Gütertrennung: Studie: Was passiert mit der Immobilie nach der Trennung?

Mögliche Konsequenzen für die gemeinsame Immobilie bei einer Scheidung müssen vor der Anschaffung bedacht werden. Doch daran wollen beim Kauf nur die Wenigsten denken. 75 Prozent der Befragten haben dies weder gedanklich durchgespielt, noch vertraglich beispielsweise in Form eines Ehevertrags festgehalten. Was also tun mit der gemeinsamen Immobilie, wenn das Zusammenleben gescheitert ist?

Scheidung hat Hochkonjunktur. 2015 wurde in Deutschland etwa jede dritte Ehe geschieden. Viele Paare schaffen es noch nicht einmal bis ins verflixte siebte Jahr. Wenn die Ehe scheitert, wird die gemeinsame Wohnung oder das Haus oft zum Streitpunkt und zur Kostenfalle.

Klare Verhältnisse sind selten schriftlich geregelt

Viele Paare treffen vor allem die finanziellen Folgen einer Trennung unvorbereitet. Im Ernstfall drohen Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung. Klare Verhältnisse herrschen nur, wenn zuvor eine Aufteilung von Gütern und Vermögen in einem Ehevertrag vereinbart wurde. Doch in Deutschland ist das Konzept „Ehevertrag“ bis heute nicht en vogue. Die Studie zeigt, dass nur jeder vierzehnte der Befragten in einem Ehevertrag regelt, was mit der gemeinsamen Wohnung im Fall einer Scheidung passiert. Etwa ein Viertel der Studienteilnehmer hat mündliche Vereinbarungen getroffen. Zum Streit kam es nach vereinbarter Trennung vor allem wegen finanzieller Angelegenheiten (25 Prozent). Weit weniger Uneinigkeit bestand darüber, ob man die Immobilie nach der Scheidung verkaufen oder vermieten sollte (8 Prozent), oder wer in der Immobilie nach der Scheidung wohnen bleiben darf (6 Prozent). Immerhin: Über 52 Prozent aller Befragten waren sich schnell einig, was mit der Immobilie nach der Scheidung geschehen soll.

Was bleibt nach der Trennung – der Wunsch nach einer neuen Immobilie wird auf Eis gelegt

Mehr als die Hälfte der Befragten (56 Prozent) kommen nach dem Scheidungsprozedere zu dem Entschluss: Neue gemeinsame Immobilie mit dem Partner – nein danke. Vor allem die älteren (61 Prozent) und einkommensschwächeren (64 Prozent, unter 1.500 EUR Haushaltsnettoeinkommen) der Studienteilnehmer sind sich sicher: Das will keiner noch einmal erleben. Generell gehen Jüngere den Abschied von der gemeinsamen Wohnung bei Scheidung pragmatischer an. Mehr als die Hälfte der 35- bis 45-jährigen sieht optimistisch in die Zukunft und kann sich vorstellen, mit einem zukünftigen Partner eine neue Immobilie zu erwerben.

Bei knapp der Hälfte der Befragten wurde während des Entscheidungsprozesses ein Anwalt eingeschaltet. Damit der Abschied von der gemeinsamen Immobilie nach einer Scheidung kein Albtraum wird, sollten ein paar Tipps berücksichtigt werden:

  • Sprechen Sie mit Ihrem Partner vor dem Immobilienkauf über etwaige Konsequenzen,
  • Gerade Geringverdiener sollten beim Kauf einer Immobilie nicht arglos vorgehen,
  • Schließen Sie idealerweise einen Ehevertrag ab.

Informationen zur Umfrage: Für die Studie befragte die Innofact AG im Mai 2016 im Auftrag von

ImmobilienScout24 1.018 Personen ab 35 Jahren, die in Trennung / Scheidung leben und zum Zeitpunkt der Trennung /Scheidung eine gemeinsame Immobilie (Haus- und / oder Wohnung) besessen haben. Die Studie ist bevölkerungsrepräsentativ nach Geschlecht eingeladen. Mehrfachantworten waren möglich. (ImmobilienScout 24)

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Erbrecht: Pflichtteilsberechtigter hat Auskunftsanspruch gegen den Erben

