WEG: Für den Bau einer Außentreppe gibt es keine konkludente Zustimmung der Wohnungseigentümer

Eine bauliche Veränderung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehend betroffen sind. Die Betroffenheit beurteilt sich anhand eines objektiven Maßstabs, nämlich danach, ob sich ein neutraler Wohnungseigentümer in vergleichbarer Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen darf.

So entschied es das Amtsgericht Kassel. Das Gericht machte dabei deutlich, dass die Zustimmung grundsätzlich nicht durch Schweigen erklärt werden kann. Eine konkludente Zustimmung kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn zuvor ein zugunsten des anderen Teils wirkender Vertrauenstatbestand geschaffen worden war. Hierfür genügt nach Auffassung des Amtsgerichts allerdings nicht, dass Pläne für die Errichtung einer Wendeltreppe, die von der Dachterrasse im Sondereigentum der Beklagten zur ebenerdigen Terrasse im Bereich des Sondernutzungsrechts der Beklagten führen sollte, vorgelegt und zur Kenntnis gebracht wurden.

Ob eine solche Zustimmungserklärung überhaupt formfrei erfolgen kann, oder nur formgebunden, etwa in Gestalt eines Beschlusses auf der Eigentümerversammlung hat das Amtsgericht dahingestellt sein lassen. (Amtsgericht Kassel, Urteil vom 15.11.2018, 800 C 3071/18)

Wohngeld: Keine Leistungen bei Umzug in eine bessere Wohngegend

Nach dem SGB II werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Erhöhen sich die Aufwendungen nach einem Umzug, werden diese nur anerkannt, wenn der Umzug erforderlich ist.

Hierauf wies das Sozialgericht (SG) Münster hin. Allerdings ist im Gesetz nicht geregelt, wann ein Umzug erforderlich ist. Nach der Gesetzesbegründung ist dies der Fall, wenn ein Wohnungswechsel zur Eingliederung in Arbeit oder aus gesundheitlichen oder sozialen Gründen erforderlich sei. Nach herrschender Meinung muss für den Umzug ein plausibler, nachvollziehbarer und verständlicher Anlass vorliegen, von dem sich ein Nichthilfeempfänger hätte leiten lassen und der nicht zumutbar auf andere Weise beseitigt werden kann.

Diese Kriterien werden nach Auffassung des SG Münster nicht erfüllt, wenn der Umzug weder aus medizinischen oder sozialen Gründen, noch zur Integration in den Arbeitsmarkt notwendig ist, sondern allein vom Wunsch getragen ist, aus einem sog. sozialen Brennpunkt in einen anderen Stadtteil zu ziehen. Das sei zwar ein nachvollziehbarer Grund. Der sei aber nicht aus Steuermitteln zu finanzieren. (SG Münster, Urteil vom 15.11.2018, S 11 AS 584/16)

Aktuelle Gesetzgebung: Es ist beschlossen: Die Mietpreisbremse wird verschärft

Der Bundesrat hat im Dezember gebilligt, dass die Mietpreisbremse verschärft wird. Danach gelten für Vermieter künftig neue Auskunftspflichten, die das Umgehen der Mietpreisbremse schwieriger machen: Sie müssen schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Ansonsten können sie sich nicht darauf berufen.

Vereinfachung bei der Rüge

Außerdem erleichtert das Gesetz das Vorgehen gegen zu hohe Mieten: Künftig reicht eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen. Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens zu hoch ist.

Dem Bundesrat entsprochen: Änderung bei der Modernisierungsumlage

Auch bei der Modernisierungsumlage gibt es Verbesserungen für Mieter. So können Vermieter künftig nur noch acht Prozent auf die Miete umlegen – derzeit sind es noch elf Prozent. Laut Gesetzesbeschluss wird diese Regelung bundesweit gelten und nicht, wie im Regierungsentwurf vorgesehen, nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Hierfür hatte sich insbesondere auch der Bundesrat im Gesetzgebungsverfahren ausgesprochen.

Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung nach Modernisierung

Neu ist auch die Geltung einer absoluten Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung nach Modernisierung: So darf der Vermieter die Miete um nicht mehr als drei EUR pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen.

Missbräuchliche Modernisierung wird geahndet

Um das sogenannte Herausmodernisieren von Mietern zu unterbinden, wird es künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße bestraft. Ein missbräuchliches Modernisieren wird laut Gesetz beispielsweise vermutet, wenn sich die Monatsmiete mit der angekündigten Mieterhöhung mindestens verdoppelt.

Verkündung und Inkrafttreten

Der Bundespräsident muss das Gesetz noch unterzeichnen, bevor es im Bundesgesetzblatt verkündet werden kann. Es soll einen Monat später in Kraft treten. (Bundesrat)

WEG: Verkehrssicherungspflicht erfordert nur eine gründliche laienhafte Baumkontrolle

Auch von Bäumen können Gefahren ausgehen. Als Eigentümer eines Baumes muss man daher darauf achten, dass niemand zu Schaden kommt. Über die Frage, wie weit diese sogenannte „Verkehrssicherungspflicht“ geht, hatte das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg zu entscheiden.

