Kündigungsrecht: Schadenersatz wegen unberechtigter Kündigung eines Mietvertrags

Bei einer vorsätzlichen unwirksamen Kündigung des Vermieters hat die zu Unrecht gekündigte Mieterin Anspruch auf Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Coburg. Die Mieterin betreibt mit zwei angestellten Mitarbeitern eine Kinderbetreuung. Hierzu hatte sie vom Vermieter im Jahr 2015 für insgesamt 10 Jahre Räume angemietet. Die notwendigen Renovierungsarbeiten führte die Mieterin in Eigenregie durch. Die investierten 15.000 EUR finanzierte sie durch ein Darlehen. Die Parteien hatten vereinbart, dass dieser Investitionsbetrag an die Mieterin über eine von 300 EUR auf 175 EUR reduzierte monatliche Miete zurückfließen soll. Im Jahr 2018 kündigte der Vermieter den Mietvertrag, weil er die Immobilie verkaufen wollte. Daraufhin mietete die Mieterin zu einem monatlichen Mietzins von 600 EUR Ersatzräumlichkeiten an. Diese mussten wiederum für mehr als 20.000 EUR renoviert werden. Weil die Kündigung des Vermieters unwirksam war, forderte die Mieterin Ersatz des ihr entstandenen Schadens, u. a. wegen des höheren Mietzinses und der in die neuen Räume investierten Renovierungskosten.

Der Vermieter meinte, die Mieterin habe die Unwirksamkeit der Kündigung erkennen und sich vor Anmietung der Ersatzräume auch rechtlich beraten lassen müssen. Ihr stehe deshalb kein Schadenersatzanspruch zu.

Das LG gab der Klage weitestgehend statt. Es verurteilte den Vermieter, Schadenersatz zu zahlen. Er habe durch die unwirksame Kündigung seine Pflichten als Vermieter gegenüber der Mieterin verletzt.

Die ausgesprochene Kündigung war unwirksam. Wegen des zeitlich auf 10 Jahre befristeten Mietvertrags kam eine ordentliche Kündigung schon von vornherein nicht in Betracht. Für eine außerordentliche Kündigung lag kein wichtiger Grund vor. Der Verkauf des Mietobjekts genügt dafür jedenfalls nicht. Der Vermieter hatte in der Verhandlung außerdem zugegeben, von Anfang an gewusst zu haben, dass die Kündigung unwirksam war. Er ist deshalb der Mieterin zum Schadenersatz verpflichtet.

Das Gericht setzte sich in seiner Entscheidung auch mit der Frage auseinander, ob die Mieterin ein Mitverschulden trifft und sie deshalb den Schaden teilweise selbst zu tragen hat. Die Voraussetzungen dafür sind hier jedoch nicht gegeben. Die Unwirksamkeit der erfolgten Kündigung lag für die Mieterin nicht erkennbar auf der Hand. Auch der im Gesetz verankerte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist nicht allgemein bekannt. Vielmehr durfte die Mieterin, der auch von anderen Mietern des betroffenen Objekts der geplante Abriss und nachfolgend geplante Hotelneubau bestätigt worden waren, von der Wirksamkeit der Kündigung ausgehen. Gerade auch wegen der Auflagen des Jugendamts für die von der Mieterin betriebene Kinderbetreuung durfte diese nach der Kündigung sogleich mit der Suche nach geeigneten Ersatzräumlichkeiten beginnen und diese anmieten. Vor allem weil der Vermieter den Mietvertrag gekündigt hatte, obwohl er sich der Unwirksamkeit der Kündigung bewusst war, kam ein Mitverschulden der Mieterin am erlittenen Schaden nicht in Betracht.

Die vom Vermieter gegen das Urteil des LG geführte Berufung blieb ohne Erfolg. (LG Coburg, Urteil vom 3.5.2019, 15 O 639/18)

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Unbefugte Gebrauchsüberlassung: Kein Beweis mithilfe heimlicher Videoaufzeichnungen

Der Vermieter kann eine Kündigung von Mietraum wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht auf Sachvortrag stützen, der auf heimlich veranlassten Videoaufzeichnungen des Wohnungseingangsbereichs beruht.

