Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Hat der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen und die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt, kann dieser vom Vermieter verlangen, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Der BGH bestätigt: An die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel tritt die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht des Vermieters. Diesen trifft eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand der Wohnung wesentlich verschlechtert hat. Doch Achtung: Der Vermieter muss die Wohnung auf Verlangen des Mieters zwar in einen frisch renovierten Zustand versetzen. Der Mieter muss sich aber in angemessenem Umfang i. d. R. zur Hälfte an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. (BGH, Urteile vom 8.7.20, VIII ZR 163/18)

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Erbrecht: Erbe erst ausschlagen, dann Ausschlagung anfechten: Geht das?

Einmal ausgeschlagen immer ausgeschlagen? So könnte man fast meinen, wenn man eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf liest. |

Doch es ist wie folgt zu differenzieren: Hält der Erbe die Erbschaft für finanziell uninteressant und schlägt sie folglich aus, kann er dies nicht anfechten, wenn er später feststellt, dass wertvolle Nachlassgegenstände vorhanden sind oder ein Gegenstand wertvoller ist, als angenommen. Irrt der Erbe jedoch über die Zugehörigkeit bestimmter Rechte zum Nachlass, sieht das anders aus, wenn es sich dabei um eine wesentliche Eigenschaft der Erbschaft handelt (z. B. Überschuldung des Nachlasses). Voraussetzung: Der Irrtum muss auf falschen Vorstellungen über das Vorhandensein von Nachlassgegenständen oder -verbindlichkeiten beruhen. Das ist nicht der Fall, wenn nur deren Wert falsch eingeschätzt wird.

Wichtig: Unterliegt der Erbe ohne nähere Kenntnis der Zusammensetzung des Nachlasses einer Fehlvorstellung über dessen Größe, ist er nicht zur Anfechtung berechtigt. Denn nicht der Wert selbst, sondern die wertbildenden Faktoren sind als Eigenschaften anzusehen.

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Erbvertrag: Wenn Vorerben und Nacherben sich einigen …

Wer das Vermögen nach dem eigenen Tod bekommen soll, kann man durch Testament oder Erbvertrag regeln. Dabei kann man auch mehrere Erben in der Weise bestimmen, dass zunächst der eine erben soll, und beim Eintritt eines bestimmten Ereignisses, wie dem Tod oder der Wiederheirat des ersten Erben, das Erbe an einen anderen weitergereicht wird. Der erste Erbe ist der sogenannte Vorerbe; der spätere Erbe heißt Nacherbe. Um das deutlich zu machen, trägt das Nachlassgericht in den Erbschein des Vorerben einen sogenannten Nacherbenvermerk ein.

Über einen Fall, in dem sich der Vor- und Nacherbe über die Erbschaft verständigt haben, hat das Oberlandesgerichts (OLG) Braunschweig jetzt entschieden. Der Erblasser hatte in einem Erbvertrag geregelt, dass seine Ehefrau sein Vermögen inklusive Eigentumswohnung als Vorerbin erben sollte. Als Nacherben setzte er seinen Sohn aus einer früheren Beziehung ein. Sollte die Ehefrau die geerbte Wohnung verkaufen, müsse sie dem Sohn die Hälfte des Erlöses geben. Nach dem Tod des Erblassers einigten sich Ehefrau und Sohn über die Erbschaft: Der Sohn übertrug ihr seine Nacherbenrechte. Im Gegenzug zahlte sie ihm 10.000 Euro.

Den beantragten Erbschein wollte das Nachlassgericht dennoch nur mit Nacherbenvermerk ausstellen. Dagegen wandte sich die Ehefrau mit der Beschwerde zum OLG. Sie hatte Erfolg. Das OLG: Der Sohn hat sein Recht auf die Nacherbschaft wirksam an die Ehefrau übertragen können. Aus der letztwilligen Verfügung des Erblassers ergebe sich nicht, dass dieser eine solche Übertragung durch den Sohn nicht gewollt habe, etwa, weil die Eigentumswohnung in der engeren Familie habe bleiben sollen. Im Gegenteil: Der Erblasser habe sogar ausdrücklich die Möglichkeit geregelt, dass die Ehefrau die Wohnung verkaufen könne und damit zu erkennen gegeben, dass sie über das Vermögen verfügen könne. Folge: Das Nachlassgericht wird nun einen Erbschein ohne Nacherbenvermerk erteilen müssen. (OLG Braunschweig, Urteil vom 13.5.2020, 3 W 74/20)

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Bundesrat: Keine Zustimmung für Adoptionshilfegesetz

Im Juli 2020 hat der Bundesrat dem Adoptionshilfegesetz nicht mit der erforderlichen absoluten Mehrheit zugestimmt. Nun wird der Vermittlungsausschuss angerufen, um über einen Kompromiss zu verhandeln. Der Gesetzentwurf umfasst drei wesentliche Aspekte.