In dem Fall hatte eine Frau ihr Auto unter einer Rotbuche an einer Wohnanlage in Delmenhorst geparkt. Als sie zum Auto zurückkam, war ein Ast heruntergefallen und hatte das Auto beschädigt. Der Sachschaden betrug rund 9.000 EUR.

Die Frau verlangte das Geld von der Hausverwaltung, die von den Eigentümern mit der Unterhaltung der Wohnanlage beauftragt worden war. Sie argumentierte, die Hausverwaltung habe den Baum nicht ausreichend untersucht und überwacht. Ein im Prozess eingeholtes Sachverständigengutachten ergab, dass die Rinde an einer Astgabelung länglich verdickt war. Das sei ein Anzeichen für eine mögliche Instabilität. Die Klägerin war der Auffassung, die Hausverwaltung hätte deswegen fachmännischen Rat einholen müssen.

Die Richter am OLG sahen dies jedoch anders. Sie bestätigten die Klageabweisung aus der ersten Instanz. Zwar müsse der Eigentümer eines Baumes grundsätzlich dafür Sorge tragen, dass von dem Baum keine Gefahr ausgehe. Er müsse daher auch die Bäume auf seinem Grundstück auf Schäden und Erkrankungen und auf ihre Standfestigkeit regelmäßig untersuchen. Dies gelte in erhöhtem Maße, wenn der Baum im Bereich von Verkehrsflächen stehe und damit potenziell andere Personen gefährde.

Von Gemeinden und Städten sei zu erwarten, dass sie die Straßenbäume regelmäßig von qualifiziertem Personal darauf kontrollieren ließen, ob trockenes Laub, dürre Äste, Beschädigungen oder andere Anhaltspunkte dafür vorlägen, die eine nähere Untersuchung der Bäume nahelegten. Für Privatleute seien die Anforderungen aber geringer. Diese müssten nicht laufend, sondern nur in angemessenen zeitlichen Abständen eine äußere Sichtprüfung durchführen. Es könne auch nur eine – gründliche – Sichtprüfung auf für einen Laien erkennbare Probleme verlangt werden, also etwa abgestorbene Teile, Rindenverletzungen oder sichtbarer Pilzbefall. Nur wenn danach Probleme erkannt würden, müsse ein Baumfachmann hinzugezogen werden.

Vorliegend sei die Instabilität der Rotbuche nur für einen Baumfachmann mit forstwirtschaftlichem Wissen, nicht aber für einen Laien erkennbar gewesen. Der Hausverwaltung sei daher kein Vorwurf zu machen. Die Frau müsse daher ihren Schaden selbst tragen, so die Richter. Die Frau hat nach einem entsprechenden Hinweis des Gerichts ihre Berufung zurückgenommen. (OLG Oldenburg, Hinweisbeschluss vom 11.05.2017, 12 U 7/17)

Gewerberaummietrecht: Verlängerungsklausel und Verlängerungsoption

In einem Gewerberaummietvertrag können Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel für den Mieter kombiniert werden. Hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Dresden. Das Optionsrecht gewinnt erst hierdurch seine eigentliche Bedeutung für den Mieter, weil er dann das Auslaufen des Mietvertrags vermeiden kann, indem er fristgerecht optiert. (OLG Dresden, Urteil vom 15.8.2018, 5 U 539/18)

Überlassung: Entgeltlichkeit: Nutzungsverhältnis als Miete oder Leihe

Wird ein Grundstück zur Nutzung überlassen, stellt sich die Frage nach dem Rechtscharakter als Leihe oder Miete, mithin die Frage nach der Entgeltlichkeit der Überlassung, so das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M.

Der entscheidende Unterschied zwischen Miete und Leihe liegt darin, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Demgegenüber schulde der Verleiher lediglich die Duldung des Gebrauchs. Hier müsse der Entleiher Maßnahmen ergreifen, um den Zweck für die Nutzung der Sache, zu der er sie entliehen hat, herbeizuführen.

Allein die Tatsache, dass derjenige, der ohne eine konkrete Zahlungspflicht für die Überlassung der Nutzung das Grundstück oder die Sache erhält, bestimmte Erhaltungs- und Umgestaltungsmaßnahmen vornehmen darf oder vornehmen muss, führt für sich genommen noch nicht zur Annahme einer Entgeltlichkeit. Soll der Nutzer des Grundstücks Leistungen erbringen, die an sich nach den Vorgaben des Gesetzes den Eigentümer treffen, kann aber die Auslegung der Umstände ergeben, dass diese Leistungen nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien als der maßgebliche Teil des Entgeltcharakters angesehen werden kann.

