Anscheinsbeweis: Ursache für die Verseuchung eines Brunnen

Geht nach der Sanierung einer Abwasserleitung die Belastung eines benachbarten Brunnens mit Fäkalbakterien in nahem zeitlichem Zusammenhang rapide zurück, so spricht der Anscheinsbeweis dafür, dass Schadstellen in der Abwasserleitung für die Kontamination ursächlich waren.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz hin. Es verurteilte daher den beklagten Abwasserzweckverband, der in erster Instanz noch obsiegt hatte, dem Grunde nach zum Schadenersatz.

Der Senat hat sich insoweit an die Rechtsprechung angelehnt, wonach ein Anscheinsbeweis gegeben ist, wenn in engem räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit (Tief-)Bauarbeiten Risse und Veränderungen an Gebäuden auftreten. Diesen Anscheinsbeweis habe der beklagte Abwasserverband nicht zu erschüttern vermocht. Andere Ursachen für den Bakterieneintrag in das Brunnenwasser seien realitätsnah nicht gegeben gewesen. So hätten unter anderem keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgelegen, dass tatsächlich größere Mengen organischen Düngers im fraglichen Zeitraum in den Weinbergen ausgebracht worden waren.

Der Bundesgerichtshof hat die Rechtsansicht des OLG bestätigt. Die Parteien haben sich zwischenzeitlich verglichen. (OLG Koblenz, Urteil vom 17.8.2017, 1 U 729/15)

Bauüberwachung: Finanzschwacher Bauunternehmer – Haftet der Bauherr mit?

Der Auftraggeber kann an einem Ausführungsfehler mitschuldig sein, wenn er Arbeiten, von denen er weiß, dass sie mit Gefahren verbunden sind, an einen Unternehmer vergeben hat, dessen mangelnde Sachkunde ihm bekannt war. Die bevorstehende Insolvenz oder absehbare finanzielle Schwierigkeiten sind aber kein Grund, von einer Auftragserteilung abzusehen.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) entschieden. Im konkreten Fall hat es den Auftraggeber sogar von jeglichem Mitverschulden an dem Mangel freigesprochen. Dass er um die finanziellen Probleme der Firma wusste, war egal. Gleiches galt für den Umstand, dass die Firma mit den Arbeiten erst weit hinter dem Zeitplan begonnen hatte, worüber der Architekt den Auftraggeber informiert hatte. Die Richter sahen keinen Anlass, ein Mitverschulden anzunehmen.

In einem solchen Fall bleibt dem Bauplaner nur eine Möglichkeit: Er muss an seinen Auftraggeber einen umfassenden Bedenkenhinweis richten. Dabei muss er sich an § 4 Abs. 3 VOB/B orientieren. Er sollte ihm deutlich machen, warum er der Auffassung ist, dass das Unternehmen diesen Auftrag nicht ordnungsgemäß abwickeln kann. Das sollte er mit Daten und Fakten untermauern. Die vorliegende Entscheidung lehrt, dass es nicht reicht, den Auftraggeber über das „Chaos auf der Baustelle“ in Kenntnis zu setzen. Er muss daraus nicht den Schluss ziehen, von der Firma sofort Abstand zu nehmen bzw. die Baustelle einzustellen. (OLG München, Urteil vom 22.3.16, 9 U 2091/15)

Verkehrssicherheit: Nicht jede Treppe benötigt ein Geländer oder einen Handlauf

Ist eine Treppe Bestandteil eines öffentlichen Wegs, muss ein Geländer oder ein Handlauf nur angebracht werden, wenn Gefahren ausgeräumt werden müssen, die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar sind und auf die er sich nicht oder nicht rechtzeitig einstellen kann.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Koblenz. Im konkreten Fall war eine Frau auf dem Weg zum Dorfgemeinschaftshaus gestürzt, als sie eine Treppe hinuntergehen wollte. Die Treppe ist Bestandteil eines öffentlichen Fußwegs. Zum Zeitpunkt des Sturzes war sie weder mit einem Treppengeländer noch mit einem Handlauf gesichert.

Das OLG wies die Schadenersatzklage gegen die Stadt ab. Ob die zu einem öffentlichen Weg gehörende Treppe verkehrssicher ist, beurteilt sich nach der Entscheidung nicht nach den Vorschriften der Landesbauordnung (LBauO). Ausschlaggebend ist vielmehr allein der Maßstab, der allgemein bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit öffentlicher Wege und Straßen zugrunde zu legen ist. Danach müsse nur vor solchen Gefahren geschützt werden, die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar seien und auf die er sich nicht oder jedenfalls nicht rechtzeitig genug einstellen könne. An einer versteckten Gefahrenlage fehle es im konkreten Fall jedoch. Insbesondere sei die Gestaltung der Treppe für den Benutzer jederzeit erkennbar gewesen. (OLG Koblenz, Urteil vom 5.7.2018, 1 U 1069/17)

