Eigenbedarf: Rechtmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung, die lediglich auf den Wunsch gestützt ist, im Elternhaus zu wohnen, und die wegen einer körperlichen Behinderung darauf verweist, dass die alte Wohnung auf Dauer ungeeignet, im Elternhaus hingegen das Badezimmer bereits behindertengerecht umgebaut sei und dort möglichweise in absehbarer Zeit benötigtes Pflegepersonal untergebracht werden könne, ist bereits formell ungenügend und nichtig/unwirksam.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Hamburg-Blankenese. Das Gericht erläuterte, dass eine formell wirksame Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sein könne, wenn der Vermieter zunächst eine Verwertungskündigung ausgesprochen hatte, und sodann, nachdem er hiermit in erster Instanz keinen Erfolg hatte, noch vor dem Urteil erster Instanz und vor Verzicht auf die Verwertungskündigung parallel eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Beide Kündigungsgründe schließen sich denklogisch aus. (Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 10.10.2018, 531 C 159/18)

Grundsicherung: Keine Kautionsdarlehen nach SGB XII für „Luxuswohnung“

Ein nicht am Mietvertrag Beteiligter hat keinen Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Mietkaution nach § 22 Abs. 6 SGB II. Hieran ändert auch das Kopfteilprinzip bei einer gemeinsam bewohnten Wohnung nichts.

Dies entschied das Landessozialgericht (LSG) Sachsen. Ein Mietkautionsdarlehen nach dem SGB XII kann älteren oder dauerhaft voll erwerbsgeminderten Personen gewährt werden, wenn sie ihren notwendigen Lebensunterhalt nicht oder nicht ausreichend aus eigenen Kräften und Mitteln bestreiten können. Dies kann u. a. nur dann erfolgen, wenn die Kosten für die begehrte Wohnung angemessen wären. Dies ist nicht der Fall, wenn die Kosten gegenüber der bisher bewohnten Wohnung zwar niedriger wären, allerdings die Anmietung nicht einem angemessenen Wohnungsstandard entsprechend den Sozialhilfegrundsätzen entspricht.

Hier wollte der Antragsteller eine möblierte Wohnung mit einer Komplettausstattung auf gehobenem Niveau mit monatlichem Reinigungsservice anmieten. Das hielt das LSG Sachsen für unangemessen. (LSG Sachsen, Urteil vom 27.8.2018, L 7 AS 705/18 B ER)

Mietereinbauten: Beseitigungspflicht des Mieters bei Auszug

Ein Mieter muss bei seinem Auszug von ihm errichtete Baulichkeiten entfernen. Dies gilt auch, wenn er diese durch Vereinbarung von seinem Vormieter zu Eigentum übernommen hat. Darlegungs- und Beweispflichtig für den Eigentumserwerb des Mieters an den übernommenen Baulichkeiten ist der Vermieter.

Das folgt aus einem Rechtsstreit vor dem Kammergericht (KG). Die Richter stellten in ihrer Entscheidung aber auch klar, dass die Regelung im Mietvertrag aber auch nicht zu weitgehend sein darf. Ist dort geregelt, dass der Mieter auf Verlangen des Vermieters alle vorhandenen Einrichtungen oder Baulichkeiten zu entfernen hat, und damit auch solche, die er nicht direkt vom Vormieter übernommen hat, stellt dies eine ggf. mit erheblichen Kosten verbundene Erweiterung des Pflichtenkreises des Mieters dar. Es entlastet den Vermieter von Kosten, die er nach dem Gesetz selber zu tragen hätte. Eine solche Regelung ist unwirksam. (KG, Urteil vom 10.12.2018, 8 U 55/18)

Ende des Mietverhältnisses: Aufrechnung gegen Kautionsrückzahlungsanspruch

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Kautionsrückzahlungsanspruch erst fällig, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, wegen derer er sich befriedigen darf.

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) Krefeld kann ein Mieter aber schon dann auf Kautionsrückzahlung klagen, wenn der Vermieter mit einer streitigen Schadenersatzforderung wegen Beschädigung der Mietsache aufrechnet. Im Rahmen der Kautionsrückzahlungsklage kann er mit klären lassen, ob der Gegenanspruch als Voraussetzung der Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs nicht besteht. Diese Frage ist allerdings (höchstrichterlich) ungeklärt und umstritten.

Ebenso umstritten ist die Frage, ob einer Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nur eine Sicherungsfunktion oder auch eine Befriedigungsfunktion zukommt, die dem Vermieter eine Aufrechnung erlauben würde. Das LG Krefeld schließt sich der Auffassung an, dass die Kaution auch nach Vertragsende nur Sicherungsmittel ist, sodass grundsätzlich ein Befriedigungsverbot gilt, aus dem ein Aufrechnungsverbot folgt.

Dies gilt nach Auffassung des LG Krefeld aber nicht im Kautionsrückzahlungsprozess: Es sei anerkannt, dass sich der Vermieter trotz eines grundsätzlichen Befriedigungsgebots jedenfalls wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche aus einer Mietsicherheit befriedigen darf. Im Prozess über den Kautionsrückzahlungsanspruch werde auch der Gegenanspruch des Vermieters geprüft und erlange gemeinsam mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch Rechtskraft, sodass letztlich eine Aufrechnung mit einer rechtskräftig festgestellten Gegenforderung erfolge. (LG Krefeld, Urteil vom 27.12.2018, 2 T 31/18)

Gewerberaummietrecht: Verlängerungsklausel und Verlängerungsoption

In einem Gewerberaummietvertrag können Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel für den Mieter kombiniert werden. Hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.