Der Pflichtteilsberechtigte kann vom Erben Auskunft über den Bestand des Nachlasses verlangen. Er kann auch verlangen, dass der Wert des Nachlasses ermittelt wird. Der Wert der Nachlassgegenstände wird durch ein Gutachten eines unparteiischen und unabhängigen Sachverständigen ermittelt. Die dafür anfallenden Kosten fallen dem Nachlass zur Last. Es sind folglich Nachlassverbindlichkeiten. Der Erbe ist vorschusspflichtig.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Köln hin. Die Richter machten allerdings auch deutlich, dass die Gutachterkosten dagegen nicht dem Nachlass zur Last fallen, wenn nicht der Erbe, sondern der Pflichtteilsberechtigte als Auskunftsberechtigter ein Gutachten zur Wertermittlung eigenmächtig erstellen lässt. Die hierfür anfallenden Kosten kann er nicht auf den Nachlass abwälzen. Vielmehr handelt es sich dann um Kosten des Rechtsstreits. Deren Erstattungsfähigkeit hängt davon ab, ob es für die Darlegungspflicht im Prozess notwendig war, das Privatgutachten einzuholen. Es kommt in diesem Fall nicht darauf an, ob dem Pflichtteilsberechtigten ein Wertermittlungsanspruch zustand. Das gleiche gilt, wenn der Erbe im laufenden Rechtsstreit ein Privatgutachten einholt, um ein Gerichtsgutachten zur Wertermittlung zu widerlegen oder zumindest zu erschüttern oder gegenüber dem Prozessgegner „Waffengleichheit“ herzustellen. (OLG Köln, Beschluss vom 16.4.2018, 17 W 39/18)

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Erbrecht: Vom Erbvertrag kann nur bei Verfehlungen des Vertragspartners zurückgetreten werden

Von einem Erbvertrag kann nur zurückgetreten werden, wenn Verfehlungen des Vertragspartners vorliegen. Ist das nicht der Fall, ist der Rücktritt unwirksam.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Köln in einer erbrechtlichen Streitigkeit hin. Der Erblasser war mit 88 Jahren gestorben. 53 Jahre zuvor hatte er mit seiner Frau einen notariellen Erbvertrag geschlossen. Darin hatten sich die Eheleute gegenseitig zu Alleinerben eingesetzt. Rund ein halbes Jahr vor seinem Tod erklärte der Erblasser dann den Rücktritt von diesem Vertrag. Stattdessen setzte er die gemeinsamen Kinder zu seinen Erben ein. Die Ehefrau und die Kinder haben bei Gericht jeweils einen Erbschein beantragt.

Das OLG hat die Entscheidung des Nachlassgerichts bestätigt, wonach die Ehefrau den Erbschein erhält. Die Parteien hätten keinen Rücktrittsvorbehalt im Erbvertrag vereinbart. Daher sei nur ein Rücktritt wegen Verfehlungen des Bedachten in Betracht gekommen. Die Voraussetzungen liegen vor, wenn sich der Bedachte einer Verfehlung schuldig macht, die den Erblasser zur Entziehung des Pflichtteils berechtigen würde. Darunter fällt zum Beispiel ein Verbrechen gegen den Ehegatten. Diese Voraussetzungen seien hier nicht erfüllt. Zwar habe die Ehefrau nach dem Vortrag der Kinder rund 19.000 EUR von einem Konto des Erblassers abgehoben. Sie habe damit ihre Kosten beglichen. Außerdem habe sie einen monatlichen Dauerauftrag in Höhe von 2.000 EUR zu ihren Gunsten eingerichtet. Allein dieser Umstand beweise aber kein Vermögensdelikt – wie beispielsweise eine Untreue – zum Nachteil des Ehemanns. Dafür müsse man die konkreten Absprachen und Verträge kennen, die im Innenverhältnis zugrunde lagen. Es liege nämlich keine Straftat vor, wenn die Ehefrau im Rahmen ihrer Geschäftsführungsbefugnisse und ihrer Vollmachten gehandelt habe. (OLG Köln, Beschluss vom 3.7.2017, 2 Wx 147/17)

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Aktuelle Gesetzgebung: Ab 2019 steigt das Kindergeld

Der Bundesrat hat dem Familienentlastungsgesetz zugestimmt. Darin enthalten ist insbesondere eine Erhöhung des Kindergelds.

Das Gesetz sieht vor, dass das Kindergeld ab Juli 2019 um zehn EUR pro Kind und Monat steigt. Für das erste und zweite Kind beträgt es dann 204 EUR, für das dritte 210 EUR und für das vierte und jedes weitere Kind 235 EUR monatlich. Auch der steuerliche Kinderfreibetrag wird angepasst. Er steigt ab 1.1.19 und 1.1.20 um jeweils 192 EUR.

