WEG: Miteigentümer darf Gemeinschaftsflächen nicht mit Kamera überwachen

Bereits die bloße Möglichkeit, von einer Überwachungskamera seines Nachbarn gefilmt zu werden, kann schon unzumutbar sein.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht München im Fall von zwei Eigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft. Der Beklagte hatte am Balkon seiner Wohnung eine „Wildcam“ installiert, die auf die Gemeinschaftsflächen des Gemeinschaftsgartens gerichtet war. Der Kläger möchte nicht aufgenommen werden, wenn er sich auf Gemeinschaftseigentum aufhält. Der Beklagte hat die Kamera deshalb wieder entfernt, die gewünschte Unterlassungserklärung aber nicht unterschrieben. Das Amtsgericht gab dem Kläger recht.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Für Überwachungskameras bedeutet das, dass sie ausschließlich auf Bereiche ausgerichtet sein dürfen, die Sondereigentum des Eigentümers sind. Müssen Betroffene ernsthaft befürchten, durch die Kamera überwacht zu werden, liegt bereits ein Eingriff in ihr Persönlichkeitsrecht vor. (Amtsgericht München, Urteil vom 28.2.2019, 484 C 18186/18 WEG)

Mangel der Mietsache: Wer Beseitigung der Mängel verweigert, darf nicht mehr mindern

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von diesem beauftragte Handwerker zu dulden, hat das weitreichende Folgen.

Das stellte jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) fest. Die Richter machten deutlich, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt wegen der Mängel zu keiner weiteren Minderung berechtigt ist.

  • Von Mieten, die ab diesem Zeitpunkt fällig werden, ist kein Einbehalt mehr zulässig.
  • Auch für die Vergangenheit entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht, sodass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind.

Den Einwand des Mieters, er habe die Mangelbeseitigung verweigert, um in einem anderen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand beweisen zu können, lässt der BGH nicht gelten. Diese Mängel hätten, bevor sie beseitigt werden, leicht durch Fotos oder durch Zeugnis der reparierenden Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können. (BGH, Urteil vom 10.4.19, VIII ZR 12/18)

Kündigungsrecht: Tod des Gewerberaummieters: Vertragliche Fristen gehen vor

Ein Geschäftsmann hatte Räume für sein Unternehmen angemietet. Im vom Vermieter vorformulierten gewerblichen Mietvertrag steht: „Der Vertrag kann aus wichtigem Grund vorzeitig gekündigt werden. Ein solcher ist z. B. der Tod des Vertragspartners. In diesem Fall kann der Mietvertrag vorzeitig mit einer Frist von einem Jahr gekündigt werden.“ Der Geschäftsmann verstirbt. Die Erben fragen, ob sie nicht schneller aus dem Mietvertrag herauskommen.

Unsere Antwort

§ 580 BGB gewährt bei Tod des Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von einem Monat und anschließender Geltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Es stellt sich aber die Frage, wie sich die gesetzliche Regelung zu der vertraglichen Vereinbarung über das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund verhält. Die gesetzliche Kündigungsfrist bei gewerblichen Mietverhältnissen kann nach § 580a BGB formularvertraglich anderweitig geregelt werden. Daher ist hier die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist von einem Jahr wirksam.

Beachten Sie | Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Er ist vom Erben in der Form fortzusetzen, wie er ihn vorgefunden hat. Dies bedeutet hier auch mit den speziellen vertraglichen Kündigungsregelungen, die bei gewerblichen Mietverhältnissen möglich sind

Zwangsräumung: Keine Räumung wegen Eigenbedarf, wenn dieser zwischenzeitlich entfallen ist

Wenn ein Kündigungsgrund zwar im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung bestanden hat, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch gleichwohl weiterverfolgt.

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) Berlin liegt ein solcher zur Anwendung des § 242 BGB führender Wegfall des Kündigungsgrunds auch vor, wenn nach einer Eigenbedarfskündigung der Nutzungswille des Vermieters bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr von der konkreten Absicht zur alsbaldigen Umsetzung getragen wird. Im dortigen Fall hatte die Vermieterin einen Arbeitsunfall erlitten. Ihre ursprünglichen beruflichen und privaten Pläne, die den Eigenbedarf begründeten, waren daher bis weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus auf unabsehbare Zeit ungewiss geworden. (LG Berlin, Urteil vom 19.1.2019, 67 S 9/18)

Eigenbedarf: Alter allein schützt bereits vor Kündigung

Im Fall einer Eigenbedarfskündigung können Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin im Fall eines Mieter-Ehepaars. Für das LG stand bereits deren hohes Alter (84 und 87 Jahre) der Eigenbedarfskündigung entgegen. Sie hätten sich berechtigt darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung – unabhängig von gesundheitlichen und sonstigen Folgen – für Mieter hohen Alters eine „Härte“ im Sinne der mietrechtlichen Vorschriften bedeute. Ab welchem Alter sich Mieter auf den Härtegrund „hohes Alter“ berufen können, hat das LG dahinstehen lassen. Jedenfalls ist, wer zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung über 80 ist, nach allen in Betracht kommenden Beurteilungsmaßstäben „alt“.

