Vermietete Eigentumswohnung: Wie weit geht die Gartenpflege?

Gehört zu einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss ein optisch mit einer Steinmauer abgetrennter Garten, erstreckt sich die mietvertragliche Pflicht zur Gartenpflege nur auf diesen Teil, wenn die Gartenfläche im Mietvertrag nicht bestimmt ist. Dass vom Sondernutzungsrecht des Vermieters noch ein größerer anliegender Garten umfasst ist, ist dabei unbeachtlich. So hat es nun das Amtsgericht (AG) Nürtingen entschieden.

Der Mieter einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss war vertraglich dazu verpflichtet, Gartenpflegearbeiten auszuführen. Hinter der Terrasse der Wohnung befand sich ein großer Garten, der mit einer Natursteinmauer abgegrenzt war. Dahinter lag etwas erhöht ein weiterer Garten. Beide Gartenflächen waren vom Sondernutzungsrecht des Vermieters umfasst, weshalb er meinte, die Pflicht zur Gartenpflege beziehe sich auf beide Gartenflächen. Der Mietvertrag regelte zur Gartenfläche nichts. Da der Mieter die weitere Fläche auch nach Aufforderung nicht pflegte, beauftragte der Vermieter einen Gärtner und verlangte vom Mieter Kostenerstattung.

Der Mieter habe nur die Kosten für die Pflege des Gartenteils zu tragen, der sich innerhalb der Steinmauer befindet, so das AG. Mit dem Begriff „Gartenpflege“ sei nicht festgelegt, dass der Mieter den gesamten Garten pflegen muss. Dies gelte vor allem, wenn eine optische Trennung gegeben ist. Daher sei unerheblich, dass sich das Sondernutzungsrecht des Vermieters auf den gesamten Garten erstreckt. Zwar habe der Vermieter insoweit eine Pflicht zur Gartenpflege gegenüber den anderen Eigentümern. Dies habe aber nicht automatisierte mietvertragliche Auswirkung.

Quelle: AG Nürtingen, Urteil vom 25.5.2022 ,17 C 3483/21

Flächenabweichung: Unverbindliche Quadratmeterangabe im Mietvertrag

Gewährleistungsansprüche wegen Flächenabweichungen scheiden aus, wenn der Mietvertrag neben einer konkreten Quadratmeterangabe den (Formular-)Zusatz „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“ enthält. Das entschied nun das Landgericht (LG) Berlin.

Das LG: Mit dieser Regelung haben die Parteien unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache ausschließlich nach der Raumanzahl und nicht nach der Quadratmeteranzahl richten soll. Aus einer Auslegung der vertraglichen Vereinbarung ergebe sich zweifelsfrei, dass die Fläche der Wohnung nicht zum Gegenstand einer solchen Vereinbarung erhoben werden sollte, sodass tatsächliche Flächenabweichungen keine Gewährleistungsansprüche auslösten. Auch eine Prüfung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) führe zu keinem anderen Ergebnis, da die vereinbarte Regelung weder unklar sei, noch Zweifel bei der Auslegung bestünden, die zulasten des Vermieters gehen würden.

Quelle: LG Berlin 21.6.22, 67 S 96/22

Mietpreisüberhöhung: 3.000 Euro Geldbuße wegen unangemessen hoher Miete

Das Amtsgericht (AG) hatte den Vermieter wegen vorsätzlichen Vereinnahmens einer unangemessenen hohen Miete unter Ausnutzung des in Frankfurt am Main herrschenden Mietwohnungsangebots zu einer Geldbuße von 3.000 Euro verurteilt. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat jetzt diese Verurteilung bestätigt.

Der Vermieter ist Eigentümer einer 33,1 qm großen Einzimmerwohnung mit Kochnische, fensterlosem Bad/WC, Flur und Balkon in Frankfurt am Main/Nied. Er vermietete diese teilmöblierte Wohnung für 550 Euro monatlich kalt zzgl. Nebenkosten von 180 Euro/Monat. Auf Anzeige des Mieters ermittelte das Amt für Wohnungswesen wegen des Verdachts der Mietpreisüberhöhung.

