Betriebskostenabrechnung: Voraussetzung für Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten

Fällt die Preisbindung für eine vermietete Wohnung weg, bleibt für Altmieter die ursprüngliche Vereinbarung der Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten auch im preisfreien Wohnungsbau weiterbestehen. Die vertraglichen Absprachen werden allein durch den Wechsel des Mietpreissystems nicht verändert.

Das stellte das Amtsgericht (AG) Dortmund klar. Allerdings setzt nach der Entscheidung eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten voraus, dass auch die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bildung von Wirtschafts- oder Abrechnungseinheiten weiter vorliegen. Diese verlangen für die Objekte

  • eine einheitliche Verwaltung,
  • einen unmittelbaren örtlichen Zusammenhang, d. h. ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet,
  • eine gleichartige Nutzung,
  • keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert.

Das AG hat im zu entscheidenden Fall einen unmittelbaren örtlichen Zusammenhang verneint, da der Vermieter nur einzelne Objekte in einer zusammenhängenden Siedlung verwaltete. Es handelte sich dabei um den restlichen Streubesitz des Vermieters innerhalb einer früher einheitlich verwalteten und vermieteten Siedlung. Einzelne Objekte lagen bis zu 2 km auseinander. (AG Dortmund, Urteil vom 19.12.2017, 425 C 5534/17)

Mietminderung: Lärm von Flüchtlingsheim: Minderung um acht Prozent zulässig

Lärm von einem Flüchtlingsheim, der so stark ist, dass der Balkon nicht genutzt und die Fenster nicht geöffnet werden können, rechtfertigt in den Sommermonaten eine Mietminderung um acht Prozent. In den Wintermonaten stellt dies jedoch keinen Mangel dar.

So entschied es das Amtsgericht (AG) Berlin-Wedding. Es sah die Miete in den Sommermonaten (Mai bis September) in Höhe von acht Prozent als gemindert an. Nicht jedoch in den Wintermonaten (Oktober bis April). In dieser Zeit wird die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht erheblich beeinträchtigt. Die Freigelände auf dem Grundstück der Flüchtlingsunterkunft werden weniger frequentiert. Zudem sind in dieser Zeit die Fenster normalerweise nicht länger als nötig geöffnet. Auch der Balkon wird nicht intensiv genutzt. (AG Berlin-Wedding, Urteil vom 13.3.2017, 9 C 46/16)

Münchner Mietspiegel: Daten des Mietspiegels müssen nicht herausgegeben werden

Der Haus – und Grundbesitzerverein München hat keinen Anspruch auf Bekanntgabe unveröffentlichter Einzeldaten zu den Mietspiegeln der Jahre 2015 und 2017 für München.

Der Haus – und Grundbesitzerverein hatte von der Landeshauptstadt München Zugang zu den dem Mietspiegel zugrunde liegenden Daten verlangt. Diese bestanden u. a. aus einer Befragung von Münchner Mietern und deren Adressen unter Angabe der jeweiligen Miethöhe. Damit wollte der Kläger prüfen, ob die Mietspiegel die ortsübliche Miete korrekt wiedergibt.

Das Verwaltungsgericht (VG) München machte deutlich, dass hier nicht zu klären war, ob die Mietspiegel korrekt seien. Es ging nur um die Frage, ob die Stadt verpflichtet sei, die geforderten Daten herauszugeben. Dies verneinte das VG. Denn: Die besonderen Geheimhaltungsanforderungen des Bayerischen Statistikgesetzes und der darauf beruhenden Haushaltsbefragungssatzungen der Landeshauptstadt München verbieten es, personenbezogenen Daten wie Adressdaten und Fragebögen mit Einzelangaben der Befragten herauszugeben. (VG München, Urteile vom 6.12.2017, M 7 K 16.2053 und M 7 K 17.5186)

