Der Beschluss über die Genehmigung der Erweiterung einer Dachterrasse ist zu unbestimmt, wenn nicht ersichtlich ist, welche konkreten Veränderungen hiermit genehmigt werden. So sieht es das Amtsgericht (AG) Bonn. Danach muss insbesondere Konkretes zur optischen Gestaltung der Dachterrasse, der Außenbegrenzung sowie des konkreten Ausmaßes der Erweiterung enthalten sein.

Da der Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese Voraussetzungen nicht erfüllte, hatte ein Wohnungseigentümer diesen wegen Unbestimmtheit angefochten. Das AG gab ihm Recht: Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere, da ein Sonderrechtsnachfolger an die Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Die Eigentümerbeschlüsse müssen „aus sich heraus“ auszulegen sein und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

Quelle: AG Bonn, Urteil vom 1.4.2022, 210 C 44/21

Ein Vermieter darf nicht willkürlich die Warmwasserversorgung mit Gas einstellen. So hat es das Verwaltungsgericht (VG) Frankfurt a. M. entschieden. Die Versorgung gehöre zu den Mindeststandards für ein menschenwürdiges Wohnen, so das VG. Der Eilantrag eines Hauseigentümers gegen eine wohnungsaufsichtsrechtliche Verfügung der Stadt blieb vor dem VG damit erfolglos.

Der Eigentümer und Vermieter hatte zum 30.6.22 die Gasversorgung in der Liegenschaft unterbrochen. Er begründete dies mit Versorgungengpässen und Preissteigerungen für Gas durch den Ukrainekrieg. Er wolle mit seinem Vorgehen auch seine Mieter vor den steigenden Gaskosten schützen. Es sei zumutbar, Warmwasser für den täglichen Bedarf in der Küche selbst zuzubereiten. Die Beheizung der Wohnungen im kommenden Winter könne auch mit Elektroheizlüftern erfolgen. Eine Versorgung mit Warmwasser werde von ihm mietvertraglich nicht geschuldet.

Das Wohnungsamt der Stadt Frankfurt gab dem Antragsteller nach Beschwerden einer älteren, pflegebedürftigen Bewohnerin des Hauses mittels einer für sofort vollziehbar erklärten Verfügung auf, die Gasversorgung der Liegenschaft binnen einer Woche wiederherzustellen. Begründung: Die Versorgung der Mietwohnungen mit Warmwasser habe für die Körperhygiene erhebliche Bedeutung und sei eine Grundvoraussetzung für gesundes Wohnen.

Das VG entschied: Der Vermieter habe willkürlich einen zuvor bestehenden üblichen Wohnstandard abgesenkt. Die Versorgung mit Warmwasser gehöre zu den Standards, denen ein Vermieter von Mietwohnungen gemäß Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG) nachkommen müsse. Es stehe ihm auch in Krisenzeiten nicht zu, einseitig und in einer seine Mieter bevormundenden Weise die Warmwasserversorgung einzustellen. Im Übrigen handle es sich um umlagefähige Betriebskosten, durch die wirtschaftlich nicht der Vermieter, sondern der Mieter belastet werde.

Quelle: VG Frankfurt a. M., Beschluss vom 22.8.2022, 8 L 1907/22

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, ist der im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarte Selbstbehalt vorbehaltlich einer abweichenden Regelung von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen.

Das war geschehen

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zur Anlage gehören die Wohnungen der Beklagten und die gewerbliche Einheit der Klägerin. Die Gemeinschaft unterhält eine Gebäudeversicherung, die u. a. auch Leitungswasserschäden abdeckt (sog. verbundene Gebäudeversicherung). Der Versicherungsschutz besteht für das gesamte Gebäude, ohne dass zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wird. In der Vergangenheit traten aufgrund mangelhafter Kupferrohre wiederholt Wasserschäden in den Wohnungen der Beklagten auf, die sich allein im Jahr 2018 auf rund 85.000 Euro beliefen. Die Gemeinschaft machte deshalb vor Gericht Ansprüche gegen das Unternehmen geltend, das die Leitungen verlegt hatte.