Dies stellte das Landgericht (LG) Berlin klar. Die Richter machten deutlich, dass die Informationen grundrechtswidrig erlangt wurden. Die wochenlange heimliche Videoüberwachung greife in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen in der Ausprägung als Recht auf informationelle Selbstbestimmung ein. Sie sei in jeder Hinsicht unverhältnismäßig. Für den auch über Indizien zu führenden Beweis unerlaubter Untervermietung stehen erheblich grundrechtsschonendere Maßnahmen zur Verfügung, wie etwa gezielte Scheinanmietungen. Außerdem könnten Nachbarn befragt werden. (LG Berlin, Urteil vom 13.2.2020, 67 S 369/18)

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Aktuelle Gesetzgebung: Gesetzentwurf: Reformierung des Wohneigentumsgesetzes

Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur grundlegenden Reformierung des Wohneigentumsgesetzes (WEG) vorgelegt (19/18791).

Schwerpunkte sind dem Entwurf zufolge der grundsätzliche Anspruch sowohl von Wohnungseigentümern als auch Mietern auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss auf eigene Kosten. Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden. Das gilt insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen. Die Rechte von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern sollen erweitert werden, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt. Weitere Schwerpunkte betreffen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Wie die Bundesregierung in dem Entwurf schreibt, haben sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die technischen Möglichkeiten seit Schaffung des WEG im Jahr 1951 verändert. Aufgrund des demografischen Wandels steige das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Um die Klimaziele zu erreichen, sei die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Daneben verlange auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz. (Deutscher Bundestag, hib 439/2020)

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Erbrecht: Testament ist auch auf ungewöhnlichem Material wirksam

Ein Testament ist grundsätzlich auch wirksam, wenn es auf einem ungewöhnlichen Material (hier: ein Notizzettel minderer Qualität im Format 10 cm × 7 cm) errichtet wurde. In einem solchen Fall müssen alle auch außerhalb der Urkunde liegenden Umstände berücksichtigt werden, um den Testierwillen zu ermitteln. Erhebliches Gewicht komme dabei dem Umstand zu, dass der Erblasser auch frühere Testamente auf ungewöhnlichem Papier errichtet hat.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) München. Dort war der Erblasser ledig und kinderlos verstorben. Er hinterließ eine Vielzahl von handschriftlichen Testamenten, in denen er überwiegend seine Schwester S zur Erbin bestimmte. Während eines Krankenhausaufenthalts verfasste der Erblasser ein Schriftstück auf der Rückseite eines Notizzettels der Gemeinde Pfaffenhofen mit den Maßen 10 cm × 7 cm. Der Zettel weist an der Oberkante mittig einen Einriss von ca. 3 cm Länge auf. Auf dem Zettel stand (auszugsweise) geschrieben: „Mein Testament lautet … dass alle Geschwister gerecht verteilt werden, besonders … … und … nicht im Altenheim darben muss“. Der Zettel ist mit Datum versehen und mit dem Namen des Erblassers unterschrieben. Die S, allein begünstigt aus einem früheren Testament, ist der Ansicht, es handele sich nicht um ein Testament, da der Testierwille fehle.

Das Gericht gab jedoch den Geschwistern des Erblassers recht. Die Erbfolge nach dem Erblasser richtet sich nach den Regelungen auf dem Zettel. Der Erblasser habe das Schriftstück mit Testierwillen errichtet und auch nicht durch Vernichtung widerrufen.

Der Erblasser muss bei der Errichtung der Verfügung von Todes wegen mit Testierwillen gehandelt haben. Zur Ermittlung des Testierwillens ist auf alle dafür erheblichen Umstände zurückzugreifen. Die Rechtsprechung hat als Regel der Lebenserfahrung formuliert: Es besteht regelmäßig kein Grund, der Frage nachzugehen, ob lediglich ein Entwurf vorliegt, wenn ein formgerecht abgefasstes Testament existiert, das inhaltlich vollständig ist, und auch sonst keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Erblasser damit nicht seinen letzten Willen zum Ausdruck bringen wollte.

Auch in einem wenige Zentimeter großen handschriftlich beschriebenen Notizzettel kann grundsätzlich ein wirksames Testament liegen. Dies mag ungewöhnlich erscheinen. Allerdings sei hier zu berücksichtigen, dass sich der Erblasser zur Zeit der Testamentserrichtung im Krankenhaus befand und möglicherweise nur auf diese Notizzettel Zugriff hatte. Darüber hinaus spricht für einen Testierwillen in der konkreten Situation auch, dass der Erblasser bereits in der Vergangenheit Testamente auf „Werbepapier“ niedergeschrieben hat.