Gegen den Vermieter erging wegen des vorsätzlichen Vereinnahmens eines unangemessen hohen Entgelts unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum ein Bußgeldbescheid. Es wurde eine Geldbuße in Höhe von 3.000 Euro festgesetzt und die Abführung des aus der überhöhten Miete erzielten Mehrerlöses von 1.180 Euro angeordnet. Das Amtsgericht (AG) hatte nach Einspruch den Bußgeldbescheid bestätigt. Unter Berücksichtigung eines angemessenen Aufschlags auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Hinblick auf Umfang und Qualität der mitvermieteten Möbel sei von einer ortsüblichen Gesamtmiete in Höhe von 379 Euro auszugehen. Das geringe Wohnraumangebot in Frankfurt am Main sei sachverständig bestätigt worden. Demnach sei spätestens seit Beginn der neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts von einem geringen Angebot an Wohnungen auszugehen. Dies ergebe sich u.a. aus der Zahl der gemeldeten Wohnungssuchenden, dem Umstand, dass die Marktmiete um etwa 15 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liege und der Zahl der von der Stadt vorübergehend wegen Wohnungslosigkeit untergebrachten Personen.

Der Vermieter habe diese Wohnsituation durch das Fordern eines unangemessen hohen Mietzinses ausgenutzt. Unangemessen sei eine Miete, die um mehr als 20 Prozent über dem üblichen Entgelt liege. Er habe die Marktsituation auch ausgenutzt. Der Mieter hatte neun Monate lang eine Wohnung gesucht. Er sei auf die Wohnung angewiesen gewesen, da er in dem bislang bewohnten WG-Zimmer nicht mit seiner Freundin zusammenwohnen konnte. Er sei bei etwa 10 besichtigten Wohnungen als Mieter abgelehnt worden. Der Vermieter habe auch vorsätzlich gehandelt. Ihm sei der Mietspiegel seinen eigenen Angaben nach bekannt gewesen.

Die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung wies nach Ansicht des OLG keine Rechtsfehler auf.

Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

Quelle: OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 1.11.2022, 3 Ss-OWi 1115/22, PM 90/22

Wohnflächenberechnung: Was umfasst die „Wohn- und Nutzfläche“ im Mietvertrag?

Wird ein größerer, zur Wohnung gehörender Kellerraum mitvermietet, zählt seine Fläche zur mietvertraglich vereinbarten „Wohn- und Nutzfläche“. Das hat das Landgericht (LG) Saarbrücken klargestellt.

Im Mietvertrag über eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit Keller war die „Wohn- und Nutzfläche“ mit „ca. 55 qm“ angegeben. Nach ihrem Einzug maßen die Mieter nach: Dabei stellten sie fest, dass die Wohnfläche lediglich 42,32 qm betrug. Sie verlangten von den Vermietern Rückzahlung der überzahlten Miete.

Die Vermieter lehnten das jedoch ab. Sie wiesen darauf hin, dass die Größe des Kellers als zur Wohnung gehörende „Nutzfläche“ hinzuzurechnen sei. Dies sei den Mietern auch bereits bei der Besichtigung so gezeigt und erklärt worden. Damit gaben sich die Mieter aber nicht zufrieden. Sie erhoben Zahlungsklage, die auch in erster Instanz Erfolg hatte. Das Amtsgericht (AG) hatte eine Zeugenbeweisaufnahme zur Frage durchgeführt, ob bereits vor schriftlichem Mietvertragsschluss die Kellerfläche als zur „Wohn- und Nutzfläche“ gehörig vereinbart worden war.

Doch in zweiter Instanz entschied das LG anders. Den Mietern stehe kein Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Miete zu. Eine relevante Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnungsgröße liege nicht vor. Die Parteien hätten im Mietvertrag bei der Beschreibung des Mietgegenstands den Kellerraum angegeben und die Quadratmeter-Angabe auf die „Wohn- und Nutzfläche“ bezogen. Die Angabe von „ca. 55 qm“ beziehe sich schon nach dem Vertragswortlaut nicht auf die bloße Wohnfläche, sondern sie umfasst auch die Nutzfläche. Einschließlich der Kellerräumlichkeiten ergebe sich eine tatsächliche Wohn- und Nutzfläche der Mietsache von (42,32 + 8,95 + 1,15 =) 52,42 qm, die keine relevante Abweichung von den mietvertraglich vereinbarten „ca. 55 qm“ beinhalte.

Quelle: LG Saarbrücken, Urteil vom 23.6.2022, 10 S 136/21

Mietvertrag: Klimaanlage in Wohnung ist mitvermietetes Zubehör

Die Klimaanlage in einer Mietwohnung ist grundsätzlich als mitvermietetes Zubehör anzusehen. Der Mieter hat daher gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Zustands. So sieht es das Amtsgericht (AG) Berlin-Wedding.

