Erfüllung der Zahlungspflicht: Hinterlegung der Miete nach Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel muss der Rechtsnachfolger gegenüber dem Mieter nachweisen, dass er berechtigt ist, die Miete zu fordern. Solange der Nachweis nicht erbracht ist, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete.

Das entschied das Amtsgericht Brandenburg. Hinterlegt der Mieter die Miete bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts, muss er die Voraussetzungen des § 372 BGB beweisen, um mit der Hinterlegung eine Erfüllung zu bewirken. Wenn die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters nach objektiver Betrachtungsweise zunächst noch ungewiss ist, tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit der Hinterlegung beim Amtsgericht ein, wenn der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht dort hinterlegt. Anders liegt der Fall hingegen, wenn der Mieter irrig annimmt, dass die Berechtigung des neuen Vermieters zweifelhaft ist und dieser Irrtum auf Fahrlässigkeit beruht. Dann hat die Hinterlegung keine schuldbefreiende Wirkung mehr. (AG Brandenburg, Urteil vom 28.9.2018, 31 C 183/17)

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Eherecht: Ausnahmen vom Verbot der Kinderehen sind möglich

Hat einer der Ehegatten zum Zeitpunkt der Heirat das 16. Lebensjahr noch nicht vollendet, ist die Ehe automatisch unwirksam. Eine Ehe, die im Alter zwischen 16 und 18 Jahren geschlossen wurde, soll künftig durch richterliche Entscheidung aufgehoben werden. In besonderen Härtefällen kann allerdings davon abgesehen werden, die Ehe aufzuheben. Dies gilt auch, wenn die Ehen nach ausländischem Recht wirksam geschlossen wurden.

Auf diese Grundsätze verwies das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg in einem Fall, in dem es wegen besonderer Härte von der Aufhebung einer Ehe abgesehen hat. Der 22-jährige Ehemann und die 16-jährige Ehefrau hatten im Sommer 2017 in Rumänien geheiratet. Der Ehemann lebte und arbeitete bereits seit vier Jahren im Landkreis Grafschaft Bentheim. Seine Eltern leben ebenfalls dort und unterstützen die junge Familie – die Eheleute waren kurz nach der Eheschließung Eltern geworden.

Die Richter befanden, dass eine Aufhebung der Ehe für die minderjährige Ehefrau eine besondere Härte darstellen würde. Hierdurch werde ihr als EU-Bürgerin verbrieftes Recht auf Freizügigkeit verletzt. Denn die sogenannte Arbeitnehmerfreizügigkeit führt dazu, dass jeder EU-Bürger in einem anderen EU-Mitgliedsstaat arbeiten darf und dann auch seinen Ehegatten mitbringen kann. Ohne die eheliche Verbindung hätte die junge Frau kein Aufenthaltsrecht gehabt. Hinzu kam im vorliegenden Fall, dass die Ehe ohne Zwang geschlossen worden war. Die Eheleute hatten vor Gericht erklärt, für den Fall der Aufhebung der Ehe so bald wie rechtlich möglich wieder heiraten zu wollen. In der Gesamtschau würde sich eine Aufhebung der Ehe daher als besondere Härte darstellen. (OLG Oldenburg, Beschluss vom 18.4.2018, 13 UF 23/18)

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Brautgabeversprechen: Mit der Mahr zum Notar

Das bei einer Heirat in Deutschland gegebene Morgen- oder Brautgabeversprechen muss nach dem hier anwendbaren deutschen Recht notariell beurkundet werden.

Das zeigt eine Entscheidung des Amtsgerichts München im Fall eines geschiedenen Ehepaars. Die beiden hatten vor dem Standesamt München geheiratet. Die Frau war zu diesem Zeitpunkt deutsche Staatsangehörige, ihr Mann türkischer Staatsangehöriger. Zwei Monate später haben sie religiös nach sunnitischem Ritus geheiratet. Dabei wurde eine Morgen- oder Brautgabe (auch mahir oder Mahr) in Höhe von 4.000 EUR vereinbart. Dies wurde in dem von beiden Beteiligten unterschriebenen Trauschein niedergelegt. Die Ehe wurde jedoch noch gut einem Jahr wieder geschieden.

Die Frau ist der Ansicht, ihr Ex-Mann schulde die Mahr aus Schuldverspreche. Das verbindliche Versprechen einer Mahr sei zwingende Voraussetzung für eine wirksame religiöse Eheschließung, die beide Beteiligten gewollt hätten. Erst nach einer solchen religiösen Eheschließung sei nach den Vorstellungen im Kulturkreis der Beteiligten eine Lebens- und Geschlechtsgemeinschaft möglich. Die Mahr sei dabei üblicherweise gestundet und erst im Falle des Scheiterns der Ehe zu zahlen. Der Mann hielt die Mahr nicht für wirksam vereinbart. Die Ehe sei weder durch einen ordnungsgemäß bestellten Geistlichen noch in der korrekten Form geschlossen.

