Hauskauf: Bei Schädlingsbefall im Gebälk ist Rücktritt trotz Gewährleistungsausschluss möglich

Auch wenn Käufer und Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen haben, kann erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes ein Mangel sein, der zum Rücktritt berechtigt.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig im Fall eines Mannes, der ein Fachwerkhaus gekauft hatte. Dies wies einen massiven Insekten- und Pilzbefall auf. Er begehrte vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises bei Rückübertragung des Grundstücks – trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses. Über den Schädlingsbefall hatte der Verkäufer den Käufer vor dem Vertragsschluss nicht aufgeklärt.

Dies hätte er aber ohne Nachfrage des Käufers tun müssen – so das OLG. Ein massiver Schädlingsbefall sei ein Umstand, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung sei. Auch der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss lasse den Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises nicht entfallen. Auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Käufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält.

Dies war hier der Fall. Der Verkäufer hatte seinerzeit umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Gebäudes vorgenommen und die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen. Anlass für diese Arbeiten war der Befall mit Holzwürmern gewesen. Die Richter haben hieraus geschlossen, dass der Verkäufer vom Schädlingsbefall wusste. Es sei aber allgemein bekannt, dass ein Schädlingsbefall nur durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen beseitigt werden könne. Solche Maßnahmen habe der Verkäufer nicht durchgeführt. Der Anspruch des Hauskäufers sei auch nicht dadurch entfallen, dass der Käufer den Schädlingsbefall aufgrund der Bohrlöcher im Gebälk selbst wahrnehmen konnte. Zwar beschränke sich die Offenbarungspflicht auf verborgene Mängel, weil ein verständiger Verkäufer davon ausgehen könne, dass dem Käufer ein ohne Weiteres erkennbarer Mangel ins Auge springe und er nicht darüber aufklären müsse. Hieraus habe der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können.

Nicht erkennen konnte er nach den Ausführungen des OLG dagegen, dass der Schädlingsbefall bereits seit über 15 Jahren andauere. Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen waren, entbindet den Verkäufer nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels mitzuteilen. (OLG Braunschweig, Urteil vom 16.11.2018, 9 U 51/17)

Werkvertragsrecht: Fahrlässig verursachte Planungsmängel: Haftung ausschließbar?

Eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Planungsbüros, wonach Ansprüche des Auftraggebers wegen fahrlässig verursachter Mängel ausgeschlossen sind, benachteiligt den Auftraggeber unangemessen und ist unwirksam. Das hat das OLG Celle im Einvernehmen mit dem BGH entschieden.

Für beide Gerichte ist es grob unbillig, die Haftung für einfache Fahrlässigkeit auszuschließen, weil dadurch eine vertragswesentliche Pflicht („Kardinalpflicht“) eingeschränkt wird. Mit der unbeschränkten Verpflichtung zur Leistung ist es nicht vereinbar, dass für Mängel der Leistung nicht gehaftet werden soll. (Urteil des OLG Celle vom 28.10.2015, 14 U 25/15)

Werkvertragsrecht: Planer darf sich nicht allein auf DIN-Normen verlassen

Die Leistung eines Architekten ist mangelhaft, wenn das zu planende Parkhaus nicht tausalz- und frostbeständig ist. Sind zu Beginn der Planung Publikationen bekannt, die auf die speziellen Anforderungen des Bauwerks und die Auswahl des Betons eingehen, können Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die relevante DIN-Norm hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleibt. Darauf muss der Architekt reagieren, entschied das OLG Nürnberg im Einvernehmen mit dem BGH.