Die Mietwohnung verfügte u.a. über eine Klimaanlage. Im Mietvertrag war geregelt, dass bestimmte Einrichtungsgenstände von der Mieterin übernommen werden sollten. Die Klimaanlage war davon aber ausdrücklich ausgenommen. Das Gerät konnte nachfolgend von der Mieterin nicht in Betrieb genommen werden, weil die dafür erforderliche Fernbedienung fehlte. Die Mieterin verlangte von der Vermieterin deren Herausgabe. Die Vermieterin weigerte sich und argumentierte, dass die Klimaanlage nicht Bestandteil des Mietvertrags sei. Die Mieterin erhob daraufhin Klage.

Das AG Berlin-Wedding gab der Mieterin Recht. Ihr stehe ein Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Zustands der Klimaanlage und damit auf Herausgabe der Fernbedienung zu. Die Klimaanlage in der Wohnung sei grundsätzlich als Zubehör mitvermietet und daher ein Teil der Mietsache. Der Ausschluss der Übernahme der Klimaanlage durch die Mieterin im Mietvertrag sei dahingehend zu verstehen, dass die Klimaanlage nicht in das Eigentum der Mieterin übergehen soll, also im Eigentum der Vermieterin bleibt.

Quelle: AG Berlin-Wedding, Urteil vom 27.1.2022, 13 C 29/21

Eigenbedarfskündigung: Schon vor ersten körperlichen Einschränkungen dürfen Vermieter die Wohnung altersgerecht umbauen

Der Eigentümer einer Immobilie muss sich nicht darauf verweisen lassen, die Wohnverhältnisse erst anpassen zu dürfen, wenn bereits körperliche Einschränkungen eingetreten sind. Gerade Umbau- und Umzugsarbeiten werden sich nach Eintritt körperlicher Einschränkungen besonders schwierig gestalten. So sieht es das Amtsgericht (AG) Wetzlar.

Ein Vermieter-Ehepaar (59 bzw. 60 Jahre alt) kündigte dem langjährigen Mieter wegen Eigenbedarf, um die ebenerdige Wohnung für ein altersgerechtes Wohnen umzugestalten und dann dort einzuziehen. Der Mieter meinte, es handle sich um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht körperlich beeinträchtigt waren.

Die Räumungsklage war erfolgreich. Der geltend gemachte Nutzungswunsch werde auf nachvollziehbare Gründe gestützt, so das AG. Es sei vernünftig, die künftigen Wohnverhältnisse im Hinblick auf das Alter rechtzeitig zu planen und frühzeitig umzusetzen. Es komme nicht darauf an, ob die Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung bereits körperlich beeinträchtigt seien.

Quelle: AG Wetzlar, Urteil vom 13.1.2022, 35 C 118/21

Trennungstheorie: Bei unwirksamer Kündigung hat Verwalter weiter Anspruch auf seine Vergütung

Wird der Verwaltervertrag vor dem Inkrafttreten der Neufassung des Wohnungseigentumgesetzes (WEG) am 1.12.20 ohne wichtigen Grund gekündigt, hat der Verwalter einen Vergütungsanspruch bis zum Vertragsende, jedoch nur für sechs Monate nach dem 1.12.20. So entschied es das Landgericht (LG) Köln.

Mit der Neufassung des WEG zum 1.12.20 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden und der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Aber: Er verliert die Vergütungsansprüche auch im Fall seiner Abberufung nicht, solange der Verwaltervertrag nicht gekündigt wurde. Grund: Nach der sog. Trennungstheorie ist zwischen der Organstellung und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden.

Kündigt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Verwalter unwirksam, muss er sich allerdings sog. ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Das sind etwa Fixkosten, insbesondere Personalkosten durch den Wegfall des Objekts. Ist dies nicht der Fall, wird von der Rechtsprechung eine pauschale Ersparnis der variablen Kosten von 20 Prozent angenommen.

Quelle: LG Köln, Urteil vom 9.6.2022, 29 S 151/21

Vertragsgestaltung: Klausel zur Fernabschaltung einer Autobatterie durch den Vermieter unwirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über die Zulässigkeit einer Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Mietvertrags über eine Autobatterie entschieden, die dem Vermieter eine Fernabschaltung der Batterie ermöglicht.

