Haftungsrecht: Schreckhafter Mieter erhält kein Schmerzensgeld

Der Vermieter haftet nicht für eine Verletzung, die sich der Mieter zuzieht, wenn er zwar nicht unmittelbar durch das Herabstürzen eines defekten Außenrollos, sondern aufgrund des damit verbundenen Lärms erschrickt, das Gleichgewicht verliert, die Treppe hinunterstürzt und sich dabei erhebliche Verletzungen zuzieht.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth. Die Richter bestätigten, dass unter diesen Umständen ein adäquater Zusammenhang zwischen Pflichtverletzung des Vermieters und der Verletzung des Mieters fehlt. In der Überreaktion des Mieters verwirkliche sich lediglich das allgemeine Lebensrisiko. Das falle aber in den Risikobereich des Mieters. (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 18.7.2018, 7 S 5872/17)

Abtretung: Inkassounternehmen und Mietpreisbremse

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der bei Anwendung der Mietpreisbremse zuviel gezahlten Miete kann an ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenes Inkassodienstleistungsunternehmen abgetreten werden, so das Landgericht (LG) Berlin.

Das LG hat damit die teilweise kontrovers beurteilte Frage entschieden, inwieweit die Durchsetzung von Ansprüchen nach den §§ 556d bis 556g BGB über die nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zulässige Einziehung von Forderungen hinausgeht. Es beantwortet sie so, dass der außergerichtlichen Verfolgung der Ansprüche aus der „Mietpreisbremse” durch einen eingetragenen Inkassodienstleister keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegenstehen. Sämtliche Rechtspositionen, die im Rahmen der „Mietpreisbremse” von den Mietern übertragen und dann vom Inkassounternehmen gegenüber dem Vermieter geltend gemacht wurden, stünden in einer so engen Verbindung zum rechtlichen Schwerpunkt des Vorgehens – nämlich der Realisierung von Ansprüchen auf Rückzahlung überzahlter Mietanteile –, dass diese dem Bereich der Einziehung der entsprechenden Forderungen zuzurechnen seien.

Die abgetretenen Ansprüche sind auch mit der Formulierung „Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Monatsmieten” bzw. „Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten” hinreichend bestimmt bezeichnet.

Beachten Sie: Damit hat das LG Berlin die vorangegangene Entscheidung des AG Berlin abgeändert. Dieses hatte die Klage abgewiesen, weil das Inkassounternehmen nicht aktivlegitimiert sei. Die Ansprüche auf zuviel gezahlte Miete seien nicht abtretbar und nicht hinreichend bestimmbar, die Abtretung sei jedenfalls unwirksam. (LG Berlin, Urteil vom 13.8.2018, 66 S 18/18)

Grundsicherung: Keine Kautionsdarlehen nach SGB XII für „Luxuswohnung“

Ein nicht am Mietvertrag Beteiligter hat keinen Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Mietkaution nach dem SGB II. Hieran ändert auch das Kopfteilprinzip bei einer gemeinsam bewohnten Wohnung nichts, entschied das Landessozialgericht (LSG) Sachsen.

Ein Mietkautionsdarlehen nach dem SGB XII kann älteren oder dauerhaft voll erwerbsgeminderten Personen, die ihren notwendigen Lebensunterhalt nicht oder nicht ausreichend aus eigenen Kräften und Mitteln bestreiten können, gewährt werden. Dies kann u. a. nur erfolgen, wenn die Kosten für die begehrte Wohnung angemessen wären. Dies ist nicht der Fall, wenn die Kosten gegenüber der bisher bewohnten Wohnung zwar niedriger wären, allerdings die Anmietung nicht einem angemessenen Wohnungsstandard entsprechend den Sozialhilfegrundsätzen entspricht.

Hier wollte der Antragsteller eine möblierte Wohnung mit einer Komplettausstattung auf gehobenem Niveau mit monatlichem Reinigungsservice anmieten. Das hielt das LSG für unangemessen. (LSG Sachsen, Urteil vom 27.8.2018, L 7 AS 705/18 B ER)

Erfüllung der Zahlungspflicht: Hinterlegung der Miete nach Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel muss der Rechtsnachfolger gegenüber dem Mieter nachweisen, dass er berechtigt ist, die Miete zu fordern. Solange der Nachweis nicht erbracht ist, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete.

