Mieterhöhung: Trickreiche Modernisierungsankündigung ist unwirksam

Eine Modernisierungsankündigung des Vermieters im Dezember 2018, die nur dazu dient, sich die Vorteile aus dem bis zum 31.12.18 geltenden Recht zu sichern, ist keine wirksame Grundlage für eine Modernisierungsmieterhöhung.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München hin und ging im Rahmen einer Musterfeststellungsklage eines Mietervereins von einer entsprechenden Intention des Vermieters aus. Grund hierfür war, dass zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre lagen. Dies offenbare nach Ansicht der Richter, dass der Vermieter sich trickreich die Vorteile des alten Mietrechts habe sichern wollen. (OLG München, Urteil vom 15.10.2019)

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Tod des Mieters: Für den Eintritt in das Mietverhältnis reicht die Pflege des Wohnungsinhabers nicht aus

Allein die aufopferungsvolle Pflege des Mieters durch sein Kind gibt keinen Anspruch nach dessen Tod in das Mietverhältnis eintreten zu dürfen.

Das folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts München im Fall eines Mannes, der fast 50 Jahre lang in einer Wohnung gelebt hatte. Als er 2017 starb, erklärte seine Tochter, in das Mietverhältnis einzutreten. In der folgenden Woche kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Sie meint, die Voraussetzungen für einen Eintritt in das Mietverhältnis würden nicht vorliegen. Die Tochter habe ihren Vater zwar gepflegt, jedoch keinen gemeinsamen Haushalt geführt. Die Tochter wendet ein, sie habe mit ihrem Vater seit 2015 einen gemeinsamen Hausstand geführt, auch wenn sie ihre bisherige Wohnung behalten habe.

Das Amtsgericht München verurteilte die Tochter, die Wohnung zu räumen und herauszugeben. Sie habe nicht nachgewiesen, dass sie mit ihrem Vater in der Wohnung zusammengelebt und dort ihren Lebensmittelpunkt gehabt habe. Sie habe nämlich ihre bisherige Wohnung weiter beibehalten. Dort habe sie auch mehrfach pro Woche übernachtet und ihren Hund gehalten. Die Pflege des Vaters reiche für sich alleine nicht aus, um von einem gemeinsamen Haushalt ausgehen zu können. Das Urteil ist nach Zurücknahme der Berufung nunmehr rechtskräftig. (Amtsgericht München, Urteil vom 27.6.2018, 452 C 17000/17)

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WEG: Ergänzende Auslegung einer Vertretungsklausel in der Teilungserklärung

Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist auslegungsbedürftig.

Sie ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt, und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Die Vertretungsklausel ist ferner ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist. (BGH, Urteil vom 28.6.2019, V ZR 250/18)

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Aktuelle Gesetzgebung: Regierung beschließt Gesetzentwürfe zur Stiefkindadoption und Adoptionshilfe

Mit zwei Gesetzentwürfen will die Bundesregierung die Möglichkeiten von Adoptionen und die Begleitung der daran beteiligten Familien verbessern. Das Bundeskabinett hat sowohl den Gesetzentwurf zur Stiefkindadoption aus dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) als auch den Entwurf des Adoptionshilfe-Gesetzes aus dem Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (BMFSFJ) beschlossen.

1. Gesetzentwurf zur Stiefkindadoption (BMJV)

Der Gesetzentwurf zur Stiefkindadoption in nichtehelichen Familien dient der Umsetzung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 26.3.2019. Das Bundesverfassungsgericht hat im Ausschluss der Stiefkindadoption in nichtehelichen Familien einen Verstoß gegen das allgemeine Gleichbehandlungsgebot gesehen und diesen deshalb für verfassungswidrig erklärt. Zugleich hat es den Gesetzgeber verpflichtet, bis zum 31.3.2020 eine verfassungsmäßige Neuregelung zu treffen.

Die Neuregelungen eröffnen Personen in verfestigter Lebensgemeinschaft, die in einem gemeinsamen Haushalt leben, die Möglichkeit der Adoption eines Kindes ihres Partners. Eine verfestigte Lebensgemeinschaft liegt nach dem Gesetzesentwurf in der Regel vor, wenn die Betroffenen eheähnlich vier Jahre zusammengelebt haben oder eheähnlich mit einem gemeinsamen Kind zusammenleben.