Die Richterin am Amtsgericht gab dem geschiedenen Ehemann recht. Es sei unerheblich, ob die religiöse Eheschließung formwirksam gewesen sei. Weil es sich um eine im Hinblick auf die Eheschließung eingegangene Verpflichtung handele, unterfalle sie den allgemeinen Ehewirkungen und damit sowohl formal wie inhaltlich deutschem Recht. Die Beteiligten hatten zum Zeitpunkt der Eheschließung keine gemeinsame ausländische Staatsangehörigkeit, aber beide ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland. Die Mahr sei auch als unabdingbare Voraussetzung der religiösen Trauung mit Rechtsbindungswillen vereinbart worden. Schenkungsvorschriften seien nicht direkt anwendbar, da die Vereinbarung nicht ohne Gegenleistung erfolgt sei. Die planwidrige Lücke hinsichtlich der vom deutschen Recht nicht vorgesehenen Mahr, bei der oft Summen versprochen würden, die existenzbedrohende Ausmaße annehmen können und die im türkischen Recht tatsächlich als Schenkung behandelt werde, müsse hier aber durch analoge Anwendung des für Schenkungsversprechungen aus Warngründen bestehenden Formerfordernisses der notariellen Beurkundung gefüllt werden. Diese notarielle Form war im vorliegenden Fall nicht eingehalten worden. Die Vereinbarung ist deshalb unwirksam. (Amtsgericht München, Beschluss vom 24.8.2018, 527 F 12575/17)

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Erbrecht: Keine Pfändung von Erbteilen vor Eintritt des Erbfalls

Eine Pfändung von Erbteilen oder Pflichtteilsansprüchen ist vor Eintritt des Erbfalls nicht zulässig.

Das folgt aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Trier. In dem Fall hatte die Gläubigerin gegen den Schuldner titulierte Ansprüche in Höhe von knapp 70.000 EUR. Sie hatte beantragt, den Pflichtteil des Schuldners zu pfänden, der diesem nach dem Tod seiner Eltern bzw. seiner Ehefrau zustehen würde. Tatsächlich war der Erbfall noch nicht eingetreten.

Das Amtsgericht hatte den Antrag zurückgewiesen: Reine Hoffnungen und Erwartungen könnten nicht gepfändet werden. Das Landgericht sah das ebenso. Es bestätigte nun: Eine Pfändung von Erbteilen oder Pflichtteilsansprüchen vor Eintritt des Erbfalls ist nicht zulässig. Zwar sei die Pfändung von zukünftigen oder auch bedingten Rechten im Einzelfall möglich. Voraussetzung sei jedoch, dass der zu pfändende Anspruch als solcher identifizierbar sei. Solange der Erbfall noch nicht eingetreten ist, ist die Rechtsbeziehung des Schuldners zu den Erben oder Miterben der von der Gläubigerin in Aussicht genommenen Erblasser unbestimmt. Er kann selbst Mitglied einer Erbengemeinschaft, oder auch Pflichtteilsgläubiger werden, oder auch alleiniger Erbe. Im letzten Fall gäbe es überhaupt keine Drittschuldner, gegen die sich pfändbare Ansprüche richten könnten. (LG Trier, Beschluss vom 9.7.2018, 5 T 48/18)

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Ehegattentestament: Pflichtteilsstrafklausel im Berliner Testament

Eine Pflichtteilsstrafklausel in einem Testament greift auch, wenn der Pflichtteilsberechtigte geltend macht, gegen eine Abstandszahlung auf sein Pflichtteilsrecht verzichten zu wollen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Köln, das über ein sogenanntes Berliner Testament mit Pflichtteilsstrafklausel zu entscheiden hatte. Die Eheleute hatten sich wechselseitig zu Alleinerben eingesetzt und bestimmt, dass nach dem Tod des Längstlebenden die vier Kinder das Vermögen zu gleichen Teilen erben sollten. Sollte jedoch eines der Kinder nach dem Tod des Erstversterbenden vom Überlebenden seinen Pflichtteil fordern, solle es auch nach dem Tod des Überlebenden auf den Pflichtteil beschränkt bleiben (sog. Pflichtteilsstrafklausel).

