Bauplanungsrecht: Eine Senioren-WG ist im reinen Wohngebiet zulässig

Haben Bewohner einer Senioren-WG eigene Miet- und Pflegeverträge, ist dies eine im reinen Wohngebiet zulässige Wohnform. Nutzen mehrere, teils an Demenz erkrankte Senioren intensiv ein Einfamilienhaus, ist die Eigenart des reinen Wohngebiets gewahrt, wenn nur geringfügig mehr Belästigungen oder Nachteile entstehen, als würde eine Familie mit mehreren Kindern dort wohnen.

So entschied es das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt. Strittig war, ob ein Wohnhaus – genutzt als Heim – in einem reinen Wohngebiet möglich sei. Darin leben 8 bis 9 ältere Personen, die jeweils einen Mietvertrag geschlossen und sich jetzt als „Wohngemeinschaft P“ bezeichneten. Jede Person hat ein eigenes möbliertes Zimmer. Die Mieter können Gemeinschaftsräume (Küche, Wohnzimmer, Badezimmer, Terrasse) sowie einen Garten nutzen. Die Mieter hatten auch jeweils einen individuellen Pflegevertrag.

Dies war hier für das VG ausreichend, da in Altenwohnheimen der Wohncharakter eindeutig im Vordergrund steht. Den Bewohnern würden zwar nicht mehr alle, aber doch wesentliche mit der Führung autonomen häuslichen Lebens verbundene Möglichkeiten verbleiben. Für die rechtliche Beurteilung maßgebend war hier die BauNVO von 1977. Da sowohl bei Altenwohnheimen als auch bei Altenheimen der Wohncharakter im Vordergrund steht, sind diese als „Wohnformen“ in einem reinen Wohngebiet i. S. d. BauNVO 1977 zulässig. Anders wäre dies bei einem Altenpflegeheim gewesen. Diese nehmen von vornherein oder voraussehbar auf Dauer pflegebedürftige alte Menschen auf. Hier tritt das Wohnelement stark hinter dem Versorgungs-, Pflege- und Betreuungscharakter der Einrichtung zurück, sodass städtebaulich das Wohngebäude nicht i. S. d. BauNVO 1977 einzustufen wäre. (VG Neustadt, Urteil vom 18.6.2018, 3 K 575/17.NW)

Architektenrecht: Projektsteuerer ist kein Bauüberwacher

Es gibt kein Regelwerk, in dem steht, was ein Projektsteuerer leisten muss. Die Aufgaben ergeben sich daher aus den konkreten vertraglichen Absprachen. Ohne vertragliche Festlegung ist nicht davon auszugehen, dass ein Projektsteuerer mit Aufgaben der Objektplanung, insbesondere der Bauaufsicht, betraut worden ist. Das gilt erst recht, wenn ein Architekt beauftragt worden ist.

So argumentierte das Oberlandesgericht (OLG) Celle im Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH), der die Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Entscheidung zurückwies. Auch das BGB geht davon aus, dass Projektsteuerer keine werkvertraglichen Leistungen erbringen. Soll das der Fall sein, bedarf es der genauen Leistungsbeschreibung im Projektsteuerungsvertrag. (OLG Celle, Urteil vom 27.8.2015, 16 U 41/15)

HOAI: EuGH und HOAI: Honorarprozess muss entschieden werden

In vielen Gerichtsverfahren wird beantragt, das Verfahren auszusetzen, bis der EuGH über die Rechtswirksamkeit der HOAI entschieden hat. Das Kammergericht (KG) hat dem jetzt eine Abfuhr erteilt: „Ein Rechtsstreit ist nicht deshalb auszusetzen, weil die EU-Kommission gegen die Bundesrepublik ein Vertragsverletzungsverfahren betreffend der Vereinbarkeit des Preisrechts der HOAI mit der Dienstleistungsrichtlinie eingeleitet hat.“

Mit dem jetzigen Urteil ist geklärt, dass Honorarprozesse auch künftig unbeeinflusst zu Ende geführt werden können. Das Urteil ist durch Zurücknahme der Nichtzulassungsbeschwerde rechtskräftig (BGH, Beschluss vom 11.4.2018, VII ZR 292/17).