Das Gesetz wird nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung vorgelegt. Danach kann es im Bundesgesetzblatt verkündet und wie geplant in weiten Teilen zum 1.1.19 in Kraft treten. (Bundesrat)

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Architektenrecht: Richter können Prozess durch „Ohrenschein“ entscheiden

Gibt es keine technische Norm, die eine beklagte Mangelerscheinung regelt, kann ein Gericht mittels „Ohrenschein“ ermitteln, ob der Mangel wirklich vorliegt.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) München festgestellt. Im konkreten Fall hatte der Käufer einer „Eigentumswohnung mit hochwertiger Ausstattung“ und ruhiger Innenhoflage moniert, dass der Estrich im Obergeschoss Dröhngeräusche abgab. Für ihn war die Wohnung deshalb funktionsuntüchtig. Das Dröhnen würde im Widerspruch mit der hochwertigen Ausstattung und der versprochenen ruhigen Innenhoflage stehen.

Der vom Gericht festgelegte Ortstermin ergab zunächst, dass die Ausführung den technischen Regelwerken entsprach. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass das nur für wenige Menschen hörbare Dröhnen in keinem technischen Regelwerk geregelt war. Folglich blieb dem Gericht nur, nach „eigenem Ohrenschein“ zu urteilen. Da aber nur ein Teil der Richter das Dröhnen wahrnahm, entschied das Gericht, dass kein Mangel vorlag. Das Dröhnen lag unterhalb der Zumutbarkeitsschwelle. (OLG München, Urteil vom 8.8.2017, 9 U 3652/16 Bau)

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Haftung: BGH: Fiktive Mängelbeseitigungskosten sind nicht mehr abrechenbar

Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, hat einen Schadenersatzanspruch. Diesen kann er aber nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen. Er muss den konkreten Vermögensschaden ermitteln.

Das hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung geändert.

Wichtig: Die BGH-Entscheidung gilt auch im Verhältnis zu Architekten oder Ingenieuren. Haben diese einen Planungs- oder Überwachungsfehler begangen, der sich im Bauwerk bereits verwirklicht hat, hat der Bauherr keinen Zahlungsanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten mehr. Hat er das Werk schon veräußert, muss er seinen Schaden nach dem konkreten Mindererlös berechnen, den er erzielt hat, weil das Werk einen Mangel aufwies. (BGH, Urteil vom 22.2.2018, VII ZR 46/17)

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Planungsleistungen: Kostenschätzung hat bis zu 40 Prozent Toleranz

Ein Architekt hat bei seiner Kostenschätzung einen Toleranzrahmen. Dieser liegt bei einer vorgezogenen Grobkostenschätzung im Bereich von 30 bis 40 Prozent.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig festgestellt. Interessant an der Entscheidung sind auch die Aussagen zum „Vertragsgegenstand“ eines – mündlichen – Architektenvertrags, der zum Ausbaustandard des konkreten Projekts nichts regelt. Dann wird für eine Modernisierung – und die dafür erstellte Kostenschätzung – der Mindeststandard „Herstellung für ordnungsgemäßes Wohnen“ (und nicht die Modernisierung nach neuesten Bauvorschriften) zugrunde gelegt. Das heißt:

  • Es dürfen keine Sachverhalte vorliegen, die die Gesundheit und Sicherheit gefährden.
  • Die Standsicherheit und der erforderliche Brandschutz müssen in allen Bereichen voll gegeben sein.
  • Die Wohnverhältnisse sind hygienisch einwandfrei.
  • Bestehende Gesetze und Verordnungen werden eingehalten.

Unter diesen Prämissen steht dem Architekten bei einer vorgezogenen Grobkostenschätzung ein Toleranzrahmen zur Verfügung, der im Bereich von 30 bis 40 Prozent liegen dürfte. (OLG Schleswig, Urteil vom 22.3.2018, 7 U 48/16)

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Öffentliche Aufträge: Preisabstand von 20 Prozent: Angebot intensiv prüfen

Liegt das Angebot des günstigsten Bieters um mehr als 20 Prozent unter dem des nächsten, muss der Auftraggeber in die Auskömmlichkeitsprüfung einsteigen und das in der Vergabeakte so dokumentieren, dass es die Nachprüfungsinstanz nachvollziehen kann. Floskelhafte und oberflächliche Ausführungen des involvierten Ingenieurbüros reichen nicht. In dem Fall muss das Vergabeverfahren wiederholt werden.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Es schreibt wörtlich: „Eine umsichtige, vorausschauend handelnde Vergabestelle wird auf Erläuterungen des Bieters nicht verzichten, wenn die Aufgreifschwelle erreicht ist“. Dieser muss dann anhand seiner Kalkulation darlegen, dass der Preis, den er angeboten hat, für ihn auskömmlich ist. Widersprüche zwischen der Auftragsschätzung und dem Angebot muss die Vergabestelle bzw. das von ihr beauftragte Ingenieurbüro auflösen. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 2.8.2017, VII-Verg 17/17)