Das entschied das Amtsgericht Brandenburg. Hinterlegt der Mieter die Miete bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts, muss er die Voraussetzungen des § 372 BGB beweisen, um mit der Hinterlegung eine Erfüllung zu bewirken. Wenn die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters nach objektiver Betrachtungsweise zunächst noch ungewiss ist, tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit der Hinterlegung beim Amtsgericht ein, wenn der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht dort hinterlegt. Anders liegt der Fall hingegen, wenn der Mieter irrig annimmt, dass die Berechtigung des neuen Vermieters zweifelhaft ist und dieser Irrtum auf Fahrlässigkeit beruht. Dann hat die Hinterlegung keine schuldbefreiende Wirkung mehr. (AG Brandenburg, Urteil vom 28.9.2018, 31 C 183/17)

WEG: Die WEG kann nicht für „die übrigen Eigentümer der WEG“ handeln

Ist in einem Beschlussanfechtungsverfahren eines einzelnen Wohnungseigentümers einer WEG ein Kostenfestsetzungsbeschluss zugunsten „der übrigen Eigentümer der WEG“ ergangen, so sind allein diese Gläubiger der titulierten Forderung. Daher kann die WEG aufgrund eines auf die „übrigen Eigentümer der WEG“ lautenden Titels keine Zwangsvollstreckung beginnen, ihr Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek ist zurückzuweisen. Eine dennoch erfolgte Eintragung macht das Grundbuch unrichtig.

Das folgt aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München. Die Richter haben dabei die – hier nicht entscheidungserhebliche – Frage offengelassen, ob der Titel die Gläubiger mit der Angabe „die übrigen Eigentümer der WEG“ überhaupt hinreichend bezeichnet, obwohl sie weder im Rubrum noch in einer mit dem Titel verbundenen Liste namentlich bezeichnet sind. (OLG München, Urteil vom 28.6.2018, 34 WX 138/18)

Öffentlich geförderte Wohnung: Mieterhöhung: Nur Vergleichsmieten preisfreier Wohnungen dürfen herangezogen werden

Auch ein Mieterhöhungsverlangen für eine öffentlich geförderte Wohnung beurteilt sich nach §§ 558 ff. BGB. Wird darin zur Begründung auf die Mieten für vergleichbare Wohnungen Bezug genommen, reicht es nicht aus, auf die Vergleichsmieten für ebenfalls preisgebundene Wohnungen zu verweisen. Erforderlich ist vielmehr die Bezugnahme auf Vergleichsmieten für Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarkts.

So entschied es das Landgericht (LG) Lübeck. Dies folgt nach Ansicht der Richter aus § 558 Abs. 2 S. 2 BGB. Danach haben die Mieten für öffentlich geförderten Wohnraum bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben. (LG Lübeck, Urteil vom 14.6.2018, 14 S 47/17)

Zahlungsrückstand: Rückstand wegen schwerer psychischer Erkrankung ist unverschuldet

Kommt der Mieter einer Wohnung aufgrund einer schweren psychischen Erkrankung mit der Zahlung der Mieten in Rückstand, berechtigt dies nach Auffassung des Landgerichts (LG) Kassel den Vermieter nicht zu einer ordentlichen Kündigung.

Es ist zwar eine erhebliche Pflichtverletzung, die Mieten nicht zu zahlen. Es fehlt aber nach Auffassung der Richter an dem nötigen Verschulden, wenn die Zahlung aufgrund der psychischen Erkrankung und nachfolgenden Berufsunfähigkeit mit den einhergehenden finanziellen Problemen unterbleibt. (LG Kassel, Urteil vom 26.1.2017, 1 S 170/15)

Modegeschäft: Raumtemperatur: In der Ankleidekabine muss niemand zittern

Räumlichkeiten, die zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietet sind, müssen eine Raumtemperatur aufweisen, die sowohl für Kunden als auch Mitarbeiter sowohl erforderlich als auch üblich sind, d. h. zwischen 20 Grad und 26 Grad.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Rostock. Ist streitig, ob der Vermieter einen Mietmangel beseitigt hat, muss er darlegen und beweisen, dass dies geschehen ist. (OLG Rostock, Urteil vom 17.5.2018, 3 U 78/169)

