Bauherrnberatung: Wiederaufbau nach Brand: Versicherung nimmt es wörtlich

Plant der Bauherr den Wiederaufbau eines abgebrannten Gebäudes, sollte er sich mit dem Thema „Versicherung“ und dem „Kleingedruckten“ darin beschäftigen. Anderenfalls können ihm unliebsame Überraschungen drohen.

Das lehrt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Celle. In dem dortigen Fall hatte ein Bauherr nach einem Brand verlangt, dass die Gebäudeversicherung den Neuwertanteil zahlt. Nach den Allgemeinen Versicherungsbedingungen musste er sicherstellen, dass er die Entschädigung verwendet, um das Gebäude in gleicher Art und Zweckbestimmung wiederherzustellen. In dem abgebrannten Gebäude hatte sich ein Hotel mit Restaurant befunden. Seine Planung sah jetzt vor, das Gebäude zu einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen umzubauen. Die Versicherung zahlte nicht, weil das neue mit dem abgebrannten Gebäude von der Zweckbestimmung nicht vergleichbar sei. Das OLG Celle gab der Versicherung recht.

Beachten Sie: Damit eine Gebäudeversicherung die Kosten eines brandbedingten Neubaus trägt, müssen Bauherr und Planer unbedingt darauf achten, dass eine „Wiederherstellung in gleicher Art und Zweckbestimmung“ gewährleistet ist. Das neue Gebäude muss also nicht nur in Größe und Aufteilung vergleichbar sein, sondern auch die gleiche Funktion haben.

Damit eine Gebäudeversicherung die Kosten eines brandbedingten Neubaus trägt, müssen Bauherr und Planer unbedingt darauf achten, dass eine „Wiederherstellung in gleicher Art und Zweckbestimmung“ gewährleistet ist. Das neue Gebäude muss also nicht nur in Größe und Aufteilung vergleichbar sein, sondern auch die gleiche Funktion haben. (OLG Celle, Urteil vom 18.12.2017, 8 U 171/17)

Werkvertragsrecht: Abweichen der Leistung von der vereinbarten Beschaffenheit ist ein Mangel

Ein Mangel liegt vor, wenn die Werkleistung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Weitergehend besteht auch ein Mangel, wenn die geplante oder ausgeführte Leistung von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) München klargestellt. Damit steht fest, dass auch Abweichungen von den vereinbarten Leistungen bzw. von der vereinbarten Beschaffenheit immer einen Mangel darstellen. Das gilt unberührt von der Frage, ob die abweichende Leistung gegen die anerkannten Regeln verstößt. Damit sind auch DIN-konforme Leistungen immer dann mangelhaft, wenn sie nicht den getroffenen Vereinbarungen und Beschaffenheiten entsprechen. Als einvernehmliche Beschaffenheit gelten auch Pläne, die Abstimmungsergebnisse enthalten und vom Bauherrn ausdrücklich zur Ausführung freigegeben worden sind.

Damit kann der Bauherr die Mangelbeseitigung ab sofort auch fordern, wenn die Ausführung von der vereinbarten Beschaffenheit (= freigegebene Ausführungsplanung) abweicht und die Abweichung neutral betrachtet noch duldbar sein könnte. Der Auftragnehmer kann sich an dieser Stelle nicht herausreden, nach dem Motto: „Wir haben zwar nicht so wie beauftragt ausgeführt, aber mit der abweichenden Ausführung funktioniert es doch auch“. Das letzte Wort hat in solchen Konstellationen immer der Bauherr. (OLG München, Urteil vom 29.11.2017, 20 U 2628/17, Abruf-Nr. 209057)

Architektenrecht: Wer die Planung des Architekten zum Antrag der Baugenehmigung einreicht, nimmt die Leistung ab

Hat der Auftraggeber einen Architekten mit der Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) beauftragt, nimmt er dessen Leistung ab, wenn er die Planungsunterlagen im Rahmen des Baugenehmigungsantrags einreicht und die Schlussrechnung vorbehaltlos zahlt.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Köln klargestellt. Ob das Bauamt auf der Grundlage der genehmigungsfähigen Planungsunterlagen auch tatsächlich eine Baugenehmigung erteilt, fällt ohne abweichende Vereinbarung in die Risikosphäre des Auftraggebers. Dieser muss ggf. seinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung öffentlich-rechtlich durchsetzen. (OLG Köln, Beschluss vom 21.2.2019, 16 U 140/18)