In dem vom OLG Frankfurt a. M. entschiedenen Fall hatten die Vertragsparteien bestimmte Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen des Nutzers als konkrete Pflicht postuliert. Überdies sollte der Nutzer die Kosten der Maßnahmen für die Dauer der Nutzungszeit komplett übernehmen. (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 9.8.18, 2 U 9/18)

Haftungsrecht: Schreckhafter Mieter erhält kein Schmerzensgeld

Der Vermieter haftet nicht für eine Verletzung, die sich der Mieter zuzieht, wenn er zwar nicht unmittelbar durch das Herabstürzen eines defekten Außenrollos, sondern aufgrund des damit verbundenen Lärms erschrickt, das Gleichgewicht verliert, die Treppe hinunterstürzt und sich dabei erhebliche Verletzungen zuzieht.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth. Die Richter bestätigten, dass unter diesen Umständen ein adäquater Zusammenhang zwischen Pflichtverletzung des Vermieters und der Verletzung des Mieters fehlt. In der Überreaktion des Mieters verwirkliche sich lediglich das allgemeine Lebensrisiko. Das falle aber in den Risikobereich des Mieters. (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 18.7.2018, 7 S 5872/17)

Abtretung: Inkassounternehmen und Mietpreisbremse

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der bei Anwendung der Mietpreisbremse zuviel gezahlten Miete kann an ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenes Inkassodienstleistungsunternehmen abgetreten werden, so das Landgericht (LG) Berlin.

Das LG hat damit die teilweise kontrovers beurteilte Frage entschieden, inwieweit die Durchsetzung von Ansprüchen nach den §§ 556d bis 556g BGB über die nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zulässige Einziehung von Forderungen hinausgeht. Es beantwortet sie so, dass der außergerichtlichen Verfolgung der Ansprüche aus der „Mietpreisbremse” durch einen eingetragenen Inkassodienstleister keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegenstehen. Sämtliche Rechtspositionen, die im Rahmen der „Mietpreisbremse” von den Mietern übertragen und dann vom Inkassounternehmen gegenüber dem Vermieter geltend gemacht wurden, stünden in einer so engen Verbindung zum rechtlichen Schwerpunkt des Vorgehens – nämlich der Realisierung von Ansprüchen auf Rückzahlung überzahlter Mietanteile –, dass diese dem Bereich der Einziehung der entsprechenden Forderungen zuzurechnen seien.

Die abgetretenen Ansprüche sind auch mit der Formulierung „Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Monatsmieten” bzw. „Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten” hinreichend bestimmt bezeichnet.

Beachten Sie: Damit hat das LG Berlin die vorangegangene Entscheidung des AG Berlin abgeändert. Dieses hatte die Klage abgewiesen, weil das Inkassounternehmen nicht aktivlegitimiert sei. Die Ansprüche auf zuviel gezahlte Miete seien nicht abtretbar und nicht hinreichend bestimmbar, die Abtretung sei jedenfalls unwirksam. (LG Berlin, Urteil vom 13.8.2018, 66 S 18/18)

Grundsicherung: Keine Kautionsdarlehen nach SGB XII für „Luxuswohnung“

Ein nicht am Mietvertrag Beteiligter hat keinen Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Mietkaution nach dem SGB II. Hieran ändert auch das Kopfteilprinzip bei einer gemeinsam bewohnten Wohnung nichts, entschied das Landessozialgericht (LSG) Sachsen.

Ein Mietkautionsdarlehen nach dem SGB XII kann älteren oder dauerhaft voll erwerbsgeminderten Personen, die ihren notwendigen Lebensunterhalt nicht oder nicht ausreichend aus eigenen Kräften und Mitteln bestreiten können, gewährt werden. Dies kann u. a. nur erfolgen, wenn die Kosten für die begehrte Wohnung angemessen wären. Dies ist nicht der Fall, wenn die Kosten gegenüber der bisher bewohnten Wohnung zwar niedriger wären, allerdings die Anmietung nicht einem angemessenen Wohnungsstandard entsprechend den Sozialhilfegrundsätzen entspricht.

Hier wollte der Antragsteller eine möblierte Wohnung mit einer Komplettausstattung auf gehobenem Niveau mit monatlichem Reinigungsservice anmieten. Das hielt das LSG für unangemessen. (LSG Sachsen, Urteil vom 27.8.2018, L 7 AS 705/18 B ER)

Erfüllung der Zahlungspflicht: Hinterlegung der Miete nach Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel muss der Rechtsnachfolger gegenüber dem Mieter nachweisen, dass er berechtigt ist, die Miete zu fordern. Solange der Nachweis nicht erbracht ist, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete.

Das entschied das Amtsgericht Brandenburg. Hinterlegt der Mieter die Miete bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts, muss er die Voraussetzungen des § 372 BGB beweisen, um mit der Hinterlegung eine Erfüllung zu bewirken. Wenn die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters nach objektiver Betrachtungsweise zunächst noch ungewiss ist, tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit der Hinterlegung beim Amtsgericht ein, wenn der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht dort hinterlegt. Anders liegt der Fall hingegen, wenn der Mieter irrig annimmt, dass die Berechtigung des neuen Vermieters zweifelhaft ist und dieser Irrtum auf Fahrlässigkeit beruht. Dann hat die Hinterlegung keine schuldbefreiende Wirkung mehr. (AG Brandenburg, Urteil vom 28.9.2018, 31 C 183/17)