Verjährung: Konkludente Abnahme von Architektenleistungen

Wird die Schlussrechnung vorbehaltlos gezahlt und die Fertigstellungsanzeige widerspruchslos hingenommen, ist darin eine konkludente Billigung des Bauherrn zu sehen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig-Holstein hin. In dem Fall erfolgten unstreitig nach Fertigstellung des Bauwerks binnen angemessener Prüffrist keine entsprechenden Mängelrügen des Bauherrn. Erst gut ein Jahr später rügte er ein „gequollenes Holzteil“. Unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte durfte der Bauunternehmer deshalb davon ausgehen, dass der Bauherr seine Leistungen beanstandungslos in Gebrauch genommen hatte. Die Ansprüche des Bauherrn waren daher verjährt. (OLG Schleswig-Holstein, Hinweisbeschluss vom 2.1.2018, 7 U 90/17)

Ausschreibung: Ein spekulatives Angebot ist nicht zuschlagsfähig

Der Umstand, dass das Angebot des Bieters bei einzelnen Positionen des Leistungsverzeichnisses Preise enthält, die deutlich unter den Kosten des Bieters liegen, rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, der Bieter habe die geforderten Preise nicht angegeben.

So heißt es in einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Die Richter machten jedoch weitergehend deutlich, dass eine Angebotsstruktur, bei der deutlich unter den zu erwartenden Kosten liegenden Ansätzen bei bestimmten Positionen auffällig hohe Ansätze bei anderen Positionen des Leistungsverzeichnisses entsprechen, eine unzulässige Verlagerung von Preisangaben auf hierfür nicht vorgesehene Positionen indiziert.

Kann der Bieter die Indizwirkung nicht erschüttern, darf angenommen werden, dass das Angebot nicht die geforderten Preisangaben enthält. (BGH, Urteil vom 19.6.18, X ZR 100/16)

Vertragserfüllung: Zweifach- statt vereinbarter Dreifach-Verglasung: Bauherr kann Einbau neuer Fenster fordern

Werden statt der ausdrücklich vereinbarten Dreifach-Verglasung in der Eigentumswohnung des Bauherren nur zweifach-verglaste Dachfenster eingebaut, kann der Bauherr Erfüllung des Vertrags verlangen. Das bedeutet einen Austausch der Fenster.

So lautet eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe in einem entsprechenden Fall, in dem der Bauherr der Wohnung den Austausch der Fenster verlangte. Der Unternehmer wandte ein, dass der Austausch etwa 6.700 EUR koste. Die Heizkostenersparnis liege im Vergleich dazu nur bei 8,10 EUR pro Jahr. Damit sei der verlangte Austausch unverhältnismäßig. Das Landgericht gab der Klage des Bauherren statt.

Ebenso sah es das OLG. Der Unternehmer kann den Austausch nicht wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigern. Bei der Frage der Verhältnismäßigkeit spielt nicht nur eine Rolle, in welchem Verhältnis die Mangelbeseitigung zu dem wirtschaftlichen Vorteil steht. Hier ist vielmehr auch zu beachten, dass der Bauherr ein nachvollziehbares Interesse an der vereinbarten Ausführung der Fenster hat. Grund: Wärmeschutz spiele für den Erwerber einer Wohnung eine große Rolle. (OLG Karlsruhe, Hinweisbeschluss vom 1.2.2018, 9 U 52/17)

Bauüberwachung: BGH konkretisiert Pflichten bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten

Auch bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten schuldet der Bauüberwacher eine Einweisung, die Entnahme von Stichproben und eine Endkontrolle.

Das hat das Kammergericht (KG) im Einvernehmen mit dem BGH festgestellt. Im konkreten Fall ging es um Mängel an Magnet-Heizungsventilen in einem größeren Sanierungsprojekt. Der Generalplaner verteidigte sich damit, dass er den ausführenden Elektrounternehmer nicht intensiver überwachen habe müssen, weil es sich bei den Arbeiten um handwerkliche Selbstverständlichkeiten gehandelt habe. Damit kam er vor Gericht nicht durch. Drei Aussagen sind für die Praxis wichtig:

  • Auch bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten schuldet der Bauüberwacher eine Einweisung, die Entnahme von Stichproben und eine Endkontrolle. Vor allem an der Einweisung hatte es hier gehapert.
  • Eine „handwerkliche Selbstverständlichkeit“ lag schon deswegen nicht mehr vor, weil es um komplexe technische Zusammenhänge ging und die Elektrofirma den Generalplaner zu den Ventilen vorher schon um Rat gefragt hatte.
  • Die Intensität der Überwachungspflicht steigt, wenn es um schwierige Arbeiten von großer Bedeutung geht und die Handwerker schwach sind oder im Verlauf der Bauausführung Anhaltspunkte für deren Ungeeignetheit zutage treten. (KG, Urteil vom 16.12.2015, 21 U 81/14)

Verwaltungsrecht: E-Ladesäulen auf öffentlichen Verkehrsflächen benötigen keine Baugenehmigung

Ladesäulen für Elektrofahrzeuge dürfen von der Gemeinde als Straßenbaulastträger auf öffentlich gewidmeten Straßenflächen grundsätzlich ohne Baugenehmigung aufgestellt werden.