Mit dem Gesetzentwurf soll der Kritik des Bundesverfassungsgerichts begegnet und gleichzeitig die Situation der Kinder in diesen Familien verbessert werden. Auch wenn der Stiefelternteil und der Elternteil nicht heiraten, soll der Stiefelternteil das Kind seines Partners oder seiner Partnerin adoptieren können, damit die betroffenen Kinder zwei rechtliche Elternteile in der Familie haben, in der sie tatsächlich leben. Die Bundesregierung hat mit ihrem Entwurf das Gesetzgebungsverfahren eingeleitet; Bundestag und Bundesrat haben jetzt eine Grundlage für ihre Beratungen.

2. Adoptionshilfe-Gesetz (BMFSFJ)

Jeden Tag werden in Deutschland zehn Kinder adoptiert seit 1990 mehr als 150 000. Eine Adoption endet nicht mit dem gerichtlichen Adoptionsbeschluss, sondern begleitet die abgebenden Eltern, die Kinder und die Adoptivfamilien ein Leben lang.

Mit dem Adoptionshilfe-Gesetz sollen die Herkunftsfamilien und die Adoptionsfamilien so unterstützt werden, wie sie es brauchen. Die rund 400 Adoptionsvermittlungsstellen in Deutschland sollen fachlich fundiert beraten und unterstützen und zwar vor, während und auch nach einer Adoption. Es geht sowohl um einen selbstverständlichen Umgang mit der Adoption in der Adoptionsfamilie, als auch um den Austausch und Kontakt mit der Herkunftsfamilie. Wenn beides sensibel begleitet wird, kann mehr Offenheit bei einer Adoption gelingen. Das soll Vertrauen schaffen, die kindliche Entwicklung fördern und die Familie stärken.

Das Gesetz enthält vier Bausteine, um die Adoptionshilfe in Deutschland zu verbessern:

1. Bessere Beratung aller an einer Adoption Beteiligten

Ein Rechtsanspruch auf eine Begleitung auch nach der Adoption soll die gute Beratung und Unterstützung aller Menschen sichern, die an einer Adoption durch die Adoptionsvermittlungsstellen beteiligt sind. Die unterschiedlichen Phasen der Adoption werden so als Ganzes betrachtet und begleitet. Zudem wird eine verpflichtende Beratung vor einer Stiefkindadoption eingeführt. Sie soll sicherstellen, dass eine Adoption tatsächlich das Beste für das Kind ist. Außerdem werden die Adoptionsvermittlungsstellen in ihrer Lotsenfunktion gestärkt, damit die Familien die Hilfen bekommen, die sie brauchen.

2. Aufklärung und Förderung eines offenen Umgangs mit Adoption

Der Gesetzentwurf soll zu einem offenen Umgang mit dem Thema Adoption beitragen: Zum einen sollen Adoptiveltern durch die Adoptionsvermittlungsstellen ermutigt und dabei unterstützt werden, ihr Kind altersgerecht über die Tatsache ihrer Adoption aufzuklären. Zum anderen soll die Vermittlungsstelle vor Beginn der Adoptionspflege mit den Herkunftseltern und den Adoptionsbewerbern erörtern, ob und wie ein Informationsaustausch oder Kontakt zum Wohl des Kindes gestaltet werden kann. Die Herkunftseltern sollen in ihrer Rolle gestärkt werden, indem sie gegenüber der Adoptionsvermittlungsstelle einen Anspruch auf allgemeine Informationen über das Kind bekommen, welche von der Adoptivfamilie freiwillig zur Verfügung gestellt wurden. Der Schutz von Informationen, deren Weitergabe nicht gewünscht ist, bleibt weiterhin gesichert.

3. Stärkung der Adoptionsvermittlungsstellen

Die Adoptionsvermittlungsstellen erhalten einen konkreten Aufgabenkatalog, der Klarheit über ihre Aufgaben schafft. Ein an die Adoptionsvermittlungsstellen gerichtetes Kooperationsgebot soll den fachlichen Austausch und die Vernetzung mit den verschiedenen Beratungsstellen fördern etwa mit der Schwangerschaftsberatung, der Erziehungsberatung und dem Allgemeinen Sozialen Dienst damit auf die Bedürfnisse der Familien sensibel reagiert werden kann.