Auch nach Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters kommt das LG zu keinem anderen Ergebnis. Eine Interessenabwägung zugunsten des Vermieters komme grundsätzlich nur in Betracht, wenn er besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestands des Mietverhältnisses geltend machen könne. Dies konnte der Vermieter hier nicht. Er wollte die Wohnung nicht ganzjährig nutzen. Es kam ihm nur auf einen reinen Komfortzuwachs an. (LG Berlin, Urteil vom 12.3.2019, 67 S 345/18)

Mietgebrauch: Miete einer Pferdebox: Wann liegt übermäßige Beanspruchung vor?

Für die Frage, ob die Tierhalterhaftpflichtversicherung eintritt, wenn ein Pferd ständig gegen die angemietete Box-Trennwand tritt und diese hierdurch beschädigt wird, ist zunächst zu prüfen, ob nach den Versicherungsbedingungen nicht ohnehin eine Einstandspflicht für Schäden an gemieteten Sachen ausgeschlossen ist. Des Weiteren ist zu prüfen, ob nach den Versicherungsbedingungen nicht Leistungsfreiheit besteht, weil eine „übermäßige Beanspruchung“ vorliegt.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Kassel. Der Richter ging hier von einer solchen übermäßigen Beanspruchung und damit von einer Leistungsfreiheit des Versicherers aus. Das Pferd habe nämlich seit Beginn der Einstallung ein auffälliges Verhalten gezeigt. Es habe offensichtlich als Reaktion auf das benachbart eingestellte weitere Pferd andauernd gegen die Trennmauer getreten. So sei nach über einem Jahr der streitgegenständliche Schaden eingetreten. (Amtsgericht Kassel, Urteil vom 31.1.2019, 435 C 3646/18)

Modernisierung: Rollläden müssen nach Balkonanbau wieder montiert werden

Baut der Vermieter einen Balkon an, ohne die Fassade zu dämmen, muss er die dafür demontierten Außenrollläden anschließend wieder anbringen.

Das folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts München. In dem Fall hatte der Mieter der Modernisierung der Wohnung durch einen Balkonanbau nur unter der Bedingung zugestimmt, dass wieder ein Außenrollo angebracht werde. Der Vermieter lehnte dies ab und führte den angekündigten Balkonanbau gleichwohl durch. Statt eines Fensters mit Außenrollo verfügte die Wohnung nun über drei bodentief verglaste Elemente. Davon lässt sich ein Türelement kippen und zwei als Balkontür öffnen. Der Balkon hat eine Höhe von 80 cm und einen ebenfalls 80 cm hohen Sichtschutz. Eine Fassadendämmung erfolgte nicht.

Der Mieter trägt vor, ohne Rollo bestehe eine erhöhte Einbruchsgefahr. Die Balkontüre könne nachts weder geöffnet noch gekippt werden. Sein Kind schlafe im zweiten Zimmer, er selbst im Wohnzimmer, das er nachts nicht belüften und über Innenrollos nur unzureichend verdunkeln könne. Außenrollos würden auch das Wärme- und Dämmverhalten im Sommer wie im Winter verbessern. Jeder der mindestens 1,70 cm groß sei, könne nun den Balkon und somit auch die Wohnung durch die Balkontüren einsehen. Ein nachträglicher Anbau sei ohne Weiteres möglich.

Der Vermieter trägt vor, dass Jalousiekästen bei der Montage Schäden an der Fassade herbeiführen würden. Ein erhöhtes Einbruchrisiko werde bestritten: kein Einbrecher würde in einen Raum einbrechen, in dem eine Person schlafe. Die neuen vergrößerten Fenster würden zu einem erheblichen Lichtgewinn führen, seien energetisch überlegen und würden auch über einen viel besseren Einbruchschutz verfügen. Gleichzeitig seien Innenjalousien angebracht worden.