Lärmbeeinträchtigung: Keine Baugenehmigung für Studentenwohnheim mit zu vielen Stellplätzen

Die Baugenehmigung für ein Studentenwohnheim mit Stellplätzen auf einem Grundstück ist rechtswidrig, weil die genehmigten Stellplätze zu unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen für einen Nachbarn führen.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz. Von 68 genehmigten Stellplätzen sollten 45 (24 Tiefgaragenstellplätze und 21 oberirdische Stellplätze) über eine Zufahrt zu erreichen sein, die unmittelbar an der Grundstücksgrenze der Kläger verläuft. Schon wegen der neun hiervon im vorderen Bereich des Baugrundstücks genehmigten Stellplätze, die zwischen 5 und 25 Meter vom Wohngrundstück der Kläger entfernt lägen, ergäben sich erhebliche Bedenken im Hinblick auf die Einhaltung der gebotenen Rücksichtnahme. Die im mittleren und hinteren Grundstücksbereich gelegenen restlichen 36 Stellplätze stören eindeutig den rückwärtigen Ruhebereich des klägerischen Wohngrundstücks. Dies wird noch verstärkt, weil die Lage der Zufahrt entlang der Grundstücksgrenze der Kläger in einer Länge von ca. 40 bis 80 Metern verläuft. Die genehmigten Stellplätze würden damit nach Anzahl, Lage und Zuwegung zu einer unzumutbaren Lärmbeeinträchtigung der Kläger führen. Sie verstoßen damit gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Da der Bau des Wohnheims ansonsten nicht zu beanstanden war, muss der Bauherr nun nach anderen Möglichkeiten suchen, die notwendigen Stellplätze auf dem Grundstück zu errichten. (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.5. 2019, 1 A 11371/18.OVG)

Bauüberwachung: Muss der Objektüberwacher ständig vor Ort sein?

Ein Architekt muss die Zuverlässigkeit und Qualität des ausführenden Unternehmers einschätzen. Er kann und muss prüfen, ob die Rahmenbedingungen und Grundvoraussetzungen vorliegen, dass das konkrete Gewerk mangelfrei ausgeführt wird. Er muss aber – vor allem bei einfachen Tätigkeiten – nicht ständig vor Ort sein.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Dresden für die Verlegung von Parkett entschieden. Das Urteil wird mit hoher Wahrscheinlichkeit Signalwirkung ausüben. Das liegt insbesondere daran, dass die Rechtsprechung bisher hohe Anforderungen an die Qualität der Bauüberwachung stellt. Diese stehen aber im krassen Widerspruch zu den Honoraren für die Leistungsphase 8 (vor allem für die Überwachung auf der Baustelle). Hier könnte folgende Aussage des OLG noch interessant sein: Die Leistungsphase 8 verpflichtet den Architekten, bei der bautechnischen Abnahme zugegen zu sein und in diesem Zeitpunkt erkennbare Mängel anzuzeigen. Er verletzt seine Kontroll- und Anzeigepflichten aber nicht, wenn diese Mängel für ihn zu dem Zeitpunkt nicht mehr erkennbar waren. (OLG Dresden, Urteil vom 25.1.2018, 10 U 780/17)

Sachverständigentätigkeit: Professor kann staatlich anerkannter Bausachverständiger sein

In Nordrhein-Westfalen können auch Professoren staatlich anerkannte Bausachverständige sein.

Das hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen im Falle eines aus Niedersachsen stammenden Universitätsprofessors für Innovative Bauweisen und Baukonstruktion entschieden. Der Professor war von der zuständigen Ingenieurkammer in Düsseldorf bereits als Sachverständiger für die Prüfung der Standsicherheit anerkannt worden. Die Kammer hatte die Anerkennung jedoch zurückgenommen, nachdem ihr bewusst geworden war, dass der Professor nicht hauptberuflich als Sachverständiger tätig war. Diese Rücknahmeentscheidung hat das OVG jetzt aufgehoben.