Weiter wurde das Testament aus Sicht des Gerichts auch nicht vom Erblasser durch Vernichtung widerrufen. Für den Widerruf einer Verfügung von Todes wegen genügt insoweit jede körperliche Veränderung an der Urschrift wie Zerreißen, Zerschneiden, Verbrennen, Durchstreichen, Einklammern, Unlesbarmachen durch Schwärzen oder Ausradieren. Hier weist das Testament zwar einen mittigen Riss auf. Dies sei jedoch nicht geeignet, von einem Widerruf auszugehen. Dabei trägt derjenige, der Rechte aus dem Widerruf herleiten will, die Feststellungslast für den Widerruf. (OLG München, Beschlüsse vom 28.1.2020, 31 Wx 229/19, 31 Wx 230/19, 31 Wx 231/19)

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Erbrecht: Ehrloser und unsittlicher Lebenswandel ist kein Grund mehr für einen Pflichtteilsentzug

Will der Erblasser einem Erben den Pflichtteil entziehen, kann er das nicht mit einem „ehrlosen und unsittlichen Lebenswandel“ begründen.

Hierauf hat das Landgericht (LG) Bonn hingewiesen. Die Richter begründeten das damit, dass der ausdrücklich von den Erblassern in der letztwilligen Verfügung benannte Entziehungsgrund des „ehrlosen und unsittlichen Lebenswandels“ zwar früher so im Gesetz gestanden habe. Er sei aber bereits zum 1.1.2010 abgeschafft worden. Für Erbfälle nach dem 1.1.2010 gelten die neuen Vorschriften. Dabei ist unerheblich, ob sie an Ereignisse vor Inkrafttreten der Erbrechtsnovellierung anknüpfen. Auf einen ehrlosen und unsittlichen Lebenswandel kann die Pflichtteilsentziehung mithin nicht mehr gestützt werden.

Nach der neuen Gesetzeslage kann ein Pflichtteil entzogen werden, wenn der Abkömmling wegen einer vorsätzlichen Straftat zu einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr ohne Bewährung rechtskräftig verurteilt wurde und seine Teilhabe am Nachlass deshalb für den Erblasser unzumutbar ist. (LG Bonn, Urteil vom 18.12.2019, 2 O 66/19)

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Kindergeld: Antrag auf Kindergeld bei der Familienkasse ist kostenlos

 In letzter Zeit gehen bei den regionalen Familienkassen wieder verstärkt Kindergeld-Anträge über kostenpflichtige kommerzielle Internetanbieter ein. Gegen Zahlung eines Entgelts bieten diese die Abwicklung von Kindergeldanträgen an. Die Familienkasse der Bundesagentur für Arbeit (BA) distanziert sich klar von diesen Anbietern. Karsten Bunk, Leiter der Familienkasse der BA: „Wir können Berechtigten auch weiterhin nur raten, einen Antrag auf Kindergeld immer direkt bei uns zu stellen. Wir garantieren eine rasche, rechtssichere Bearbeitung und auch den Schutz dieser persönlichen Daten.“

Alle aktuellen Informationen, Antragsformulare und Nachweisvordrucke der Familienkasse sind kostenlos verfügbar. Das Online-Angebot der Familienkasse bietet zudem Kindergeldberechtigten die Möglichkeit, Veränderungen in ihren Wohn- und Lebensverhältnissen bequem sowie rund um die Uhr direkt über www.familienkasse.de mitzuteilen. Der Service der Familienkasse ist auch telefonisch von Montag bis Freitag von 8.00 bis 18.00 Uhr unter der Service-Rufnummer 0800 4 5555 30 (gebührenfrei) erreichbar. (Bundesagentur für Arbeit)

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Namensrecht: Einwilligung in Namensänderung kann auch ohne Kindeswohlgefährdung ersetzt werden

Willigt der geschiedene Mann nicht ein, dass seine Tochter den Namen des neuen Ehemanns der Mutter trägt, kann das Gericht die Einwilligung ersetzen, wenn die sog. Einbenennung „erforderlich“ ist. Eine Kindeswohlgefährdung ist für die Ersetzung nicht erforderlich.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. in einem Streit geschiedener Eheleute um die Änderung des Nachnamens ihrer gemeinsamen Tochter. Der Vater hat seit etlichen Jahren keine Umgangskontakte mit der Tochter mehr. Die Mutter ist inzwischen neu verheiratet. Sie trägt den Namen des zweiten Mannes als Familiennamen ebenso wie ihre in dieser Ehe geborene weitere Tochter. Die Mutter möchte, dass ihre erste Tochter ebenfalls diesen Familiennamen trägt. Da der Vater seine Einwilligung verweigert, hat sie vor dem Amtsgericht die Ersetzung seiner Einwilligung in die sogenannte Einbenennung beantragt. Dies hat das Amtsgericht abgelehnt.