Bislang war die Praxis in der Gemeinschaft so, dass die Verwalterin bei einem Wasserschaden ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragte und die Kosten von dem Gemeinschaftskonto beglich. Sie nahm die Versicherung in Anspruch und legte die Kosten unter Abzug der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um, und zwar auch insoweit, als die Schäden im Bereich des Sondereigentums entstanden waren. Aufgrund der Schadenshäufigkeit betrug der in jedem Schadensfall verbleibende Selbstbehalt inzwischen 7.500 Euro. Dies hatte zur Folge, dass die Versicherung nur noch ca. 25 Prozent der Schäden erstattete.

Gestützt auf die Behauptung, die Mängel an den Leitungen seien jeweils hinter den Absperreinrichtungen in den betroffenen Wohneinheiten aufgetreten, verlangte die Klägerin mit ihrer Klage eine von der bisherigen Praxis abweichende Verteilung des Selbstbehalts. Sie wollte erreichen, dass sie nicht aufgrund des im Versicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts anteilig an den Kosten für die Beseitigung von Leitungs- und Folgeschäden beteiligt wird, die nach ihrer Ansicht ausschließlich an dem Sondereigentum der Beklagten entstanden sind; auch verwies sie darauf, dass in ihrer Einheit bislang kein Schaden aufgetreten ist.

Das Amtsgericht (AG) hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin vor dem Landgericht (LG) ist erfolglos geblieben. Dagegen hat sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision zum BGH gewandt. Keinen Erfolg hatte die Revision, soweit sich die Klägerin gegen die Rechtmäßigkeit der derzeitigen Verwaltungspraxis wandte. Erfolgreich war sie jedoch, soweit sie eine künftige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels begehrte. Insoweit hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.

Gericht kann hier keinen WEG-Beschluss ersetzen

Der BGH: Die in der Gemeinschaft derzeit praktizierte Verteilung des Selbstbehalts bei einem Leitungswasserschaden nach Miteigentumsanteilen ist rechtmäßig. Die Klägerin kann nicht verlangen, dass ein ihrer Rechtsauffassung entsprechender Beschluss durch das Gericht ersetzt wird. Zwar stellt nach versicherungsrechtlichen Maßstäben die Vereinbarung eines Selbstbehalts im Versicherungsvertrag, bei dem der Versicherer einen bestimmten Betrag des versicherten Schadens nicht ersetzen muss, einen Fall der bewussten Unterversicherung dar. Es würde jedoch der Interessenlage der Wohnungseigentümer bei Abschluss einer verbundenen Gebäudeversicherung nicht gerecht, wenn der geschädigte Sondereigentümer den Selbstbehalt allein tragen müsste. Die Entscheidung für einen Selbstbehalt im Versicherungsvertrag ist regelmäßig damit verbunden, dass die Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin eine herabgesetzte Prämie zahlen musste. Das ist für die Wohnungseigentümer wegen der damit einhergehenden Verringerung des Hausgeldes wirtschaftlich sinnvoll. Von sonstigen Fällen einer bewussten Unterversicherung unterscheidet sich der Selbstbehalt wegen des typischerweise überschaubaren und genau festgelegten Risikos. Grundlage der Entscheidung zugunsten eines Selbstbehalts ist dabei die Erwartung der Wohnungseigentümer, dass dieses durch Mehrheitsentscheidung eingegangene Risiko für alle vom Versicherungsumfang erfassten Sachen gemeinschaftlich getragen wird.

Änderung des zukünftigen Verteilungsschlüssels erfordert einen Beschluss

Soweit die Klägerin erreichen wollte, dass der Selbstbehalt bei einem Schaden am Sondereigentum der Wohneinheiten allein von den Eigentümern der Wohneinheiten getragen wird, während sie ihrerseits für den Selbstbehalt bei einem Schaden am Sondereigentum der gewerblichen Einheit aufkommen muss, war das so zu verstehen, dass der derzeit maßgebliche Verteilungsschlüssel für die Zukunft geändert werden soll. Hierzu sind die Wohnungseigentümer befugt. Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers (wie der Klägerin) auf eine solche Beschlussfassung ist aber nur gegeben, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Zurückverweisung an das Landgericht