Wichtig: Es ist mittlerweile gefestigte Rechtsprechung, dass Sie als Planer und die ausführenden Unternehmen sicherstellen müssen, dass Ihr Werk bei der Abnahme die zu diesem Zeitpunkt geltenden anerkannten Regeln der Technik einhält. Folglich kann es bei langlaufenden Projekten passieren, dass Sie Ihren Auftraggeber informieren müssen, dass sich die anerkannten Regeln der Technik geändert haben – und eine Umplanung erforderlich ist. Er kann dann entscheiden, ob er weiterbauen lässt wie gehabt oder darauf reagiert. (Urteil des OLG Nürnberg vom 6.8.2015, 13 U 577/12)

Aktuelle Gesetzgebung: Mietwohnungsbau: Sonderabschreibung kommt (noch) nicht

Das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ ist doch nicht zum 1.1.2019 in Kraft getreten. Der Bundesrat hat es kurzfristig von der Tagesordnung der letzten Sitzung (vom 14.12.2018) genommen.

Das Gesetzgebungsverfahren ist damit nicht beendet. Es kann auf Antrag eines Landes oder der Bundesregierung wieder auf die Agenda kommen. (Bundesrat)

Wettbewerbsrecht: Abwerbeanruf auf dem privaten Handy eines Arbeitnehmers kann wettbewerbswidrig sein

Die höchstrichterlichen Grundsätze zur Wettbewerbswidrigkeit von Abwerbeversuchen am Arbeitsplatz gelten auch, wenn der Arbeitnehmer nicht über den Dienstanschluss, sondern auf seinem privaten Handy angerufen wird. Der Anrufer müsse in diesem Fall zu Beginn des Gesprächs nachfragen, ob der Angerufene am Arbeitsplatz sei.

Das folgt aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a. M. im Falle zweier bundesweit tätigen Personaldienstleistungsunternehmen. Ein Mitarbeiter des beklagten Unternehmens kontaktierte einen Mitarbeiter des klagenden Unternehmens innerhalb von fünf Tagen insgesamt sieben Mal auf dessen privatem Handy zur üblichen Arbeitszeit, um ihm eine Arbeitsstelle bei der Beklagten anzubieten. Nachfragen, ob der Angerufene am Arbeitsplatz sei, erfolgten nicht. Die Klägerin verlangt, dass die Beklagte es unterlässt, ihre Mitarbeiter an ihrem Arbeitsplatz zum Zwecke der Abwerbung anzurufen, soweit das Gespräch über eine erste Kontaktaufnahme hinausgeht. Das Landgericht gab dem Klageantrag statt.

Mit diesem Antrag hatte die Klägerin vor dem OLG Erfolg. Die Richter stellten fest, dass sie durch die Abwerbeversuche wettbewerbswidrig gezielt behindert worden sei. Grundsätzlich sei das Abwerben von Mitarbeitern eines anderen Unternehmens zwar Bestandteil des freien Wettbewerbs und damit hinzunehmen. Unzulässig seien jedoch Abwerbemaßnahmen, die die ungestörten Betriebsabläufe beeinträchtigen. Bei der erforderlichen Abwägung, ob Anrufe während der Arbeitszeit unlauter seien, seien die Interessen aller Beteiligten – also des Arbeitnehmers und des Arbeitgebers – zu berücksichtigen. Daraus folge, dass ein Anruf zumutbar sei, wenn er nur der ersten kurzen Kontaktaufnahme diene, bei welcher sich der Anrufer bekannt mache, den Zweck seines Anrufs mitteile und das Interesse an einem vertieften Kontakt abfrage.

Folgekontakte am Arbeitsplatz seien hingegen wettbewerbsrechtlich unzulässig. Ein Personalberater, der einen Mitarbeiter am Arbeitsplatz telefonisch zum Zwecke der Abwerbung anspreche, betreibe im Betrieb des Arbeitgebers eine gegen diesen gerichtete Werbung zugunsten eines Wettbewerbers. Dies müsse ein Arbeitgeber nicht unbeschränkt dulden.

Diese höchstrichterlichen Grundsätze würden auch gelten, wenn der Anruf nicht über das dienstliche Telefon, sondern über das private Handy des Arbeitnehmers erfolge. In diesem Fall werde zwar nicht die technische Infrastruktur des Arbeitgebers beansprucht. Dieses Argument habe jedoch durch die Veränderung in der Arbeitswelt deutlich an Gewicht verloren.