4. Verbot von unbegleiteten Auslandsadoptionen und neues Anerkennungsverfahren

Auslandsadoptionen sollen künftig in jedem Fall durch eine Adoptionsvermittlungsstelle begleitet werden, damit die zukünftigen Eltern auf die Herausforderungen einer Auslandsadoption vorbereitet und die Interessen der Kinder ausreichend berücksichtigt werden können. International vereinbarte Schutzstandards sollen zukünftig bei allen Auslandsadoptionen eingehalten werden. Auslandsadoptionen ohne Begleitung einer Vermittlungsstelle werden untersagt. Für mehr Rechtssicherheit und Rechtsklarheit wird ein verpflichtendes Anerkennungsverfahren für ausländische Adoptionsbeschlüsse eingeführt.

Adoptionswesen in Zahlen

  • Zahl der Adoptionen im Jahr: 3.733 (2018), 3.888 (2017), 3.976 (2016), 3.812 (2015); 3.805 (2014)
  • Zahl der Adoptionen im Inland: 3.562 (2018), 3.662 (2017), 3.719 (2016), 3.548 (2015); 3.506 (2014)
  • Zahl der Adoptionen aus dem Ausland: 176 (2018), 238 (2017), 294 (2016), 314 (2015); 344 (2014) (Bundesregierung)
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Unterhaltsrecht: Auskunftspflicht eines Unterhaltsschuldners über Einkünfte aus Gesellschaftsbeteiligungen

Grundsätzlich können zwar von GmbH-Gesellschaftern nur Angaben über die Höhe der Ausschüttung verlangt werden, da diese allein eine unterhaltsrechtliche Einnahme darstellt. Anders liegt die Sachlage allerdings, wenn es sich bei dem Gesellschafter um einen sogenannten beherrschenden Gesellschafter handelt.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Dresden in einem Streit um die Berechnung von Unterhalt. Die Richter machten deutlich, dass bei Gesellschaftern, die zwar nicht alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer sind, aber aufgrund der Quote ihrer Beteiligung oder ihrer Position die Geschäfte der Gesellschaft oder die Gewinnausschüttung steuern oder in ihrem Interesse maßgeblich beeinflussen können, die Grundsätze der Einkommensermittlung für Selbstständige auch auf Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft anzuwenden sind.

Diese Grundsätze gelten auch für die Auskunftserteilung. Der Grund für die erweiterte Auskunftspflicht des Mitgesellschafters ist, dass der Unterhaltsberechtigte in die Lage versetzt werden soll zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die fiktive Zurechnung von nicht ausgeschütteten Gewinnen gegeben sind. Denn nur mit dieser erweiterten Auskunft ist der Auskunftsberechtigte in der Lage, seinen Unterhaltsanspruch zu berechnen. Der erweiterte Auskunftsanspruch ist damit der Ausgleich für die erweiterten Einflussmöglichkeiten des beherrschenden Gesellschafters. Ist also der Auskunftspflichtige ein solcher Mitgesellschafter, erstreckt sich der Auskunftsanspruch grundsätzlich auch auf die Gewinnermittlung der Gesellschaft. Legt er diese nicht offen, ist die von ihm erteilte Auskunft unvollständig. (OLG Dresden, Beschluss vom 29.8.2018)

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Erbrecht: Anfechtung der Erbschaft wegen Überschuldung

Ist die Erbschaft überschuldet, kann dies eine verkehrswesentliche Eigenschaft sein, die zur Anfechtung berechtigen kann. Das gilt allerdings nur, wenn der Irrtum bezüglich der Überschuldung auf falschen Vorstellungen hinsichtlich der Zusammensetzung des Nachlasses beruht, also bezüglich des Bestands an Aktiva oder Passiva.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hin. Ein solcher Irrtum liegt nach Ansicht der Richter nur vor, wenn der Erbe von der Werthaltigkeit des Nachlasses ausgegangen ist. Daran fehlt es, wenn dem Erben die Möglichkeit der Überschuldung bewusst war, weil er selbst keine genauen Vorstellungen vom Nachlassbestand hatte. Insofern kann derjenige die Annahme der Erbschaft nicht anfechten, der sich eine falsche Vorstellung über die Größe des Nachlasses gemacht hat, ohne dessen Zusammensetzung näher zu kennen. Mit anderen Worten kann sich derjenige nicht auf einen Anfechtungsgrund berufen, der nicht aufgrund einer Bewertung ihm bekannter oder zugänglicher Fakten zu dem Ergebnis gelangt war, die Erbschaft wolle er annehmen oder ausschlagen, sondern seine Entscheidung auf spekulativer  bewusst ungesicherter Grundlage getroffen hat. (OLG Brandenburg, Beschluss vom 23.7.2019)

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Haftungsrecht: Wie hoch ist der Toleranzrahmen bei einer Kostenschätzung?

