu verfügen, insbesondere diesen in Besitz zu nehmen.

So entschied es das Amtsgericht Borken. Das Gericht stellte weitergehend klar, dass das Nachlassgericht auch nicht anordnen darf, dass die Nachlassgegenstände zugunsten bekannter Erben aufbewahrt werden. Die Anregung, die Nachlassgegenstände durch die dem Innenministerium des Landes NRW unterstehende Polizeibehörde zu verwahren, wurde daher abgelehnt. (Amtsgericht Borken, Beschluss vom 17.5.2019, 22 VI 218/19)

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Zugewinnausgleich: Trennungszeitpunkt und Verschwendung

Verschwendungen und illoyale Vermögensminderungen spielen im Recht des Zugewinnausgleichs damit in der Praxis ständig eine Rolle. Verschwinden binnen kurzer Zeiträume größere Vermögenswerte, ist fraglich, ob die verschwundenen Werte dem Endvermögen hinzuzurechnen sind oder nicht. |

Beispiel: Im Zugewinnausgleichsverfahren wird offenbar, dass beim ausgleichspflichtigen Ehemann (M) im Zeitraum von drei Wochen vor dem Trennungsdatum auf seinem Geschäftskonto Abgänge in der Größenordnung von 15.000 EUR festzustellen sind. Sind diese seinem Endvermögen hinzuzurechnen?

Hintergrund: Um den Schutz vor illoyalen Vermögensverschiebungen zu verbessern, ist durch das Gesetz zur Änderung des Zugewinnausgleichs- und Vormundschaftsrechts 2009 eine Beweislastregel eingeführt worden. Danach muss der Ausgleichspflichtige, dessen Endvermögen geringer ist als das in seiner Auskunft zum Trennungszeitpunkt angegebene Vermögen, substanziiert darlegen und beweisen, dass die Vermögensminderung nicht auf einer illoyalen Handlung beruht. Gelingt dies nicht, wird die Minderung dem Endvermögen hinzugerechnet und erhöht den Zugewinn.

Antwort: Diese Voraussetzungen sind im Beispiel aber nicht erfüllt. Denn die Vermögensminderung ist in einem Zeitraum von drei Wochen vor dem Trennungszeitpunkt eingetreten. Eine Hinzurechnung kommt daher nur über § 1375 Abs. 2 S. 1 Nrn. 1 bis 3 BGB in Betracht. Nach dem Sachverhalt kommt insbesondere die Variante der Vermögensverschwendung in Betracht. Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen für eine Verschwendung trifft denjenigen Beteiligten, der sich darauf beruft. Hierbei soll als schlüssige Behauptung einer Verschwendung genügen, wonach ein erheblicher, unstreitig auf einem Konto vorhanden gewesener und inzwischen abgehobener Geldbetrag nicht im Rahmen einer „ordnungsgemäßen Lebensführung“ verbraucht worden sein könnte. Folge: Den ausgleichspflichtigen Beteiligten trifft eine sekundäre Darlegungslast dazu, wie er die Mittel verwendet hat. An die Darlegungslast werden hohe Anforderungen gestellt.

Die rund 15.000 EUR haben sich auf einem Geschäftskonto des M befunden. Hier dürfte nach der Erfahrung einiges dafürsprechen, dass er darlegen und beweisen kann, dass es sich nicht um eine sein Endvermögen erhöhende Verschwendung gehandelt hat. Ausnahme: Es würde sich um Barabhebungen ohne Verwendungsnachweis und in einer Größenordnung handeln, die nach der sonstigen Kontoführung völlig aus dem Rahmen fällt. Insoweit hängt die Lösung von den konkreten Gegebenheiten ab.

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Düsseldorfer Tabelle: Bedarfssätze und Selbstbehalt wurden zum 1.1.2020 angehoben

Am 1.1.2020 sind die Bedarfssätze der Düsseldorfer Tabelle gestiegen. Zudem hat sich erstmals seit 2015 wieder der Selbstbehalt für den Unterhaltspflichtigen erhöht. Neu ist, dass beim Ehegattenunterhalt bezüglich des Selbstbehalts zwischen erwerbstätigen und nicht erwerbstätigen Unterhaltspflichtigen differenziert wird.

Gegenüber Ansprüchen auf Ehegattenunterhalt bzw. Unterhaltsansprüchen der Mutter oder des Vaters eines nicht ehelichen Kindes beträgt der Selbstbehalt des erwerbstätigen Unterhaltspflichtigen ab dem 1.1.2020 1.280 EUR und des nicht erwerbstätigen Unterhaltspflichtigen 1.180 EUR. Die Unterscheidung zwischen erwerbstätigen und nicht erwerbstätigen Unterhaltspflichtigen erfolgt in Anlehnung an (BGH 16.10.19, XII ZB 341/17).

Die einzelnen Änderungen finden Sie auf der Homepage des OLG Düsseldorf unter www.iww.de/s3222.

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Aktuelle Gesetzgebung: Masernimpfung wird zur Pflicht

Die Masernimpfung in Schulen und Kitas wird künftig zur Pflicht: Der Bundesrat hat die vom Bundestag beschlossene gesetzliche Impfpflicht in Gemeinschaftseinrichtungen gebilligt.