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Streikrecht: Gewerkschaft darf auf Firmenparkplatz Streikposten aufstellen

Will eine streikführende Gewerkschaft Arbeitnehmer eines Betriebs für die Teilnahme am Streik gewinnen, darf sie diese unmittelbar vor dem Betreten des Betriebs ansprechen. Das ist vom Streikrecht umfasst. Eine solche Aktion kann – abhängig von den konkreten örtlichen Gegebenheiten – mangels anderer Mobilisierungsmöglichkeiten auch auf einem vom bestreikten Arbeitgeber vorgehaltenen Firmenparkplatz vor dem Betriebsgebäude zulässig sein.

Diese Klarstellung traf das Bundesarbeitsgericht (BAG) im Fall eines Unternehmens, dass in einem außerörtlich gelegenen Gewerbegebiet ein Versand- und Logistikzentrum betreibt. Zu dem von ihr gepachteten Gelände gehört ein Betriebsgebäude. Dies ist über einen zentralen Eingang zugänglich. Für die Mitarbeiter steht zudem ein ca. 28.000 qm großer Parkplatz zur Verfügung. Im September 2015 wurde das Unternehmen an zwei Tagen bestreikt. Die streikführende Gewerkschaft baute an beiden Tagen auf dem Parkplatz vor dem Haupteingang Stehtische und Tonnen auf. Sie postierte dort ihre Vertreter sowie streikende Arbeitnehmer. Diese verteilten Flyer und forderten die zur Arbeit erschienenen Arbeitnehmer auf, am Streik teilzunehmen. Zu physischen Zugangsbehinderungen kam es nicht. Ähnliches wiederholte sich bei einem eintägigen Streik im März 2016.

Mit seiner Klage hat das Unternehmen verlangt, dass künftig solche Aktionen unterlassen werden. Das Arbeitsgericht hat der Klage entsprochen; das Landesarbeitsgericht hat sie abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision blieb vor dem BAG ohne Erfolg. Die Richter haben die widerstreitenden grundrechtlichen Gewährleistungen auf Arbeitgeber- und Gewerkschaftsseite gegeneinander abgewogen. Im konkreten Fall ergab das, dass es das Unternehmen hinnehmen muss, wenn sein Besitz kurzzeitig beeinträchtigt wird. Angesichts der örtlichen Verhältnisse kann die Gewerkschaft nur auf dem Firmenparkplatz vor dem Haupteingang mit den zum Streik aufgerufenen Arbeitnehmern kommunizieren und im Gespräch versuchen, auf Arbeitswillige einzuwirken. (BAG, Urteil vom 20.11.2018, 1 AZR 189/17)

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Aktuelle Gesetzgebung: Bundesrat billigt Brückenteilzeit

Ab 2019 wird es leichter, die Arbeitszeit zu reduzieren: Der Bundesrat hat die Einführung der Brückenteilzeit gebilligt. Sie ermöglicht Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern in Betrieben, ihre Arbeitszeit für ein bis fünf Jahre zu reduzieren.

Rückkehr zur Vollzeit garantiert

Besondere Gründe wie Kindererziehung oder Pflege von Angehörigen müssen die Beschäftigten für die Brückenteilzeit nicht geltend machen. Voraussetzung ist allerdings, dass ihr Arbeitsverhältnis länger als sechs Monate besteht und keine schwerwiegenden betrieblichen Gründe dagegen sprechen. Nach Ablauf der Befristung haben die Betroffenen einen Anspruch, auf ihren Vollzeitjob zurückzukehren.

Zumutbarkeitsgrenze für Betriebe mit mehr als 45 Arbeitnehmern

Um Arbeitgeber kleinerer Betriebe mit bis zu 45 Beschäftigten nicht zu überfordern, gilt der Anspruch dort nicht. Betriebe zwischen 46 und 200 Arbeitnehmern entlastet eine Zumutbarkeitsgrenze: Sie müssen nur jedem 15. Beschäftigten die befristete Teilzeit gewähren. Außerdem regelt das Gesetz die Verlängerung der Arbeitszeit von sonstigen Teilzeitbeschäftigten.

Gesetz soll zum 1.1.19 in Kraft treten

Das Gesetz kann nun vom Bundespräsidenten unterzeichnet und dann im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Laut Gesetzestext soll es einen Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Die Bundesregierung rechnet mit dem 1.1.19. (Plenarsitzung des Bundesrats am 23.11.2018)

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