Das Verfahren um die EU-Rechtmäßigkeit der HOAI wird beim EuGH als „Rechtssache C-377/17“ geführt. Der Ausgang gilt als offen. (KG, Urteil vom 1.12.2017, 21 U 19/12)

Honorarrecht: Kein Bautagebuch: Honorarabzug auch ohne Regelung

Führt der Architekt/Bauleiter kein Bautagebuch, ist ein verhältnisgerechter Honorarabzug gerechtfertigt.

Bisher galt dies vor allem, wenn das Bautagebuch ausdrücklich als Vertragsbestandteil vereinbart war. Jetzt hat das Kammergericht (KG) im Einvernehmen mit dem BGH klargestellt: „Das Führen eines Bautagebuchs stellt auch bei fehlender Regelung des Leistungsumfangs eine geschuldete Teilleistung dar.“

Damit kann der Bauherr generell Honorar abziehen, wenn kein Bautagebuch geführt wurde. Zur Abzugshöhe vertritt das KG den Standpunkt, dass das Honorar um einen Prozentpunkt gekürzt werden darf. Das Urteil ist rechtskräftig. (KG, Urteil vom 1.12.2017, 21 U 19/12)

Öffentlich-rechtlicher Unterlassungsanspruch: Unterlassungsanspruch gegen Straßenlärm verjährt in drei Jahren

Ein Anspruch auf Unterlassung der Lärmbeeinträchtigungen, die von einem im Jahr 2009 verlegten Straßenpflaster ausgehen, ist verjährt.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall der Eigentümer eines bebauten Grundstücks. Im Jahr 2009 wurde die Oberfläche der Straße in dem Abschnitt vor dem Anwesen der Kläger umgestaltet. Es wurde der Asphalt durch einen Pflasterbelag ersetzt. 2012 wandten sich die Kläger an den Bürgermeister der beigeladenen Stadt. Sie forderten die Stadt auf, wegen der durch die Pflasterung erzeugten Lärmbeeinträchtigungen infolge der Abrollgeräusche von Kraftfahrzeugreifen entweder die Pflasterung zu entfernen oder diese mit einem geräuschdämmenden Belag abzudecken. In seinem Antwortschreiben wies der Stadtbürgermeister die Kläger darauf hin, dass es sich bei der Straße im hier relevanten Bereich um eine Kreisstraße handele. Die Stadt sei daher nicht zuständig. Sie habe lediglich beim Ausbau mitgewirkt und Wünsche eingebracht.

Nachdem die Kläger in der Folgezeit nicht weiter reagiert hatten, erhoben sie Ende 2016 Klage. Das VG Mainz wies die Klage ab. Das OVG bestätigte diese Entscheidung und wies die Berufung der Kläger zurück. Der öffentlich-rechtliche Unterlassungsanspruch unterliege der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Der Lauf dieser Frist beginne mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden sei und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt habe oder hätte erlangen müssen. Nachdem ihnen 2012 mitgeteilt worden sei, dass die Pflasterung auf der Kreisstraße von der beigeladenen Stadt im Einvernehmen mit dem beklagten Landkreis, dem Träger der Straßenbaulast, hergestellt worden sei, hätten die Kläger die anspruchsbegründenden Umstände und den Beklagten als Schuldner eines möglichen Unterlassungsanspruchs gekannt. Die dreijährige Verjährungsfrist habe damit spätestens mit dem Schluss des Jahres 2012 zu laufen begonnen. Sie sei daher bereits abgelaufen gewesen, als die Klage im Oktober 2016 eingereicht wurde. (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 30.8 2018, 1 A 11843/17.OVG)

Aktuelle Gesetzgebung: Steuerförderung auf dem Bau: Drei Vorhaben sollten Sie kennen

Neues Baukindergeld, steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus und steuerliche Förderung von Aufstockungen in privaten und Gewerbebauten – das plant der Gesetzgeber.

  • Baukindergeld: Seit dem 18.9.2018 können Familien mit Kindern für ihr neues Eigenheim einen Antrag auf Baukindergeld stellen. Das Baukindergeld beträgt 1.200 EUR pro Jahr für Kinder unter 18 Jahren und wird 10 Jahre lang gezahlt.
  • Noch in der parlamentarischen Beratung ist das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“. Zentraler Punkt ist eine fünf-prozentige Sonderabschreibung, die im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den folgenden drei Jahren neben der normalen AfA gewährt wird.
  • Ebenfalls noch in der Beratungsphase ist das Thema „steuerliche Förderung der Aufstockung“. Bayern hat das am 21.9.2018 in den Bundesrat gebracht mit dem Ziel, schnell zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Die steuerliche Förderung von Aufstockungen soll attraktiver sein als die für Neubauten. Favorisiert wird eine 10-Prozent-Abschreibung pro Jahr über 10 Jahre.