Nach dem Tod der zuerst verstorbenen Mutter erkundigte sich eines der Kinder mittels eines Anwaltsschreibens nach dem Wert des Nachlasses. Es forderte die Vorlage eines sog. Nachlassverzeichnisses und erklärte, dass für die Berechnung des Pflichtteilsanspruchs erforderlich sei, ein Sachverständigengutachten zum Wert des elterlichen Hausgrundstücks einzuholen. Gegen eine Einmalzahlung von 10.000 DM, die auf das Erbe angerechnet werde, sei das Kind indes bereit, auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens und die Geltendmachung des Pflichtteils zu verzichten. Der Vater zahlte daraufhin 10.000 DM, sah das Kind in der Folge aber nicht mehr als seinen Erben an.

Die Richter am OLG entschieden, dass das Kind mit diesem Schreiben die Pflichtteilsstrafklausel ausgelöst hat und nach dem Tod des Vaters nicht mehr Erbe ist. Sie bestätigten damit die Auffassung des erstinstanzlich mit der Sache befassten Amtsgerichts. Für die Frage, ob der Pflichtteil gefordert werde, komme es nicht auf die Einschätzung des fordernden Kindes an. Entscheidend sei vielmehr die Perspektive des überlebenden Ehegatten. Mit der Pflichtteilsklausel wollten die Ehegatten typischerweise sicherstellen, dass dem Überlebenden bis zu seinem Tod der Nachlass ungeschmälert verbleibe und nicht durch das Pflichtteilsverlangen eines Schlusserben gestört werde. Auch solle sichergestellt werden, dass nicht eines der Kinder bei der Verteilung des Gesamtnachlasses bevorteilt werde. Das Anwaltsschreiben habe ein ernsthaftes Verlangen des Pflichtteils gegenüber dem Vater dargestellt, da dieser für den Fall der Nichtzahlung der 10.000 DM mit einer Inanspruchnahme durch das Kind habe rechnen müssen. Damit sei nach der Einschätzung eines objektiven Empfängers die erhobene Forderung geeignet gewesen, den Vater der Belastung auszusetzen, vor der er durch die Strafklausel gerade geschützt werden sollte. Eine gerichtliche Durchsetzung des Pflichtteilsanspruchs sei nicht erforderlich, um die Sanktion auszulösen. (OLG Köln, Beschluss vom 27.9.2018, 2 Wx 314/18)

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Bauplanungsrecht: Eine Senioren-WG ist im reinen Wohngebiet zulässig

Haben Bewohner einer Senioren-WG eigene Miet- und Pflegeverträge, ist dies eine im reinen Wohngebiet zulässige Wohnform. Nutzen mehrere, teils an Demenz erkrankte Senioren intensiv ein Einfamilienhaus, ist die Eigenart des reinen Wohngebiets gewahrt, wenn nur geringfügig mehr Belästigungen oder Nachteile entstehen, als würde eine Familie mit mehreren Kindern dort wohnen.

So entschied es das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt. Strittig war, ob ein Wohnhaus – genutzt als Heim – in einem reinen Wohngebiet möglich sei. Darin leben 8 bis 9 ältere Personen, die jeweils einen Mietvertrag geschlossen und sich jetzt als „Wohngemeinschaft P“ bezeichneten. Jede Person hat ein eigenes möbliertes Zimmer. Die Mieter können Gemeinschaftsräume (Küche, Wohnzimmer, Badezimmer, Terrasse) sowie einen Garten nutzen. Die Mieter hatten auch jeweils einen individuellen Pflegevertrag.

Dies war hier für das VG ausreichend, da in Altenwohnheimen der Wohncharakter eindeutig im Vordergrund steht. Den Bewohnern würden zwar nicht mehr alle, aber doch wesentliche mit der Führung autonomen häuslichen Lebens verbundene Möglichkeiten verbleiben. Für die rechtliche Beurteilung maßgebend war hier die BauNVO von 1977. Da sowohl bei Altenwohnheimen als auch bei Altenheimen der Wohncharakter im Vordergrund steht, sind diese als „Wohnformen“ in einem reinen Wohngebiet i. S. d. BauNVO 1977 zulässig. Anders wäre dies bei einem Altenpflegeheim gewesen. Diese nehmen von vornherein oder voraussehbar auf Dauer pflegebedürftige alte Menschen auf. Hier tritt das Wohnelement stark hinter dem Versorgungs-, Pflege- und Betreuungscharakter der Einrichtung zurück, sodass städtebaulich das Wohngebäude nicht i. S. d. BauNVO 1977 einzustufen wäre. (VG Neustadt, Urteil vom 18.6.2018, 3 K 575/17.NW)

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Architektenrecht: Projektsteuerer ist kein Bauüberwacher

Es gibt kein Regelwerk, in dem steht, was ein Projektsteuerer leisten muss. Die Aufgaben ergeben sich daher aus den konkreten vertraglichen Absprachen. Ohne vertragliche Festlegung ist nicht davon auszugehen, dass ein Projektsteuerer mit Aufgaben der Objektplanung, insbesondere der Bauaufsicht, betraut worden ist. Das gilt erst recht, wenn ein Architekt beauftragt worden ist.