Da es insoweit an hinreichenden Feststellungen fehlte, hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das LG ist nun also wieder am Zug. Für das weitere Verfahren hat der BGH darauf hingewiesen, dass eine im Vergleich zu den übrigen Eigentümern unbillige Belastung der Klägerin in Betracht kommen könnte, wenn das (alleinige bzw. jedenfalls überwiegende) Auftreten der Leitungswasserschäden im Bereich der Wohneinheiten auf baulichen Unterschieden des Leitungsnetzes in den Wohneinheiten einerseits und der Gewerbeeinheit andererseits beruhen sollte. Nicht ausreichend wäre es demgegenüber, wenn die Ursache bei gleichen baulichen Verhältnissen in einem unterschiedlichen Nutzungsverhalten läge. Das wird für das weitere Verfahren zu berücksichtigen sein.

Quelle: BGH, Urteil vom 16.9.2022, V ZR 69/21, PM 135/22

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und ihren Vermietern ist die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit den formellen Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen befasst. Es handelt sich um drei von vielen beim BGH anhängiger Verfahren, mit denen Mieter verschiedener Wohnungen in Bremen gegen Mieterhöhungen der Vermieterin vorgehen.

Das war geschehen und bisheriger Prozessverlauf

In sämtlichen Verfahren sind die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten. Diese erhöhte infolge von Modernisierungen der betreffenden Wohnungen sowie der Gebäude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatlich zu zahlende Grundmiete. Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt u.a. Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung. Die Kläger halten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Sie begehren mit ihren Klagen die Feststellung, dass der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zustehe, und zum Teil zusätzlich die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten.

Das Berufungsgericht hat in allen drei Verfahren die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam erachtet und den Klagen jeweils stattgegeben. Jedenfalls bei umfassenden und kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahmen bzw. solchen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen würden oder mehrere Gebäude umfassten, sei zur Erfüllung der formellen Anforderungen des hier einschlägigen § 559b Abs. 1 S. 2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich. Das könnte etwa durch eine Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken, „konkreten Arbeitsabschnitten“ oder „greifbaren Einzelarbeiten“ erfolgen. Nur so könne der Mieter den Kostenansatz des Vermieters auf Plausibilität und Berechtigung im Hinblick auf etwa nicht umlagefähige Instandhaltungskosten prüfen.

BGH: Gesamtsumme reicht aus auch für große Baumaßnahmen

Der BGH hat entschieden, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen der o. g. Vorschrift genügt, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist hingegen grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.

Der Vermieter kann nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent (seit 1.1.2019 um 8 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung in Textform zu erklären und die Erhöhung ist aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern. Dies dient der Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen von nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnamen. Diese formellen Anforderungen bilden das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, Grund und Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu prüfen und zu entscheiden, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle besteht etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch Sachkundiger, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die Rechnungen und Belege.

Dennoch dürfen die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könnte dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnte und ihm der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen genommen würde. Davon ausgehend ist es in formeller Hinsicht ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Welchen Erkenntnisgewinn die vom Berufungsgericht geforderte weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien dem Mieter vermittelte, ist nicht ersichtlich. Zudem hat das Berufungsgericht nicht hinreichend berücksichtigt, dass dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über die Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zusteht.

Abgrenzung der Modernisierungs- von Erhaltungsmaßnahmen

Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen sind, betrifft allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung. In deren Rahmen hat der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind. Da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen bislang nicht getroffen hat, hat der BGH die Berufungsurteile in allen drei Verfahren aufgehoben und zur erneuten Verhandlung an das Landgericht (LG) Bremen zurückverwiesen.

Quelle: BGH, Urteile vom 20.7.2022, VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21, PM 114/2022

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 546a BGB) kann der Vermieter als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Voraussetzung: Der Mieter muss die Mietsache dem Vermieter „vorenthalten“. Die Mietsache wird jedoch nicht vorenthalten, wenn der Vermieter wie hier das Fehlen des erforderlichen Rücknahmewillens bekundet, etwa dadurch, dass er die angebotene Rückgabe ablehnt oder zu erkennen gibt, dass er das Mietverhältnis als nicht beendet ansieht. So hat es nun das Landgericht (LG) Berlin entschieden.

Das LG Berlin „kassierte“ damit eine Entscheidung des Amtsgerichts (AG), das anderer Auffassung war und sich gegen die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) gestellt hatte.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 22.3.2022, 67 T 13/22