Planungsleistungen: Dach nicht hinterlüftet: Architekt muss mehr leisten

Entscheidet sich der mit der Ausführungsplanung und Bauüberwachung beauftragte Architekt für eine nicht belüftete Dachkonstruktion, muss er den Auftraggeber über die Risiken hinweisen, die mit dieser Planung einhergehen.

Das hat das Landgericht (LG) Würzburg festgestellt. Die Richter haben zudem auf zwei weitere Punkte hingewiesen: Die Planung des Architekten erfordert in einem solchen Fall einen erhöhten Detaillierungsgrad bei den schadensträchtigen Konstruktionen (einzuhaltende Holzfeuchte etc.). Und der Architekt muss in der Leistungsphase 8 die überwachungsintensiven Bauabschnitte, aus denen Feuchtigkeitsschäden resultieren können, besonders intensiv begleiten. (LG Würzburg, Urteil vom 4.5.2018, 64 O 2504/14)

Werkvertragsrecht: Bauherr kündigt: Keine Abnahme mehr erforderlich

Wird ein Werkunternehmer (dazu gehören auch alle Planungsbüros, denn sie sind Werkunternehmer im Sinne des Werkvertragsrechts) gekündigt, und bringt der Bauherr unmissverständlich zum Ausdruck, dass er eine Nachbesserung etwaiger Mängel ablehnt, ist auch keine Abnahme mehr erforderlich. Damit wird die kündigungsbedingte Vergütung des Werkunternehmers auch ohne Abnahme fällig.

So lautet eine Entscheidung des Kammergerichts (KG).

Begründung: Bei jeder anderen Auslegung könnte der Bauherr durch seine Verweigerungshaltung die Fälligkeit der restlichen Vergütung dauerhaft willkürlich verhindern. Das ist aber nicht im Sinne des Gesetzgebers. (KG, Urteil vom 21.7.2018, 21 O 152/17)

Prozessrecht: Gerichte müssen Privatgutachten würdigen

Auch einer Partei, die ein Privatgutachten vorlegt, steht rechtliches Gehör zu. Ein Privatgutachter muss vom Gericht angehört werden, wenn sich das Gericht bei der Beweiswürdigung mit seinen schriftlichen Feststellungen befasst und ein eigenes Gerichtsgutachten dazu eingeholt hat.

Das bedeutet nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a. M., dass die Partei, die das Privatgutachten vorlegt, darauf bestehen kann, dass der Privatgutachter vor Gericht sein Gutachten mündlich erläutern darf. Im vorliegenden Fall ging es um Mängel bei Naturwerksteinarbeiten. Der gerichtliche Sachverständige hatte sein Gutachten vorgelegt, der Architekt ein Privatgutachten dagegen gesetzt. Die Gutachten widersprachen sich teilweise. Das Urteil des OLG hat zur Folge, dass der Rechtsanwalt des Planers den Privatgutachter als Zeugen benennen darf. (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 30.5.2018, 13 U 20/17)

Honorarsicherung: Auch Planer dürfen Sicherheit verlangen

Auch Planer können für ihre Honorarforderungen eine Bauhandwerkersicherung verlangen. Der Auftraggeber kann das nicht verhindern, indem er z. B. eine unvollständige Leistungserbringung, die Überschreitung einer Baukostengrenze oder die fehlende Abnahme einwendet.

Diese Einwände sind im Prozess über die Bauhandwerkersicherung nach Auffassung des Landgerichts (LG) Dortmund unerheblich.

Die Entscheidung ist zwar noch nicht rechtskräftig. Man kann aber davon ausgehen, dass die nächste Instanz das ähnlich sieht. Die Höhe der Sicherheit, die verlangt werden kann, richtet sich übrigens nach dem möglichen Schaden, der ohne Sicherheit entstehen kann. Bezugsgröße sind auch die Prozesskosten zur Rückerlangung einer pflichtwidrig nicht zurückgegebenen Sicherheit sowie etwaige Avalzinsen. (LG Dortmund, Urteil vom 1.8.2018, 5 O 71/18)