So argumentierte das Oberlandesgericht (OLG) Celle im Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH), der die Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Entscheidung zurückwies. Auch das BGB geht davon aus, dass Projektsteuerer keine werkvertraglichen Leistungen erbringen. Soll das der Fall sein, bedarf es der genauen Leistungsbeschreibung im Projektsteuerungsvertrag. (OLG Celle, Urteil vom 27.8.2015, 16 U 41/15)

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HOAI: EuGH und HOAI: Honorarprozess muss entschieden werden

In vielen Gerichtsverfahren wird beantragt, das Verfahren auszusetzen, bis der EuGH über die Rechtswirksamkeit der HOAI entschieden hat. Das Kammergericht (KG) hat dem jetzt eine Abfuhr erteilt: „Ein Rechtsstreit ist nicht deshalb auszusetzen, weil die EU-Kommission gegen die Bundesrepublik ein Vertragsverletzungsverfahren betreffend der Vereinbarkeit des Preisrechts der HOAI mit der Dienstleistungsrichtlinie eingeleitet hat.“

Mit dem jetzigen Urteil ist geklärt, dass Honorarprozesse auch künftig unbeeinflusst zu Ende geführt werden können. Das Urteil ist durch Zurücknahme der Nichtzulassungsbeschwerde rechtskräftig (BGH, Beschluss vom 11.4.2018, VII ZR 292/17).

Das Verfahren um die EU-Rechtmäßigkeit der HOAI wird beim EuGH als „Rechtssache C-377/17“ geführt. Der Ausgang gilt als offen. (KG, Urteil vom 1.12.2017, 21 U 19/12)

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Honorarrecht: Kein Bautagebuch: Honorarabzug auch ohne Regelung

Führt der Architekt/Bauleiter kein Bautagebuch, ist ein verhältnisgerechter Honorarabzug gerechtfertigt.

Bisher galt dies vor allem, wenn das Bautagebuch ausdrücklich als Vertragsbestandteil vereinbart war. Jetzt hat das Kammergericht (KG) im Einvernehmen mit dem BGH klargestellt: „Das Führen eines Bautagebuchs stellt auch bei fehlender Regelung des Leistungsumfangs eine geschuldete Teilleistung dar.“

Damit kann der Bauherr generell Honorar abziehen, wenn kein Bautagebuch geführt wurde. Zur Abzugshöhe vertritt das KG den Standpunkt, dass das Honorar um einen Prozentpunkt gekürzt werden darf. Das Urteil ist rechtskräftig. (KG, Urteil vom 1.12.2017, 21 U 19/12)

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Betriebsrat: Anspruch auf Informationen zur Aufgabenwahrnehmung

Nach § 80 Abs. 2 S. 1 BetrVG muss der Arbeitgeber den Betriebsrat zur Durchführung seiner Aufgaben rechtzeitig und umfassend unterrichten sowie auf dessen Verlangen Einsicht in die erforderlichen Unterlagen gewähren.

Hieraus folgt nach einer Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts (BAG) ein entsprechender Anspruch des Betriebsrats, soweit die begehrte Information zur Aufgabenwahrnehmung erforderlich ist. Anspruchsvoraussetzung ist damit zum einen, dass überhaupt eine Aufgabe des Betriebsrats gegeben ist und zum anderen, dass im Einzelfall die begehrte Information zur Wahrnehmung der Aufgabe erforderlich ist. Dies muss der Betriebsrat darlegen. Erst anhand dieser Angaben können der Arbeitgeber und im Streitfall das Arbeitsgericht prüfen, ob die Voraussetzungen einer Auskunftspflicht oder ggf. ein Einsichtsrecht vorliegen. Ein Auskunftsanspruch besteht weiterhin nicht erst dann und nicht nur insoweit, als Beteiligungsrechte aktuell sind. Dem Betriebsrat soll es durch die Auskunft ermöglicht werden, in eigener Verantwortung zu prüfen, ob sich Aufgaben im Sinne des Betriebsverfassungsgesetzes ergeben und ob er zur Wahrnehmung dieser Aufgaben tätig werden muss. (BAG, Beschluss vom 24.4.2018, 1 ABR 3/17)

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