Die Richter haben zur Begründung ausgeführt, sie hätten in ihrer bisherigen Rechtsprechung für die staatliche Anerkennung eine hauptberufliche selbstständige Tätigkeit als Sachverständiger verlangt. Grundsätzlich gewährleiste nur diese Tätigkeit die vom Verordnungsgeber geforderte Eigenverantwortlichkeit und Unabhängigkeit. Bei einem Hochschullehrer, der seine wissenschaftlichen Aufgaben in seinem Hauptamt ebenfalls selbstständig und unabhängig wahrnehme, genüge es allerdings, wenn er die Sachverständigentätigkeit im Rahmen einer genehmigten Nebentätigkeit selbstständig und auf eigene Rechnung und Verantwortung ausübe und hieran durch seinen Hauptberuf nicht gehindert werde. Hierfür spreche sowohl die vom Verordnungsgeber gewählte Formulierung, die einer entsprechend gemeinten Begrifflichkeit im Baukammerngesetz NRW folge. Darüber hinaus habe bei der Änderung der Verordnung im Jahr 2009 die zwischen den Bauministerien der Länder abgestimmte Muster-Verordnung in Landesrecht umgesetzt werden sollen. Diese gehe gleichfalls davon aus, dass auch Hochschullehrer im Rahmen genehmigter Nebentätigkeiten eigenverantwortliche und unabhängige Sachverständigentätigkeiten ausüben könnten. (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 20.11.2017, 4 A 2563/15)

Wettbewerbsrecht: Nur ein Architektenbüro darf mit „Architektur“ werben

Eine GmbH & Co. KG darf ihre Leistungen nur dann mit dem Hinweis „Architektur“ bewerben, wenn im Unternehmen mindestens eine Person angestellt ist, die in die Architektenliste eingetragen ist. Sonst ist die Werbung irreführend.

Das hat das Landgericht (LG) Arnsberg klargestellt. Im konkreten Fall hatte eine GmbH & Co. KG Leistungen auf ihrer Webseite mit „Architektur / Tragwerksplanung / Statik / Bauphysik“ beworben. Beim Geschäftsführer hieß es, dass er den Studiengang Bauingenieurwesen abgeschlossen habe. Das LG hielt die Werbung mit dem Wort „Architektur“ für irreführend, da im Unternehmen kein fest angestellter Architekt beschäftigt sei. Die geschützte Bezeichnung „Architekt“ werde bereits unbefugt geführt, wenn der unzutreffende Eindruck erweckt werde, dass der Betroffene als Architekt tätig sei. Im vorliegenden Fall sei dies durch den Text auf der Webseite geschehen, in dem die GmbH & Co. KG auf die Beratungsleistungen bei Fragen zu Architektur hinwies. Dadurch sei unbefangenen Verbrauchern vorgespiegelt worden, dass diese Dienstleistungen allesamt von der GmbH & Co. KG erbracht werden. Dies sei allerdings unzutreffend. (LG Arnsberg, Urteil vom 31.1.2019, I-8 O 95/18)

Werkvertragsrecht: BGH: Baubegleitende Qualitätskontrolle ist Werkvertrag

Die „baubegleitende Qualitätskontrolle“, die in den letzten Jahren in Mode gekommen ist, ist eine Leistung, die dem Werkvertragsrecht unterzuordnen ist. Sie birgt damit auch entsprechende Haftungsrisiken.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt. Im konkreten Fall war ein „Qualitätskontrolleur“ bei der Errichtung eines Bauwerks mit der Vornahme mehrerer „Audits“ und einer darauf beruhenden Zertifizierung beauftragt worden. OLG und BGH haben klargestellt, dass das als werkvertragliche Tätigkeit einzustufen ist. Sie birgt ein erhebliches Haftungsrisiko. Denn zum werkvertraglich geschuldeten Erfolg gehört mehr als nur eine stichprobenartige Qualitätskontrolle (womöglich noch mit vom Qualitätskontrolleur subjektiv ausgewählten Bauteilen). Als Vergleich ist die Bauüberwachung der Leistungsphase 8 zu nehmen. Diese Leistung ist auch als Werkvertrag eingestuft. Sie umfasst (aufwandsneutral) alle Leistungen, die im Überwachungsumfang enthalten sind. (OLG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2017, 10 U 77/17)

Werkvertragsrecht: Kein Leistungsverweigerungsrecht für Auftragnehmer

Häufig berufen sich ausführende Unternehmer auf das Leistungsverweigerungsrecht, um sich aus der Mängelbeseitigungspflicht herauszuwinden. Das geht nach Auffassung des Oberlandesgerichts (OLG) Schleswig dann nicht, wenn die Ausführung nicht dem aktuellen Bauordnungsrecht entsprach. In dem Fall muss der ausführende Unternehmer auch dann nachbessern, wenn sich die konkrete Ausführungsart aus seinem Bauvertrag nicht ergab.