Der Personalberater könne bei einem Anruf auf einem Mobiltelefon – anders als bei einem betrieblichen Festnetzanschluss – zwar nicht wissen, ob der Angerufene am Arbeitsplatz sei und damit ein Eingriff in die betriebliche Sphäre des Arbeitgebers vorliege. Es sei ihm jedoch zumutbar, dies zu Beginn des Gesprächs zu erfragen, um sich ggf. auf eine erste kurze Kontaktaufnahme zur Vermeidung wettbewerbswidrigen Verhaltens zu beschränken. Diese kurze Nachfrageobliegenheit belaste den Personalberater nicht über Gebühr. Sie lasse sich zwanglos in eine höfliche Gesprächseröffnung integrieren. Gleichzeitig seien die Interessen des Arbeitgebers gewahrt, nicht über Gebühr durch gegen ihn gerichtete Maßnahmen von Wettbewerbern belästigt zu werden. (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 9.8.2018, 6 U 51/18)

Kündigungsrecht: Berufen auf tarifliche Kündigungseinschränkung – rechtsmissbräuchlich oder nicht?

Das Berufen auf eine tarifliche Kündigungseinschränkung kann grundsätzlich rechtsmissbräuchlich sein, entschied das Landesarbeitsgericht (LAG) Berlin-Brandenburg.

In dem konkreten Fall hielt das LAG die Argumentation des anwaltlich vertretenen Arbeitnehmers jedoch nicht für rechtsmissbräuchlich. Dieser war vor Jahren anlässlich eines Betriebsübergangs der Auffassung, dass der betreffende Tarifvertrag nicht zur Geltung käme. Nunmehr ist er – zutreffend – der Auffassung, dass der Tarifvertrag Anwendung findet. (LAG Berlin-Brandenburg 21.9.18, 2 Sa 774/18)

Hinterbliebenenversorgung: Eine Altersabstandsklausel ist nicht in jedem Fall eine Altersdiskriminierung

Sieht eine Versorgungsregelung vor, dass die Hinterbliebenenversorgung eines jüngeren hinterbliebenen Ehepartners für jedes volle über zehn Jahre hinausgehende Jahr des Altersunterschieds der Ehegatten um 5 Prozent gekürzt wird, liegt darin keine gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verstoßende Diskriminierung wegen des Alters.

Diese Klarstellung traf das Bundesarbeitsgericht (BAG) im Fall einer Frau, die im Oktober 1945 geboren wurde. Sie hat ihren im November 1930 geborenen und 2014 verstorbenen Ehemann im Jahr 1966 geheiratet. Dem verstorbenen Ehemann war von seinem Arbeitgeber u.a. eine Hinterbliebenenversorgung zugesagt worden. Nach der Versorgungsordnung wird die Witwenrente, wenn die hinterbliebene Ehefrau mehr als zehn Jahre jünger ist als der verstorbene Ehemann, für jedes volle über zehn Jahre hinausgehende Jahr des Altersunterschieds um 5 Prozent gekürzt.

Die Richter am BAG hielten die durch diese Altersabstandsklausel bewirkte unmittelbare Benachteiligung wegen des Alters für gerechtfertigt. Der Arbeitgeber, der eine Hinterbliebenenversorgung zusagt, hat ein legitimes Interesse, das hiermit verbundene finanzielle Risiko zu begrenzen. Die Altersabstandsklausel ist auch angemessen und erforderlich. Sie führt nicht zu einer übermäßigen Beeinträchtigung der legitimen Interessen der versorgungsberechtigten Arbeitnehmer, die von der Klausel betroffen sind. Bei einem Altersabstand von elf Jahren, ab dem die Klausel greift, ist der gemeinsame Lebenszuschnitt der Ehepartner darauf angelegt, dass der Hinterbliebene einen Teil seines Lebens ohne den Versorgungsberechtigten verbringt. Zudem werden wegen des Altersabstands von mehr als zehn Jahren nur solche Ehegatten von dem Ausschluss erfasst, deren Altersabstand zum Ehepartner den üblichen Abstand erheblich übersteigt. Die Versorgungsregelung sieht keinen vollständigen Ausschluss bereits ab dem elften Jahr des Altersunterschieds vor. Es gibt vielmehr eine maßvolle schrittweise Reduzierung. Einen vollständigen Ausschluss würde es erst bei einem Altersabstand von mehr als 30 Jahren geben. (BAG, Urteil vom 11.12.2018, 3 AZR 400/17)