Bei einer Kostenschätzung liegt der Spielraum des Architekten im Bereich von 30 bis 40 Prozent. Der Toleranzrahmen kann aber nicht generell einheitlich festgelegt werden. Die für eine größere Quadratmeterfläche erstellte Kostenschätzung kann nicht auf die geringere Fläche anhand der Kosten pro Quadratmeter umgerechnet werden.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Dresden mit Billigung des Bundesgerichtshofs entschieden. Die Richter begründen das damit, dass bei einem größeren Auftragsumfang auch der Preis für den einzelnen Quadratmeter deutlich geringer sein kann. (OLG Dresden, Beschluss vom 24.11.2016, 10 U 1128/15)

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Baumaßnahmen: Fassadendämmung darf nicht über die Grenze gehen

Ein Nachbar muss einen Überbau durch eine Außendämmung nicht dulden, wenn eine Innendämmung mit vertretbarem Aufwand möglich ist.

Das stellt das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Fall zweier Nachbarn klar. Der Kläger möchte nachträglich an der Fassade seines Hauses außen eine Wärmedämmung mit einer Stärke von 18 cm anbringen. Weil die Fassade unmittelbar an der Grenze zum Grundstück der Beklagten steht, muss er dafür das benachbarte Grundstück überbauen. Der Kläger hat behauptet, eine vergleichbare Wärmedämmung sei auf andere Weise, nämlich durch Innendämmung, nicht schon gar nicht mit vertretbarem Aufwand zu erreichen.

Das zuständige Amtsgericht hat der Klage erstinstanzlich teilweise stattgegeben. Es hat die beklagten Nachbarn verurteilt, zu dulden, dass eine Außendämmung von 5 cm Stärke angebracht wird. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat zu den nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) erforderlichen Dämmmaßnahmen ein Sachverständigengutachten eingeholt. Daraufhin hat es die Klage insgesamt abgewiesen.

Das BayObLG hat diese Entscheidung bestätigt. Es liegen die nach dem Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen der Duldungspflicht des Nachbarn nicht vor. Eine Duldungspflicht besteht insbesondere nur, soweit und solange eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise als durch eine Außendämmung mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann. Dies zu beurteilen, ist eine Tatsachenfrage des jeweiligen Einzelfalls.

Dabei sind in den Vergleich zwischen Aufwand für eine Außendämmung und eine Wärmedämmung auf andere Art und Weise nicht lediglich die Kosten der jeweiligen Baumaßnahme einzustellen. Auch die Möglichkeit einer Innendämmung ist in Betracht zu ziehen. Ein grundsätzlicher Vorrang der Außendämmung ist der landesgesetzlichen Regelung nicht zu entnehmen. Ziele europäischer Richtlinien zur Energieeffizienz und das im Grundgesetz verankerte Staatsziel des Umweltschutzes gebieten keinen grundsätzlichen Vorrang der Außendämmung, wenn ohne Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks eine vergleichbare Dämmwirkung in vertretbarer Weise erreicht werden kann.

Im konkreten Fall können nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Grenzwerte der EnEV mit einer Innendämmung eingehalten werden. Das Berufungsgericht hat berücksichtigt, dass dabei besondere Maßnahmen zur Vermeidung bauphysikalischer Nachteile zu ergreifen sind. Der im Gesetz verwendete Begriff des vertretbaren Aufwands wurde zudem ausreichend berücksichtigt. (BayObLG, Urteil vom 1.10.2019, 1 ZRR 4/19)

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Architektenrecht: Leistungsverzeichnis des Architekten muss Regeln der Technik einhalten

Ein Architekt, der nur mit der Bauleitung und Mitwirkung an der Vergabe zur Modernisierung einer Wohnanlage beauftragt ist, macht sich schadenersatzpflichtig, wenn er in seinem Leistungsverzeichnis für eine Brandwand statt eines „nicht brennbaren“ Wärmedämmverbundsystems eine nur „schwer entflammbare“ Variante vorsieht. Dies gilt auch, wenn ihm der Auftraggeber keine Planungsunterlagen ausgehändigt hat.