  • Es besteht ein Rechtsanspruch auf fachliche Begleitung: Sowohl den Herkunfts- als auch den Adoptivfamilien steht im Adoptionsfall mehr Beratung und Hilfe zu.
  • Der offene Umgang mit Adoptionen wird gefördert: Rund 400 Adoptionsvermittlungsstellen unterstützen bei einem offenen Umgang, indem sie Informationsaustausch oder gegebenenfalls Kontakt mit den Herkunftseltern ermöglichen am Wohle des Kindes ausgerichtet. Auch Herkunftseltern sollen allgemeine Informationen über das Kind erhalten können, wenn Adoptivfamilien diese freiwillig herausgeben möchten.
  • Auslandsadoptionen hingegen sollen nur noch mit der Einbindung von Vermittlungsstellen ermöglicht werden. Dies dient sowohl der Vorbereitung der künftigen Adoptiveltern als auch dem Schutz der Interessen des Kindes. International vereinbarte Schutzstandards sind einzuhalten. Ein verpflichtendes Anerkennungsverfahren soll zudem für mehr Rechtssicherheit und Rechtsklarheit sorgen.

Zusätzlich hat der Bundesrat eine verpflichtende Beratung nun auch für Stiefkindadoptionen in den Regierungsentwurf aufgenommen. (Bundesrat KOMPAKT vom 3.7.2020)

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Erbrecht: Testamentsvernichtung: Wer ist Erbe?

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat sich aktuell mit der Frage befasst, wer Erbe ist, wenn nur eines von zwei Originalen eines Testaments vernichtet wird.

Eine Erblasserin hatte zunächst ihren Urenkel als Erben eingesetzt. Später errichtete sie ein handschriftliches Testament, mit dem sie anstelle des Urenkels ihre Haushälterin zur Alleinerbin eingesetzt hatte. Außerdem erteilte sie der Haushälterin eine Vorsorge- und Bankvollmacht und verkaufte dieser u. a. gegen eine Betreuungs- und Pflegeverpflichtung ihr Hausgrundstück. Nachdem die Haushälterin unter Vorlage der Bankvollmacht 50.000 EUR vom Konto der Erblasserin abgehoben hatte, widerrief diese die Vollmacht. Darüber hinaus suchte sie einen Rechtsanwalt auf, um sich wegen einer möglichen Rückabwicklung des Kaufvertrags über das Haus beraten zu lassen.

Nach dem Tod der Erblasserin beantragte der Urenkel einen Alleinerbschein. Neben der letztwilligen Verfügung zu seinen Gunsten lag dem Nachlassgericht das Original eines Testaments zugunsten der Haushälterin vor. Der Urenkel behauptete, die Erblasserin habe das Testament zugunsten der Haushälterin widerrufen. Es habe nämlich ein zweites Original des Testaments gegeben. Dieses habe die Erblasserin im Rahmen der Beratung zur Rückabwicklung des Hauskaufvertrags ihrem Rechtsanwalt gezeigt und vor dessen Augen zerrissen. Dadurch gelte die letztwillige Verfügung zu seinen Gunsten.

Nach Vernehmung der Rechtsanwälte der Erblasserin und der Haushälterin als Zeugen kam das Nachlassgericht zu dem Ergebnis, dass der Urenkel Alleinerbe geworden und ihm ein Erbschein zu erteilen ist. Gegen den entsprechenden Beschluss des Nachlassgerichts hat die Haushälterin Beschwerde eingelegt. Dies hat das OLG Köln zurückgewiesen.