Das Optionsrecht gewinnt erst hierdurch seine eigentliche Bedeutung für den Mieter, weil er dann das Auslaufen des Mietvertrags vermeiden kann, indem er fristgerecht optiert. (OLG Dresden, Urteil vom 15.8.2018, 5 U 539/18)

Ende des Mietverhältnisses: Schlüsselrückgabe per Briefeinwurf

Mit einer unangekündigten Übersendung der Wohnungsschlüssel erlangt der Vermieter zwar den Besitz an der Mietsache zurück. Hiermit ist eine konkludente Besitzaufgabe des Mieters verbunden, sofern sich aus den Umständen nichts anderes ergibt. Der Vermieter erlangt Besitz, weil sein natürlicher Besitzwille sich auf alle in seinem Herrschaftsbereich befindlichen Gegenstände erstreckt.

Allerdings ist die Mietsache nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Krefeld erst zurückgegeben, wenn der Vermieter von der Schlüsselrückgabe auch Kenntnis hat. Anderenfalls erlangt er keine Verfügungsgewalt über das Mietobjekt. Daher muss der Mieter im Zweifel nicht nur darlegen und beweisen, dass der Schlüssel in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist. Er muss vielmehr auch beweisen, dass dies vom Vermieter bemerkt worden ist. (LG Krefeld, Urteil vom 27.12.2018, 2 T 27/18 und 2 T 28/18)

Ruhestörung: Baustellenlärm kann zur Mietminderung berechtigen

Baulärm ist regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Dies muss der Mieter darlegen und beweisen.

Hierauf wies das Landgericht (LG) München I hin. Die Richter machten aber auch deutlich, dass der Vermieter nicht darauf verweisen kann, dass in Großstädten Baulärm regelmäßig hinzunehmen sei. Die Rechtsprechung des BGH zum Straßenbaulärm ist insoweit nicht auf Baulärm übertragbar. Fehlt es an einer entsprechenden Beschaffenheitsangabe, ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung die Duldungspflicht des Vermieters als Eigentümer zu berücksichtigen. Entsprechend hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass auch er die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. (LG München I, Urteil vom 15.11.2018, 31 S 2182/18)

Modernisierungsmieterhöhung: Auch für EG-Mieter ein Vorteil: Aufzug fährt bis in den Keller

Der An- bzw. Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls ist grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache.

Das Amtsgericht Brandenburg hat sich mit dieser Entscheidung der herrschenden Rechtsprechung angeschlossen. Das Gericht stellte dabei klar, dass dies auch für den Mieter einer Erdgeschoss-Wohnung gilt, wenn der Aufzug auch in das Keller-/Tiefgaragengeschoss hinabfährt. Dann ist dies auch für den Erdgeschossmieter ein Gebrauchsvorteil. (AG Brandenburg, Urteil vom 31.8.2018, 31 C 298/17)

Instandsetzungsanspruch: Mieter muss für Anspruch die Wohnung nicht selbst nutzen

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Instandsetzung in einen vertragsgemäßen Zustand. Dass er die Wohnung Familienangehörigen überlassen hat, spielt dabei keine Rolle. Denn der Mangelbeseitigungsanspruch erfordert keine tatsächliche Nutzung der Wohnung durch den Mieter.

Das folgt aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Fall eines Mieters, der seinen Vermieter auf Instandsetzung einer Gastherme verklagt hatte. Der Vermieter meinte, der Anspruch sei ausgeschlossen, da der Mieter die Wohnung nicht selbst bewohne. Er habe sie vielmehr seiner Tochter und deren Ehemann überlassen. Die Klage scheiterte vor dem Amts- und Landgericht wegen mangelndem Rechtsschutzbedürfnis.

Der BGH gab dem klagenden Mieter recht. Für das Rechtsschutzinteresse ist es demnach unwichtig, ob der Kläger selbst in der Wohnung lebt oder sie – wie hier – nahen Familienangehörigen überlassen hat. Der Vermieter hat die gesetzliche Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in einem entsprechenden Zustand zu erhalten. Es ist unerheblich, ob der Mieter durch den Mangel subjektiv beeinträchtigt ist. Dass er die Wohnung hier möglicherweise vertragswidrig an Dritte überlassen hat, ist für den Mangelbeseitigungsanspruch ohne Bedeutung. (BGH, Urteil vom 22.8.2018, VIII ZR 99/17)

WEG: Für den Bau einer Außentreppe gibt es keine konkludente Zustimmung der Wohnungseigentümer

Eine bauliche Veränderung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehend betroffen sind. Die Betroffenheit beurteilt sich anhand eines objektiven Maßstabs, nämlich danach, ob sich ein neutraler Wohnungseigentümer in vergleichbarer Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen darf.

So entschied es das Amtsgericht Kassel. Das Gericht machte dabei deutlich, dass die Zustimmung grundsätzlich nicht durch Schweigen erklärt werden kann. Eine konkludente Zustimmung kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn zuvor ein zugunsten des anderen Teils wirkender Vertrauenstatbestand geschaffen worden war. Hierfür genügt nach Auffassung des Amtsgerichts allerdings nicht, dass Pläne für die Errichtung einer Wendeltreppe, die von der Dachterrasse im Sondereigentum der Beklagten zur ebenerdigen Terrasse im Bereich des Sondernutzungsrechts der Beklagten führen sollte, vorgelegt und zur Kenntnis gebracht wurden.

Ob eine solche Zustimmungserklärung überhaupt formfrei erfolgen kann, oder nur formgebunden, etwa in Gestalt eines Beschlusses auf der Eigentümerversammlung hat das Amtsgericht dahingestellt sein lassen. (Amtsgericht Kassel, Urteil vom 15.11.2018, 800 C 3071/18)