Die hiergegen gerichtete Beschwerde hatte vor dem OLG Erfolg. Die Voraussetzungen für die gerichtliche Ersetzung der Einwilligung des Vaters seien erfüllt. Die Namensänderung sei hier zum Wohl des Kindes erforderlich, entschied das OLG.

Das Familiengericht könne die Einwilligung ersetzen, wenn dies zum Wohle des Kindes erforderlich sei. Gründe der Zweckmäßigkeit oder Förderlichkeit genügten dafür zwar nicht. Entgegen der Auffassung des BGH aus dem Jahr 2005 komme eine Ersetzung aber auch nicht erst in Betracht, wenn konkrete Umstände für eine Kindeswohlgefährdung vorliegen würden. Ausreichend für eine Ersetzung sei vielmehr die niedrigere Schwelle der Erforderlichkeit. Dies ergebe sich aus dem klaren Wortlaut des Gesetzes. Die Ersetzung sei erforderlich, wenn „die Aufrechterhaltung des Namensbandes zum anderen Elternteil nicht zumutbar erscheint“. Dies sei vorliegend der Fall. Dabei sei zwar zu berücksichtigen, dass sich der Vater des Kindes in einer schwierigen Lebenssituation befinde und die gemeinsame Namensführung mit dem Kind ein wesentliches Band darstelle. In die Abwägung einzubeziehen sei jedoch auch, dass die Tochter seit vielen Jahren keinen Kontakt mehr mit ihrem Vater habe. Die Tochter selbst wünsche ausdrücklich eine Namensänderung. Die außerordentlichen Belastungen der Tochter durch die Namensverschiedenheit mit ihrer Mutter und ihrer Halbschwester wögen im vorliegenden Fall zudem schwer. „Da der Name eines Kindes auch eine persönlichkeitsrechtliche Komponente hat, ist im Rahmen der Abwägung auch dem Kindeswillen Rechnung zu tragen, der vorliegend ebenfalls für eine Ersetzung der Einwilligung spricht“, betont das OLG abschließend. (OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 18.12.19, 1 UF 140/19)

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Denkmalschutz: Lenin-Statue in Gelsenkirchen verstößt nicht gegen Denkmalschutzrecht

Die auf einem privaten Grundstück in Gelsenkirchen aufgestellte 2,15m hohe Lenin-Statue beeinträchtigt nicht das Erscheinungsbild des auf demselben Grundstück stehenden Baudenkmals.

Dies hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen entschieden. Die Stadt Gelsenkirchen hatte angeordnet, dass die Bauarbeiten zur Aufstellung der Statue eingestellt werden müssen. Die Antragstellerin habe zuvor keine denkmalrechtliche Erlaubnis beantragt. Das VG hat den Baustopp aufgehoben. Gegen diese Entscheidung hat die Stadt Gelsenkirchen Beschwerde eingelegt.

Das OVG wies die Beschwerde zurück und bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung. Es sei keine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich, um die Lenin-Statue aufzustellen. Die Statue beeinträchtige offensichtlich nicht das Erscheinungsbild des dreigeschossigen, als Baudenkmal eingetragenen ehemaligen Sparkassengebäudes. Dessen Denkmalwert werde durch die Statue nicht herabgesetzt. Die negative Bewertung der Person Lenins und seines Handelns, auf die die Stadt Gelsenkirchen ihre ablehnende Haltung maßgeblich stützt, stehe in keiner nachvollziehbaren Verbindung zu der Aussage des Baudenkmals. Die Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes dienten nicht dazu, das jeweilige Denkmal in den Fokus der Aufmerksamkeit eines zufälligen Betrachters zu rücken. Sie böten dementsprechend keine Handhabe, die nähere Umgebung des Denkmals generell von allem freizuhalten, was seinerseits Aufmerksamkeit wecken könnte. (OVG NRW, Beschluss vom 10.3.2020, 10 B 305/20)

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Baugenehmigung: Zweigeschossiges Mehrfamilienhaus in Gebiet ohne Bebauungsplan

Hat der Bau eines zweigeschossigen Mehrfamilienhauses in einem Gebiet ohne Bebauungsplan keine „erdrückende Wirkung“ für die Nachbarn, darf er fortgesetzt werden.