Aktuelle Gesetzgebung: Bundesrat macht den Weg frei für das Qualifizierungschancengesetz

Der Bundesrat hat im Dezember das Qualifizierungschancengesetz gebilligt und damit den Weg dafür frei gemacht, dass Weiterbildungsangebote der Arbeitsagentur künftig auch Beschäftigten offenstehen.

Hürden für Weiterbildung teilweise weiterhin zu hoch

In einer begleitenden Entschließung bezeichnet der Bundesrat das Gesetz als einen wichtigen Schritt zur aktiven Gestaltung des sich wandelnden Arbeitsmarkts. Zugleich weist er jedoch darauf hin, dass gerade bei Menschen in schwierigen Berufs- und Lebenssituationen weiterhin finanzielle und gesetzliche Hürden abzubauen sind, um ihnen wieder eine Chance auf dem Arbeitsmarkt zu eröffnen.

Mehr Anreize für Langzeitarbeitslose

Auch bei den Langzeitarbeitslosen gebe es noch Handlungsbedarf, erklärt der Bundesrat. Für sie seien Weiterbildungen immer mit finanziellen Einbußen verbunden, die sie mit dem Regelsatz ausgleichen müssen. Die Betroffenen bräuchten deshalb weitere materielle Anreize, um eine mehrjährige Weiterbildung abzuschließen. Denkbar sei eine anrechnungsfreie monatliche Entschädigung für den Mehraufwand.

Ausnahmen von der verkürzten Umschulungsdauer

Außerdem sprechen sich die Länder dafür aus, dass es bei der Verkürzung der Umschulung für Langzeitarbeitslose auf zwei Drittel der Ausbildungsdauer Ausnahmen geben soll. Unter bestimmten Umständen müsse es möglich sein, die Umschulungsmaßnahme in der vollen Ausbildungszeit zu durchlaufen.

Arbeitgeber müssen sich beteiligen

Das Qualifizierungschancengesetz soll dafür sorgen, dass Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer dem zunehmend digitalisierten und automatisierten Arbeitsmarkt gewachsen sind. Voraussetzung für den staatlichen Zuschuss bei den Weiterbildungen ist, dass sich auch der Arbeitgeber an den anfallenden Kosten beteiligt. Sein Anteil richtet sich nach der Betriebsgröße. Größere Unternehmen müssen sich stärker beteiligen als kleine oder mittlere Unternehmen.

Beitrag zur Arbeitslosenversicherung sinkt

Ebenfalls Teil der Qualifizierungsoffensive ist die Stärkung der Weiterbildungs- und Qualifizierungsberatung der Arbeitsagentur sowie die Absenkung des Beitragssatzes zur Arbeitslosenversicherung von 3,0 auf 2,6 Prozent. Darüber hinaus verbessert das Gesetz den Zugang zum Arbeitslosengeld I. (Bundesrat)

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 02/2019

 Im Monat Februar 2019 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

  • Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): 11.2.2019
  • Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 11.2.2019
  • Gewerbesteuerzahler: 15.2.2019
  • Grundsteuerzahler: 15.2.2019

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Hinweis | Bei der Grundsteuer kann die Gemeinde abweichend von dem vierteljährlichen Zahlungsgrundsatz verlangen, dass Beträge bis 15 EUR auf einmal grundsätzlich am 15.8. und Beträge bis einschließlich 30 EUR je zur Hälfte am 15.2. und am 15.8. zu zahlen sind. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch am 1.7. in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag ist bis zum 30.9. des vorangehenden Jahres zu stellen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.2.2019 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 18.2.2019 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Februar 2019 am 26.2.2019.