Das war geschehen

Der Kläger hat als Verbraucherschutzverein gegen die Beklagte, eine französische Bank, die Unterlassung der Verwendung von AGB-Klauseln bei Vermietung von Batterien für Elektrofahrzeuge geltend gemacht. Die Beklagte vermietet Batterien für von ihren Kunden gekaufte oder geleaste Elektrofahrzeuge. Hierfür verwendet sie „Allgemeine Batterie-Mietbedingungen“, die ihr als Vermieterin im Fall der außerordentlichen Vertragsbeendigung durch Kündigung nach entsprechender Ankündigung die Sperre der Auflademöglichkeit der Batterie erlauben. Der Kläger macht geltend, die AGB-Klausel sei unwirksam, weil sie eine unangemessene Benachteiligung der Mieter enthalte.

Das Landgericht (LG) hat die Vermieterin antragsgemäß zur Unterlassung einer Verwendung der Klausel gegenüber Verbrauchern verurteilt. Das Berufungsgericht hat die von ihr eingelegte Berufung zurückgewiesen. Das Sperren der Auflademöglichkeit stelle eine sog. verbotene Eigenmacht dar; ein Eingriff in die unmittelbare Sachherrschaft des Besitzers dürfe aber nur aufgrund eines staatlichen Vollstreckungstitels erfolgen.

So sieht es der Bundesgerichtshof

Der BGH: Die streitgegenständliche Klausel stellt eine einseitige Vertragsgestaltung dar, mit der die Beklagte missbräuchlich die eigenen Interessen auf Kosten der Mieter durchzusetzen versucht, ohne deren Interessen angemessen zu berücksichtigen. Durch die allein in der Macht des Vermieters liegende Sperrmöglichkeit wird die Last, sich die weitere Nutzung zu sichern, auf den Mieter abgewälzt. Darin liegt jedenfalls dann eine unangemessene Benachteiligung des Mieters als Verbraucher, wenn dieser die Weiterbenutzung seines gesondert erworbenen, geleasten oder gemieteten E-Fahrzeugs im Streitfall nur durch gerichtliche Geltendmachung einer weiteren Gebrauchsüberlassung der Batterie erreichen kann.

Batteriesperre war unangemessen

Zwar liegt es grundsätzlich im berechtigten Interesse des Vermieters, dass er nach wirksamer Beendigung des Mietvertrags die weitere Nutzung des Mietobjekts unterbinden kann. Auf der anderen Seite steht aber das Interesse des Mieters, sich die weitere Vertragserfüllung zu sichern. Dieses ist als berechtigt anzuerkennen, wenn die Wirksamkeit der Kündigung zwischen den Vertragsparteien streitig ist. Beruft sich etwa der Mieter auf eine Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln, läuft er Gefahr, dass der Vermieter ungeachtet dessen die Kündigung erklärt und das Mietobjekt per Fernzugriff sperrt. Das gewinnt insbesondere dann an Bedeutung, wenn das Mietobjekt und dessen fortgesetzte Nutzung für den Mieter von erheblichem Interesse sind.

Absicherung über Mietkaution wäre möglich gewesen

Dementsprechend ist die gesetzliche Risikoverteilung beim Mietverhältnis dadurch geprägt, dass der Vermieter aufgrund der Überlassung des Mietobjekts grundsätzlich das Risiko der nach Mietvertragsbeendigung fortgesetzten (Ab-)Nutzung trägt. Dagegen kann er sich durch Vereinbarung einer Mietkaution absichern. Außerdem steht ihm ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Die streitgegenständliche Klausel erlaubt dagegen einen Zugriff auf die Batterie und mittelbar auch auf das E-Fahrzeug, das für den Mieter infolge der Batteriesperrung nutzlos wird. Dadurch, dass die Batterie herstellergebunden und mit dem E-Fahrzeug verknüpft ist, hat der Mieter keine zumutbare Möglichkeit, die gesperrte Batterie durch ein anderes Fabrikat zu ersetzen, um das E-Fahrzeug weiter betreiben zu können. Mit dem E-Fahrzeug wird somit neben der Batterie ein wesentlich höherwertiger Vermögensbestandteil für ihn unbrauchbar bzw. ein Nutzungsrecht daran entwertet. Hinzu kommt, dass das längerfristig angeschaffte bzw. gesondert gemietete oder geleaste E-Fahrzeug vom Mieter oft beruflich genutzt wird und regelmäßig auch für die private Lebensgestaltung von wesentlicher Bedeutung ist.