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Köln entschieden und damit den Eilantrag eines Nachbarn abgelehnt. Das Haus soll über fünf Wohneinheiten auf zwei Geschossen sowie eine Garage und Stellplätze verfügen. Für das Baugrundstück und die Nachbargrundstücke gibt es keinen Bebauungsplan. Die umliegenden Grundstücke sind mit ein- und mehrgeschossigen Ein- und Mehrfamilienhäusern bebaut. Ein Nachbar, dessen eingeschossiges Einfamilienhaus etwa 16 Meter von dem Bauvorhaben entfernt steht, hatte sich mit seinem Eilantrag gegen die erteilte Baugenehmigung gewandt. Zur Begründung machte er geltend, das Gebäude sei etwa fünf Meter höher als sein Wohnhaus geplant. Es habe daher eine erdrückende Wirkung.

Dem ist das Gericht nicht gefolgt. In Gebieten ohne Bebauungsplan richte sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben danach, ob sich diese in die vorhandene Bebauung einfügten. Nachbarn könnten sich nur mit Erfolg gegen ein Vorhaben wenden, wenn die gesetzlich vorgegebenen Abstandsflächen nicht eingehalten würden oder das sogenannte Gebot der Rücksichtnahme verletzt sei, weil ein Gebäude beispielsweise wegen „erdrückender Wirkung“ für die Nachbarn unzumutbar sei.

Dies sei hier entgegen der Ansicht des Antragstellers nicht der Fall. Die Abstandsflächen würden eingehalten und eine „erdrückende Wirkung“ des Bauvorhabens sei ausgeschlossen. Wenn die Stadt in bestimmten Gebieten das Maß der baulichen Nutzung auch im Interesse der Bewohner begrenzen wolle, müsse sie hierzu Bebauungspläne aufstellen. Erfolge dies wie im konkreten Fall nicht, seien Nachbarn baurechtlich nur eingeschränkt geschützt. (VG Köln, Beschluss vom 27.2.2020, 2 L 2613/19)

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Baugenehmigung: Carports können unabhängig vom Wohngebäude genehmigungsfrei sein

Wird eine Carport-Anlage unabhängig von dem genehmigungspflichtigen Wohngebäude konzipiert und gebaut, ist sie ein eigenständiges Vorhaben. Sie kann dann unabhängig von dem genehmigungspflichtigen Wohngebäude genehmigungsfrei sein.

So entschied es das Oberverwaltungsgericht (OVG) Schleswig-Holstein. Die Carports könnten hier nicht als Teil des genehmigungspflichtigen Gesamtvorhabens „Wohnhaus“ (Mehrfamilienhaus) angesehen werden. Das würde voraussetzen, dass die Carports von vornherein in einem engen baulichen Zusammenhang mit dem Wohnhaus stehen sollten. Das sei aber nicht der Fall. Die Carports seien vielmehr unabhängig von dem genehmigungspflichtigen Wohngebäude konzipiert und gebaut worden. Sie sind, wie die Baubeschreibung zeigt, selbstständig tragend auf zwölf Punktfundamenten und Pfosten errichtet worden. Davon befinden sich vier an der Straße, sechs an den Außengrenzen des Grundstücks und zwei Stützen auf der Carportzufahrtseite. Eine „tragende“ Verbindung mit dem Wohnhaus fehlt, ebenso eine sonstige tragende Befestigung an dessen Baukörper. Soweit das nördliche und südliche Dach ca. 2 m breit in die Fassade des Wohnhauses hineinreicht, ist insoweit keine konstruktive Verbindung oder Befestigung vorhanden. Die (überstehende) Dachfläche ist zwar „an“ das Wohnhaus herangeführt worden. Die Carports als solche sind demgegenüber konstruktiv freistehend. Die Heranführung der Dachüberstände an das Wohnhaus vermag eine bauliche „Verbindung“ mit dem Wohnhaus nicht zu begründen. (OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 12.9.2019, 1 LB 6/15)

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