Abstammung: Genprobe zur Überprüfung der Abstammung eines Kindes ist zumutbar

Das Wissen um die eigene Herkunft ist höher zu bewerten als die mit einer Genprobe zusammenhängenden Umstände. Möchte jemand seine Abstammung klären, müssen daher die Kinder des verstorbenen mutmaßlichen Vaters eine Genprobe abgeben.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg im Fall einer 42-jährigen Frau, die ihre Abstammung aufklären wollte. Aufgrund eines Gentests stand bereits fest, dass der Ehemann ihrer Mutter nicht ihr leiblicher Vater sein konnte. Auf Befragen konnte der Ehemann aber von einem Seitensprung der Mutter mit einem Dritten berichten. Dieser, so der Ehemann, dürfte der leibliche Vater sein. Eine Genprobe konnte diesem Mann aber nicht mehr entnommen werden, denn er war bereits verstorben. Im Rahmen eines Verfahrens vor dem Familiengericht wurden daher die zwei Söhne des Mannes verpflichtet, Genmaterial abzugehen. Hiergegen riefen die beiden das OLG an. Die Vermutung, ihr Vater sei auch der Vater der Frau, sei vollkommen ins Blaue hinein erfolgt. Außerdem habe die Frau sich jahrelang nicht um ihre Abstammung gekümmert. Es sei daher insgesamt nicht zumutbar, wenn sie zur Abgabe einer Genprobe verpflichtet würden, argumentierten die beiden Brüder.

Die Richter am OLG sahen dies jedoch anders und bestätigten die Entscheidung des Amtsgerichts. Es spreche einiges dafür, dass der Verstorbene der Vater sei. So konnte ein Zeuge unter anderem über einen Brief des Verstorbenen an die Mutter berichten, der eine Vaterschaft nahelege. Die Klärung der Abstammung sei gegenüber dem Interesse der leiblichen Kinder, mit der Sache nicht behelligt zu werden, als übergeordnet zu bewerten. Das Wissen um die eigene Herkunft sei von zentraler Bedeutung für das Verständnis und die Entfaltung der eigenen Individualität, so die Richter. Könne die eigene Abstammung nicht geklärt werden, könne dies den Einzelnen erheblich belasten und verunsichern. Die beiden Brüder müssten dagegen nur einen geringen Eingriff dulden, der keine erhebliche Zeit in Anspruch nehme. Dies sei zumutbar.

Die beiden Brüder haben nach einem entsprechenden Hinweis des Gerichts ihre Beschwerde gegen die amtsgerichtliche Entscheidung zurückgenommen. (OLG Oldenburg, Beschluss vom 15.8.2017, 4 UF 106/17)

Transmortale Vollmacht: Was tun, wenn man gegen seinen Willen bevollmächtigt wird?

Eine transmortale Vollmacht gilt vor und nach dem Tod des Erblassers. Sinnvoll ist, dass der Bevollmächtigte mit der Bevollmächtigung durch den Erblasser einverstanden ist. Was aber gilt, wenn das nicht der Fall ist oder der Bevollmächtigte nach dem Tod des Erblassers nicht mehr bevollmächtigt sein möchte?

Eine Vollmacht – und auch die transmortale Vollmacht als solche – verpflichtet den Bevollmächtigten nicht dazu, sie auszuüben. Wenn also der Bevollmächtigte nicht mehr bevollmächtigt sein möchte, braucht er nichts zu tun. Ein möglicher Verzicht auf die Rechte aus der Vollmacht ist nicht notwendig.

Belastende Rechtsfolgen für den Bevollmächtigten liegen nur in Ausnahmefällen vor, z. B. nach § 105 Abs. 1 AktG und § 22 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 Wertpapierhandelsgesetz (WpHG). In diesen Fällen kann es notwendig sein, dass der Bevollmächtigte – über das Nichtstun hinaus – einseitig auf die Rechte aus der Vollmacht verzichtet. Der Verzicht ist gegenüber dem Vollmachtgeber zu erklären. Ist dieser verstorben, ist der Verzicht seinen Erben gegenüber zu erklären. Haben die Erben ausgeschlagen und ist auch keine Nachlasspflegschaft angeordnet, erbt der Staat. Dann ist diesem gegenüber der Verzicht auf die Vollmacht zu erklären.

Umgangsrecht: Kein unbedingtes Recht der Großeltern auf Umgang

Großeltern können gegen den Willen der Eltern kein unbegleitetes Umgangsrecht mit ihren Enkelkindern durchsetzen.

Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg. Dort hatte ein Ehepaar regelmäßigen Umgang mit ihrem 7-jährigen Enkel verlangt. Sie hatten sich mit ihrer Tochter, der Kindesmutter, überworfen. Im Streit hatten sie ihr auf die Mailbox gesprochen, sie würden ihr nicht noch einmal verzeihen; wenn sie ihren Enkel wiedersähen, würden sie ihm „die Wahrheit“ sagen. Die Großeltern lehnten es auch ab, den Enkel nur im Haushalt der Mutter in deren Anwesenheit zu besuchen. Sie strebten ausdrücklich einen sogenannten unbegleiteten Umgang mit dem Kind allein an.