Der zuständige Richter am Amtsgericht gab dem Mieter recht. Er verwies auf den vertragsgemäßen Zustand bei Abschluss des Mietvertrags. Der sehe vor, dass Außenrollläden an den Fenstern vorhanden seien. Der Vermieter müsse auch nach einer Modernisierung weiterhin den vertragskonformen Zustand aufrechterhalten. Damit korrespondiert im Bereich des Möglichen ein Anspruch des Mieters, dass die frühere Gebrauchstauglichkeit wiederhergestellt werde. Der Mieter habe ausdrücklich und unmissverständlich der Maßnahme nur unter der Bedingung zugestimmt, dass die Außenrollläden wieder angebracht werden. Das lässt keinen Raum für eine konkludente Vereinbarung dahingehend, dass er sich infolge der Duldung der Modernisierung auch mit dem Verlust der Außenrollläden abgefunden habe.

Es besteht durch den angebrachten Balkon eine erhöhte Einbruchsgefahr. Das ist anhand der konkreten Ausführung des Balkons auch nachvollziehbar. Der Vermieter müsse dies ernst nehmen. Dass keine Einbrüche stattfinden, wenn Personen in Haus oder Wohnung sind, ist schlicht falsch. Die jetzige Fensterfront der Balkontüre ohne Außenrollladen fördert das Aufheizen der Wohnung im Sommer. Schließlich hat der Vermieter auch nicht vorgetragen, warum der Rollladenkasten nicht bündig mit dem Mauerwerk angebracht werden kann.

Auch die Tatsachen, dass der Mieter nun einen Balkon und eine neue, moderne Balkontüre/Balkonfensterelement hat und damit sehr wohl eine Wohnwerterhöhung, ändern hieran nichts. Die Modernisierungsvorteile des Balkons verdrängen im konkreten Fall der Erdgeschosswohnung ohne Fassadendämmung die Nachteile nicht. (Amtsgericht München, Urteil vom 22.3.2019, 473 C 22571/18)

AGB: Unwirksamkeit von Vollmachtsklauseln

Die Klausel: „Erklärungen können grundsätzlich von oder gegenüber nur einem Vermieter/Mieter abgegeben werden, wenn sie das Mietverhältnis berühren, jedoch dann nicht, wenn sie zu einer Auflösung des Mietverhältnisses führen sollen.“ ist unwirksam.

So entschied es das Amtsgericht Hamburg. Die Klausel benachteiligt den Mieter nach Ansicht des Gerichts unangemessen. Sie beinhalte nicht nur eine Vollmacht zum Empfang von Willenserklärungen, sondern auch zur Abgabe solcher. Hierfür sei kein berechtigtes Interesse des Vermieters als Verwender ersichtlich. Vielmehr erhöhe dies die Missbrauchsgefahr zulasten der Mieter. Überdies ist die Klausel auch unwirksam, weil die Vollmacht auch Erklärungen umfasst, die die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge haben kann, diese aber zumindest nicht eindeutig ausschließt. (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 18.10.2018, 48 C 60/18)

Mietverhältnis: Unerlaubter Waffenbesitz kann fristlose Kündigung rechtfertigen

Ein Mieter, der eine Waffe und Munition in der angemieteten Wohnung aufbewahrt, verstößt gegen seine Obhutspflichten und stört zugleich nachhaltig den Hausfrieden.

Dies rechtfertigt nach Auffassung des Landgerichts (LG) Berlin eine fristlose Kündigung des Mietvertrags. Dies ist nach Ansicht der Richter unabhängig davon, ob die strafrechtlichen Ermittlungen letztlich eingestellt wurden. Es ist auch unabhängig davon, ob die Mieterin von der Aufbewahrung in ihrer Wohnung wusste, weil sie für etwaige Pflichtverletzungen der Angehörigen ihres Haushalts einzustehen hat. (LG Berlin, Urteil vom 25.6.2018, 65 S 54/18)

Mietvertrag: Kosten für Bonitätsauskunft nicht erstattungsfähig

Der Vermieter kann die Kosten für eine Bonitätsauskunft weder als Schaden gem. § 280 Abs. 1 BGB noch als Verzugsschaden nach § 286 Abs. 1, § 280 Abs. 2 BGB ersetzt verlangen.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Ebersberg. Nach dessen Ansicht besteht keine Nebenpflicht des Mieters zur Bonität. Die Kosten für die Auskunft treten nicht aufgrund einer Pflichtwidrigkeit ein. Sie werden vielmehr von dem Gläubiger (Vermieter) eingeholt, um eine Grundlage für seine Entscheidung zu schaffen, ob er weitere Maßnahmen ergreift oder im Hinblick auf ein etwaiges Vollstreckungsrisiko davon absieht. Das Insolvenzrisiko trägt der Gläubiger. (Amtsgericht Ebersberg, Urteil vom 10.1.2019, 7 C 680/18)