Das OLG hat festgestellt: Steht der Aufhebungswille des Erblassers fest, genügt die Vernichtung nur eines der beiden Dokumente zum wirksamen Widerruf durch Vernichtung, wenn zwei Originale eines Testaments existiert haben. Der Erblasser könne ein Testament jederzeit ohne besonderen Grund widerrufen, z. B indem er die Testamentsurkunde vernichtet.

Sofern jedoch mehrere Urschriften vorhanden seien, könne die Vernichtung einer Urkunde nur genügen, wenn keine Zweifel über den Aufhebungswillen des Erblassers bestünden. Dies sei hier der Fall. Der Anwalt der Erblasserin habe glaubhaft ausgesagt, dass die Erblasserin ein Original des Testaments zerstört habe. Dabei habe sie zweifelsfrei bekundet, dass sie nicht an der Erbeinsetzung der Haushälterin festhalten wolle. Das stehe damit in Einklang, dass die Erblasserin keinen Kontakt mehr zur Haushälterin gehabt und unstreitig versucht habe, die Übertragung des Grundstücks an sie rückgängig zu machen. Angesichts ihres Alters von über 90 Jahren könne sie das zweite Original schlicht vergessen haben. (OLG Köln, Urteil vom 22.4.2020, 2 Wx 84/20)

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Familienrecht: Umgang während der Corona-Pandemie

Trotz der Corona-Pandemie steht dem nicht betreuenden Elternteil der Umgang mit seinem Kind zu. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig entschieden.

Der Vater des fast sechsjährigen Mädchens hatte beim Familiengericht in Braunschweig eine Umgangsregelung erwirkt, die Kontakte mit seiner Tochter am Wochenende mit Übernachtungen vorsah. Dagegen hatte die Mutter Beschwerde zum OLG eingelegt.

Das OLG entschied: Der Umgang mit dem Vater dient dem Kindeswohl. Die Mutter sei nicht berechtigt, die Kontakte aufgrund der Corona-Pandemie zu verweigern. Die Pandemie biete weder einen Anlass, bestehende Umgangsregeln abzuändern, noch den Umgang auszusetzen.

Auch wenn Vater und Kind nicht in einem Haushalt leben würden, sei der Umgang nicht verboten. Der Umgang zwischen einem nicht betreuenden Elternteil und seinem Kind gehöre zu dem absolut notwendigen Minimum zwischenmenschlicher Kontakte, betonte der erste Familiensenat.

BEACHTEN SIE: Etwas anderes kann gelten, wenn der Kontakt aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist, etwa wegen Quarantäne, Ausgangssperre oder der nachweislichen Infektion des umgangsberechtigten Elternteils oder eines Angehörigen seines Haushalts mit Covid 19. Die Erkrankung des Kindes selbst stehe einem Umgang dagegen grundsätzlich nicht entgegen, weil auch der zum Umgang berechtigte Elternteil sein krankes Kind versorgen und pflegen könne. (OLG Braunschweig, Beschluss vom 20.5.2020, 1 UF 51/20)

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Anscheinsvollmacht: Wenn der Bauherr den Architekten zur Abnahme schickt

Wird der Auftraggeber unter Vorschlag von Abnahmeterminen zur Abnahme aufgefordert und schickt er einen mit der Sache befassten Architekten zum Termin, muss er sich dessen rechtsgeschäftliche Erklärungen zurechnen lassen (Anscheinsvollmacht). Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken entschieden.

Das o. g. Vorgehen ist also erlaubt. Besser für alle Beteiligten ist es aber, wenn schon keine Zweifel darüber aufkommen, wozu der Architekt bevollmächtigt ist. So lassen sich Auseinandersetzungen vermeiden. Eine klare Vollmachtslage vermeidet also Streit. (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 14.11.2017, 5 U 42/17)

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Unerlaubte Rechtsberatung: Architekten dürfen Auftraggeber nicht im behördlichen Widerspruchsverfahren vertreten

Außergerichtliche Rechtsdienstleistungen dürfen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit erbracht werden, wenn sie als Nebenleistung zum jeweiligen Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Das regelt das Rechtsdienstleistungsgesetz. Eine Nebenleistung in diesem Sinne liegt nicht vor, wenn ein Architekt den Widerspruchsführer im Widerspruchsverfahren vertritt. Entscheidend ist insoweit, dass die Vertretung im Widerspruchsverfahren eine rechtliche Prüfung des konkreten Sachverhalts erforderlich macht, die über eine rein schematische Anwendung von Rechtsnormen hinausgeht. Das hat das Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz entschieden.