Das Amtsgericht lehnte ein Umgangsrecht der Großeltern ab. Das hat das OLG nun bestätigt. Großeltern hätten nur dann ein Umgangsrecht, wenn dies dem Wohl des Kindes diene, also seiner Entwicklung förderlich sei. Etwas Anderes gelte, wenn das Kind aufgrund der Zerrüttung des persönlichen Verhältnisses zwischen den Großeltern und den Eltern in einen Loyalitätskonflikt geraten könne. Dies sei hier angesichts der kompromisslosen Haltung der Großeltern gegenüber der Kindesmutter zu befürchten. Es komme in diesem Zusammenhang auch nicht darauf an, welche Seite den Konflikt verschuldet habe, da es allein um das Kindeswohl gehe. Im Übrigen habe sich die Kindesmutter im vorliegenden Falle durchaus konstruktiv gezeigt und einen Umgang in ihrem Haushalt angeboten. Die Großeltern seien dagegen nicht bereit, den Erziehungsvorrang der Kindesmutter für den Enkel zu akzeptieren und zweifelten ihre Erziehungsfähigkeit an. Vor dem gesamten Hintergrund könne nicht festgestellt werden, dass ein Recht der Großeltern auf unbegleiteten Umgang dem Kindeswohl förderlich sei. Der Antrag der Großeltern war daher abzulehnen, so der Senat. (OLG Oldenburg, Beschluss vom 23.10.2017, 3 UF 120/17)

Kinderunterhalt: Leistungen nach dem Unterhaltsvorschussgesetz für in Portugal lebende Kinder

Ein Anspruch auf Leistungen nach dem Unterhaltsvorschussgesetz kann auch bestehen, wenn die betroffenen Kinder im EU-Ausland leben.

Hierauf weist das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hin. In dem Fall waren zwei Kinder betroffen, die zunächst in Deutschland bei ihrer Mutter lebten. Diese besitzt die deutsche Staatsangehörigkeit. Als sich die Eltern trennten, nahm die Mutter eine Berufstätigkeit in Deutschland auf. Seit Ende des Jahres 2009 wohnen die Kinder in Portugal. Dort lebt ihre Großmutter. Die Mutter hatte dort einen weiteren Wohnsitz begründet. Nachdem der Vater keinen Unterhalt mehr leistete, beantragte die Mutter für die Kinder Leistungen nach dem Unterhaltsvorschussgesetz. Der Antrag wurde abgelehnt. Die Klage der Mutter blieb in beiden Vorinstanzen erfolglos. Die Gerichte begründeten das damit, dass die Kinder nicht in Deutschland lebten. Das sei aber nach dem Unterhaltsvorschussgesetz erforderlich.

Das BVerwG hat die Urteile der Vorinstanzen aufgehoben und den Kindern für die Zeit bis zum Erlass des Widerspruchsbescheids die begehrten Leistungen zuerkannt. Zahlt ein Elternteil keinen oder nicht regelmäßig Unterhalt, gibt das Unterhaltsvorschussgesetz dem Kind unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Unterhaltsvorschuss oder Unterhaltsausfallleistung. Dieser Anspruch besteht nach dem nationalen Gesetz nur für in Deutschland lebende Kinder. Nach Ansicht des BVerwG ist dieses Wohnsitzerfordernis hier jedoch nicht anwendbar. Vielmehr hat die vom Unionsrecht gewährleistete Freizügigkeit der Arbeitnehmer Vorrang. Danach genießt ein Arbeitnehmer, der Staatsangehöriger eines Mitgliedsstaats ist, im Hoheitsgebiet eines anderen Mitgliedsstaats grundsätzlich die gleichen sozialen Rechte wie die inländischen Arbeitnehmer.