Ende des Mietverhältnisses: Abrechnung nicht möglich: Kaution kann einbehalten werden

Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Vermieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution auch noch nach Ablauf der Jahresfrist wegen einer zu erwartenden Nachforderung aus einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung einbehalten. Voraussetzung ist, dass er nicht fristgerecht abrechnen konnte, weil ihm aufgrund eines WEG-Rechtsstreits die nötigen Unterlagen (hier: Heizkostenabrechnung) nicht rechtzeitig zur Verfügung standen.

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) München I hat der Vermieter die verspätete Geltendmachung dann nicht zu vertreten. (LG München I, Urteil vom 18.1.2018, 31 S 11267/17)

Mietbestandteil: Vermieter muss abmontierte Markise wieder anbringen

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass ein Vermieter, welcher eine bei Vertragsabschluss vorhandene Markise zur Durchführung von Bauarbeiten entfernt hat, diese danach wieder anbringt. Voraussetzung ist aber, dass die Markise Bestandteil des Mietvertrags war.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Nürnberg im Fall eines Ehepaars, dass von der beklagten Vermieterin eine Wohnung angemietet hatte. Der vorherige Mieter hatte eine Markise angebracht. Die war bei Besichtigung des Mietobjekts nach dessen Auszug noch vorhanden. Im Mietvertrag ist folgender Passus enthalten: „Für die vom Vormieter zurückgelassene Markise übernimmt die Vermieterin keine Reparaturkosten.“ Als die Beklagte die Außenfassade sanierte, musste die Markise abgenommen werden. Anbringen wollte die Beklagte den Sonnenschutz nach Abschluss der Arbeiten aber nicht mehr. Ihre Begründung: Die Markise war vom vorherigen Mieter dort montiert worden. Zudem sei im Mietvertrag ihre Pflicht zur Reparatur des Sonnenschutzes ausgeschlossen.

Die Mieter verlangten mit ihrer Klage, dass die Beklagte die Markise wieder – wie vor der Sanierung – über ihrem Balkon anbringt.

Das Amtsgericht Nürnberg hat der Klage stattgegeben. Das Gericht begründete sein Urteil damit, dass im Mietvertrag zwar eine Pflicht der Beklagten zur Reparatur ausgeschlossen wurde. Darauf könne sich diese im vorliegenden Fall aber nicht berufen. Die Mieter verlangten lediglich die – nach den Feststellungen eines Sachverständigen mögliche – Wiederanbringung und nicht die Reparatur der ursprünglich angebrachten Markise. Das Vorhandensein der Markise sei Vertragsbestandteil geworden. Insbesondere seien vom Mietvertrag auch Gegenstände in der Wohnung umfasst, welche der Vormieter dort zurückgelassen hat. Die an der Außenmauer angebrachte Markise sei fester Bestandteil des Gebäudes, und damit auch der Wohnung, und stehe im Eigentum der Vermieterin.

Entscheidend komme es darauf an, in welchem Zustand sich die Wohnung bei der Besichtigung befinde. Darauf würden schließlich die vertraglichen Vereinbarungen beruhen. Ein Vermieter müsse, wenn er nicht wolle, dass bestimmte Gegenstände mitvermietet werden, die neuen Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, dass es sich um Gegenstände des vorherigen Bewohners handelt und diese nicht vom Mietvertrag umfasst sind. Dies müsse geschehen, bevor die neuen Mieter ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen. Ansonsten könnten die Mieter annehmen, dass alle Gegenstände in der Wohnung – unabhängig davon, ob sie vom Vermieter stammen oder vom vorherigen Bewohner – auch mitvermietet werden.

Das Amtsgericht hat den Einwand der Beklagten, dass die Wiederanbringung unverhältnismäßig hohe Kosten verursache, nicht gelten lassen. Eine Unverhältnismäßigkeit der Kosten ergebe sich nach einer Abwägung des Aufwands auf der einen gegen den Nutzen sowie den Wert des Mietobjekts auf der anderen Seite nicht. (Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 25.8.2017, 29 C 4898/15)