Das hat das Kammergericht (KG) in Berlin klargestellt. Im konkreten Fall wollte ein Bauträger eine Wohnanlage energetisch modernisieren lassen. Der Architekt sollte die Ausführung überwachen und zuvor Angebote einholen und bei der Vergabe mitwirken. Obwohl das Gebäude mit einer Außenwand auf der Grenze zu einem Nachbargrundstück stand, die als Brandwand nur ein nicht brennbares Wärmedämmverbundsystem (WDVS) tragen darf, sah der Architekt im Leistungsverzeichnis nur eine „schwer entflammbare“ Dämmung vor. Nach der Aufbringung bemängelte die Behörde die Ausführung und forderte den Rückbau. Der Bauträger tat wie befohlen und machte beim Architekten Schadenersatz geltend.

Vor dem KG gewann er in allen Bereichen. Der Architekt habe mangelhaft geleistet, indem er mit seinem Leistungsverzeichnis ein nur „schwer entflammbares“ Verbundsystem ausgeschrieben habe. Dass er von seinem Auftraggeber keine Genehmigungsplanungen erhalten hatte, entlastete ihn nicht. Mit Blick auf seinen Auftrag und seine speziellen Kenntnisse hätte der Architekt die richtigen Schlüsse ziehen müssen. Der Bauträger war deshalb über den Schadenersatz so zu stellen, wie wenn der Architekt das WDVS im Leistungsverzeichnis von vornherein als nicht brennbar aufgeführt hätte. Dabei habe er auch Anspruch auf Erstattung der Umsatzsteuer, die ihm mit den Kosten der Mangelbeseitigung entstanden sei. Die Umsatzsteuer würde ihm nämlich nicht im Wege des Vorsteuerabzugs erstattet, da seine Umsätze als Bauträger umsatzsteuerfrei seien. (KG Berlin, Urteil vom 1.2.2019, 21 U 70/18)

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Kündigungsrecht: Kündigungsfrist läuft auch bei Arbeitsunfähigkeit des Arbeitnehmers

Die ärztlich attestierte Arbeitsunfähigkeit eines Arbeitnehmers als solche schließt es nicht per se aus, dass er zu dem dringenden Verdacht einer schwerwiegenden Pflichtverletzung angehört wird. Das betrifft sowohl die schriftliche Anhörung als auch soweit aus sachlichen Gründen vom Arbeitgeber für erforderlich gehalten die Anhörung im Rahmen eines Personalgesprächs.

Diese Klarstellung traf das Landesarbeitsgericht (LAG) Düsseldorf. Solange dem erkrankten Arbeitnehmer die Teilnahme an einem Personal-/Anhörungsgespräch nicht krankheitsbedingt unmöglich oder unzumutbar ist, kann er also dementsprechend gehalten sein, daran teilzunehmen. Entsprechend muss der Arbeitgeber auch bei Arbeitsunfähigkeit des Arbeitnehmers den Anhörungsprozess durch Einladung zum Personalgespräch oder schriftliche Anhörung einleiten bzw. fortführen und damit klären, ob und welche Hindernisse arbeitnehmerseitig bestehen bzw. mitgeteilt werden.

Das bedeutet auch: Die bloße Arbeitsunfähigkeit als solche hemmt nicht den Lauf der zweiwöchigen Kündigungsfrist bei der fristlosen Kündigung. Unternimmt ein Arbeitgeber, der im Falle fortbestehender Arbeitsfähigkeit den Arbeitnehmer nunmehr zu den Verdachtsgründen angehört hätte, während einer zweiwöchigen Arbeitsunfähigkeitsphase des Mitarbeiters nicht einmal den Versuch einer Anhörung und Kontaktaufnahme, ist die nach Beendigung der Arbeitsunfähigkeit und dann erfolgter Anhörung ausgesprochene außerordentliche Verdachts- und Tatkündigung verfristet und damit unwirksam. (LAG Düsseldorf, Urteil vom 16.6.2019, 3 Sa 1077/18)

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