AGB-Klausel nicht rechtskonform

Wenn unter diesen Umständen bei einem Streit über die Wirksamkeit einer von der Beklagten ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung abweichend von der gesetzlichen Risikoverteilung die Klagelast durch AGB auf den Mieter abgewälzt werden soll, verstößt die entsprechende Klausel gegen geltendes Recht (hier: § 307 Abs. 1, 2 BGB). Denn der mit der Sperrung einhergehende Ausschluss von der Nutzung der Batterie und folglich auch des E-Fahrzeugs geht mit seinen Wirkungen über die Batterie als Mietobjekt wesentlich hinaus. Eine solche Gestaltung lässt sich auch nicht durch das Interesse der Beklagten an der Sicherung gegen den mit der Abnutzung der Batterie nach Vertragsbeendigung verbundenen Vermögensschaden rechtfertigen.

Quelle: BGH, Urteil vom 26.10.2022, XII ZR 89/21, PM 151/22

Fristlose Kündigung: Die Hausverwaltung besser nicht beleidigen oder bedrohen …

Beleidigt und droht der Mieter der Hausverwaltung, hat das Kündigungsrelevanz. Denn den Vermieter trifft dieser gegenüber eine Schutzpflicht. So hat es das Amtsgericht (AG) München nun entschieden.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage, weil sich der Mieter gegenüber der Hausverwalterin in einem Brief u. a. so geäußert hatte: „Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H.!“. Außerdem hatte er die Hausverwalterin als „grenzdebil“ bezeichnet.

Beleidigungen und Drohungen können einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses darstellen, so das AG. Die o. g. Formulierung des Briefs überschreite die Grenze des Zumutbaren ebenso wie die Bezeichnung der Hausverwalterin als „grenzdebil“ und rechtfertige die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung. Von einem Augenblicksversagen durch Spontanäußerungen, das die Beleidigungen in einem milderen Licht erscheinen lasse, könne im Hinblick auf die zweieinhalbseitige schriftliche Abfassung nicht ausgegangen werden.

Zwar ist die Meinungsfreiheit nach dem Grundgesetz (Art. 5 GG) geschützt. Daher überschreitet nicht jede deftige Formulierung die Grenze zur unzulässigen Schmähkritik. Wünscht ein Mieter der Hausverwalterin aber den Tod, ist diese Schwelle überschritten. Die Kündigung ist in solchen Fällen ohne vorherige Abmahnung möglich.

Quelle: AG München, Urteil vom 24.6.2022, 461 C 19994/21

Renovierung: Streichen einer Wohnungswand in „helllila“ keine Sachbeschädigung

Das Anstreichen einer Wand in „helllila“ ist keine Sachbeschädigung. Der Mieter darf den Anstrich weitestgehend frei vornehmen, ohne ihn bei Vertragsende beseitigen zu müssen. So hat es das Landgericht (LG) Halle entschieden.

Etwas anderes, so das LG, gelte nur, wenn die vom Mieter gewählte Dekoration völlig unsachgemäß sei oder zu Schäden an der Substanz führe. Ein solcher Fall könne vorliegen, wenn der Mieter sehr starke Farben aufbringe, zum einen, weil deckende helle Anstriche hier mehrere Arbeitsgänge erfordern, zum anderen, weil bei kleineren Farbabplatzungen infolge des Mietgebrauchs durch den Nachmieter sogleich die alte dunklere Farbe störend sichtbar werde.

Es ist in diesem Zusammenhang jedoch Folgendes zu beachten: Eine ungewöhnliche Farbwahl kann zu einer nicht hinzunehmenden Verschlechterung der Wohnung führen, wenn eine Weitervermietung in diesem Zustand deutlich erschwert wird. So hat es einmal der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Dies, so die obersten Bundesrichter, folge aus dem Gebot der Rücksichtnahme.

Prinzipiell dürfte eine helllila gestrichene Wand nach dem Geschmack vieler Mietinteressenten nicht akzeptabel sein, sodass die Mieter mit der Wohnungsrückgabe dem Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet sein können. Es handelt sich dann nicht um Abnutzung im Sinne eines vertragsgemäßen Gebrauchs.

Quelle: LG Halle, Urteil vom 8.7.2021, 1 S 36/21