Mit anderen Worten: Ausführende Unternehmen müssen zwingend die technischen Baubestimmungen einhalten, die zum Zeitpunkt der Abnahme gelten. Haben sich zwischen der Abnahme und Mängelbeseitigung die anerkannten Regeln der Technik geändert, müssen die neuen anerkannten Regeln der Technik im Bauwerk umgesetzt werden. Davon unberührt ist die Frage der Vergütung. Der Auftraggeber ist dann ausgleichspflichtig, wenn ihm durch die Nachbesserung nach aktuellem Regelwerk ein Mehrwert entsteht. (OLG Schleswig, Urteil vom 1.2.2019, 1 U 42/18)

Denkmalschutz: Pankower Bahnbetriebswerk – Eigentümerin muss die denkmalgeschützten Gebäude teilweise erhalten

Die Eigentümerin des ehemaligen Pankower Bahnbetriebswerks ist verpflichtet, bauliche Sicherungsmaßnahmen für den überwiegenden Teil der Gebäude durchführen zu lassen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Verwaltungsgericht (VG) Berlin. Die Antragstellerin ist seit 2010 Eigentümerin eines Areals in Pankow-Heinersdorf, das bis in die 1990er Jahre zu Bahnzwecken genutzt wurde. Darauf befinden sich auch drei Gebäude des ehemaligen Betriebswerks Pankow, nämlich ein Rundlokschuppen, ein Ringlokschuppen und ein Sozial- bzw. Verwaltungsgebäude. Die drei Gebäude stehen unter Denkmalschutz. Sie werden seit Jahrzehnten nicht mehr genutzt und befinden sich in schlechtem baulichen Zustand. Im August 2018 erließ das Bezirksamt eine denkmalrechtliche Sicherungsanordnung. Darin legte sie der Antragstellerin hinsichtlich der drei Gebäude zahlreiche Erhaltungsmaßnahmen auf und ordnete deren sofortige Vollziehung an.

Das VG stellte die aufschiebende Wirkung des hiergegen eingelegten Widerspruchs im Hinblick auf den Ringlokschuppen wieder her, wies den Eilantrag gegen die Sicherungsanordnung im Übrigen aber zurück. Hinsichtlich des Rundlokschuppens und des Sozialgebäudes sei die Anordnung zur Sicherung der Gebäude rechtmäßig. Zweifel an der Denkmaleigenschaft der Gebäude bestünden nicht. Ihre Erhaltung liege im Interesse der Allgemeinheit. Aufgrund des fortschreitenden Verfalls sei das Denkmal gefährdet. Daher sei eine Sicherungsanordnung geboten gewesen. Die angeordneten Sicherungsmaßnahmen seien insoweit auch wirtschaftlich zumutbar. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Antragstellerin zum Ausmaß der erforderlichen Sicherungsmaßnahmen durch die Vernachlässigung ihrer Erhaltungspflichten mit beigetragen habe.

Soweit die Sicherungsanordnung den Ringlokschuppen betreffe, sei sie hingegen zu beanstanden. Da eine ICE-Strecke nämlich nur im Abstand von 1 m am Ringlokschuppen vorbeiführe, sei unklar, ob das Gebäude überhaupt noch genutzt werden könne. Sei die künftige Nutzbarkeit und damit die Erhaltungsfähigkeit des Denkmals ungeklärt, erwiesen sich die angeordneten Maßnahmen insoweit als unzumutbar. Jedenfalls bestehe kein besonderes öffentliches Interesse daran, dass sie sofort befolgt werden. Auch die erlassene Androhung der ersatzweisen behördlichen Gebäudesicherung sei rechtswidrig. Denn der dafür veranschlagte Kostenbetrag sei nur pauschal angegeben worden, statt diesen im Hinblick auf die einzelnen Erhaltungsmaßnahmen aufzuschlüsseln. (VG Berlin, Beschluss vom 17.1.2019, 13 L 271/18)