Die Beklagte als Architektin war und ist weder als Rechtsanwältin zugelassen noch wurde ihr auf sonstige Art und Weise das Recht eingeräumt, außergerichtlich Rechtsdienstleistungen zu erbringen. Im Jahr 2015 hatte sie für die Eigentümer eines Grundstücks eine Bauvoranfrage gestellt, die negativ beschieden wurde. Gegen diesen Bescheid hatte sie dann namens der Grundstückseigentümer Widerspruch eingelegt und diese im Widerspruchsverfahren vertreten. Unter anderem diese Tätigkeit hatte die Klägerin, eine berufsständische Organisation der Rechtsanwälte, zum Anlass genommen, die Beklagte wegen unerlaubter Rechtsdienstleistung auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. Sie war zwar damit in zwei Instanzen erfolgreich, aber gegen die Entscheidung des Senats wurde Revision eingelegt. (OLG Koblenz, Beschluss vom 4.12.2019, 9 U 1067/19)

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Planungsverträge: Prüffähigkeit der Honorarrechnung muss innerhalb von 30 Tagen gerügt werden

Bei Planungsverträgen, die nach dem 1.1.18 geschlossen worden sind, müssen Auftraggeber innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Honorarrechnung rügen, dass ihre Rechnung nicht prüfbar ist. Spätere Rügen sind unwirksam. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Celle entschieden.

1. Warum ist die Prüffähigkeit wichtig?

Die Prüffähigkeit ist für Auftraggeber von Bedeutung, weil die prüffähige Honorarrechnung für den erbrachten Leistungsstand auch fällig ist und öffentliche und gewerbliche Auftraggeber 30 Tage nach Zugang der prüffähigen Rechnung automatisch in Verzug geraten, was eine zusätzliche Zinsbelastung zur Folge haben kann.

2. Was sind die Folgen der Entscheidung?

Ist eine Rechnung nicht prüffähig, bekommt sie dennoch automatisch den Status „prüffähig“, wenn der Auftraggeber nicht binnen 30 Tagen nach Zugang die fehlende Prüffähigkeit moniert. Das hat das OLG Celle für Verträge klargestellt, die ab dem 1.1.18 geschlossen worden sind. Bei älteren Verträgen beträgt die Frist für Prüffähigkeitsrügen zwei Monate. Planer sollten von Anfang an ihre Rechnungen so aufstellen, dass sie prüffähig sind. Sie müssen insbesondere für den Auftraggeber nachvollziehbar sein. (OLG Celle, Urteil vom 1.4.2020, 14 U 185/19)

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Aktuelle Gesetzgebung: Neues „Architektengesetz“ und „Neue HOAI“

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat einen Referentenentwurf für ein „Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen“ erarbeitet. Er enthält u. a. wichtige Aussagen dazu, wie die HOAI künftig aussehen soll.

1. Hintergrund

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hatte vor etwa einem Jahr festgestellt: Die Mindest- und Höchstsätze der HOAI verstoßen gegen EU-Recht. Daher besteht für die Bundesrepublik die Pflicht, die Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen. Das Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (ArchLG) enthält die gesetzlichen Ermächtigungsgrundlagen der HOAI. Daher muss es zunächst angepasst und es müssen darin inhaltliche Festlegungen für die künftige HOAI getroffen werden. Anschließend wird dann die HOAI geändert.

2. Was ist zu erwarten?

Im Gesetzentwurf (Abruf-Nr. 216333) wird der Anwendungsbereich des ArchLG präzisiert. Neu: Die Vertragsparteien können künftig das Honorar für die von der HOAI erfassten Leistungen stets frei vereinbaren. Für Leistungen, für die bisher die verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze galten, soll die HOAI künftig Honorartafeln vorsehen, die zur unverbindlichen Orientierung Honorarspannen für diese Leistungen zeigen. Haben die Parteien keine wirksame Honorarvereinbarung getroffen, soll die HOAI eine Regelung zur vermuteten Honorarhöhe enthalten. (Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Referentenentwurf Neues Architektengesetz vom 5.6.2020)

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