Das hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVG) in einem vorläufigen Rechtsschutzverfahren entschieden. Der Antragsteller hatte sich dagegen gewendet, dass die Landeshauptstadt München zwei E-Ladesäulen errichtet hatte. Durch die vier Ladepunkte der Säulen konnen vor seinem Wohnhaus vier Parkplätze nur noch zum Aufladen von Elektrofahrzeugen genutzt werden. Sie stehen daher nicht mehr als allgemeine Parkflächen zur Verfügung. In erster Instanz hatte das Verwaltungsgericht den Eilantrag auf Erlass eines Baustopps abgelehnt.

Der BayVGH hat nun die Beschwerde des Antragstellers gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts mit der Begründung zurückgewiesen, dass die Maßnahme der Stadt allein nach Straßenrecht und nicht nach Baurecht zu beurteilen sei. Bei den E-Ladesäulen handle es sich um Verkehrsanlagen, die relativ leicht errichtet werden könnten und die der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs dienen. Sie sind daher Straßenbestandteile. Denn der ungehinderte Verkehrsfluss mit Elektromobilen setzt eine ausreichende innerstädtische Ladeinfrastruktur voraus. Dadurch werden auch Beeinträchtigungen des übrigen Verkehrs verhindert. Ladestationen in der Größenordnung herkömmlicher Parkscheinautomaten können nicht mit normalen Tankstellen gleichgesetzt werden, deren Errichtung nach Baurecht genehmigt werden muss. Schließlich habe der Antragsteller nicht aufgezeigt, in welchen Rechten er durch den Aufbau der Ladesäulen und die Umwandlung der vier Parkplätze verletzt sein soll. (BayVGH, Beschluss vom 13.7.2018, 8 CE 18.1071)

Hauskauf: Bei Schädlingsbefall im Gebälk ist Rücktritt trotz Gewährleistungsausschluss möglich

Auch wenn Käufer und Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen haben, kann erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes ein Mangel sein, der zum Rücktritt berechtigt.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig im Fall eines Mannes, der ein Fachwerkhaus gekauft hatte. Dies wies einen massiven Insekten- und Pilzbefall auf. Er begehrte vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises bei Rückübertragung des Grundstücks – trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses. Über den Schädlingsbefall hatte der Verkäufer den Käufer vor dem Vertragsschluss nicht aufgeklärt.

Dies hätte er aber ohne Nachfrage des Käufers tun müssen – so das OLG. Ein massiver Schädlingsbefall sei ein Umstand, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung sei. Auch der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss lasse den Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises nicht entfallen. Auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Käufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält.

Dies war hier der Fall. Der Verkäufer hatte seinerzeit umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Gebäudes vorgenommen und die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen. Anlass für diese Arbeiten war der Befall mit Holzwürmern gewesen. Die Richter haben hieraus geschlossen, dass der Verkäufer vom Schädlingsbefall wusste. Es sei aber allgemein bekannt, dass ein Schädlingsbefall nur durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen beseitigt werden könne. Solche Maßnahmen habe der Verkäufer nicht durchgeführt. Der Anspruch des Hauskäufers sei auch nicht dadurch entfallen, dass der Käufer den Schädlingsbefall aufgrund der Bohrlöcher im Gebälk selbst wahrnehmen konnte. Zwar beschränke sich die Offenbarungspflicht auf verborgene Mängel, weil ein verständiger Verkäufer davon ausgehen könne, dass dem Käufer ein ohne Weiteres erkennbarer Mangel ins Auge springe und er nicht darüber aufklären müsse. Hieraus habe der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können.

Nicht erkennen konnte er nach den Ausführungen des OLG dagegen, dass der Schädlingsbefall bereits seit über 15 Jahren andauere. Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen waren, entbindet den Verkäufer nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels mitzuteilen. (OLG Braunschweig, Urteil vom 16.11.2018, 9 U 51/17)

Werkvertragsrecht: Fahrlässig verursachte Planungsmängel: Haftung ausschließbar?

Eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Planungsbüros, wonach Ansprüche des Auftraggebers wegen fahrlässig verursachter Mängel ausgeschlossen sind, benachteiligt den Auftraggeber unangemessen und ist unwirksam. Das hat das OLG Celle im Einvernehmen mit dem BGH entschieden.

Für beide Gerichte ist es grob unbillig, die Haftung für einfache Fahrlässigkeit auszuschließen, weil dadurch eine vertragswesentliche Pflicht („Kardinalpflicht“) eingeschränkt wird. Mit der unbeschränkten Verpflichtung zur Leistung ist es nicht vereinbar, dass für Mängel der Leistung nicht gehaftet werden soll. (Urteil des OLG Celle vom 28.10.2015, 14 U 25/15)