Ab dem 1.3.2020 müssen Eltern nachweisen, dass ihre Kinder gegen Masern geimpft sind, wenn sie sie in einer Kita oder Schule anmelden. Auch für die Aufnahme in anderen Gemeinschaftseinrichtungen wie Heimen oder die Unterbringung in Asylbewerberunterkünften ist die Masernimpfung dann Voraussetzung. Von der Impfpflicht erfasst sind auch Beschäftigte solcher Einrichtungen oder im medizinischen Bereich.

Bei Verstößen gegen die Impfpflicht droht ein Bußgeld bis zu 2.500 EUR. Das Bußgeld kann auch gegen Kindertagesstätten verhängt werden, die nicht geimpfte Kinder zulassen. Nicht geimpftes Personal in Gemeinschaftseinrichtungen oder Bewohner solcher Einrichtungen müssen nach den Neuregelungen ebenfalls mit Bußgeldern rechnen.

Der Bundespräsident muss das Gesetz jetzt noch unterzeichnen. Dann kann es im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es soll zum überwiegenden Teil am 1.3.2020 in Kraft treten. (Plenarsitzung des Bundesrats am 20.12.2019)

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Werkvertragsrecht: Beginnt mit der Mangelbeseitigung die Gewährleistung neu?

Eine Frage, die Mandanten öfter stellen: Ein Mangel ist beseitigt worden. Beginnt damit die Gewährleistungsfrist neu?

Antwort: „Jein“. Und zwar deshalb, weil im Tagesgeschäft von den Beteiligten oft unterschiedliche Verabredungen getroffen werden.

  • In vielen Fällen einigen sich Bauüberwachung und ausführende Firma „auf dem kleinen Dienstweg“, dass Mängel beseitigt werden. Eine solche Einigung reicht nicht aus, um die Gewährleistungsfrist zu unterbrechen und neu starten zu lassen. Die Richter des OLG Oldenburg formulieren das in einer aktuellen Entscheidung so: „In der Erklärung des Auftragnehmers, dass er sich um die Verfärbungen kümmern werde, liegt kein zum Neubeginn der Verjährung führendes Anerkenntnis.“
  • Anders sieht es aus, wenn der ausführende Unternehmer konkrete Maßnahmen ergreift, die unmittelbar der Vorbereitung der Mängelbeseitigung dienen. Dann darf davon ausgegangen werden, dass die Gewährleistung für den von der Mängelbeseitigung betroffenen Bereich zum Abnahmedatum der Mängelbeseitigung neu startet. Das Gleiche gilt bei Anerkenntnis eines Mangels und der konkreten Zusage, dass er beseitigt wird. (OLG Oldenburg, Beschluss vom 14.12.2018, 12 U 44/18)
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Aktuelle Gesetzgebung: Bundesrat möchte Betriebsverbot für Ölheizungen ausweiten

Der Bundesrat möchte das von der Bundesregierung beabsichtigte Betriebsverbot für Ölheizungen ausweiten. Seiner Ansicht nach sollte es auch für Heizkessel gelten, die mit festen fossilen Brennstoffen beschickt werden, da deren Verbrennung sehr treibhausgasintensiv ist.

Wärmesektor für synthetische Energieträger öffnen

Dies geht aus einer Stellungnahme hervor, die der Bundesrat zu dem geplanten Gebäudeenergiegesetz beschlossen hat. Darin fordern die Länder außerdem, den Wärmesektor auch für synthetische Energieträger zu öffnen. Um die Klimaschutzziele zu erreichen, müssten alle Technologien zum Einsatz kommen, unterstreichen sie. Den erneuerbaren Energien gleichstellen möchte der Bundesrat Grubengas aus dem stillgelegten Steinkohlebergbau. So könne es ökologisch sinnvoll verwertet werden.

Praktikablere Regelungen

Darüber hinaus schlägt der Bundesrat an verschiedenen Stellen praktikablere Regelungen vor. Dies betrifft unter anderem die Durchführung der Energieberatung und die Angaben im Energieausweis. Verschärfungen verlangt er bei den Stichprobenprüfungen von Klimaanlagen. Die geplante Frist bei der Nachrüstungspflicht für Heizungsanlagen lehnt er als unbegründet ab.

Vorgesehen: Austauschprämie für Ölheizungen

Das geplante Gebäudeenergiegesetz ist Teil des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung. Neben dem Einbauverbot für Ölheizungen ab 2026 schreibt der Gesetzentwurf vor, dass Gas- und Ölheizungen, die seit 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, nur 30 Jahre lang betrieben werden dürfen. Außerdem sieht er für diejenigen, die ihre alte Ölheizung durch ein klimafreundlicheres Modell ersetzen lassen, eine Austauschprämie vor.

Einheitliches Regelwerk

Um den Primärenergiebedarf von Gebäuden zu minimieren, definiert die Bundesregierung einheitliche Regelungen für die energetischen Anforderungen an Neubauten, Bestandsgebäuden und den Einsatz erneuerbarer Energien zu ihrer Wärme- und Kälteversorgung.

Erreicht werden sollen die Energieeinsparungen durch eine effiziente Anlagetechnik und einen energetisch hochwertigen baulichen Wärmeschutz. Der verbleibende Energiebedarf soll zunehmend durch erneuerbare Energien gedeckt werden.

Wie es weitergeht

Die Stellungnahme des Bundesrats wurde an die Bundesregierung weitergeleitet. Sobald sie sich dazu geäußert hat, leitet sie sie einschließlich ihrer Gegenäußerung zur Beratung an den Bundestag weiter. (Plenarsitzung des Bundesrats vom 20.12.2019)

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