Darauf können sich nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) auch Unionsbürger berufen, die – wie hier die Kindesmutter – in einem Mitgliedsstaat der Union wohnen und in einem anderen Mitgliedsstaat arbeiten. Aus dieser Rechtsprechung folgt auch, dass die Kinder im Zusammenhang mit dem Anspruch auf Unterhaltsvorschuss selbst das Freizügigkeitsrecht der Mutter geltend machen können, weil sich die Leistung als eine soziale Vergünstigung für die Mutter darstellt. Der EuGH nimmt ferner an, dass eine verbotene mittelbare Diskriminierung wegen der Staatsangehörigkeit vorliegt, wenn ein Familienmitglied des Arbeitnehmers von einer sozialen Vergünstigung ausgeschlossen wird, weil es seinen Wohnsitz nicht in dem zuständigen, sondern in einem anderen Mitgliedsstaat hat. Diese Ungleichbehandlung ist nur gerechtfertigt, wenn sie im Hinblick auf ein damit verbundenes legitimes Ziel auch erforderlich ist. Soweit mit dem Wohnsitzerfordernis des Unterhaltsvorschussgesetzes der Zweck verfolgt wird, dass die Leistung nur gewährt wird, wenn eine besondere Verbindung zur Bundesrepublik Deutschland besteht, ist ein Inlandswohnsitz aber zur Erreichung dieses Zieles nicht erforderlich. Nach der Rechtsprechung des EuGH reicht es aus, dass die Verbundenheit durch eine nicht nur geringfügige Erwerbstätigkeit des Arbeitnehmers in diesem Mitgliedsstaat zum Ausdruck kommt. Denn diejenigen, die durch ihre Abgaben zur Finanzierung der Leistungen beitragen, sollen auch in den Genuss der Leistungen kommen. Dies trifft hier auf die Mutter zu. Soweit die Leistungen ihrer Höhe nach an die Lebensverhältnisse in Deutschland anknüpfen, kann etwaigen günstigeren Lebenshaltungskosten im Ausland durch Abschläge Rechnung getragen werden. (BVerwG, Urteil vom 18.12.2017, 5 C 36/16)

Honorarrecht: „Du kannst den Schampus aufmachen“: Mündlicher Auftrag ist erteilt

 „… Das heißt, du kannst schon mal ein Fläschchen Schampus auf den Zuschlag für das Projekt aufmachen, wenn deine Konditionen (wovon wir aufgrund unserer gemeinsamen Erfahrungen ausgehen) fair, nachvollziehbar und finanzierbar sind. Herzlichen Glückwunsch!“ Hat ein Auftraggeber dem Unternehmer ein solches oder ähnliches Statement zukommen lassen, gilt das als mündliche Auftragserteilung.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz – vom BGH gebilligt – entschieden. Die Entscheidung betrifft das ständige Thema in der Planungspraxis, ob ein mündlicher Auftrag erteilt wurde. Im Zweifel gilt: Wer behauptet, muss beweisen. Konkret: Will der Unternehmer Honorar für Planungsleistungen abrechnen, muss er den Beweis antreten, dass ein Vertrag mündlich zu Stande gekommen ist. „Auftraggeber-Zurufe“ wie hier kommen ihm dabei sehr zupass. Sie sind nämlich der Beleg dafür, dass ein mündlicher Auftrag erteilt worden ist. (OLG Koblenz, Urteil vom 20.11.2014, 1 U 372/14)

Bauvertragsrecht: Vertragsstrafe wegen Überschreitung des Fertigstellungtermins

Eine Vertragsstrafe kann sich nur auf einen einvernehmlich verschobenen neuen Fertigstellungstermin beziehen, wenn sie ausdrücklich auch für diesen neuen Termin vereinbart worden ist.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Dabei wiesen die Richter darauf hin, dass zumindest bei der Veränderung der Ausführungsfrist festgelegt worden sein muss, dass im Übrigen die vertraglichen Bestimmungen (insbesondere zur Vertragsstrafe) trotzdem fortgelten sollen. Die Entscheidung beschäftigte sich dann auch noch mit der Höhe der Vertragsstrafe. Dabei kam das OLG zu dem Ergebnis, dass ein einprozentiger Satz pro Kalenderwoche und eine vorgesehene Obergrenze von fünf Prozent der Auftragssumme nicht unangemessen ist. (OLG Hamm, Urteil vom 12.7.2017, 12 U 156/16)

Bauüberwachung: Abnahme: Bekannte Mängel müssen erfasst werden

Mängel, die der Bauüberwachung bereits bei der Abnahme bekannt sind, müssen als solche mit einem Vorbehalt ins Abnahmeprotokoll nach VOB/B aufgenommen werden.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig klargestellt. Erfolgt das nicht, gehen die Mängelbeseitigungsansprüche des Bauherrn gegen den Bauunternehmer höchstwahrscheinlich verloren – und er wird die Bauüberwachung dafür in Haftung nehmen wollen. (OLG Schleswig, Urteil vom 18.12.2015, 1 U 125/14)